第1篇 物業(yè)管理合同簽訂程序
物業(yè)管理合同的簽訂程序
1目的
本程序明確了本公司與業(yè)主(客戶)簽定物業(yè)管理合同的工作流程,以保證合同的需求已明確并為雙方所接受,公司具有滿足合同需求的能力。
2適用范圍
本程序適用于經(jīng)營部、財務部和住宅管理處關于物業(yè)管理合同的簽訂。
3相關標準要素
3.1gb/t19002-iso9002 4.3
4相關文件
4.1《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》
4.2《業(yè)主公約》
4.3《深圳市物價局關于收取物業(yè)管理費標準》
4.4《深圳市物業(yè)管理有關法規(guī)》
4.5《物業(yè)管理費用的收取》
4.6《大廈入伙的管理》
5職責
5.1經(jīng)營部負責物業(yè)管理合同的簽訂
5.2物業(yè)管理處負責辦理房產(chǎn)交接、驗收、服務跟蹤手續(xù)
5.3財務部負責物業(yè)管理各項費用的收取
6實施程序
6.1根據(jù)相關文件和物業(yè)管理方案的具體要求,由經(jīng)營部起草物業(yè)管理合同方案,其中包括雙方責權、收費標準、違約責任等內(nèi)容。
6.2物業(yè)管理合同方案經(jīng)經(jīng)理辦公會討論評審后,確定正式物業(yè)管理合同,并作書面評審記錄。
6.3經(jīng)營部根據(jù)市場情況、成本預測及有關規(guī)定確定物業(yè)管理費收費標準。
6.4經(jīng)營部同業(yè)主(客戶)正式簽定住宅物業(yè)管理合同。
6.5財務部負責辦理業(yè)主(客戶)繳費手續(xù)。
6.6物業(yè)管理處負責與業(yè)主(客戶)進行房產(chǎn)交接并辦理相關手續(xù)。
6.7當合同發(fā)生修改時,由經(jīng)營部將修改方案交經(jīng)理辦公會討論評審,形成合同修改方案,并作好書面評審記錄。
6.8對于已成立了業(yè)主管委會的和未成立業(yè)主管委會的將按以下程序運作。
6.8.1對于已成立了業(yè)主管委會的,由經(jīng)營部將已形成的合同修改方案報業(yè)主管委會討論通過,如未獲通過,則按上述6.7程序評審。
6.8.2對于未成立業(yè)主管委會的,由經(jīng)營部將已形成的合同修改方案征求業(yè)主意見,按多數(shù)人同意,則為通過辦理。如未獲通過,則按上述6.7程序重新評審。
6.9將已獲通過的合同修改方案,以書面形式確認,經(jīng)營部負責將更改后合同發(fā)至相關部門。
6.10合同原件由經(jīng)營部保存,保存期限為長期。
7質(zhì)量記錄
7.1物業(yè)管理合同
7.2合同評審記錄
第2篇 物業(yè)顧問管理經(jīng)濟責任制
物業(yè)項目顧問管理經(jīng)濟責任制
為提高顧問咨詢服務質(zhì)量,增強咨詢顧問的工作責任感,明確顧問項目組各相關人員的責、權、利關系,引入激勵機制,完成目標,確?？蛻魸M意。特制定顧問管理經(jīng)濟責任制:
一、顧問項目采用目標管理法,公司采用經(jīng)濟手段對目標的實現(xiàn)加以控制。
二、顧問項目的工作目標(質(zhì)量目標、進度目標、成本目標、顧問費收取目標)由咨詢部、財務部根據(jù)合同及定額計算制定。項目時間較長時,制定階段目標。
三、全部顧問工作由顧問團、駐場顧問兩部分人員協(xié)作完成。不派駐場顧問的項目,由咨詢部代表顧問團成員,與公司簽訂'項目目標管理責任書'。有駐場顧問的項目,由駐場經(jīng)理代表駐場人員與公司簽訂'項目目標管理責任書'。
四、項目完成目標,顧問團、駐場人員按'項目目標管理責任書'中規(guī)定的辦法提取獎金。顧問團人員的獎金按工時進行分配。駐場人員的獎金由駐場經(jīng)理進行分配。
五、未完成目標或階段目標,按責任書的約定,對項目服務人員進行處罰。
第3篇 物業(yè)公司考勤管理指導書
**城市花園物業(yè)管理公司質(zhì)量體系
--考勤管理指導書
1.目的
加強員工考勤管理,提高工作效率.
2.范圍
適用于公司全體員工.
3.職責
總經(jīng)理辦公室負責考勤管理制度的實施、監(jiān)督、修改.
4.程序
4.1打卡
4.1.1除警衛(wèi)隊警衛(wèi)員以外,物業(yè)公司全體員工一律打卡。
4.1.2打卡機設在社區(qū)桃花園銷售部樓下警衛(wèi)崗亭內(nèi)。
4.1.3每人卡上附有照片及編號。
4.1.4員工上班前及下班后打卡時,需到崗亭外,將自己的編號告知警衛(wèi)員;警衛(wèi)員抽出卡,核對姓名、照片后,將卡遞給員工;員工打卡后,將卡還給警衛(wèi)。
4.1.5加班須打卡。
4.1.6忘打卡者,按審批順序,在卡上簽字。
4.2請假
4.2.1凡需請假者,須提前一天填寫《員工請假單》,依審批順序請假。
4.2.2突發(fā)病者及有急事未能提前請假者,須于未能上班的第一個工作日早10:00前電話按請假順序請假。
4.2.3病愈上班后,須補填《員工請假單》。
4.2.4請假上班的第一個工作日,員工須按審批順序進行銷假;病假一天以上病假者,上班后須執(zhí)區(qū)級以上醫(yī)院病假條消假。
4.3加班
4.3.1凡需加班者,須填寫《加班申請單》,按審批順序進行審批后方可加班。
4.4審批順序
4.4.1部門主管以下員工忘打卡/請假/銷假/加班,須由部門主管簽字批準.
4.4.2部門主管忘打卡/請假/銷假/加班,須由部門經(jīng)理簽字批準.
4.4.3部門經(jīng)理忘打卡/請假/銷假/加班須由分管本部門的總經(jīng)理助理簽字批準.
4.4.4總經(jīng)理助理及總經(jīng)理直管部門經(jīng)理忘打卡/請假/銷假/加班須由總經(jīng)理簽字批準。
4.4.5所有請假、加班單一經(jīng)簽字后,一律立即交于總經(jīng)理辦公室備案。
4.4.6請假未準而休假者,及未請假而休假者,一律按曠職處理。
4.4.7警衛(wèi)隊考勤由警衛(wèi)隊隊長簽字后于次月5日前報于總經(jīng)理辦公室。
4.4.8各部門的加班,于次月5日前報總經(jīng)理辦公室。
5監(jiān)督執(zhí)行
由品質(zhì)管理部負責監(jiān)督、抽查考勤工作的執(zhí)行情況.
6質(zhì)量記錄及表格
bvpqs4.10-05-01-f1-01《考勤表》
bvpqs4.10-05-01-f2-01《員工請假單》
bvpqs4.10-05-01-f3-01《員工加班審請單》
**城市花園物業(yè)管理公司
員工請假表
編號:bvpqs4.10-05-01-f2-01 序號:
部門姓名職位到崗時間
請假時間事/病/休假由年月日時至月日止 共天
請假原因:
請假人簽字:年月日
部門主管審批:
部門經(jīng)理審批:總經(jīng)理助理審批:總經(jīng)理審批:
銷假時間:銷假人:
**城市花園物業(yè)管理公司
員工請假表
編號:bvpqs4.10-05-01-f2-01 序號:
部門姓名職位到崗時間
請假時間事/病/休假由年月日時至月日止 共天
請假原因:
請假人簽字:年月日
部門主管審批:
部門經(jīng)理審批:總經(jīng)理助理審批:總經(jīng)理審批:
銷假時間:銷假人:
**城市花園物業(yè)管理公司
員工加班申請單
編號:bvpqs4.10-05-01-f3-01 序號:
部門姓名職位
請假原因:
加班人簽字:年月日
預計加班時間實際加班時間
> 部門主管審批:
部門經(jīng)理審批:總經(jīng)理助理審批:總經(jīng)理審批:
銷假時間:銷假人:
**城市花園物業(yè)管理公司
員工加班申請單
編號:bvpqs4.10-05-01-f3-01 序號:
部門姓名職位
請假原因:
加班人簽字:年月日
預計加班時間實際加班時間
部門主管審批:
部門經(jīng)理審批:總經(jīng)理助理審批:總經(jīng)理審批:
第4篇 物業(yè)轄區(qū)設備管理控制程序5
物業(yè)轄區(qū)設備管理控制程序(五)
一、目的
通過對物業(yè)公共設備的管理,使所有公共設備在使用保證完好狀態(tài),滿足服務的要求。
二、適用范圍
適用于公司物業(yè)管理權限內(nèi)的公共設備。
三、職責
1、小區(qū)主要配套設備由開發(fā)商負責訂貨安裝,物業(yè)管理公司及管理處有關人員負責移交使用時的驗收。
2、機電主管負責設備運行維修管理和技術資料、檔案的收集、保管,機電人員負責零星配件、運行材料的采購計劃的編制。
3、管理處機電人員對各自負責任區(qū)內(nèi)的設備進行維修、保養(yǎng)及運行操作,并做好標識及記錄。
四、工作程序
1、接管設備的驗收
(1)設備的接管與驗證(收),由公司領導組織相關工程技術人員與開發(fā)商輸設備交接驗收及資料移交手續(xù)。
(2)設備接管時按照設備出廠說明書及有關國家規(guī)范、標準進行驗收。如驗收不合格,則應在驗收單中說明實際情況及原因,并提出整改建議,限期由承建商負責整改。
2、設備的標識、建賬和資料管理
(1)設備的標識
所有設備實現(xiàn)單機懸掛《設備卡》,標識該機的編號、技術資料、責任人、運行狀況等。
(2)設備的建賬
(a)各管理處機電人員(機電組長)負責建立《機電設備臺賬》,臺賬內(nèi)容包括:設備名稱、統(tǒng)一編號、型號、生產(chǎn)廠家、技術資料、保養(yǎng)人等。
(b)機電主管不定期審查各小區(qū)各種機電記錄,如《設備檢查保養(yǎng)計劃表》、《設備維修保養(yǎng)記錄表》、《設備運行記錄表》等。
(c)機電人員對重大的、主要的設備建立單機檔案(以機組為單位,大型附件對應主機另立檔案,小型附件歸入主機一體建檔)。
(d)重大設備資料原件由公司辦公室統(tǒng)一建檔保管,管理處持復印件。
(3)設備資料的歸檔
(a)機電人員建立《機電設備臺賬》。
(b)每臺設備資料依次編入:每臺設備所涉及的設備檢查保養(yǎng)計劃表、設備檢查保養(yǎng)表、機電設備維修保養(yǎng)記錄表及說明書、合格證等。
(c)機電人員集中保存近期《設備對外委托維修單》、《機電設備檢查保養(yǎng)計劃表》、《運行日志》等相關記錄。
(4)設備資料的管理
(a)所有的資料案卷,集中存放于工程部并標識清楚。
(b)工程部對所有資料的記錄、立卷進行指導檢查,保證資料記錄和使用的有效性。
(5)設備的編號:
□
第5篇 物業(yè)管理公司安防保安培訓資料
1.物業(yè)管理的'物業(yè)'是什么
答:是指已建成投入使用的住宅區(qū)各類房屋及公共設備、公用設施、附屬場地等。
2.'物業(yè)管理'是指什么
答:是指物業(yè)管理企業(yè)按照委托合同的約定對物業(yè)所進行的養(yǎng)護、維修管理和位業(yè)主、房屋使用人提供的服務。
3.什么要實行物業(yè)管理
答:是為了適應社會主義市場經(jīng)濟和住房制度改革的要求,建立業(yè)主自治與與物業(yè)管理相結合的物業(yè)管理新體制,規(guī)范物業(yè)管理行為,提高城市住宅區(qū)物業(yè)管理水平,為小區(qū)居民創(chuàng)造和保持政界、文明、安全、方便的居住環(huán)境,延長物業(yè)使用年限及確保其功能的正常發(fā)揮,事業(yè)主的物業(yè)保值、增值。
4.業(yè)管理的'業(yè)主'和'房屋使用人'是指什么
答:業(yè)主是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋的所有人;房屋使用人是指房屋的承租人和其他非業(yè)主使用人。
5.物業(yè)管理企業(yè)的作用是什么
答:為業(yè)主創(chuàng)造一個安全、舒適、文明、和諧的生活與工作環(huán)境;
提高城市管理的社會化、專業(yè)化能力;
延長物業(yè)使用年限確保其功能的正常發(fā)揮;
使業(yè)主的物業(yè)保值、增值。
6.安防的職責是什么
答:安防的職責是:
a)安防員上崗必須穿制服,佩戴裝備(對講機),嚴整儀容,糾正違章時先禮,必須做到以禮待人。
b)作風正派,遵紀守法,堅守崗位,提高警惕,發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子要及時匯報領班及部門領導。
c)值班安防人員要認真做好放火、防盜、防劫工作,認真檢查設備設施,發(fā)現(xiàn)安全隱患立即查明情況,排除險情,并及時報告領班吉部門領導,確保管區(qū)的安全。
d)執(zhí)勤過程中要勤巡查,要有敏銳的目光,注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物,預防案件、事故的發(fā)生,力爭做到萬無一失。
e)愛護設施設備、公共財物。對崗位內(nèi)一切設施、財產(chǎn)不得隨便亂用。
f)嚴格遵守上下班時間及值班紀律,對在崗位發(fā)生的各種情況要認真處理,并且做好詳細的書面記載。
g)對業(yè)主及訪客的進出機動車輛應行軍禮放行。
h)嚴格執(zhí)行交接班制度、按時按規(guī)定交接班。
i)對小區(qū)的住戶做好公司的規(guī)章制度及治安保衛(wèi)的宣傳工作。
7.有禮貌的查詢進入小區(qū)的訪客,并盡可能登記身份證,如有懷疑,應通知有關住戶。
8.若發(fā)生案件,應采取一系列步驟以協(xié)助破案:
(1)立即匯報部門領導和撥打110電話,并留在現(xiàn)場直至公安人員到達;
(2)切勿移動或容許他人移動、觸摸現(xiàn)場物品,保留現(xiàn)場證據(jù),方便取證工作;
(3)禁止任何人在現(xiàn)場走動,并禮貌地勸阻閑人進入現(xiàn)場,以方便公安人員現(xiàn)場調(diào)查;
(4)向公安人員提供相關案件詳情。
9.小區(qū)對裝修施工單位與那些規(guī)定
答:進入小區(qū)的施工單位必須有裝修企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書》和裝飾裝修圖紙。與物業(yè)管理公司簽訂《裝修安全責任書》和《裝修施工承諾表》,并領取《施工許可證》。
辦理《臨時出入證》,交身份證復印件兩張、申報工種、人數(shù)(暫住人員)、裝修時間。辦理《臨時出入證》須向公司繳納工本費n元/人。
保證公共設施完好,保持住宅、綠地、道路政界、美觀;不亂協(xié)、不亂畫、不亂堆建筑材料,裝修建筑垃圾必須袋裝(編織袋或麻袋),定時堆放指定地點。
保證安全施工,落實防火措施,由于違章所造成的事故,由施工隊負一切經(jīng)濟損失和法律責任。
裝修時間為8:00-12:00,14:00-20:00,非此時間段,不得裝修(發(fā)出噪音)。
裝修施工人員的車輛一律不得進入小區(qū)。
10.什么是業(yè)主大會什么是業(yè)主委員會
答:業(yè)主大會是全體業(yè)主組成決定本物業(yè)管理重大事項的業(yè)主自治組織。
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設執(zhí)行機構,經(jīng)所在地政府物業(yè)管理主管部門登記確認批準成立后,維護全體業(yè)主的物業(yè)權益,依法行使各項權利,業(yè)委會委員從全體業(yè)主中產(chǎn)生。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會均應受物業(yè)管理主管部門的指導和監(jiān)督。
11.物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會的關系是什么
答:物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會共同管理者一定范圍的物業(yè),是平等的,雙方存在一定的法律關系和經(jīng)濟關系。
法律關系是:業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司是委托和受托、聘用和受聘的關系。
經(jīng)濟關系是:物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)管理服務是有償?shù)?在提供一定的物業(yè)管理服務的同時應獲得相應的報酬。同樣,業(yè)主在享受物業(yè)管理服務的同時也應付出相應的費用。雙方的經(jīng)濟關系是通過物業(yè)管理委托合同確認和保證的。
12.日常工作中常遇問題及解答。
1)如有業(yè)主想裝有線電視,找到我們,請我們帶為辦理,如何解釋
答:a.如果是初裝戶,代辦費為n元,請住戶繳納初裝費n元(別墅的價格),將身份證和聯(lián)系電話留下,兩天內(nèi)可以代為辦理。b.如果是移機,代辦費為n元,請住戶繳納移機費n元,將身份證、最近一次繳納有線電視費用單和聯(lián)系電話留下,兩天內(nèi)可以代為辦理。
