第1篇 物業(yè)管理質量記錄控制程序
物業(yè)管理公司質量記錄控制程序
1.0 目的
對質量管理體系所要求的記錄予以控制。
2.0 適用范圍
適用于為證明服務符合要求和質量管理體系有效運行的記錄。
3.0 職責
3.1 品質督察部負責質量管理體系記錄的監(jiān)督與控制。
3.2 各部門負責本部門質量記錄填寫、收集分類,并按期歸檔。
4.0 工作程序
4.1 各部門資料員負責收集、整理、保管本部門的質量記錄。
4.2 質量記錄的標識、編號
質量記錄的標識、編號按《文件控制程序》執(zhí)行。
4.3 質量記錄填寫
4.3.1 質量記錄填寫要及時、真實、內容完整、字跡清晰,不得隨意涂改;如因某種原因不能填寫的項目,應能說明理由,并將該項用單杠劃去,各相關欄目負責人簽名不允許空白。
4.3.2 如因筆誤或計算錯誤要修改原數據,應采用單杠劃去原數據,在其上方寫上更改后的數據,加蓋或簽上更改人的印章或姓名及日期。
4.4 質量記錄的保存、保護
4.4.1 各部門的資料員必須把所有質量記錄分類,依日期順序整理好,存放于通風,干燥的地方,所有的質量記錄保持清潔,字跡清晰。各部門按規(guī)定的期限保存記錄。
4.4.2 品質督察部編制《質量記錄一覽表》,將公司所有與質量管理體系運行有關的記錄匯總,包括名稱、編號、保存期、保存地點等內容,并匯集備案記錄的原始樣本。各部門應填寫本部門的《質量記錄清單》,并匯總本部門的質量記錄原始樣本。
4.5 質量記錄發(fā)放、借閱
a. 各部門填寫《文件發(fā)放/回收登記表》,向品質督察部領用所需記錄空白表;
b. 各部門保管的質量記錄應便于檢索,需借閱要經相應部門負責人批準并填寫《文件借閱/銷毀申請登記表》,由記錄管理人登記備案。
4.6 質量記錄的銷毀處理
質量記錄如超過保存期或其他特殊情況需要銷毀時,由主管人員填寫《文件借閱/銷毀申請登記表》,交行政部審核,報管理者代表批準,由授權人執(zhí)行銷毀。
4.7 記錄格式
4.7.1 各部門的質量記錄格式,由各部門負責人組織編制,管理處負責人審批,交品質督察部確認、備案。
4.7.2 各相關部門可根據工作需要提出記錄格式設計更改,執(zhí)行《文件控制程序》有關文件更改的規(guī)定。
5.0 相關文件
5.1《文件控制程序》
6.0 質量記錄
6.1《質量記錄歸檔清單》。
6.2《文件發(fā)放/回收登記表》
6.3《文件借閱/銷毀申請登記表》
6.4《質量記錄一覽表》
6.5《質量記錄清單》
第2篇 物業(yè)管理員知識模擬試試題
一、單選題(每題1分,滿分60分)
1、物業(yè)管理起源于19世紀60年代的()。
a.德國
b.美國
c.英國
d.法國
2、( )是指房屋從開發(fā)、營銷到使用管理的全過程。
a.物業(yè)管理
b.房地產
c.不動產
d.單元性地產
3、因為物業(yè)具有( ),所以在建造之前必須依照政府有關部門的規(guī)劃進行設計,要考慮與周圍環(huán)境的協(xié)調一致。
a.穩(wěn)定性
b.固定性
c.耐久性
d.多樣性
4、物業(yè)管理是圍繞著創(chuàng)造( )這一中心開展各項工作的企業(yè)行為。
a.經濟效益
b.社會效益
c.安居樂業(yè)
d.保值增值
5、物業(yè)管理企業(yè)的根本任務和基本屬性是( )。
a.維修
b.管理
c.經營
d.服務
6、物業(yè)管理的主要內容不包括( )。
a.財務管理
b.保潔管理
c.環(huán)境經營
d.車輛管理
7、房屋裝修規(guī)劃、設計由( )進行。
a.房地產開發(fā)商
b.房地產行政管理部門
c.業(yè)主和使用人
d.物業(yè)管理公司
8、物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托以后,成為物業(yè)的具體管理者,這體現了物業(yè)管理的( )原則。
a.產權“經營權分離
b.業(yè)主之上
c.專業(yè)高效
d.公平競爭