2)如果業(yè)主家戶外水表爆裂,找到我們,如何解釋
答:由于水表產(chǎn)權系屬自來水公司所有,任何人不得隨意更換,因此,請住戶自己來聯(lián)系自來水公司丁卯分公司,反映情況。也可以我們代為反映情況。自來水公司丁卯分公。
3)春節(jié)期間,如業(yè)主家中水電出現(xiàn)問題,到門衛(wèi)處報修,如何解釋
答:一方面安慰業(yè)主寬心,一方面立刻撥打電話………反映情況,或直接撥答手機………..找*****(水電維修工),問清何時能來后,向業(yè)主解釋。
4)如有訪客來訪,如何接待
答:當值安防應敬禮,并說:'您好,請問你找那一棟,那一位'
如果對方準確說出姓名、位置,應詢問是否已聯(lián)系過,如已聯(lián)系過,應敬禮放行;如未聯(lián)系,應讓對方車輛靠邊活到值班室登記,并聯(lián)系對方要找的住戶。如業(yè)主確認,可禮貌放行。如業(yè)主不在家,或不愿意相見,應禮貌的向對方說:'對不起,你要找的住戶暫時不在家,請您下次再來。'
如果對方不能說出要找的住戶的姓名或位置,應請其到值班室登記,并請他主動電話聯(lián)系,或我們聯(lián)系業(yè)主確認。
如果來人不愿登記或說不出要訪的人的姓名及樓棟且要強闖小區(qū)時,應立刻匯報領班,并撥打報警電話*****,領班應在5分鐘內(nèi)抵達現(xiàn)場。
如果來人是裝修
施工人員,應核對有無有效的臨時出入證,如有,驗證后,應登記后放行;
如果沒有,則要求其辦理臨時出入證后方可進入。
如果來訪人員攜帶有易燃、易爆、劇毒等危險物品時,當之安防應禮貌的拒絕物主講此類物品帶入小區(qū)。
13.如有住戶要求寄存物品并代為保管時,如何解釋。
答:如果寄存為普通物品,應請其說出明細來,簽字確認,并說出來取時間,原則上不應超過三天。如超期未取,應將物品上繳領班,做好詳細的值班紀錄。
如果為貴重物品,應委婉拒絕;如對方請求代為保管時,不得超過一天,并請其簽字確認。如超期未取,應立即將物品上繳領班,做好詳細的值班紀錄。
14.大宗物件出小區(qū),應如何處理
答:應確認對方身份,如對方為業(yè)主,應請其填寫物品放行登記表,填寫無誤后,禮貌放行;
如對方不是業(yè)主,應請其填寫物品放行登記表,并請其聯(lián)系業(yè)主或直接聯(lián)系業(yè)主確認;確認無誤后,禮貌放行;如有誤,應制止其出小區(qū),并聯(lián)系業(yè)主到現(xiàn)場確認。
15.突發(fā)事件處理程序:
快速反應原則:
--正門當值安防一名3分鐘內(nèi)趕至現(xiàn)場;
安防領班3分鐘內(nèi)趕至現(xiàn)場。
統(tǒng)一指揮原則;
--處理突發(fā)事件有主管經(jīng)理負責統(tǒng)一指揮;
特殊情況下,有安防領班負責統(tǒng)一指揮。
服從命令原則:
--任何工作人員須無條件服從主管經(jīng)理的命令,安防領班負責對突發(fā)事件的處理過程的詳細記錄。
團結協(xié)作原則:
1)盜竊。
當安防員、安防領班發(fā)現(xiàn)有盜竊現(xiàn)象或接到盜竊安防時,立即用通訊器材(對講機或電話)想安防領班/主管經(jīng)理報告現(xiàn)場的具體位置,然后留在被盜現(xiàn)場,或迅速趕到被盜現(xiàn)場,維護現(xiàn)場安防,保護現(xiàn)場,禁止一切人員進出現(xiàn)場:
a.安防員到達現(xiàn)場后立即了解被盜的具體地點、時間及情況;
b.安防員到達現(xiàn)場前,案犯已逃離現(xiàn)場時,可用電話或對講機報告,但在使用時對講機公用頻道時不應隨意泄漏案件的性質(zhì)。正確的呼叫對講術語:'隊長,請你速到**位置;
c.安防員到達現(xiàn)場時,如案犯仍未逃跑或已抓捕,可使用通訊器材向領班匯報。
安防領班接到報告后立即用通訊器材交待前后門衛(wèi),并迅速趕赴現(xiàn)場指揮:
d.對案發(fā)現(xiàn)場進行保護;
e.領班到達現(xiàn)場立即了解案情及相關資料(詢問筆錄),根據(jù)案情需要及案件損失大小向公安機關報告案情。
2)打架斗毆
當值安防在巡邏發(fā)現(xiàn)打架斗毆行為或接到打架斗毆安防是:
a.應立即上前制止或迅速趕赴現(xiàn)場制止,同時向保安領班報告具體位置,以傷人數(shù)、參與打架的人數(shù);
b.將現(xiàn)場圍觀的人員隔離或勸離現(xiàn)場,維護現(xiàn)場的道路交通安防,保護好現(xiàn)場;
安防領班接到報告后,3分鐘內(nèi)趕至現(xiàn)場,領班到達現(xiàn)場后,立即了解案情及相關資料,根據(jù)現(xiàn)場的事態(tài)做出布置:
--對事態(tài)輕微的事件進行調(diào)解,事后向公安機關報案;
--對事態(tài)嚴重的,應立即報告公安機關。
3)搶劫
當值安防巡邏中發(fā)現(xiàn)搶劫或接到搶劫報案時:
a.應立即制止或趕赴現(xiàn)場制止,對現(xiàn)場進行保護,同時向領班匯報;
b.向事主了解搶劫過程中人身是否受到損傷及財務的損失情況,如事主受傷則應視其傷勢的情況送醫(yī)院救治;
c.在追捕犯罪嫌疑人時,應采取:'敵逃我追,敵強我纏,一邊追一邊聯(lián)絡'的方法,等支援的安防或公安人員趕到現(xiàn)場后一起擒獲,以免造成不必要的損傷。
4)兇殺
當值安防巡邏中發(fā)現(xiàn)兇殺行為或接到兇殺報案時:
a.立即向安防領班匯報,并制止犯罪行為,對現(xiàn)場進行保護;
b.封鎖案發(fā)現(xiàn)場,在公安機關人員到達前,堅決禁止任何人進出現(xiàn)場(如受害者家屬、朋友等)
c.對傷者應立即報救護車送往醫(yī)院搶救;
d.公安人員到達時,立即向公安機關報告。
5)中毒(如住戶煤氣、食物中毒等)
當值安防巡邏中發(fā)現(xiàn)有中毒情況或接到中毒報案時:
a.立即向安防領班匯報,并留在現(xiàn)場或趕赴現(xiàn)場切斷毒源,使毒物不再擴散,疏散現(xiàn)場周圍的圍觀者;
b.對煤氣中毒者,盡快將中毒者撤離現(xiàn)場,將中毒者移到空氣通暢處,松開衣扣和腰帶,并盡快報救護車送往醫(yī)院搶救;
c.對其他類別的中毒者,應盡快將中毒者撤離現(xiàn)場,消除口腔異物,維持呼吸道通,注意保溫并立即報救護車送往醫(yī)院搶救;
d.將中毒人數(shù)、地點及搶救措施報告給領班領班接到報告后,立即趕赴現(xiàn)場搶救:
e.維護現(xiàn)場,疏散人群及搶救中毒人員;
f.調(diào)查中毒原因,核準毒源是否已切斷,防止有漏毒現(xiàn)象而繼續(xù)造成不必要的傷亡;
6)交通意外事故
當值安防巡邏中發(fā)現(xiàn)有交通意外事故或接到交通意外事故報案時:
a.立即向領班報告發(fā)生交通意外事故現(xiàn)場的具體位置
b.留在現(xiàn)場或迅速趕赴現(xiàn)場維護交通安防和保護現(xiàn)場,搶救傷者領班接到報告后,立即趕赴現(xiàn)場搶救:
a.維護現(xiàn)場安防、交通安防;
b.將重傷者報救護車送往醫(yī)院搶救
7)可疑爆炸物品
a.迅速報警,不要輕易動可疑爆炸物,盡可能保護、控制現(xiàn)場,并立即通知公司領導和各部門經(jīng)理人員到場。
b.各部門人員到現(xiàn)場后的職責:布置以可疑爆炸物或爆炸物為中心的警界線,控制現(xiàn)場;同時報告公安機關。
c.工程部立即關閉可能引起惡性事故的設備,撤走可以移動的貴重物品。
d.總經(jīng)理、副總經(jīng)理立即組織臨時指揮部,組織指揮各項工作,統(tǒng)一指令采取撲救,布置善后工作。
e.值班經(jīng)理、客務經(jīng)理傳達指揮部的指示,協(xié)調(diào)工作,記錄現(xiàn)場處理經(jīng)過,安定客人情緒,疏散客人及貴重物品。
f.辦公室做好搶救傷員的準備與急救中心聯(lián)系。要求物業(yè)公司員工沉著、冷靜,聽從指揮,堅守崗位,配合排除險情。
16.我國消防管理的方針是'預防為主,防消結合'。消防設備保證隨時有效地供水至關重要,物業(yè)管理公司應該怎樣加強對消防設備維修管理哪
答:消防設備維修管理:1、對于室內(nèi)消防設備與室內(nèi)供水管道部分的維修相同,室外的管道,應做好冬季防凍保溫工作;2、對于消防栓接圈的封閉及水龍帶,應
按有關規(guī)定進行定時檢查、保養(yǎng)及試驗工作,不合格的應及時更換;3、儲水池應存足夠的水量,并隨時補足;離心泵及其電機,定時檢查保養(yǎng)并設置備用水泵。
17.門衛(wèi)是物業(yè)安全的第一衛(wèi)士,在物業(yè)治安管理中具有極其重要的作用,你知道如何做好門衛(wèi)工作嗎
答:門衛(wèi)的工作除治安管理職能外,更重要的是為用戶及客人提供各種服務:1、提供引導服務及簡單咨詢服務。2、幫助用戶及客人有安防地乘電梯出入。3、當大堂人流過多擁擠時,引導部分客人從消防電梯廳進出。4、客人攜帶較多物品時,為其提供必要的幫助。5、為老弱病殘及需要幫助的用戶提供必要的可行的服務。
18.巡邏是物業(yè)安全的又一保障,必須加強安防巡邏,消除各種不安全因素,請你說出對巡邏范圍和巡邏方式有哪些具體規(guī)定
答:巡邏治安管理:1、巡邏范圍只限定為公共地方,如綠化區(qū)、公共走廊、電梯廳、通道、洗手間等。未經(jīng)許可,不許進入用戶的房間內(nèi)。2、巡邏方式主要有定時和不定時巡邏、穿制服和著便衣巡邏、白天和夜間巡邏等方式。
19.我國消防管理的方針'預防為主,防消結合'一旦要發(fā)生火警時你知道應急措施嗎
答:發(fā)生火警時的應急措施:1、打'119'并報告上級;2、組織人員搶救,并查找原因;3、控制火勢;4、組織群眾撤離危險區(qū);5、嚴防壞人趁火打劫;6、協(xié)助有關部門做好善后處理工作。
20.火災起初階段是滅火的最佳時期,你掌握常用的滅火方法嗎
答:滅火通常有四種方法:1、冷卻法;2、窒息法;3、隔離法;4、抑制法。
21.噪聲污染妨礙人們的工作,學習和生活,你知道產(chǎn)生噪聲污染的類型嗎并說出物業(yè)環(huán)境噪聲污染的控制方法。
答:噪聲污染的產(chǎn)生:1、車輛交通噪聲;2、建筑施工噪聲;3、社會生活噪聲。噪聲污染的控制:1、禁止在住宅,文教區(qū)設立產(chǎn)生噪聲污染的生產(chǎn)、經(jīng)營項目;2、禁止在夜間規(guī)定不得作業(yè)的時間(一般指晚上10:00-次日晨6:00)內(nèi)從事施工作業(yè);3、禁止機動車、船在禁止鳴笛區(qū)域內(nèi)鳴笛;4、從事娛樂性文化娛樂活動。應采取有效措施控制音響。
22.禮儀規(guī)范
禮儀的涵義是:禮的本意是敬神,泛指特定民族、人群或國家基于歷史傳統(tǒng)而形成的,以確立、維護社會等級安防為核心內(nèi)容的價值觀念、道德規(guī)范以及與之相適應的典章制度、行為方式。規(guī)范自身形式的禮,稱為禮儀。規(guī)范對他人態(tài)度和行為的禮,稱為禮貌。禮節(jié)是禮貌的具體體現(xiàn)。
物業(yè)管理工作中禮儀接待服務工作必須注意的問題:注意禮節(jié),講究原則;一視同仁,舉止得當;嚴于律己,寬于待人。
禮儀接待服務工作中最基本的禮儀有兩大類:一類是體現(xiàn)在語言上的禮節(jié),有稱呼禮節(jié)、問候禮節(jié)、應答禮節(jié);另一類是體現(xiàn)在行為舉止上的禮節(jié),有迎送禮節(jié)、操作禮節(jié)和次序禮節(jié)。
儀表、儀容的基本要求是:儀表即人的外表,它包括容貌、姿態(tài)、服飾三個方面。儀容主要是指人的容貌。
23.儀態(tài)的具體要求有:站姿;坐姿;步姿;手勢;表情。
24.物業(yè)管理禮儀接待工作的主要規(guī)程是:接待服務,應思想集中、精神飽滿、真誠微笑、著裝整齊,儀表、儀容端莊、整潔,熱情問候、一視同仁、依次接待.讓人感到你是樂于助人的,做到百問不厭,有問必答。
25.治安管理主要是:必須通過現(xiàn)行的科學技術手段與管理手段,依靠各種先進設備與工具,防止和終止任何危及或影響物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人的生命財產(chǎn)與身心健康的行為與因素,比如電線短路、煤氣泄露、電梯關人、水管破裂、火警、偷盜、滋擾以及噪聲等,還有如自然災害、人為事故、流氓活動以及各種破壞活動的預防與阻止,確保業(yè)主或非業(yè)主使用人人身不受傷害,財物不受損失,工作、生活安防正常。
26.治安管理的主要內(nèi)容是:防擾亂安防、防盜、防破壞、防流氓活動、防災害事故。治安管理的目的是人身不受傷害,財物不受損失,工作、生活安防正常。
27.物業(yè)公司的治安管理隊伍可采用委托安防公司實施安防服務和自建安防隊伍實施安防服務。
28.普法學習;職業(yè)道德教育;軍訓。
29.安防人員在崗培訓的主要內(nèi)容包括:安防操作規(guī)程;隊列訓練、擒拿格斗、體能訓練、消防滅火訓練、交通指揮訓練等。
30.安防人員單兵隊列考核標準是:軍人軍姿;停止間轉法;齊步走與立定;正步走與立定;跑步走與立定;敬禮。
31.安防人員擒拿技術動作的基本內(nèi)容是:基本功:直打、側打、勾打;彈踢、側踹、勾踢;綜合練習。擒敵拳等。
32.安防人員軍事體能測試標準是:百米跑14秒以內(nèi);俯臥撐50個以上;爬樓20層60秒以內(nèi)。
33.安防守護工作的涵義是指安防人員根據(jù)有關特別服務的協(xié)議(委托管理合同、業(yè)主公約以外的協(xié)議),采取各種有效措施,對指定的人、財物、場所地以及其他對象所進行的看護和守衛(wèi)活動。從宏觀的涵義來看,對一個住宅小區(qū)、對一棟或一組大廈以及對一個工業(yè)區(qū)等物業(yè)的安防工作實際上就是安防守護工作,只不過物業(yè)管理單位不承擔生命及財產(chǎn)的保險責任。
34.安防守護工作主要有:保護人身安全;保護財產(chǎn)安全;維護客戶單位內(nèi)部正常的安防。在守護過程中可能遇到的主要問題是:火災;盜竊;破壞;擾亂安防;業(yè)主或非業(yè)主使用人求助。
35.巡邏安防服務的主要任務是:維護巡邏區(qū)域內(nèi)和保護目標周圍的正常治安安防;預防、發(fā)現(xiàn)、制止各種違法犯罪行為;及時發(fā)現(xiàn)各種可疑情況,抓獲現(xiàn)行違法犯罪分子;警戒、保護刑事案件、治安事件和治安災害事故現(xiàn)場;檢查發(fā)現(xiàn)防范方面的漏洞;平息巡邏中突發(fā)事件和意外事故。
36.遇有違法犯罪分子實施犯罪行為的主要處理方法是:及時予以制止,并盡量將其抓獲;迅速報告公安機關;疏散無辜群眾。
37.遇有聚眾鬧事的問題的主要處理方法是:控制、穩(wěn)住領頭者;疏散圍觀者;迅速報告有關部門及公安機關,平息事件;協(xié)助客戶單位處理問題;防止事態(tài)擴大。
38.遇有瘋、傻、醉漢闖入守護目標的主要處理方法是:將其勸出守護目標范圍,無效時,通知其家屬、單位及公安機關實施控制、監(jiān)護。
39.守護目標范圍內(nèi)發(fā)生盜竊案件的主要處理方法是:迅速向公安機關報案;保護好現(xiàn)場;安撫受害者;注意守護目標范圍內(nèi)可疑人員。如抓獲犯罪嫌疑人,應迅速移交公安機關,防止其逃跑。遇闖卡車輛,應記下車牌號及車輛特征,必要時報告公安機關。
40.發(fā)現(xiàn)守護范圍內(nèi)有形跡可疑人時的主要處理方法是:留心觀察,注意其行為發(fā)展,并及時向有關領導報告,做好控制工作。
41.遇有守護范圍突然停電情況下的主要處理方法是:遇夜間突然停電或守護燈光突然熄滅,特別加強門衛(wèi)和要害部位的守護,在照明恢復前,嚴格控制人員進出。
42.遇有業(yè)主
或住戶當面或電話向安防人員反映情況時的主要處理方法是:問清反映者姓名、房號、單位,詳細記錄報告的內(nèi)容;對當面報告者要記清其相貌、衣著特征;對報告內(nèi)容及時向有關領導匯報。
43.安防巡邏工作的主要方法是:采取定線、不定線相結合的巡邏線路;采取點與線結合的方法。
44.安防巡邏工作應注意的事項是:在時空控制上應注重系統(tǒng)管理;經(jīng)常結合治安方面的情況,及時調(diào)整力量和巡邏方法;經(jīng)常教育巡邏人員增強危險觀念,要求每個巡邏人員在巡邏中,要全神貫注,細心觀察,不忽視一點可疑跡象,不放過
任何應該解決處理的問題,夜間巡邏要更加注意行人、車輛表現(xiàn)出來的可疑點,以及不正常的煙、光等。
45.違反治安管理行為的主要內(nèi)容是:擾亂公共安防的行為;妨害公共安全行為;侵犯他人人身權利行為;侵犯公共財產(chǎn)的行為;妨害社會管理安防行為;違反消防管理行為;違反交通管理行為;違反戶口或居民身份證管理行為。
違反治安管理行為與犯罪的主要區(qū)別是:情節(jié)輕重和對社會危害大小不同;觸犯的法律不同;應當受到的處罰不同。
46.正當防衛(wèi)的條件是:1.正當防衛(wèi)的不法侵害條件:必須有真實存在的不法侵害行為,才能進行正當防衛(wèi);必須針對正在進行的不法侵害行為,才能實行正當防衛(wèi)。2.正當防衛(wèi)的防衛(wèi)條件:正當防衛(wèi)必須針對不法侵害者本人實行;正當防衛(wèi)不能超過必要限度,造成不應有的損害。
47.真實存在的不法侵害行為:指客觀上發(fā)生了危害社會的行為。
48.正當防衛(wèi)的必要限度:要看防衛(wèi)行為是否能有效制止住不法侵害;要把防衛(wèi)行為與侵害行為進行比較,凡是經(jīng)綜合分析認為防衛(wèi)行為與侵害行為在性質(zhì)、強度、手段等方面大體相當,即可認定是制止不法侵害所必須的限度。
49.非正當防衛(wèi)的性質(zhì):屬于不法行為。
50.常見的非正當防衛(wèi)有:假想防衛(wèi);防衛(wèi)挑撥;不適時防衛(wèi);局外防衛(wèi);抗拒防衛(wèi);互毆行為;防衛(wèi)過當。
51.防衛(wèi)過當:指行為人的防衛(wèi)行為超過了必要限度,給對方造成了不應有的損害的行為。緊急避險的定義是:為了公共利益、本人或他人的人身及其他權利免受正在發(fā)生的危險,不得已采取的損害另一合法利益的行為。
52.緊急避險的構成要件主要是:必須是合法利益受到緊急危險的威脅;危險必須是正在發(fā)生的;避險行為必須是為了使合法利益免遭損害而實施;避險行為必須是在沒有其他方法可以排除危險,在迫不得已的情況下實施的;緊急避險必須是實際存在的,不能是假想的或推斷的;避險行為不能超過必要的限度。
53.安防員處理問題應遵循的原則:安防員在履行自己的職責時,會遇到許多問題需要處理,在維護業(yè)主(租戶)的安全和利益的同時,依法辦事,依法執(zhí)行政策,不徇私情,以理服人。
54.安防員處理問題應遵循的方法:對不同性質(zhì)的問題采取不同的處理方法。對一般違反法規(guī)和管理規(guī)定的問題,如民事糾紛,可通過說服教育的方法解決,主要是分清是非,耐心勸導,對一時解決不了又有擴大趨勢的問題,應采取'可散不可聚,可解不可結,可緩不可急,可順不可逆'的處理原則,盡力勸解,把問題引向緩和,千萬不要將矛盾激化,因為這樣不利于解決問題。對處理問題上,堅持教育與處罰相結合的原則,如違反情節(jié)輕微,不需處罰的,可當場教育,或協(xié)助所在單位、家屬進行教育,如需要治安處罰的,交公安機關處理。違反其他行政規(guī)定的,交行政機關處理。對于犯罪行為,應及時制止,并把犯罪分子扭送公安機關。
第6篇 某大廈物業(yè)客服部日常管理內(nèi)容
大廈物業(yè)客服部日常管理內(nèi)容
1.0計劃管理
1.1根據(jù)本公司經(jīng)營管理的總體目標,客服部需定期制定出各種配套計劃,使工作更加主動、有效和協(xié)調(diào)。
1.2主要計劃有:
1.2.1編制和控制本部門的各項預算。
1.2.2根據(jù)所管轄物業(yè)的具體情況制定當月工作計劃。
1.2.3定期制定培訓計劃并監(jiān)督實施。
1.2.4制定好本部門物資設備的采購計劃。
2.0組織管理
根據(jù)管理區(qū)域的規(guī)模及管理體制,設置、調(diào)整和完善客服部的各種機構和崗位設置,明確各種崗位的職責和任職要求,并制定各項工作的操作程序、業(yè)務流程以及各項規(guī)章制度。
3.0人員管理(落實到部門領導)
根據(jù)各崗位的任職要求,聘用合適人員,通過培訓使他們掌握高水準物業(yè)管理專業(yè)態(tài)度、專業(yè)知識、專業(yè)技術,并養(yǎng)成良好職業(yè)習慣。同時,通過有效的獎懲與激勵管理制度,使員工能始終積極、主動地進行工作。
4.0物資設備管理(落實到部門文員)
制定好客服部物資的管理計劃。與行政部門充分配合,做好客服部物資設備的采購、領用、保養(yǎng)、更新等各項工作,以減少資金的耗費與占用。
5.0質(zhì)量管理(落實到物業(yè)客服)
培訓員工樹立質(zhì)量意識,實行全面質(zhì)量管理。通過對客服部各項工作質(zhì)量標準的制定、實施、檢查、改進,再制定、實施、檢查,使之成為一個循環(huán)往復螺旋上升的過程,不斷提高客服部的服務質(zhì)量。
6.0預算管理(落實到部門經(jīng)理)
編制和控制客服部年度的各項預算。同時,在審批部門要求采購的物資時,努力在不降低規(guī)格的前提下,盡可能降低成本。
7.0協(xié)調(diào)管理(落實到客服主任)
協(xié)調(diào)好客服部與公司內(nèi)及物業(yè)外各政府職能部門的工作關系。如保安、工程、財務及行政人事部的關系,及政府主管部門、職能部門、合作公司、郵局、電話公司、各施工單位及供應商的關系,以取得它們對客服工作與管理工作的支持與配合。
第7篇 物管培訓:工業(yè)廠房與倉庫的物業(yè)管理
一、工業(yè)廠房與倉庫的管理
工業(yè)廠房是生產(chǎn)車間,關系到產(chǎn)品生產(chǎn)。倉庫是儲存保管的場所,關系到產(chǎn)品的丟失損壞等。特別是工業(yè)廠房的管理是最難管理的,主要因為有如下的問題存在:
(1)公用地方及走火通道經(jīng)常堆放雜物;
(2)廠房內(nèi)儲存易燃貨物與材料多,火警危險性較高;
(3)廠房內(nèi)的機械及存量過多的貨物可能超出樓面結構的承載標準;
(4)機器開動時的震蕩噪音對環(huán)境產(chǎn)生滋擾;
(5)升降機使用頻繁,損耗較大;
(6)工業(yè)樓房老化磨損速度快,保養(yǎng)維護費;
(7)大多數(shù)工人的素質(zhì)較低。
因此,工業(yè)廠房與倉庫的管理工作是十分嚴謹細致的工作,必須做好。在實際管理中應做到:
1.制定嚴格的管理制度
包括:
(1)工業(yè)廠房倉庫的管理規(guī)定;
(2)各個崗位的工作職責及操作規(guī)程;
(3)機器設備的安裝、管理及使用規(guī)定;
(4)材料領取、加工及檢驗等規(guī)定;
(5)產(chǎn)品出廠入庫等規(guī)定;
(6)成品發(fā)貨出庫等制度。
2.加強對重點設備和公共設施及公共管網(wǎng)的管理
為了保證工廠工業(yè)生產(chǎn)的正常進行,必須對工廠一些主要的設備進行重點管理,如載貨電梯的管理、工業(yè)供水供電管理、變電房的管理等,同時,公共管網(wǎng)對整個工廠的正常運作事關重大,其維修養(yǎng)護十分重要,如電話線、污水管等的維修養(yǎng)護工作等。
(1)載貨電梯的管理。電梯是現(xiàn)代化的工業(yè)廠房中最常用的、使用最頻繁的運輸設備,保證電梯的正常運行,對保障所有企業(yè)的生產(chǎn)生活有重要作用。為了管好用好這些電梯,必須對電梯司機進行專門的培訓,并配備專業(yè)的維修技術人員,完全按照專業(yè)化的要求進行管理。為了更加有效地管理好電梯,物業(yè)管理人員應該參與電梯的選型、訂貨、安裝驗收以及年檢等工作。
(2)工業(yè)供水供電管理。工業(yè)用水用電不同于生活用水用電,其耗水量大,耗電量大,電容量也較生活用電之電容量大一些。而且水電的中止對廠家造成的損失有時是難以估計的,因此,水和電的正常供應是工廠進行工業(yè)生產(chǎn)的重要保障,對它們的管理是不容忽視的,為此,物業(yè)管理人員要做好工廠正常供水及供電的保障工作,應保證24小時供應。同時,要加強對高壓變電房的管理,完全按照供電部門的安全操作規(guī)程進行管理,高配值班室每天24小時要有人值班、節(jié)假日照常,確保電力供應。同時值班人員應根據(jù)用電情況適時地調(diào)節(jié)和補償功率因素,使電網(wǎng)保持在較為經(jīng)濟的運行狀態(tài),以降低電耗、節(jié)約能源。
(3)公共管網(wǎng)的維修養(yǎng)護。這方面的工作較為繁雜。比如污水管堵塞如不及時檢修,勢必影響工廠和工人的正常工作。因此,對公共管網(wǎng)的維修養(yǎng)護十分重要。
3.完善工業(yè)廠房與倉庫的消防保安管理
工業(yè)廠房的消防管理往往是廠家所忽視的內(nèi)容,從而導致許多工廠火災的發(fā)生,例如1993年11月在深圳龍崗區(qū)葵涌鎮(zhèn)致麗玩具廠發(fā)生的震驚海內(nèi)外的大火,致使84人死亡,41人受傷,廠家的經(jīng)濟損失更不用提。許多工廠企業(yè)其他的管理制度多如牛毛,惟獨沒有防火責任制,還有的企業(yè)不惜花巨資去購買豪華小轎車和對辦公室進行超檔次的裝修,卻沒有錢來添置消防設備。據(jù)調(diào)查,上述提到的葵涌鎮(zhèn),有50家工廠不符合消防規(guī)定,其中就包括了致麗玩具廠。因此,作為物業(yè)管理公司進行管理的工廠和倉庫,必須加強對所管轄廠房和倉庫的消防安全工作。具體包括:
(1)工業(yè)廠房與倉庫要建立嚴格的消防制度,明確各級消防人員的職責;
(2)要配備專門的消防管理人員,熟悉和掌握各種消防保安器材的使用;
(3)要建立嚴格的消防措施,配備消防用具,如消防帶、消防柱、滅火具、沙子等用品;
(4)要配備有先進的報警設備、工具等,如煙感報警監(jiān)控系統(tǒng)和自動噴淋滅火系統(tǒng)等;
(5)要不定期地組織消防教育和消防演習。
4.加強工業(yè)廠房倉庫的安全保衛(wèi)管理工作
(1)工業(yè)廠房和倉庫都要建立嚴格的值班守衛(wèi)制度,對人員、產(chǎn)品的進出都要進行認真的檢查登記;
(2)無關人員不得進入廠房和倉庫重地;
(3)下班后廠房與倉庫要嚴格執(zhí)行值班巡邏制度以及其他安全措施;
(4)嚴格執(zhí)行兩人以上進入倉庫、鎖門等制度。
二、工業(yè)廠房與倉庫的服務
工業(yè)廠房與倉庫的服務,主要是做好各項保障工作,如材料物資、設備、工具等供應保障;工作生活設施及條件的保障;廠容倉貌、優(yōu)美環(huán)境和工作、生活和娛樂的保障等。
搞好工業(yè)廠房和貨倉的綠化衛(wèi)生管理工作,能夠為工人工作、生活、娛樂提供一個優(yōu)美的環(huán)境,從而能夠讓工人工作時精神飽滿、心情舒暢,減少工傷事故的發(fā)生。因此,同其他物業(yè)一樣,工業(yè)廠房和貨倉的綠化衛(wèi)生管理也很重要。當然,在具體管理上有些差別。如綠化方面應根據(jù)工業(yè)廠房生產(chǎn)特點種植一些能適合排除工廠異味和廢氣的植物。衛(wèi)生保潔工作也會因工業(yè)生產(chǎn)內(nèi)容的不同而有不同的要求。由于工業(yè)廠房使用功能上的特殊性,有的廠房難于保持清潔,如重工業(yè)生產(chǎn)廠房;有的工業(yè)廠房要求清潔度相當高,甚至要求車間內(nèi)一塵不染,如生產(chǎn)精密化儀器儀表的工廠和食品加工生產(chǎn)工廠的廠房。因此,對不同的工業(yè)廠房應有不同的衛(wèi)生保潔制度和方法,對難以保持清潔的工業(yè)廠房,應勤清潔、清理、清
第8篇 物業(yè)管理實務試題
一、單項選擇題(在每小題的四個備選答案中,選出一個正確答案,并將正確答案的序號填在題干的括號內(nèi)。每小題1分,共16分)
1.根據(jù)使用功能的不同,物業(yè)可以分為:居住物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、其他用途物業(yè)和( )。
a.商業(yè)物業(yè) b.倉庫物業(yè)
c.酒店、娛樂、辦公樓物業(yè) d.房產(chǎn)業(yè)物業(yè)
2.物業(yè)所有人和使用人自律的保證和實行自治的前提是全體業(yè)主建立、遵守( )。
a.業(yè)主大會決定 b.物業(yè)管理企業(yè)規(guī)章制度
c.業(yè)主委員會決議 d.《業(yè)主公約》
3.在物業(yè)管理的基本內(nèi)容中,必須做好的最基本工作是( )。
a.常規(guī)性公共服務 b.針對性的專項服務
c.委托性的特約服務 d.經(jīng)營性的有償服務
4.注冊資質(zhì)一級的物業(yè)管理企業(yè)所管理的各類物業(yè)管理總建筑面積中,其中獨立式住宅(別墅)建筑面積要求達( )。
a. 50萬平方米以上 b.30萬平方米以上
c. 20萬平方米以上 d.15萬平方米以上
5.資質(zhì)三級的物業(yè)管理企業(yè)注冊資本要求達( )。
a.50萬元以上 b.40萬元以上
c.30萬元以上 d.20萬元以上
6.不僅適用物業(yè)管理業(yè)務量比較單一的小型專業(yè)化公司,而且適用一些大廈或住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的初期管理,但不適合較大規(guī)模。
a.職能制 b.直線制
c.直線職能制 d.事業(yè)部制
7.構成物業(yè)管理主要內(nèi)容,貫穿于物業(yè)管理全過程,為實施物業(yè)管理依據(jù)和準繩的,是物業(yè)管理主體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的法律關系內(nèi)容( )。
a.權責關系 b.管理與被管理關系
c.服務與被服務關系 d.委托與被委托關系
8.單個業(yè)主在物業(yè)管理中所擁有的最基本權利是參與權,其核心是( )。
a.監(jiān)督權 b.管理權
c.知情權 d.處分權
9.監(jiān)督、指導和管理物業(yè)管理業(yè)主委員會的是當?shù)? )。
a.市、區(qū)行政領導部門 b.房地產(chǎn)行政主管部門
c.街道、社區(qū)部門 d.物業(yè)管理企業(yè)上級主管部門
10.物業(yè)管理的委托有實行招投標和( )。
a.不實行招投標 b.政府指定
c.議標 d.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理
11.供暖設備物業(yè)管理模式有物業(yè)管理公司委托專門的供熱管理公司管理和( )。
a.物業(yè)管理公司自營管理 b.業(yè)主自營管理
c.業(yè)主委托專門的供熱管理公司管理 d.專業(yè)供熱公司統(tǒng)一管理
12.物業(yè)管理中治安管理的最大特點是( )。
a.責任重大、處理難 b.責任大、服務難
c.責任重大、權力有限 d.責任大、權力無
13.房屋租賃合同簽訂后,房屋租賃當事人應當辦理登記備案手續(xù),辦理的時限為租賃合同簽訂后( )。
a.15天內(nèi) b.30天內(nèi)
c.45天內(nèi) d.60天內(nèi)
14.對公房租賃實行國家限制性租金標準,即政府定價,對原有的私有住宅租賃,實行( )。
a.市場價 b.政府定價
c.政府指導價 d.政府指導價或雙方協(xié)商價
15.維修基金屬全體業(yè)主共同所有。在商品住宅房銷售時,購房者應向售房單位交納( )。
a.購房款1%的維修基金 b.購房款1-2%的維修基金
; c.購房款2-3%的維修基金 d.購房款3%的維修基金
16.凡屬公益性質(zhì)的特種物業(yè)管理的經(jīng)費來源主要( )。
a.依靠本單位自籌解決 b.依靠主管部門補助
c.依靠地方財政撥款 d.依靠國家出資
二、多項選擇題(在每小題的備選答案中,選出二個或二個以上正確的答案,并將正確答案的序號分別填在題干的括號內(nèi),多選、少選、錯選均不得分。每小題2分,共28分)
1.物業(yè)管理的基本特點是( )。
a.現(xiàn)代化 b.專業(yè)化
c.市場化 d.社會化
e.科技化
2.物業(yè)管理前期準備工作的基本環(huán)節(jié)包括( )。
a.物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部機構的設置與擬定人員編制
b.物業(yè)管理企業(yè)的選聘或組建
c.物業(yè)管理人員的選聘和培訓
d.物業(yè)的接管驗收
e.規(guī)章制度的制定
3.物業(yè)管理企業(yè)設立的程序一般分( )。
a.資質(zhì)審批 b.市房地產(chǎn)局批準
c.工商注冊登記 d.稅務登記
e.公安部門辦理公章登記和刻制
4.物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位培訓內(nèi)容,其中考試課是( )。
a.物業(yè)管理概論 b.房屋結構、構造與識圖