9、物業(yè)管理企業(yè)可以根據需要通過( )的辦法,將一些專業(yè)性較強的項目分包給其他具有實力的專業(yè)公司。
a.承包
b.簽訂合同
c.雙方協(xié)商
d.中介
10、物業(yè)管理的經費是搞好物業(yè)管理的物質基礎,管理企業(yè)所收的費用要讓業(yè)主和使用人感到( )。
a.質價相符
b.能夠接受
c.價格優(yōu)惠
d.價格偏低
11、物業(yè)管理涉及到的法律很多,遇到的問題又十分復雜,在處理問題時應以( )為依據。
a.企業(yè)的規(guī)章制度
b.業(yè)主委員會章程
c.上級行政部門的指示
d.法律、法規(guī)
12、物業(yè)管理人員應具備的職業(yè)道德之一是( )。
a.儀表端莊,形象良好
b.忠于職守,盡職盡責
c.體魄健康,胸懷寬廣
d.語言流暢,表達力強
13、物業(yè)管理人員在工作中相互推諉,辦事拖拉,不符合( )的職業(yè)道德要求。
a.忠于職守,盡職盡責
b.實事求是,辦事公道
c.謙虛謹慎,文明禮貌
d.遵守紀律,奉公守法
&nbs
p; 14、物業(yè)管理人員要做到人找工作,不要讓工作找人。凡是用戶需要做的事都是要分秒必爭,盡快干好,這體現了( ) 。
a.積極主動,講求實效
b.謙虛謹慎,文明禮貌
c.刻苦學習,提高素質
d.儀表端莊,良好形象
15、講求實效,要做到急修零活當時到現場;如果是一般水、電、氣、暖方面的問題,雖然當時不處理也不會
發(fā)生危險,也( )。
a.必須馬上修好
b.必須三天內解決
c.要力爭當日給用戶答復
d.要力爭三天內給予答復
16、物業(yè)管理企業(yè)是指專門從事永久性建筑物、基礎配套設施以及( )的現代化科學管理,為業(yè)主和用戶提供
良好的生活、工作和學習環(huán)境的服務性企業(yè)。
a.場地
b.綠化帶
c.道路
d.周圍環(huán)境
17、物業(yè)管理公司處理業(yè)主或是用人投訴的部門是( )。
a.管理部
b.服務部
c.監(jiān)察部
d.產業(yè)部
18、業(yè)主有權直接參與管理區(qū)域的物業(yè)管理是業(yè)主自治管理,這種自治管理是( )。
a.業(yè)主直接進行的
b.通過房地產行政部門實現的
c.通過業(yè)主大會和業(yè)主代表大會實現的
d.通過物業(yè)管理公司實現的
19、業(yè)主小組成員可以通過協(xié)商選舉產生,一般按每( )平方米建筑面積產生一名小組成員。
a.300~500
b.500~1000
c.1000~1500
d.1000~2000
20、第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會由( )組織召開。
a.房地產行政管理部門
b.房屋出售單位
c.業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司
d.房地產行政管理部
門和房屋出售單位。
21、物業(yè)管理區(qū)域內新建商品住宅出售額達到( )以上后,可以召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。
a.20%
b.30%
c.50%
d.80%
22、物業(yè)管理區(qū)域內公有住宅出售額達到( )以上后,可以召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。
a.30%
b.50%
c.60%
d.80%
23、物業(yè)管理區(qū)域內第一套房屋交付業(yè)主使用( ),可以召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。
a.滿一年
b.滿兩年
c.一年以內
d.兩年以內
24、業(yè)主委員會成立后,負責著急此后的業(yè)主大會,( )至少召開一次。
a.半年
b.一年
c.兩年
d.三年