c.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 d.物業(yè)管理法規(guī)(上)(下)
5.在物業(yè)管理中,業(yè)主自律意識中的公眾意識強調(diào)的是個人利益對集體利益的服從。它比法律意識要高一個檔次,主要靠( )。
a.業(yè)主的集體主義精神 b.業(yè)主的品質(zhì)
c.業(yè)主的道德心 d.業(yè)主的社會責任感
e.業(yè)主的思想覺悟
6.物業(yè)管理服務費用的收費,從總體上講有( )。
a.政府定價 b.政府指導價
c.市場價 d.協(xié)商價
e.經(jīng)營者定價
7.房屋基本功能要求是( )。
a.安全性 b.耐久性
c.實用性 d.適用性
e.藝術性
8.對業(yè)主委托物業(yè)管理公司管理的物業(yè),物業(yè)管理公司承擔修繕責任的有( )。
a.房屋建筑物業(yè)內(nèi)自用部位
b.房屋建筑共用部位、共用設備設施
c.業(yè)主自用設備
d.物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設施和附屬建筑
e.物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)附屬配套服務設施
9.電梯的安全管理的內(nèi)容有( )。
a.主管部門的安全管理 b.對司機、維修人員的安全管理
c.對設備安全的監(jiān)督、檢查 d.對用戶的安全教育
e.對設備保養(yǎng)、維修
10.物業(yè)智能化技術設備系統(tǒng)有( )。
a.通信自動化系統(tǒng) b.辦公自動化系統(tǒng)
c.別墅自動化系統(tǒng) d.樓宇自動化系統(tǒng)
e.住宅自動化系統(tǒng)
11.物業(yè)綜合管理的特點有( )。
a.委托性 b.有償性
c.政策性強 d.專業(yè)性強
e.綜合性強
&n
bsp;12.保險的一般原則有( )。
a.誠信原則 b.公平原則
c.可保利益原則 d.近因原則
e.比例分攤原則
13.購買物業(yè)保險的目的有( )。
a.取得保險金 b.分散意外損失
c.利于善后工作 d.移轉損失
e.減少損失
14.物業(yè)管理企業(yè)利潤總額包括( )。
a.營業(yè)利潤 b.管理服務費利潤
c.投資凈利潤 d.營業(yè)外收入凈額
e.補貼收入
三、名詞解釋(每小題4分,共20分)
1.物業(yè)
2.物業(yè)使用人
3.物業(yè)管理服務費
4.物業(yè)檔案資料管理
5.住宅小區(qū)物業(yè)管理
四、簡答題(每小題6分,共24分)
1.物業(yè)管理常規(guī)性公共服務包括哪些主要管理服務項目內(nèi)容
2.建立物業(yè)管理企業(yè)管理制度應當遵循的合法性基本原則有哪些要求
3.當前物業(yè)管理中,加強業(yè)主自身素質(zhì)的培養(yǎng)可從哪幾方面努力
4.物業(yè)安全管理中常見問題的處置原則有哪些
五、論述題(12分)
第9篇 某小區(qū)物業(yè)管理處機構編制說明
小區(qū)物業(yè)管理處機構編制說明
根據(jù)管理處實際應承擔的工作職責與范圍,管理處設專職經(jīng)理(主任)1人,主持管理處全盤工作,組織落實管理處各項工作的實施和檢查,對日常工作出現(xiàn)的問題進行及時的糾偏指導。
其下劃分為以下五個職能部門:
1、財務室:負責整個管理處的物業(yè)管理服務費、公共維修基金、車位使用費及營業(yè)外收入的收繳,日常運營經(jīng)費支出管理,管理處帳務處理。負責每季度向各小區(qū)住戶公布財務報表的制表和公布。財務室設會計1人負責整個管理處的帳務處理,對所轄小區(qū)進行獨立建帳。各小區(qū)分別設立1個出納人員,各自負責本小區(qū)物業(yè)管理服務費、公共維修基金、車位使用費及營業(yè)外收入的收繳和日常收支流水帳的登帳,同時負責轄區(qū)住戶的報修、投訴申請的登記和轉達以及其他事務工作。
2、行政事務室:負責管理處日常行政事務處理、人員招聘工作、住戶投訴處理、住戶回訪工作、住戶滿意度調(diào)查等客戶服務工作。行政事務室設管服主管1人,主管行政事務室全面工作,具體負責一個小區(qū)的客戶服務工作。設立事務助理1人,具體負責一個小區(qū)的客戶服務工作。
3、維修管理室:負責小區(qū)日常公共設施、設備的維修保養(yǎng),負責小區(qū)住戶的有償維修服務。由于各小區(qū)沒有較大設施設備,故僅物業(yè)公司總部設立一個維修管理室,維修室設維修工二名,負責處理各社區(qū)的突發(fā)事件。維修管理室設主管1人,負責小區(qū)的維修計劃的制訂、計劃性維修的組織、指導和實施,負責小區(qū)突發(fā)維修項目的組織和調(diào)度。
4、環(huán)境管理室:負責小區(qū)日常清潔保潔,小區(qū)綠化、植物的養(yǎng)護、修剪。環(huán)境管理室設主管1人,負責對所轄小區(qū)日常清潔、保潔、綠化工作的檢查、指導和作業(yè)計劃的制訂、組織、實施。在清潔保潔、綠化養(yǎng)護外包時,環(huán)境室與行政事務室則合并組成物業(yè)管理室。
5、安全管理室:負責所轄社區(qū)安管隊的管理,統(tǒng)籌計劃安排小區(qū)內(nèi)的公共秩序管理、物業(yè)使用安全管理、消防安全管理、車輛出入管理、物品搬遷管理和住戶及人員(流動人口)流動管理。安全管理室設安全主管1人,負責制訂并組織實施小區(qū)的公共秩序管理方案、突發(fā)事件處理預案,指導并監(jiān)督各小區(qū)安管隊的車輛出入管理、物品搬遷管理和住戶及人員(流動人口)流動登記管理,負責對各小區(qū)安管隊日常工作偏差的糾集指導。各社區(qū)安管隊設隊長1人,具體負責所轄社區(qū)安管隊日常工作的安排和突發(fā)事件的處理。各小區(qū)安管隊員編制設:大門崗每班1人、側門崗每1人,監(jiān)控中心每班1人,小區(qū)巡邏崗不少至2人。每班5人×3班=15人,另設輪休人員1人,共計16人。每班設班長1人,班長為巡邏崗,便于巡回對本班工作進行全盤掌握。
第10篇 物業(yè)某園區(qū)電梯使用管理守則
物業(yè)園區(qū)電梯使用管理守則
為保證電梯安全、平穩(wěn)、高效,更好地為住戶服務,請遵守以下規(guī)定:
1.0電梯管理
1.1切勿讓幼兒單獨乘坐或進入電梯,以免發(fā)生危險。
1.2乘坐電梯時應注意安全,進出轎廂時保持良好秩序,不得擁擠或沖撞。
1.3嚴禁在轎廂內(nèi)吸煙。
1.4嚴禁攜帶易燃易爆有毒物品乘坐電梯。
1.5嚴禁在轎廂四壁涂寫、刻劃或敲打四壁。
1.6電梯門在關閉時不得將身體任何部位或其它物品伸出門外,以免發(fā)生危險。
1.7轎廂內(nèi)應保持安靜、清潔。嚴禁大聲喧嘩或亂丟雜物、垃圾等。
1.8運行中電梯出現(xiàn)突然故障,請乘客不要驚慌,請乘客立即按轎廂內(nèi)的'緊急報警按鈕'求救,管理處會及時派來電梯工救援乘客。
1.9發(fā)生火警時,切勿乘搭電梯,因電梯可能隨時在半途停頓,將人困于電梯內(nèi),被困者可能會因濃煙而致命。
1.10電梯全天24小時開放。
2.0電梯做為臨時貨梯管理規(guī)定
2.1電梯做為臨時貨梯是管理處為業(yè)主的裝修及搬屋時提供方便。
2.2業(yè)主裝修時搬運材料及搬家時使用電梯,需先向管理處申請。業(yè)主在使用電梯時如對電梯造成損壞,影響電梯安全運行要承擔相應責任并賠償。
2.3搬運人員在搬運物品過程中,造成轎廂及電梯間環(huán)境污染要負責清潔干凈,違者視情節(jié)輕重處以賠償。
2.4搬運物品時,對可能造成環(huán)境污染或造成電梯損壞的物品要妥善包裝,細心搬運,物品應盡量放置在轎廂中央并注意不得超載。
2.5搬運水泥等可能對轎廂底部造成污損的物品時要在轎廂底部預先鋪好油布或塑料布,違者視情節(jié)輕重處以賠償。
2.6每次電梯運載物品,總重不得超過電梯額定載荷1000公斤,單件物品重不得超過50公斤,大件物品的長*寬*高不得超過120*80*200(厘米),袋裝或箱裝物品疊放時,不得超過三層。
2.7砂不得用電梯運載,需從安全通道的樓梯搬運,造成樓梯間環(huán)境污染的要負責清潔干凈;造成樓梯間公共設施損壞的要恢復原狀。
2.8貨梯開放時間:8:30--19:30;如有特殊情況需向管理處申請。
3.0當發(fā)現(xiàn)有水滲入電梯或電梯底坑有積水時,應立即停止使用,以免觸電;業(yè)主在沖洗屋內(nèi)衛(wèi)生時,請注意,切勿讓水流入電梯內(nèi),以免損壞電梯設備。
4.0電梯維修人員每周對電梯作例行檢查、維護保養(yǎng),因維修、保養(yǎng)而正常停用或其它原因造成停梯,維修人員將會在一樓掛牌告示。
第11篇 物業(yè)管理手冊－內(nèi)部審核程序
物業(yè)管理手冊:內(nèi)部審核程序
1、目的
確保管理體系得到有效的保持、實施和改進。
2、適用范圍
適用于內(nèi)部審核活動的控制。
3、職責
3.1總經(jīng)理負責批準公司年度內(nèi)審計劃和審核計劃的實施。
3.2管理者代表負責內(nèi)部審核工作,任命審核組長。
3.3品質(zhì)部負責策劃、編制年度內(nèi)部審核計劃及組織實施。
3.4審核組長負責編制內(nèi)部審核計劃及編寫內(nèi)審報告。
4、程序
4.1年度內(nèi)部審核計劃
4.1.1每年1月20日前由品質(zhì)部依據(jù)審核的過程和區(qū)域的狀況和重要性以及以往審核的結果對審核方案進行策劃形成《年度內(nèi)部審核計劃》,《年度內(nèi)部審核計劃》應包括審核準則、范圍、頻次和方法,報管理者代表審核,總經(jīng)理批準后實施。
4.1.2內(nèi)部審核原則上每年至少進行一次,在公司組織機構發(fā)生重大變化、服務質(zhì)量發(fā)生較大變化時及接受第三方審核前由管理者代表及時組織進行內(nèi)部審核。
4.1.3內(nèi)部審核,可對所有部門(或要素)審核一遍,也可專門針對部分部門(或要素)進行重點審核,但每年的內(nèi)審必須覆蓋管理體系全部要素。
4.2審核前的準備
4.2.1管理者代表任命審核組長和內(nèi)審組成員,內(nèi)審組成員必須具備內(nèi)部審核員資格,并與所審核的項目無直接責任。
4.2.2由審核組長編制本次《內(nèi)部審核實施計劃》,其內(nèi)容主要包括:受審核的部門、審核要素、審核組成員、審核具體時間等。報管理者代表審核,總經(jīng)理批準。
4.2.3品質(zhì)部應在審核前5天將《內(nèi)部審核實施計劃》發(fā)至相關部門。
4.2.4審核組長組織審核組成員編寫核查表,核查表中要詳細的列出審核的項目、審核的依據(jù)及方法。
4.3審核的實施
4.3.1審核組長組織見面會,介紹內(nèi)審的目的、范圍、依據(jù)、方式、組員和內(nèi)審日程,填寫《會議記錄》。
4.3.2審核員按《內(nèi)部審核實施計劃》對受審核部門進行現(xiàn)場審核,將體系運行情況詳細記錄在核查表中。
4.3.3審核員在審核中發(fā)現(xiàn)有不符合項時,應填寫《不符合項報告單》,并在審核完成后,向該部門領導作口頭報告,并商定初步的糾正措施。
4.4糾正措施的編制與審批
4.4.1審核員將不符合項報告給相關部門領導確認后,并商定詳細的糾正措施,填寫《不符合項報告單》中的相應內(nèi)容。
4.4.2《不符合項報告單》由被審核方簽字認可。
4.4.3審核組長填寫《不合格項分布表》,記錄不合格項分布情況。
4.4.4審核結束需召開總結會,由審核組組長主持,領導層、內(nèi)審員及各部門領導參加,審核組組長宣讀不符合項及其分布情況,并組織與會者討論管理體系的有效性及應改進的地方。
4.5審核報告的編制與分發(fā)
4.5.1審核組長編寫《內(nèi)部審核報告》,審核報告應對本次審核中觀察到的管理體系運行情況、不符合項情況及審核結論、糾正措施的制定等做出詳細論述。
4.5.2審核報告經(jīng)管理者代表審批后由品質(zhì)部向被審核部門分發(fā)。
4.6糾正措施的實施及跟蹤驗證
4.6.1各相關責任部門根據(jù)不符合項內(nèi)容,分析原因、制定措施并實施。糾正措施完成后,將相關內(nèi)容填寫在《不符合項報告單》內(nèi),并交品質(zhì)部。
4.6.2品質(zhì)部指派審核員進行跟蹤驗證糾正措施實施的情況及有效性。
4.6.3跟蹤驗證的審核員在糾正措施有效實施后在《不符合項報告單》上寫明驗證情況意見并簽字。
4.7內(nèi)部審核的所有記錄由品質(zhì)部存檔。
5、相關文件
5.1《不符合、糾正和預防措施控制程序》
6、相關記錄
6.1《年度內(nèi)部審核計劃表》jw/jl-8.2.2-001
6.2《不符合項報告單》jw/jl-8.2.2-002
6.3《內(nèi)部審核實施計劃表》jw/jl-8.2.2-003
6.4《內(nèi)部審核報告》jw/jl-8.2.2-004
6.5《會議記錄》jw/jl-8.2.2-005
6.6《不合格項分布表》jw/jl-8.2.2-006
第12篇 物業(yè)管理師管理實務考試預測試題及答案4
1、住宅小區(qū)人為環(huán)境的管理主要靠()來限制或規(guī)定住宅小區(qū)居民的一些行為規(guī)范。
a.經(jīng)常性監(jiān)督檢查
b.業(yè)主委員會的督促
c.廣大業(yè)主的自覺性
d.簽訂公約或管理制度
2、在新開發(fā)物業(yè)驗收之前,通常由開發(fā)商行使管理權和處置權,自設或委托一家物業(yè)管理公司介入前期物業(yè)管理工作,并簽訂()。
a.前期物業(yè)管理服務協(xié)議書
b.前期物業(yè)委托管理合同
c.臨時物業(yè)委托管理合同
d.永久性合作協(xié)議
3、業(yè)主全面有效行使對物業(yè)的管理權是在()以后。
a.第一個業(yè)主入住一年
b.全部業(yè)主入住
c.成立業(yè)主委員會
d.接管驗收
4、住戶手冊較為全面地反映出住戶與物業(yè)管理公司的關系,由()編制。
a.物業(yè)管理公司
b.業(yè)主委員會
c.街道辦事處
d.房地產(chǎn)行政管理部門
5、住宅小區(qū)物業(yè)管理形式是()。
a.行政性管理
b.監(jiān)督式管理
c.協(xié)商式管理
d.文件化管理
答案:1.d 2.a 3.c 4.a 5.d
1、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)新建商品住宅出售額達到()以上后,可以召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。
a.20%
b.30%
c.50%
d.80%
2、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公有住宅出售額達到()以上后,可以召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。
a.30%
b.50%
c.60%
d.80%
3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房屋交付業(yè)主使用(),可以召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。
a.滿一年
b.滿兩年
c.一年以內(nèi)
d.兩年以內(nèi)
4、業(yè)主委員會成立后,負責著急此后的業(yè)主大會,()至少召開一次。
a.半年
b.一年
c.兩年
d.三年
5、業(yè)主委員會的成立須經(jīng)()依法核準登記后,取得社會團體法人資格。
a.房地產(chǎn)行政管理部門
b.公安部門
c.政府建設行政單位
d.政府社團登記部門
答案:1.c 2.a 3.b 4.b 5.d
1.一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊資本應為人民幣( )萬元以上。
a.50 b.300
c.500 d.1000
2.新設立的物業(yè)管理企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起( )日內(nèi),向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。
a.30 b. 45
c. 60 d. 90
3. 某物業(yè)管理公司僅管理高層住宅類型的物業(yè),管理總面積達120萬平方米,從管理類型和面積上看,該公司符合申報( )資質(zhì)條件。
a. 一級 b. 二級
c. 三級 d. 三級暫定
4. 前期物業(yè)管理招標投標結束后,招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起( )日內(nèi),按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面前期物業(yè)服務合同。
a. 7 b. 15
c. 30 d. 45
5. 在前期物業(yè)管理招標投標中,評標委員會根據(jù)評標結果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人( )。
a. 可任選其中一個作為中標人
b. 應以報價最低的為中標人
c. 應報請房地產(chǎn)行政主管部門確定中標人
d. 應按照中標候選人的排序確定中標人
答案:
1.c 考查第一章中物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批及管理
2.a 同第一題
3.c 同第一題
4.c 第二章第二節(jié)
5.d 同上
單項選擇題
6. 物業(yè)管理投標的過程包括:①準備投標文件,②獲取招標信息,③登記并取得招標文件,④參加開標、現(xiàn)場答辯會議,⑤送交投標文件,⑥簽訂物業(yè)服務合同(或前期物業(yè)服務合同)。正確的投標步 驟是( )。
a. ③-②-①-④-⑤-⑥ b. ③-②-①-⑤-④-⑥
c. ②-③-①-④-⑤-⑥ d. ②-③-①-⑤-④-⑥
7. 物業(yè)服務合同由( )與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。
a. 各業(yè)主分別 b. 業(yè)主大會
c. 業(yè)主委員會代表業(yè)主 d. 物業(yè)建設單位
8. 業(yè)主臨時公約由( )制定。
a. 建設單位 b. 購房人
c. 物業(yè)管理企業(yè) d. 房地產(chǎn)行政主管部門
9. 物業(yè)管理的早期介入是建設單位引入的( )。
a. 設計工作 b. 工程監(jiān)理工作
c. 開發(fā)建設工作 d. 物業(yè)管理咨詢活動
10. 前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務合同簽訂之日起至( )之日止的物業(yè)管理活動。
a. 首次業(yè)主大會會議召開 b. 業(yè)主大會成立
c. 50%業(yè)主入住 d. 物業(yè)服務合同生效
答案:
6.d 物業(yè)管理投標步驟
7.c 第三章重點
8.a 注意區(qū)分業(yè)主公約和臨時業(yè)主公約
9.d 考查第四章物業(yè)管理的早期介入基本概念
10.d 考查前期物業(yè)管理時效性
單項選擇題
11. 業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè),原物業(yè)管理企業(yè)應向( )交還有關的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。
a. 建設單位 b. 業(yè)主委員會
c. 政府主管部門 d. 新物業(yè)管理企業(yè)
12. 因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等,( )應當負責修復和賠償。
a. 裝修人 b. 裝修企業(yè)
c. 裝修施工人員 d. 物業(yè)管理公司
13. 在購房合同約定的期限內(nèi),業(yè)主未辦理入住及其相應手續(xù)的,( )。
a. 建設單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住不成立
b. 建設單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住成立
c. 業(yè)主未與建設單位聯(lián)系并作有效聲明的,視同入住成立
d. 即使業(yè)主與建設單位聯(lián)系并作有效聲明,仍視為入住不成立
14. 檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取( )查驗方法。
a. 測量 b. 敲擊
c. 使用 d. 目測
15. 房屋主體按建筑結構類型和材料劃分類別,不包括( )。
a. 磚結構 b. 木結構
c. 鋼筋混凝土結構 d. 框架結構
答案:
11.b 考查物業(yè)承接的權限移交程序
12.a 考查物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責任
13.c考查物業(yè)移交的注意事項
14.b 考查裝修管理中墻體檢驗
15.d 同上
單項選擇題
16. 對于重點和重要設施設備的維修,應該更加強調(diào)( )。
a. 事后維修 b. 緊急搶修
c. 預防性維修 d. 大修
17. 物業(yè)供配電系統(tǒng)技術檔案不包括( )記錄。
a. 日常運行 b. 客戶投訴
c. 維修和技術改造 d. 各項電氣預防性實驗和其它測試
18. 下列四種方法中,不屬于白蟻防治主要方法的是( )。
a. 挖巢法 b. 藥殺法
c. 熏蒸法 d. 誘殺法
19. 下列四項工作中,不屬于小區(qū)綠化日常養(yǎng)護工作的是( )。
a. 澆水 b. 病蟲害防治
c. 雜草防治 d. 綠化改造工程
20. 下列關于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作責任的說法中,表述正確的是( )。
a. 物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作
b. 物業(yè)管理企業(yè)對管理區(qū)域內(nèi)的治安防范工作負有全部責任
c. 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件時,物業(yè)管理企業(yè)不承擔任何責任
d. 物業(yè)管理企業(yè)可對嫌疑人進行留置訊問
答案:
16.c 考察房屋及設備設施管理的內(nèi)容、方法和要點
17.b 維修養(yǎng)護計劃的制定和實施
18.c 環(huán)境管理
19.d同上
20.a 治安防范注意事項
單項選擇題
21. 下列關于消防通道管理的說法中,正確的是( )。
a、物業(yè)管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位
b、物業(yè)管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位
c、物業(yè)管理公司如將消防通道劃為停車位,應做好安全警示
d、業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)管理公司無關,無須進行管理
22. 電梯出現(xiàn)緊急情況時,乘客應采取的正確措施是( )。
a. 確認電梯處于靜止狀態(tài),撬開轎廂門逃生
b. 通過安全窗撤離轎廂
c. 通過電話或對講系統(tǒng)通知管理人員,靜候救援
d. 通過電話或對講系統(tǒng),在管理人員的指揮下采取措施自救
23. 實行物業(yè)服務費用酬金制的,物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算并每( )不少于一次公布物業(yè)服務資金收支情況。
a. 三個月 b. 半年
c. 一年 d. 二年
24. 實行物業(yè)服務費用酬金制的,預收的物業(yè)服務資金包括( )和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
a. 物業(yè)服務成本 b. 物業(yè)服務支出
c. 物業(yè)服務支出、法定稅費 d. 物業(yè)服務成本、法定稅費
25. 住宅專項維修資金屬于( )所有。
a. 物業(yè)管理企業(yè) b. 全體業(yè)主
c. 物業(yè)管理企業(yè)和全體業(yè)主 d. 建設單位
答案:
21.b 消防檢查的方法
22.c 電梯管理措施
23.c 考查物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入、成本費用、稅費和利潤,物業(yè)服務費成本 (支出)構成
24.b 同上
25.b 同上
26. 在業(yè)主大會成立前,住宅專項維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)( )。
a. 提出計劃,房地產(chǎn)行政主管部門審核后劃拔
b. 自行決定
c. 與部分業(yè)主商議決定
d. 與建設單位商議決定
27. 物業(yè)服務合同約定以外的物業(yè)服務收費采取的是( )。
a.政府定價 b.政府指導價
c.業(yè)主定價 d.物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定
28. 新建物業(yè)承接驗收時,物業(yè)管理公司應向( )索取物業(yè)檔案資料。
a. 業(yè)主 b. 建設單位
c. 施工單位 d. 監(jiān)理單位
29. 某項目管理處擬購置固定資產(chǎn),須書面報請公司批準,采用的文書類型應是( )。
a. 通知 b. 報告
c. 請示 d. 決定
30. 按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設部令第110號),業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時,物業(yè)管理企業(yè)(或指定方)可以按照裝飾裝修管理服務協(xié)議,收取( )。
a.管理服務費 b.審批費
c.施工現(xiàn)場管理費 d.裝修保證金
答案:
26.a 考查物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入、成本費用、稅費和利潤,物業(yè)服務費成本 (支出)構成
27.d 同上
28.b 物業(yè)管理檔案的收集、整理和利用,物業(yè)管理信用檔案的內(nèi)容與管理
29.c 考察物業(yè)管理應用文書的常見類型
第13篇 物業(yè)創(chuàng)優(yōu)達標共用設施設備管理項自檢說明
創(chuàng)優(yōu)達標共用設施設備管理項自檢說明
博盈**廣場是由北京**集團**興建的高檔智能化寫字樓,委托荊州市**物業(yè)管理有限公司實施物業(yè)管理,廣場在規(guī)劃中考慮最佳的容積率和綠化率的同時,配備了完備的共用設施設備。
廣場采用智能化、環(huán)保型功能系統(tǒng)設計理念,配備有:綠色環(huán)保供水系統(tǒng);中央空調(diào)系統(tǒng);三菱高速電梯;國際、國內(nèi)直撥虛擬網(wǎng)電話系統(tǒng);光纖接入寬帶互聯(lián)網(wǎng)絡;分點式、集中電視安全、消防監(jiān)控系統(tǒng)等;對各區(qū)域的設施、設備安排專人負責聯(lián)防制,并制定相應的安全運行標準、崗位職責,做好定期巡檢,月度、季度、年度檢修計劃,值班檢修記錄完整全面,設立專門檔案員 ,負責管理各種裝修、維保、檢修管理檔案,記錄、執(zhí)行嚴格的檔案管理制度。
廣場設有通訊、閉路電視和防盜報警監(jiān)控中心。與荊州電信合作的數(shù)據(jù)、有線電視和電話三網(wǎng)合一系統(tǒng),一次鋪設入戶,給業(yè)主帶來極大方便。業(yè)主入駐后只需在物業(yè)管理處登記,由物業(yè)管理處代辦手續(xù),一天即可開通上網(wǎng)、電話、有線電視入網(wǎng)等,充分體驗信息化帶來的便利。此外,廣場的監(jiān)控中心,實行24小時全方位的三層安全防護:一層,紅外線周界防護;二層,廣場大廳等主要出入口,停車場及外圍通道閉路電視監(jiān)控和錄象記錄,設立專職保安24小時值勤,實行封閉式、憑證出入管理;三層,廣場內(nèi)區(qū)域巡檢對講、消防監(jiān)控系統(tǒng)。
管理處代收代寄,遞信送報到各租戶,大大方便了客戶。針對廣場小、電系統(tǒng)和大量設施設備,管理處制定了系統(tǒng)的設備管理規(guī)范,機電設備、給排水系統(tǒng)等進行集中管理、計劃維修。目前,廣場內(nèi)配套設施完好,無隨意改變其用途的現(xiàn)象。共用設施、設備運行、使用及維修嚴格按規(guī)定進行,且都有記錄,無事故隱患,專業(yè)技術人員和維修人員嚴格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范。
廣場室外管線,包括供電電纜、電視線、電話線、電腦線,都統(tǒng)一入地,無架空管線,無礙觀瞻。排水、排污管理暢通,無堵塞外溢現(xiàn)象。道路暢通、路面平整、井蓋無缺損、無丟失,路面井蓋不影響車輛和行人通行。供水設備運行正常、設備完好、無漏水、無污染。用水有嚴格的保障措施,水質(zhì)符合衛(wèi)生標準。
廣場路燈、樓道燈等公共照明設施完好,運行正常。
總體來看,廣場一切設施設備管理良好,運行正常,未出現(xiàn)一起因管理責任引發(fā)的事故,事故率為零,設備完好率為100%。
第14篇 物業(yè)管理知識--消防管理篇
物業(yè)管理知識學習-消防管理篇
001物業(yè)管理公司消防管理隊伍的原則是:每個管理處的員工都是公司的義務消防員。
002消防管理人員的具體工作內(nèi)容是:負責消防報警中心的日常值班;普及防火知識教育,落實防火崗位責任制;定期進行消防安全檢查;火災發(fā)生時是滅火的骨干力量。
003消防工作的方針是:“預防為主,防消結合”。
004消防工作包括防火與滅火兩個方面。
005消防安全工作的基本措施是:行政、技術和法制措施。
006 “防火責任人制度”是:“誰主管,誰負責”。
007我國最高消防行政法規(guī)是:《中華人民共和國消防條例》和《中華人民共和國消防條例實施細則》
008消防監(jiān)督的三要素是:監(jiān)督者,被監(jiān)督者和監(jiān)督標準。
009消防監(jiān)督最可靠的保證是:組織。
010消防重點部位的確定:火災易發(fā)部位,發(fā)生火災影響全局的部位,重點項目和技術設備,財富集中部位,人員集中部位,村鎮(zhèn)糧食加工廠。
011重點防火單位的防火責任人是:單位正職領導。
012重點防火單位工作人員對本人崗位的防火責任是:對本崗位的消防安全負責。
013室內(nèi)裝修應使用:不燃材料、難燃材料及燃燒時不發(fā)出有毒氣體的材料。
014重點單位消防工作的重點是:制定應急滅火和疏散方案,定期組織消防演練。
015公共場所發(fā)生火災時現(xiàn)場工作人員承擔的義務是:組織,引導在場群眾疏散。
016物業(yè)管理單位的消防管理職責是:建立,健全防火安全制度,明確防火安全責任;管理、維修、保養(yǎng)、更新物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共消防設施和器材;落實值班巡查制度;建立義務消防隊,撲救初期火災,引導安全疏散。
017對存在火災隱患并不按要求整改的:自整改期限屆滿之日起對責任單位處以每日一千元以上五千元以下罰款。
018建筑物內(nèi)部裝修工程消防設計未經(jīng)審核或審核不合格擅自施工的處以每平方米罰款30元。
019燃燒的四個特征是:放熱,發(fā)光,火焰和發(fā)煙。
020可燃物的著火方式是:引燃和自燃。
021大多數(shù)火災是由引燃方式引起的。
022由引燃引起的火災必須具備可燃物,助燃物,火源三個條件。
023火源主要是明火和高溫物體兩種。
024發(fā)熱的導線屬于火源。
025火災的主要助燃物是:空氣(氧)。
026防止火災發(fā)生的最重要措施是:消除火源。
027一氧化碳是劇毒、可燃性質(zhì)的氣體。
028火災中導致人員死亡最多的原因是:煙毒氣致死50%以上。
029滅火的原理是:斷絕可燃物,降低火場溫度,窒息缺氧法,抑制火區(qū)連鎖反應。
030火災分為:a類固體,b類油脂及液體,c類氣體,d類可燃金屬。
031常用的滅火器主要有:清水,泡沫,二氧化碳和干粉滅火器。
032對一般固體火災適用:清水,泡沫,二氧化碳和干粉滅火器。
033對貴重設備適用:二氧化碳滅火器。
034對檔案材料應用:二氧化碳滅火器。
035對可燃液體適用:泡沫滅火器。
036干粉滅火器的用途最廣,它適用于氣體,液體和電氣設備火災。
037干粉滅火器一般應和泡沫滅火器連用。
038在配電房應配置:干粉滅火器和二氧化碳滅火器。
039電氣線路火災的原因是:短路,過負荷和接觸電阻過大。