25、業(yè)主委員會的成立須經( )依法核準登記后,取得社會團體法人資格。
a.房地產行政管理部門
b.公安部門
c.政府建設行政單位
d.政府社團登記部門
26、街道辦事處根據
上級有關部門的布置或指示( )。
a.可以撤換物業(yè)管理企業(yè)
b.可以檢查督促物業(yè)管理企業(yè)的工作
c.可以選聘新的物業(yè)管理企業(yè)
d.不得干涉物業(yè)管理企業(yè)的任何工作
27、物業(yè)管理區(qū)域建設與社區(qū)建設的共性有( )。
a.管理目標一致
b.管理手段一致
c.管理職能一致
d.管理功能一致
28、劃分房屋功能是住宅與非住宅的一個根本標志,是否具備( )。
a.建設達到一定規(guī)模,基礎設施配套齊全
b.室內活動的吃、喝、住、穿、用等起居功能和設施
c.按照城市統(tǒng)一規(guī)劃而建設,并以投入使用
d.是相對封閉、獨立的住宅群體或住宅區(qū)域
29、1994年6月,我國第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)在( )出臺。
a.北京
b.青島
c.廣州
d.深圳
30、住宅小區(qū)物業(yè)管理是( )過程。
a.超期管理
b.靜態(tài)管理
c.動態(tài)管理
d.靜態(tài)、動態(tài)管理
31、住宅小區(qū)人為環(huán)境的管理主要靠( )來限制或規(guī)定住宅小區(qū)居民的一些行為規(guī)范。
a.經常性監(jiān)督檢查
b.業(yè)主委員會的督促
c.廣大業(yè)主的自覺性
d.簽訂公約或管理制度
32、在新開發(fā)物業(yè)驗收之前,通常由開發(fā)商行使管理權和處置權,自設或委托一家物業(yè)管理公司介入前期物業(yè)管理工作,并簽訂( )。
a.前期物業(yè)管理服務協(xié)議書
b.前期物業(yè)委托管理合同
c.臨時物業(yè)委托管理合同
d.永久性合作協(xié)議
33、業(yè)主全面有效行使對物業(yè)的管理權是在( )以后。
a.第一個業(yè)主入住一年
b.全部業(yè)主入住
c.成立業(yè)主委員會
d.接管驗收
34、住戶手冊較為全面地反映出住戶與物業(yè)管理公司的關系,由( )編制。
a.物業(yè)管理公司
b.業(yè)主委員會
c.街道辦事處
d.房地產行政管理部門
35、住宅小區(qū)物業(yè)管理形式是( )。
a.行政性管理
b.監(jiān)督式管理
c.協(xié)商式管理
d.文件化管理
36、建設部對住宅小區(qū)物業(yè)管理服務質量的具體要求中,規(guī)定北方地區(qū)居室內溫度不得( )。
a.高于16°
b.低于16°
c.高于20°
d.低于20°
37、建設部對住宅小區(qū)物業(yè)管理服務質量的具體要求中,規(guī)定新建小區(qū)公共綠地人均( )平方米以上。
a.0.5
b.1
c.2
d.3
38、建設部對住宅小區(qū)物業(yè)管理服務質量的具體要求中,規(guī)定對管理單位的評議滿意率達( )。
a.90%
b.95%
c.98%
d.100%
39、實行( )管理是指把設施的運行分為優(yōu)、良、差三個級別,對不同級別的設施運行采用不同的管理措施。
a.動態(tài)
b.靜態(tài)
c.多元化
d.狀態(tài)化
40、對于住宅小區(qū)物業(yè)實行狀態(tài)化管理是因為( )。
a.管理者的管理手段在不斷地變化
b.住宅小區(qū)的居民在不斷的變化
c.物業(yè)在使用過程中不斷地發(fā)生變化
d.物業(yè)管理企業(yè)經常發(fā)生變化
41、我國中型寫字樓的建筑面積一般在( )。
1萬平方米
b.1~3萬平方米
c.3萬平方米以上
d.5萬平方米以上
42、我國寫字樓按功能可以分為( )三種類型。
a.一級、二級、三級
b.甲級、乙級、丙級
c.大型、中型、小型
d.單純型、綜合型、商住型
43、