040電氣線路的安裝必須由合格電工人員負責。
041電線絕緣必須合乎電壓要求。
042為在短路和過負荷時能及時切斷電源,必
須在線路中安裝熔斷器裝置。
043不可用鋼,鐵絲代替熔絲。
044接觸電阻過大會產(chǎn)生極大的熱量引致直接燃燒的后果。
045為防止接觸電阻過大必須做好保證牢固連接線路工作。
046防止電氣線路火災的重點在:選材和安裝方面的工作。
047具較大火災爆炸危險性的焊割方法是:電焊和氣焊。
048在重點防火部位動用電焊,氣焊必須經(jīng)過相應級別的審批手續(xù)。
049在撲滅電氣火災時應堅持先斷電,后滅火原則。
050發(fā)生火災時切斷電源最好使用絕緣工具。
051為避免觸電,對使用滅火器撲滅電器火災時應注意:盡量增大噴槍和帶電體的距離。
052氣焊使用的危險氣體是:乙炔。
053倉庫內(nèi)物品擺放應做到分類,分堆和防火間距要求。
054倉庫不可設置移動式照明燈具。
055倉庫的電源開關必須安裝在:倉庫外。
056在消防安全責任上,建筑設計部門實行“誰設計,誰負責”原則。
057經(jīng)公安消防機關審批的高層建筑防火設計圖紙不可在實際施工中變動。
058撲滅初期火災的最有利時機是:起火后5-7分鐘
059在組織滅火自救工作中,應堅持救人重于救火的前提。
060建筑物必須制定滅火和疏散應急方案。
061對消防管理人員任職要求:先培訓,后上崗。
062在疏散中首先要了解:火場內(nèi)的人員有無被困。
063疏散的首要次序是:疏散著火層以上人員。
064在疏散中如何穩(wěn)定群眾情緒:喊話宣傳。
065疏散中人員較多或能見度較低時,應采用:魚貫隊列式的方法。
066對脫險人員管理的首要任務是:阻止其重返火場。
067對物資疏散的第一任務是:疏散可能擴大火勢和爆炸的物資。
068物資疏散和人員疏散不可同時在一個安全通道里進行。
069地下建筑和地下停車場的安全出口至少應有:2個。
070在疏散中對傷病員和行動不便的人員應:使用消防電梯。
071由于中性平面效應,打開著火層以下的門窗時應注意:不要過多打開門窗。
072動力工程部門在發(fā)生火災后不可立即撤離崗位去支援一線。
073最大的火災隱患是人們對火災隱患認識不足,因此消防管理工作要切實做好宣傳教育方面工作。
074作為承建商,應對物業(yè)消防系統(tǒng)安全負責。
075消防中心是整個消防系統(tǒng)的中心樞紐部分。
076自動報警系統(tǒng)包括:煙感,溫感,警鈴。手動按紐,聯(lián)動設備。
077消防水不能借用它途。
078排煙閥、送風閥在無火警時應保持關閉狀態(tài)。
079氣體滅火系統(tǒng)一般安裝在:電氣設備房。
080設備房門都是防火門。
081消防通道的防火門要保持關閉狀態(tài):保證發(fā)生火災時煙和熱量不能進入消防通道內(nèi)。
082消防通道的照明燈,指示燈應常亮。
083為防盜竊,可否在適當時段鎖上消防通道門:否
084消防通道不可臨時堆放貨物。
085溫感一般安裝在:停車場和某些設備間。
086引起煙感誤報的主要原因是:煙霧和灰塵過大。
087報警時,警鈴和緊急廣播會:向報警層和上下兩層報警。
088風閥開動的形式是:報警層和上下兩層同時開動。
089消防
設備在任何時候都應處于自動狀態(tài),而非手動狀態(tài),這是因為:手動狀態(tài)會令消防聯(lián)動失效。
090火警發(fā)生后,所有電梯會:迫降至最底層。
091消防系統(tǒng)是獨立系統(tǒng),但需要其它設備部門支持和配合。
092消防監(jiān)控系統(tǒng)應該與安保系統(tǒng),樓宇自控系統(tǒng)共同工作才能發(fā)揮最佳效果。
093地下停車場的排煙風機除消防功能外,還有:換氣,降低廢氣濃度的作用。
094當你所在樓層發(fā)生火災時,應采用從消防通道到達下面最近的避難層的方法逃生。
095火災發(fā)生時,當你處在火災層以上的樓層時應采用從消防通道到達上面最近避難層的方法逃生。
096消防噴淋系統(tǒng)有以下部分組成:噴頭,管道,信號閥,水流指示器,水泵,濕式報警閥,噴淋接合器。
097啟動噴淋系統(tǒng)噴頭動作的溫度:65-71℃。
098噴淋水泵靠壓力開關啟動。
099維護人員平時檢查噴淋系統(tǒng)主要看:管道是否有水,總閥門是否常開。
100發(fā)生火災時正確使用消防栓的步驟:拉開水帶,套在消防栓口上。裝上水槍,打開閥門,對準火焰底部噴射。
101使用消防栓時,最少要2個人操作。
102當某個消防栓漏水時將該立管的總閥門關閉,排水.維修處理。
103維護人員每個季度檢查一次消防栓內(nèi)的設備。
104消防栓水泵用消防栓按紐啟動。
105氣體滅火和泡沫滅火不能由消防中心控制,但可監(jiān)視動作信號。
106發(fā)現(xiàn)火災,但煙感未動作,立即打破手動按紐報警。
107發(fā)現(xiàn)火災,身邊又無通訊設備.立即打破手動按紐報警。
108手提式滅火器應放在通道和容易發(fā)現(xiàn)的地方。
109一個消防噴淋頭的保護面積是12.5平方米。
110一只消防報警煙感器的保護面積是當6m>h≥2m時為60平方米;當12m>h≥6m時為80平方米。
111消防栓和消防栓之間的距離不應超過30米。
112噴淋系統(tǒng)的信號閥是常開。
113所有消防系統(tǒng)的閘門平時應處于常開狀態(tài)。
114疏散指示燈安裝在消防通道內(nèi)外的位置。
115疏散指示燈的電源不能關閉。
116消防系統(tǒng)現(xiàn)場設備平時處于自動狀態(tài)。
117消防供電是雙回路。
118發(fā)電機發(fā)出的電供應急照明,消防電梯和其它消防設備使用。
119應急照明應安裝在消防通道,設備房等位置。
120應急照明日常檢查采用切斷正常電源,看能否動作的方法。
121發(fā)生火災時,送風閥要打開,打開后如何關閉現(xiàn)場手動關閉。
122消防主要設備動作以后,消防中心顯示運行動作和手動自動信號。
123消防中心的控制電源平時保持開啟。
124消防中心控制電源有2路(警鈴電源和控制電源)。
125消防栓和噴淋系統(tǒng)要穩(wěn)壓。
126消防供水系統(tǒng)每套有2個水泵(一用一備)。
127消防水如何供水先使用水箱供水,后啟動水泵抽水。
128消防接合器的作用:當水池,水箱無水時,由消防車通過接合器供水。
129室外消防栓的作用:專供消防車取水。
130防火門的性質(zhì):是一種活動的防火分隔物。
131防火門通常安裝在防火墻、前室、走道、樓梯間。
132防火門主要分為三級。甲級需耐火1.2小時,材質(zhì)為雙面薄鋼板中填硅酸鈣板及陶瓷棉,主要用于防火分區(qū)的門洞口處;乙級須耐火0.9小時,其構造為厚木板單面或雙面釘石棉板及鐵皮,也有將木料經(jīng)防火浸料處理,主要設在樓梯間、前室及消
防電梯前室門洞口處;丙級應耐火0.6小時,主要用作管道井的檢修門。
133防火門的安裝使用及養(yǎng)護管理工作應注意安裝自動閉門器;安裝防火門開啟固定裝置;安裝電磁門鎖(常閉疏散通道防火門);設置雙扇關閉前后步驟順序器;安裝推桿式門鎖;防止地毯或其他物品卡住防火門問題。
134低層消防水箱一般儲存10分鐘的室內(nèi)消防水用量。
135消防水泵的技術要求是:一組消防水泵,至少應有兩條吸水管,其中一條發(fā)生故障時,其余吸水管應仍能滿足供水的要求。高壓消防給水系統(tǒng)的每臺消防水泵則應各有獨立的吸水管;消防水泵的吸水管和出水管,為便于檢查和維修,一般應敷設在水泵房的地面上,其閥門應設在操作方便的地方,并需有明顯的啟閉標志;消防水泵的吸水管口徑不應小于消防水泵進水口的直徑;消防水泵宜采用自灌式引水,以保證及時供水;消防水泵與動力機械應直接連接;固定消防水泵一般應設置備用泵;消防水泵的出水管上,應裝設止回閥和供試驗、檢查用的放水閥。
136高低壓配電房、計算機房等場所為什么采用氣體滅火而不用水滅火因為水是非絕緣體,而氣體是絕緣體(靠排除氧氣而滅火)。
137釋放消防氣體前要先關閉風機等通風設備,防止空氣流通。
138消防栓箱內(nèi)有水槍、水帶(有的還另帶卷盤)、錘子、報警按鈕裝置。
139消防栓栓口離地面高度是1.10m。(允許誤差2cm。)
140自動噴淋系統(tǒng)每個大區(qū)又分幾個小區(qū),大小區(qū)分區(qū)的依據(jù)各是:壓力超過80mh2o分大區(qū),每個小區(qū)的噴頭數(shù)不超過800個。
141消防電梯的安裝使用及養(yǎng)護管理工作應注意:設前室保護,以防煙火侵入井道及轎廂中;轎廂承載力不小于1500kg,內(nèi)部面積不小于1.5*2.0m,以保證容納擔架和數(shù)名人員;轎廂內(nèi)配有通訊聯(lián)系、操作控制、事故電源及緊急照明等設施,內(nèi)部裝修為不燃及難燃材料;井道、機房單獨設置,隔墻為防火墻,門為甲級防火門,底坑有排水設施,頂部有通風設施,井道內(nèi)不準敷設其他用途電纜;設專用消防按紐等。
142火災自動探測報警設備由探測器、區(qū)域報警器和集中報警器組成。
143火災自動探測報警設備有感煙、感溫、光電和可燃氣體探測器等種類。
144火災自動探測報警設備的安裝使用及養(yǎng)護管理工作應注意以下問題:嚴格按照設備說明書對適用范圍、環(huán)境條件、保護面積、安裝高度等要求安裝;傳輸線路與強電電纜分開敷設,導線線芯(銅線)截面不小于0.75mm2,多芯電纜,單根線芯(銅線)截面不小于0.2 mm2,供電電源使用消防專用電源;由經(jīng)過專門訓練人員負責使用、管理和維護;維修由專業(yè)維修人員維修。
145火災自動探測報警設備一般常見故障及其檢查辦法是:主電源故障,檢查輸入電源是否完好,熔絲有無燒斷、接觸不良等情況;備用電源故障,檢查充電裝置、電池有無損壞,連線有無短路;探測回路故障,檢查該回路至火災探測器的線路是否完好;誤報火警,應勘察誤報現(xiàn)場有無水蒸汽、粉塵等影響。
146火災事故照明和疏散指導標準有:在疏散樓梯、走道和消防電梯及其前室以及人員密集的場所等部位設置事故照明;在配電室、消防控制室、消防水泵房、自備發(fā)電機房等設事故照明;疏散指示標志應設于走道墻面及轉角處、樓梯間的門口上方,以及環(huán)型走道中,其間距不宜大于20米,距地1.5-1.8米,應寫有“e*it”的字樣,且為紅色;采用可充電蓄電池作為事故照明及疏散指示燈的電源;供人員疏散用的事故照明,主要通道上的照明不應低于0.51*。
147為什么說熔斷器存在導致火災發(fā)生的危險性熔斷器在保護熔斷時,會發(fā)生高溫金屬屑飛濺,如果熔斷器周圍有易燃物就容易導致火災發(fā)生。
148熔斷器的安裝與養(yǎng)護管理措施有:選用熔斷器的熔絲時,熔絲的額定電流應與被保護的設備相適應;一般應在電源進線、線路分支和導線截面改變的地方安裝熔斷器,盡量使每段線路都能得到可靠的保護;照明線路熔絲的額定電流應稍大于實際負荷電流;為避免熔絲熔斷時引起周圍易燃物燃燒,熔斷器宜裝在具有火災危險的房屋外邊,否則應加密封外殼,并離開可燃物構件;經(jīng)常除塵,以保持熔斷器清潔;有爆炸危險的場所,不能安裝一般的熔斷器。
149住宅發(fā)生火災的可能性有:液化石油器具火災;廚房油鍋起火;煲粥干鍋起火;電器用具火災;兒童玩火火災,煙頭未熄引起火災等。
150撲救住宅火災時應注意的問題:發(fā)現(xiàn)室內(nèi)起火時,切忌打開門窗,以免空氣對流,使火勢擴大蔓延。滅火后,需打開門窗,將未燃盡的氣體或煙氣排除,防止復燃;嗅到液化氣氣味,切忌用明火檢查,禁忌開電燈,勿使用泄露點處電話,應關緊相關閥門斷絕氣源及泄露點電源,開窗通風;發(fā)現(xiàn)起火,應通知疏散鄰居。
151人員密集場所發(fā)生火災時的撲救對策有:首先切斷電源,關閉可燃氣閥門,打開送風設備,關閉通風設施,打開所有出入口疏散人員,啟動滅火設備,將起火點的未燃物資搬走或隔離。
&
nbsp; 152人員密集場所發(fā)生火災時應注意的問題:當有化學、塑料類物質(zhì)燃燒時,要注意防毒氣和煙霧中毒;利用廣播形式宣傳、引導和穩(wěn)定人們的情緒,做到循序地按疏散計劃撤出被困人員,防止人群過擠造成踏、壓傷亡事故,制止脫險者重返火場;滅火時要沿墻根行動,防止燃燒點上部墜落物壓傷人員。
153火場上主要的有害氣體可能有:一氧化碳、二氧化碳、氯化氫、氮的化合物、硫化氫、氰化氫、光氣等。
154火災現(xiàn)場對人的危害主要有:缺氧、高溫、毒性氣體、塵害。
155人在火災中主要的心理反映是:驚慌和群聚。
156激發(fā)人在火災現(xiàn)場的積極心理的辦法是:教育、訓練。
157火場逃生的主要方法有:自救、互救
158自救的主要方法有:熟悉所處環(huán)境;選擇逃生方法。
159火場可選擇的逃生方法有:立即離開危險區(qū)域,選擇簡便、安全的通道和疏散設備,準備簡易的防護器材,自制簡易救生繩索,切勿跳樓,創(chuàng)造避難場所。
160火場逃生應注意的事項:逃生動作要迅速;注意隨手關閉通道上的門窗;若身上衣服著火,應迅速將衣服脫下;不要輕易乘坐普通電梯;迅速報警;有可能撲滅初期火災。
161尋找火場被困人員的方法有:詢問知情人;主動呼喊;搜尋。
162對火場兒童的搜尋應注意床上、床下、墻角、桌椅下、櫥柜內(nèi)及可以藏身的物體下面。
163火場急救的基本要求是:搶救傷員必須爭分奪秒;堅持救人重于滅火的原則;掌握正確的施救方法。
164高層建筑火災撲救的對策有:盡量利用建筑物內(nèi)已有的設施,如:消防電梯、消防通道、疏散層、擦窗機、室內(nèi)的疏散陽臺、疏散通廊、室內(nèi)設置的緩降器、救生袋、建筑物救生天面等進行安全疏散;利用廣播對建筑物內(nèi)人員進行廣播,告之起火有關信息及安全疏散路線、方法等;當某一層某一部位起火且火勢不大時,應先通知著火層及其上一層和下一層的人員疏散,若火勢有發(fā)展,則應通知著火層以上人員疏散;先救人后救物資。
165對高層建筑火災中難以疏散的物資采取固定的大型機器設備,用噴射霧狀水流設置水幕等方法冷卻,不能用水冷卻的,也可用不燃或難燃材料予以遮蓋;對于易燃液體,可噴射泡沫予以覆蓋;對于忌水漬、煙熏、灰塵污染的物資,應用蓬布等進行遮蓋的措施進行保護。
166高層建筑的火災危險性突出表現(xiàn)在:蔓延快,燃燒猛,難逃生。
167高層建筑消防安全管理法規(guī)是《高層建筑消防管理規(guī)則》。
168高層建筑的消防安全管理實施自防自救原則。
169高層建筑撲滅初期火災不可以單純依賴公安消防部門。
170高層建筑撲滅初期火災應依靠高層建筑的員工和所有人員。
171高層建筑必須由有關單位的防火責任人組成防火領導小組。
171高層建筑管理單位必須設置消防安全機構。
172高層建筑應配置防火專職干部。
173高層建筑內(nèi)不可儲存易燃,易爆和化學物品。
174高層建筑消防管理“三嚴格”的對象是:吸煙,用火,用電。
175高層建筑內(nèi)的商鋪、寫字樓和客房不可使用電爐,電燙斗等電熱器具。
176高層建筑救火的成敗取決于初期火災能否被撲滅。
177撲救高層建筑初期火災的責任落實到該單位的員工。
178高層建筑火災后發(fā)生后的首要任務是報警。
179高層建筑必須配備專職或義務消防隊。
180高層建筑提高滅火自救能力的物質(zhì)基礎是:建立以消防控制中心為中心,能監(jiān)控,組織指揮整個滅火流程的消防系統(tǒng)。
181高層建筑消防樓梯必須設有防排煙設施。
182對高層建筑內(nèi)的餐廳、歌舞廳等部位應采取專門報警和疏散措施。
183高層建筑發(fā)生火災后,值班的領導和管理員應親臨一線。
184高層消防水箱儲存量的技術參數(shù)要求是:一類建筑不應小于18立方米,二類建筑和一類住宅建筑不應小于12立方米,二類住宅建筑不應小于6立方米。其安裝高度必須滿足最不利點所設置室內(nèi)消火栓的水壓要求。
185旋轉電動機著火時,應用:噴霧
水槍、二氧化碳滅火器、四氯化碳滅火器或二氟一氯一溴甲烷滅火。
第15篇 物業(yè)管理師考試題操作技能
2005年5月 勞動和社會保障部
國家職業(yè)資格全國統(tǒng)一鑒定
職業(yè):物業(yè)管理員
等級:國家職業(yè)資格二級
卷冊二:操作技能
注意事項:1、請按要求在試卷的標封處填寫您的姓名、考號和所考等級。
2、請仔細閱讀各種題目的回答要求,并在規(guī)定的位置填寫您的答案。
3、請保持卷面整潔,不要在試卷上作任何與答題無關的記號,也不得在標封區(qū)填寫無關的內(nèi)容。
一、 情景題(1―5題,每題8分,共40分)
1、 世達物業(yè)管理公司近期遇到了資金短缺的問題,為了度過難關,請你為該公司制定一份資金籌措計劃,盡可能多地為公司提供資金來源渠道。
2、 豐聯(lián)物業(yè)管理公司將其負責管理的某住宅小區(qū)3號樓房屋的大修工程外包給了某專業(yè)維修公司。工程完工后,豐聯(lián)物業(yè)管理公司接到了工程驗收通知。請問豐聯(lián)物業(yè)管理公司應如何組織3號樓房屋大修工程的驗收工作
3、 某職業(yè)技術學校需要將原來的一座辦公樓改建為機房,聘請了博泰建筑公司承擔該項工程。這座樓為2層樓,總建筑面積534平方米。其暖通工程定額直接費為a,其定額工資為m,其它直接費為b,現(xiàn)場經(jīng)費為c。請計算該裝修工程中暖通工程的直接工程費、間接費、利潤、稅金和工程造價。說明:計算過程中涉及到的相應費率可以采用定額中規(guī)定的相應費率,也可以用符號代替。
4、 已經(jīng)入住2年多的某townhouse(聯(lián)排別墅)項目,現(xiàn)有300多戶居民,其中白領人士較多,但是該項目位于郊外,缺乏附屬配套設施。假設你是該項目的物業(yè)管理經(jīng)理,請針對上述情況,完成以下工作:(1)為該物業(yè)項目設計4種合適的綜合經(jīng)營服務項目。說明;只寫出服務項目名稱即可。(2)如果全部綜合經(jīng)營服務項目都不是物業(yè)管理公司自己經(jīng)營,而是對外承包,那么物業(yè)管理公司應如何監(jiān)控服務質(zhì)量
5、 小周是某物業(yè)管理公司人力資源部的經(jīng)理,該公司在6月份需要進行年中績效考評工作。請問小周應按照怎樣的工作流程實施員工績效考評方案
二、 案例分析題(6――7題,每題15分,共30分)
6、李經(jīng)理是某物業(yè)管理公司財務部門的負責人,為了更好地控制公司的財務預算,他打算對公司的高層管理人員進行一次財務預算控制工作內(nèi)容的培訓,請幫他列出控制企業(yè)財務預算的具體工作內(nèi)容清單和控制財務預算的步驟。
7、居住在青云小區(qū)1號樓二層的5戶居民在自家窗戶上安裝了金屬護欄,原因是小區(qū)內(nèi)一層住戶窗戶均裝有護欄,致使3號樓和6號樓二層的三家住戶最近發(fā)生被盜事件,這5戶居民認為應增加必要的安全防范設施。該小區(qū)的物業(yè)管理公司得知后立刻要求這5戶居民自行拆除,理由是青云小區(qū)業(yè)主委員會與該物業(yè)管理公司簽訂了《物業(yè)服務合同》,合同中規(guī)定,居民不得擅自改變房屋建筑及設施設備的結構、外貌、設計用途、功能布局等。該5戶居民承認安裝護欄的事實,但是拒不拆除護欄。請問:物業(yè)管理公司可以按照怎樣的程序、采取哪些方法解決該問題
三、 方案策劃題(8――9題,請從中選作一題,滿分30分,如果8、9兩題均答,則只計算第8題的分值)
8、海成物業(yè)管理公司負責管理的物業(yè)項目主要是寫字樓和高檔住宅。該公司現(xiàn)有員工450名,其中管理干部75名,專業(yè)技術人員40名。公司今年準備從二級資質(zhì)晉升到一級資質(zhì),正在籌備修改公司的內(nèi)部管理制度。請根據(jù)該物業(yè)管理公司內(nèi)部管理制度的框架體系,內(nèi)容具體到每一項制度名稱,并寫出財務部經(jīng)理的崗位職責。
9、興海物業(yè)管理公司負責管理的科興小區(qū)是已經(jīng)投入使用10年的住宅區(qū),建筑面積50萬平方米,以高層建筑為主。目前,該小區(qū)的停車位嚴重不足,根據(jù)實際需要,應該進行規(guī)模較大的停車場擴建增建工程,停車場擴建增建的提案獲得了科興小區(qū)全體業(yè)主的同意,停車場擴建增建用地也獲得了主管部門的批準?？婆d小區(qū)停車場擴建增建工程規(guī)模很大,興海物業(yè)管理公司準備采取招標方式委托具有相應資質(zhì)的專業(yè)規(guī)劃設計單位進行規(guī)劃設計。請寫出(1)興海物業(yè)管理公司選聘專業(yè)規(guī)劃設計單位應遵循的招標工作程序。(2)科興小區(qū)停車場擴建增建方案的主要內(nèi)容。
物業(yè)管理師技能試題
作者:佚名 文章來源:轉載 點擊數(shù): 706 更新時間:2007-5-28 11:34:55文章主題詞:物業(yè)管理師
1、 物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求227
物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求,不僅是從物業(yè)交付使用后便于管理的角度考慮,更要從業(yè)主和使用人的角度考慮。具體要求有:
1)、物業(yè)的設計要“科學、合理、適用、美觀”,并要方便維修和養(yǎng)護。
2)、建筑質(zhì)量要好減少使用成本。
3)、設施齊全,能為使用人提供多種服務。
4)環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。
5)、為物業(yè)管理提供必要的設施。
2、 物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準備包括那些方面的工作228
1)、人員準備,綜合素質(zhì)高。
2)、資料準備,對方的資料和法規(guī)。
3)、設備準備,車輛、器材。
4)、資金準備。
3、 規(guī)劃設計階段的工作應該注意反映那些問題232
1)、配套設施的完善問題。
2)、水電供應容量問題。
3)、安全保衛(wèi)系統(tǒng)。
4)、垃圾處理方式。
5)、高層建筑物外觀的清潔問題。
6)、消防設施問題。
7)、物業(yè)管理需要的設備問題。
8)、對建筑材料得意見。
9)、其他問題。
4、 物業(yè)建設階段的工作應從哪些方面對工程進行監(jiān)督232
1) 監(jiān)督工程質(zhì)量,漏水、滲水問題,水電管線的布置。
2) 監(jiān)督建設工程,是否按圖紙施工,建筑材料的規(guī)格質(zhì)量。
3) 監(jiān)督物業(yè)附屬設施設備的配套建設過程。
4) 監(jiān)督特殊附屬設施設備的建設過程。
5、 擬管項目全面情況調(diào)查研究的主要內(nèi)容232
1
) 項目的位置。
2) 項目的面積。
3) 項目建筑情況。
4) 配套交通狀況。
5) 消防、安保、清潔等設施狀況。
6) 項目性質(zhì)及特色。
7) 政府的支持、扶持和介入程度。
8) 開發(fā)商的背景。
9) 周邊環(huán)境狀況。
6、 竟標項目進行全面調(diào)查的主要內(nèi)容,從什么渠道得到信息236
1) 派人實地考察。
2) 從新聞媒介收集信息。
3) 向政府有關部門了解。
4) 其他途徑。
7、 怎樣對住區(qū)人員自然狀況進行分析236
1) 總人數(shù),它決定需求的總體規(guī)模。
2) 性別,不同性別具有需求的差異性。
3) 年齡,不同年齡段有需求的特殊性。
4) 職業(yè)和學歷,這決定了需求的種類和檔次。
5) 民族,不同民族的生活習慣各異。
6) 經(jīng)濟收入,收入水平直接決定需求水平。
8、 我們應該按什么思路對住區(qū)人員需求進行分析236
1) 按需求的對象分為物質(zhì)需求和精神需求。
2) 按需求的彈性分為小彈性需求和大彈性需求。滿足需求彈性小的公共設施是必須的,滿足彈性大的公共設施應從實際出發(fā),注意提高其效益。
3) 按需求的條件分為現(xiàn)實的需求和潛在的需求。
4) 馬斯洛的需求層次劃分法:生理、安全、社會、尊重、自我實現(xiàn)需求。
5) 人的需求是由低級向高級不斷發(fā)展。
6) 既要定性分析又要定量分析制定方案才有針對性。
9、 怎樣分析用戶需求特性237
1) 對象性,人的需求總是指向某種物品和事物的,管區(qū)的各種設施越能滿足人們的需求,就越能激發(fā)人的需求。
2) 條件性,人的需求是在一定條件下產(chǎn)生的,最主要的條件是購買能力。
3) 欲求性,需求一旦產(chǎn)生就會形成一種欲望,進而產(chǎn)生消費動機。
4) 關連性,前一種需求得到滿足,后一種需求就會產(chǎn)生。
5) 反復性,有些需求會產(chǎn)生周而復始的現(xiàn)象。
6) 選擇性,對品種或地點的選擇。
10、 如何進行對競爭對手企業(yè)情況的調(diào)查237
1) 競爭對手總體情況調(diào)查,對手有多少,分布如何,具體競爭對手是誰
2) 競爭對手能力調(diào)查,資金、規(guī)模、業(yè)績、技術水平和經(jīng)營水平。
3) 競爭者成功的奧妙。
4) 本企業(yè)與之競爭成功的機會有多大。
11、 擬定物業(yè)管理方案前企業(yè)應該做好哪些準備工作
1) 組建工作班子。
2) 對人員進行培訓。
3) 準備經(jīng)費。
4) 準備設備。
5) 準備相關資料。
12、 物業(yè)管理方案包括哪些內(nèi)容240
1) 物業(yè)管理檔次,物業(yè)的類型、功能將決定不同的物業(yè)消費水平,從而確定物業(yè)管理的不同檔次。物業(yè)管理檔次的確定是制定物業(yè)管理方案的基礎,管理檔次不同決定了管理與服務的項目、標準及費用的不同。
2) 物業(yè)管理服務的標準,物業(yè)的類型、功能、和檔次決定物業(yè)管理服務的項目和質(zhì)量標準。
3) 物業(yè)管理財務收支預算,物業(yè)管理是有償?shù)姆张c管理,物業(yè)管理方案的核心是物業(yè)管理檔次決定管理應達到的服務標準和收費標準。
13、 物業(yè)管理方案的基本結構241
1) 項目管理的整體設想與策劃。
2) 管理模式,包括:運作模式、工作流程、組織架構、激勵機制、信息反饋處理機制。
3) 人力資源管理,人員的配備、培訓、管理。
4) 規(guī)章制度建設,規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化管理。
5) 經(jīng)營管理指標,經(jīng)營、管理指標承諾及采取的措施。
6) 社區(qū)文化建設與社會服務。
7) 財務管理及經(jīng)費收入測算。
8) 日常管理。
9) 物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施。
14、 制定物業(yè)管理方案的主要步驟
1) 成立機構、培訓人員。
2) 準備經(jīng)費、設備、資料。
3) 項目、使用人需求、競爭對手調(diào)查。
4) 研究分析調(diào)查資料。
5) 確立管理檔次、管理目標。
6) 確立主要措施和服務管理項目。
7) 經(jīng)費預算。
8) 草擬方案文本。
9) 向專家顧問咨詢。
10) 送公司領導審閱。
11) 修改、研討、可行性研究。
12) 定稿、實施、反饋。
15、 制定物業(yè)管理方案的主要方法242
1) 經(jīng)理意見法。經(jīng)理意見為主,征求意見為基礎。
2) 內(nèi)部征詢法。廣泛征求意見,綜合歸納后制訂。
3) 學習借鑒法。借鑒國內(nèi)外對相似物業(yè)管理的思路。
4) 專家意見法。在向專家全面介紹調(diào)查結果的基礎上,請專家協(xié)助制訂。
5) 綜合制定法。綜合運用以上四種方法制定。
16、 物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度的建立主要有哪些內(nèi)容245
1) 員工管理條例:勞動用工制度,員工行為規(guī)范,員工福利制度,企業(yè)獎懲制度。
2) 各部門的職責范圍:辦公室、財務部、管理部門、服務部門。
3) 員工崗位責任制:經(jīng)理室人員、辦公室人員、管理處人員崗位職責。
17、 建立物業(yè)管理企業(yè)外部制度,應該從哪些方面著手建立251
1) 物業(yè)接管驗收規(guī)定。
2) 樓宇入住規(guī)定:入住通知單書,收樓須知,入住手續(xù)書,入住合約。
3) 物業(yè)管理合約:明確業(yè)主、開發(fā)商、管理者的權利與責任,明確對物業(yè)公共部位及公共設施的管理,對物業(yè)損壞無法正常使用的規(guī)定,管理費用的規(guī)定,法律責任和其他事項。
4) 住戶手冊:居住區(qū)概況與管理,業(yè)主須知,日常管理與維修,物業(yè)管理條理,綜合服務和有關部門電話號碼。
5) 住宅區(qū)房屋及設施接代管制度:對接管范圍、標準程序的規(guī)定,對房屋代管權責的規(guī)定。
6) 房屋管理服務制度:房屋維修養(yǎng)護規(guī)定,房屋裝修管理規(guī)定。
7) 住宅區(qū)管理規(guī)定:治安消防車輛,衛(wèi)生綠化,樓宇市場管理,禁止違章。
8) 業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程。
18、 制定物業(yè)管理制度的程序
1) 研究所管物業(yè)的實際情況。
2) 研究業(yè)主及使用人的全面情況。
3) 正確評價本企業(yè)現(xiàn)狀。
4) 學習有關政策法規(guī),借鑒外企業(yè)經(jīng)驗。
5) 形成規(guī)章制度條目及思路。
6) 分頭草擬,征求意見,討論修改。
7) 定稿-批準-執(zhí)行。
19、 業(yè)主公約其法律依據(jù)
1)《民法通則》規(guī)定:不動產(chǎn)的相林各方,應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的原則,正確處理藏水、排水、通行、通風、采光等相臨關系。
2)建設部《城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定》:所有人和使用人對公用的部位和設施,應共同合理使用并承擔相應義務。
20、 業(yè)主公約的特點261
1) 公約的主體是全體業(yè)主。
2) 公約的客體是物業(yè)使用、維修和管理等方面的行為。
3) 公約的內(nèi)容是有關物業(yè)使用維修管理方面的權利和義務,既有法律規(guī)范又有社會公德的內(nèi)容。
4) 公約經(jīng)業(yè)主簽約,大會審議通過,對全體業(yè)主和使用人都具有約束力。
5) 公約的立足點是訂約主體的自我意識與行為的把握。
21、 業(yè)主公約的主要內(nèi)容262
業(yè)主公約一般由政府行政管理部門統(tǒng)一制訂示范文本。業(yè)主大會可根據(jù)本物業(yè)區(qū)域的實際情況進行修改補充,經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會通過后,上報行政主管部門備案。業(yè)主公約應包括的內(nèi)容有:
1) 物業(yè)的名稱、地點、面積及戶數(shù)。
2) 公共場所及公共設施狀況。
3) 業(yè)主大會的召集程序及決定重大事項的方式。
4) 業(yè)主使用公共場所及公共設施的權益。
5) 業(yè)主參與管理和監(jiān)督的權利。
6) 各項維修,養(yǎng)護和管理費的交納。
7) 業(yè)主應遵守的行為準則。
8) 違約責任及其他有關事項。
22、 業(yè)主公約訂立的原則262
1) 合法性原則。符合有關政策法規(guī)和土地使用權出讓合同規(guī)定。
2) 集體性原則。以全體業(yè)主的集體利益為目標。
3) 民主性原則。通過業(yè)主大會的形式訂立,反應全體業(yè)主的利益和要求。
23、 首次制訂業(yè)主公約一般按什么程序進行
1) 組織人員學習有關政策法規(guī),研究“示范文本”。
2) 結合實際情況,依照“示范文本”制定公約草案。
3) 公約草案提交業(yè)主大會討論修改。
4) 業(yè)主大會通過。
5) 業(yè)主簽字,業(yè)主公約生效。
24、《業(yè)主公約》和《物業(yè)管理公約》有什么區(qū)別265
二者約束的主體不一樣。
在物業(yè)管理中,用來約束主體行為的公約有《業(yè)主公約》和《物業(yè)管理公約》?！稑I(yè)主公約》的主體是全體業(yè)主,《物業(yè)管理公約》的主體是業(yè)主、使用人、物業(yè)管理經(jīng)營者。因此,違反《公約》行為一般分為三種:
1) 業(yè)主違反《公約》。
2) 使用人違反《公約》。
3) 物業(yè)管理公司違反《公約》。
25、裝修時違反《公約》的行為界定265
裝修時違反公約的行為有:
6) 隨意改動房屋結構,拆出承重墻,改變水電氣管線走向。
7) 外墻任意添裝防護欄和晾衣架。
8) 裝修時違章使用或損壞公共設施設備。
9) 拒絕交納裝修垃圾清運費。
26、搬遷時違反《公約》的行為如何界定
搬遷時違反公約的行為有:
1) 占用或損壞公共部位和設施設備,違章使用電梯等設備。
2) 不按規(guī)定時間搬遷,妨礙滋擾他人。
3) 用超長超重易污染物品損壞公物或傷害他人。
27、日常違反《公約》的行為怎樣界定265
日常違反公約的行為有:
1) 違規(guī)轉租房屋。
2) 不執(zhí)行業(yè)主大會決議。
3) 拒絕交納管理費和毗連部位的維修養(yǎng)護費。
4) 任意搭建放置自用設施。
5) 違章使用水電氣和電梯設備。
6) 占用或損壞公共部位和公共設施。
7) 隨意堆放雜物,丟棄垃圾和高空拋物。
8) 違規(guī)存放易燃易爆等危險品。
9) 踐踏占用綠化用地。
10) 亂設攤點、廣告牌。
11) 隨意停車,噪聲擾民。
12) 違規(guī)飼養(yǎng)家畜家禽。
28、做到及時發(fā)現(xiàn)各種違章行為應該注意哪些方面266
1) 物管人員要加強責任心,認真履行崗位職責。
2) 各部門負責人經(jīng)常檢查員工是否到位,及時發(fā)現(xiàn)并處理業(yè)主或使用人的違約行為。
3) 提高業(yè)主和使用人自覺遵守公約的意識,建立有效的監(jiān)督機制,認真接待并處理業(yè)主和使用人反映的違約行為。
29、公約與物業(yè)管理制度有哪些共性和個性違反了公約或管理制度應如何正確處理267
1) 公約與管理制度的共性有:1目的相同,都是為了維護物業(yè)的完好及正常使用。2實質(zhì)內(nèi)容相近,都是規(guī)范主體在物業(yè)管理活動中的行為。
2) 公約與管理制度的個性有:1制訂者不同,管理制度由物業(yè)管理企業(yè)制訂;公約由業(yè)主委員會制訂。2承諾人與制約人不同,管理制度由物業(yè)管理公司承諾,制約業(yè)主和使用人;公約由全體業(yè)主或業(yè)主、使用人和物業(yè)管理公司共同承諾,相互制約。3性質(zhì)不同:制度是管理性,屬于硬性約束;公約是承諾制約性,具有軟約束的特點。4對違反者處理方式不同,違反管理制度輕者批評教育,嚴重者給予民事或刑事處理;違反公約只能按公約約定的方式處理。
3) 正確處理違反公約行為的方法有:1規(guī)勸。2制止。3批評。4警告。5按管理制度處理。6提起民事訴訟。
30、有關裝修管理規(guī)定(裝修的流程)268
1) 住戶
裝修申報:1業(yè)主裝修前必須向工程部提出申請。2工程部對業(yè)主的資格進行確認并提供有關資料。3業(yè)主盡快請設計公司設計并選擇合格的裝修單位。4業(yè)主15天內(nèi)將裝修設計圖紙交工程部。
2) 物業(yè)管理公司審批:1業(yè)主遞交裝修方案一周后,工程部會同安保部對方案進行審核。2裝修方案最終由物業(yè)管理公司批準后方可實施。3方案批準后按規(guī)定簽協(xié)議,領取裝修許可證。
3) 裝修施工單位:1與物業(yè)管理公司簽訂《裝修施工責任書》,領取施工許可證。2按批準的方案進行施工,不得有任何更改。3在施工期間嚴格遵守管理規(guī)定。4嚴格執(zhí)行建設部《建筑內(nèi)部裝修設計防火規(guī)范》。
4) 物業(yè)公司驗收:1裝修完工后由業(yè)主通知有關部門驗收。2隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。3驗收合格后由工程部向業(yè)主出具竣工驗收單。4業(yè)主貧驗收單到管理部和安保部辦理必要的手續(xù)。
31、物業(yè)管理資金的概念、物業(yè)資金管理的概念270
1) 物業(yè)管理資金是:為保持物業(yè)及附屬設備設施的狀態(tài)完好和使用安全,充分發(fā)揮物業(yè)的各項功能以滿足業(yè)主需要而投入的貨幣總和。物業(yè)管理資金根據(jù)所處階段不同,分為物業(yè)管理啟動資金和日常物業(yè)管理資金。
2) 物業(yè)資金的管理是:物業(yè)管理企業(yè)對管理資金的籌措、使用、運作所進行的財務管理活動的整個過程。管理對象是物業(yè)管理資金,管理目的是有計劃低成本、最大限度地籌集資金和提高資金的運用效率。
32、物業(yè)管理啟動資金的來源270
物業(yè)管理啟動資金是物業(yè)管理企業(yè)開展工作初始階段所需各項必要開支的資金,以及物業(yè)公共設施專用維修基金。其中包括兩部分:
1) 管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金。來源-房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單位組織及個人出資入股形式。用于-企業(yè)的注冊資本、辦公場所、辦公用品、職工工資等。
2) 物業(yè)公共設施維修基金。來源-從三方面收取:國家、集體、個人。用于-物業(yè)的意外事故大修及日常維護。
33、物業(yè)公共設施維修基金如何進行管理271
1) 物業(yè)管理委員會設帳存入銀行專戶。
2) 使用時專款專用,由管委會監(jiān)察批準。
3) 不宜由管理企業(yè)掌管,防止短期行為。
4) 近期不用時應在確保安全的基礎上,爭取合理運作使其增值。
34、日常物業(yè)管理資金的來源與管理271
1) 物業(yè)管理服務費。由管委會、管理企業(yè)和政府物價部門幾方面考慮,共同協(xié)商制定。
2) 物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營收入。
3) 其他收入。政府政策性撥款、單位個人捐贈、物業(yè)升值、投機性收入。
日常物業(yè)管理資金的管理主要有兩個方面:
1) 收取使用管理。及時有效地收取各種費用,有計劃地使用、量收支出、?？顚Ｓ?。
2) 財務方面管理。加強財會制度的建立和監(jiān)督力度;杜絕內(nèi)部財務漏洞,避免發(fā)生意外事故;防止貪污冒領等現(xiàn)象發(fā)生;加強安全保衛(wèi)工作。
35、物業(yè)管理資金的性質(zhì)273
1) 根據(jù)物業(yè)管理所有者不同可分為國有資金、集體所有資金、私有資金、多產(chǎn)權所有資金。
2) 根據(jù)物業(yè)管理的對象和目的分為經(jīng)營性資金和消費資金。
3) 物業(yè)管理資金性質(zhì)的不同,決定了經(jīng)營者對物業(yè)管理資金的管理與使用方式不同。
36、物業(yè)管理資金的使用要實行總量控制法,既要集中統(tǒng)一計劃,又要保證一定的靈活性,具體包括哪些方面274
1) 成本性資金支出與使用。用貨幣形式表現(xiàn)的勞動生產(chǎn)耗費,包括勞動對象如原材料、勞動手段如設備、勞動力工資福利。必須支出無資金回收,是管理企業(yè)必須保障的資金。
2) 公益性資金支出與使用。物業(yè)管理企業(yè)必須承擔社會責任與義務的資金性支出,包括各種捐資、贊助,做公益性廣告。必須支出無資金回收,有利于樹立企業(yè)形象。
3) 投資性資金支出與使用。為了籌集發(fā)展使用的資金,把暫時不用的資金用于受益性投資以求得更大的資金回報。四注意:選好投資的方向,資金的安全性,資金的回收周期,占整體資金的比例。
37、物業(yè)管理資金使用責任制276
1) 管理資金的使用由單位領導負領導責任,財務人員負管理責任,使用人員負使用責任。
2) 領導下達資金使用指令與計劃,財務人員負責把資金撥給使用人使用。
3) 領導與財務人員及資金使用人之間互相監(jiān)督,各負其責。
4) 責任到人,層層負責,互相監(jiān)督,使資金安全準確地使用到位。
38、物業(yè)管理資金的預算及其所必須的前提條件277
物業(yè)管理資金的預算管理是以物業(yè)管理目標為導向,以提高管理效益為出發(fā)點,以財務管理體系為保障,全面控制物業(yè)管理與經(jīng)營活動的一種計劃管理模式。物業(yè)管理資金的預算及管理要達到目標必須具備的條件是:
1、 扎實的會計工作和基礎管理工作。
2、 完善的制度體系。
3、 好的領導體制與領導集體。
4、 充分利用管理會計的職能。
39、物業(yè)管理資金預算編制程序和編制原則278
資金預算的編制程序有:
1) 資金預算的編制由預算專業(yè)部門負責。
2) 根據(jù)往年的資金使用情況及預測今年物業(yè)管理的發(fā)展。
3) 根據(jù)現(xiàn)有管理資金的掌握情況,于每年初編制出本單位的資金預算計劃。
4) 領導審批后執(zhí)行。
5) 較大的管理企業(yè)應分層編制,層層審核把關,最后匯總論證。
6) 資金預算的編制可以自上而下、自下而上,或上下結合論證。
資金預算的編制原則有:
1) 目標性原則。預算的編制應圍繞管理經(jīng)營目標進行。
2) 全面性原則。做到全面、系統(tǒng)、平衡、完整。
3) 范圍與周期性原則。確定預算單位范圍和預算周期。
4) 人本原則。預算應成為激勵人,使人看到希望,適合人完成。
40、房屋修繕定額都包括哪些內(nèi)容如何選用修繕定額324
1) 總說明。綜合說明修繕定額的編制原則、
指導思想、編制依據(jù)、適用范圍、組成和作用,同時還要說明編制定額時已考慮和沒有考慮的因素。
2) 分部工程說明。說明本分部工程定額的編制依據(jù),項目劃分原則,施工方法的確定,定額的主要內(nèi)容及換算方法,選用材料的規(guī)格和各種材料的損耗率的確定。
3) 分部工程量計算原則。計算方法、計量單位、尺寸起止范圍、應扣除和應增加的部分、計算附表。工程量是以物理計量單位或自然計量單位表示的房屋修繕工程中各分項工程項目的實物量。工程量是修繕預算的基本數(shù)據(jù),工程量的準確性直接影響到修繕預算的準確性。
4) 定額項目表。規(guī)定了各分項工程項目的人工、材料消耗用量指標,還列有人工工資標準、材料預算價格及匯總的基價。項目表上方為該分項工程的工作內(nèi)容和計量單位。
5) 附錄。包括各種混凝土沙漿配比表,建筑材料名稱及規(guī)格表。
選用修繕定額時應注意:
1) 應選用當?shù)噩F(xiàn)行的修繕定額。
2) 利用附近地區(qū)的修繕定額。
3) 利用工程預算定額。注意增加工料消耗數(shù)量,舊料回收利用。
41、房屋修繕預算的編制步驟包括哪些325
1) 熟悉施工圖紙,收集預算材料。
2) 計算工程量。
3) 選用修繕預算單價。
4) 編制修繕工程預算表。
5) 編制主要材料用量表。
6) 編制主要材料調(diào)價計算表。
7) 編制修繕工程預算費用表。
8) 寫編制說明、裝訂簽章。
42、編制房屋修繕預算需要了解收集了哪些方面的情況325
1) 熟悉施工圖紙。
2) 收集預算材料。
3) 收集施工組織設計資料。
4) 了解施工現(xiàn)場情況。
5) 了解施工方式。
43、如何計算工程量326
1) 先根據(jù)施工圖紙、修繕定額、施工組織設計資料和現(xiàn)場實際情況,確定工程量計算項目。
2) 將分項工程項目名稱、定額編號和計量單位一并列出。
3) 在計算工程量列項時,要按照先拆除、后新作和修補的修繕施工順序進行。
4) 注意拆除工程對對其他部位的影響,應同時考慮修繕工程量。
44、如何選用修繕預算單價326
1) 按照修繕定額的分部分項順序,逐項套用與施工圖紙中內(nèi)容相應的預算單價。
2) 如遇工程內(nèi)容與定額項目內(nèi)容不符時,應換算成所需的修繕預算單價。
3) 如遇定額中沒有的項目時,應編制補充修繕預算定額。
4) 選用修繕預算單價時,還要考慮舊料的回收利用。
45、修繕工程預算表應反映出哪些主要費用326
1) 單位工程的工程直接費。
2) 分部工程的工程直接費。
3) 單位工程的人工費、材料費和機械費。
4) 各種主要材料需用量。
46、列出編制工程預算表的步驟和方法327
1) 按定額編號的順序,把工程量計算表中相應的定額編號、分項工程名稱、單位和工程數(shù)量,填入工程預算表內(nèi)。
2) 將預算單價和主要材料的定額量填入表內(nèi)。
3) 將各分項工程項目的工程數(shù)量乘以預算單價,得出總價。
4) 將各分項工程項目的工程數(shù)量分別乘以人工費、材料費和機械費的單價,得出合價。
5) 將各分項工程項目的工程數(shù)量分別乘以各種材料的定額量,得出需用量。
6) 將各分項工程項目的總價、合價及各種材料的需用量分別匯總,填入小計欄。
第16篇 物業(yè)區(qū)域盆景管理作業(yè)方法
1.0適用范圍
2. 0適用于盆景養(yǎng)護管理工作工作程序序號項目內(nèi)容
1盆景的選購標準山水盆景的選購標準
1) 山水布景合理,遠近景搭配合適,整體觀賞效果好;
2) 山石連接自然,沒有明顯人工拼鑿痕跡,山上附生植物生長良好比例合適;
3) 山石連接穩(wěn)固,不易掉落;
4) 水盆清潔,沒有長表苔;
5) 配件設置大小比例合理,位置恰當;
6) 選購時考慮盆景大小與擺放在點相適應。樹樁盆景選購標準
1) 植株生長健壯、比例合適;
2) 植株無病蟲害,葉色自然健康;
3) 造型古樸自然,修剪精細,無明顯人工雕綁扎痕跡;
4) 盆景盆與植株,配件相協(xié)調(diào);
5) 盆景大小與擺放地點相適應。
2盆景管理質(zhì)量標準
1) 山水盆景山體清潔自然,盆水清透,無青苔或泥沙等雜物;
2) 山水盆景山石穩(wěn)固不掉下,山上附生植物生長健壯,比例合適;
3) 山水盆景的配件如:橋、亭、人、鳥等不變色變形;
4) 樹樁盆景生長健壯,沒有明顯的病蟲害,沒有縮枝現(xiàn)象;
5) 樹樁盆景能按不同樹種習性修剪,形狀自然,無不自然修剪刀痕;
6) 盆景內(nèi)除裝飾用的植物及小配件外,無雜生植物及其它雜物;
7) 盆泥沒有板結或因淋水而沖刷流失現(xiàn)象;
8) 養(yǎng)護過程中沒有肥害藥害及損壞現(xiàn)象。
3盆景淋水
1) 盆景應經(jīng)常澆水,每天淋一次,令山石保持濕潤,利于苔蘚和植物生長,尤其是硬石類,但不能一次澆太多、太猛,澆水要細、慢、勤、勻,淋完水要將桌面、地面抹干凈;
2) 蓄水盆景要勤換勤洗,一般每周換洗一次,防止盆水污濁,樹、山石灰塵沉積;
3) 室外盆景夏季每天上下午各淋一次水,淋水時不能用水管直接往盆泥上淋,防止泥土流失,應用細孔花灑慢慢淋濕,冬春季根據(jù)天氣情況一般每1~2天淋一次水。
4盆景施肥
1) 盆景施肥須經(jīng)常施肥,但肥宜稀薄,每次用量不宜過大,常用有機肥和復合肥配合使用;
2) 在上盆或換盆時將有機肥施入盆中,若不換盆則應在每年2 ~ 3月份施用,每盆用量為50 g左右,平時依樹體生長情況,用復合肥作追肥,一般每盆用量約10 g,小盆酌情減少;
3) 施肥應注意:施用有機肥應充分腐熟,無異味;剛上盆的盆景不施追肥;肥料不靠根施用;肥料要用盆泥覆蓋。
5 盆景修剪修剪時間
1) 落葉類一年中在休眠期進行強剪和細剪;平時養(yǎng)護隨時前除病枯枝,細弱枝及徒長枝,保持植株造型;
2) 常綠一年四季均可做控制型修剪,隨時保持自然優(yōu)美造型;
3) 觀花類應在花落后進行;
4) 松柏類宜在3 ~ 5月進行;而福建茶,榕樹常綠樹木重剪應在天氣轉暖時進行,平時每月進行一次修剪。
修剪方法
1) 疏剪:將不符合造型的枝條從基部剪除,包括病蟲枝、平行枝、重疊枝、反向枝、對生枝、直立枝、輪生枝、下垂枝、丫杈枝、徒長枝等;2) 短剪:將枝條根據(jù)造型要求保留一部分,其它的剪除;
3) 蓄枝截干:每年重剪時將上年長出的第二級枝條留一、二枝芽將其短截;
4) 抹芽:將無用的不定芽或萌芽從枝干抹掉;
5) 摘心:將新枝頂端芽頭除去;
6) 摘葉:將過密或病黃葉摘除。
6盆景翻盆翻盆年限
1) 幼樹每年翻一次,換成大一號的盆,一般不過兩年;
2) 成形樹兩年一次;
3) 老樹及松柏類樹木三年一次。
翻盆時間
1) 一般于春季尚未發(fā)新芽前進行;
2) 觀花類,在花后結合修剪進行;
3) 只是用小盆換大盆,不必弄破土球時一年四季均可進行。
翻盆方法
1) 磕盆:將植株連泥整個從盆中取出;
2) 去舊土:把一部分舊土去除,注意不過多傷根;
3) 剪除枯根,病根過長過密根;
4) 栽種:將修整好的盆景重新種植新盆中,底部墊碎瓦片;
5) 回填土:填回新泥將植株固定,并壓實;
6) 淋水:填好盆土后立即澆透水。
7盆景擺放盆景搬運搬運應注意安全,各盆景間枝葉不能疊壓;盆景盆下墊軟墊防震。室內(nèi)盆景擺放
1) 擺放在合適的架子,觀賞面正對外面,編號放在后面隱蔽處;
2) 擺放于室內(nèi)的盆景應無雜草,無露于表面的肥料,盆面干凈美觀;
3) 擺放于室內(nèi)的樹木盆景每星期換到室外養(yǎng)護兩個星期;
4) 擺放于室內(nèi)的山水盆景應保持石塊清潔,盆內(nèi)無雜物,山石穩(wěn)固,山上附生植物長勢良好;
5) 室內(nèi)盆景擺放的位置應為不防礙人們活動的地方。
室外盆景擺放
1) 擺放于盆景場的應按類型分類編號擺放,以更管理;
2) 懸崖式盆景應擺放于高架上,樹形飄往向陽處;
3) 小型放在高架上,大型放在矮架上或地面;
4) 長期擺放的大型盆景可直接埋入土中;
5) 擺于高架上的高于40cm盆景應加以固定。
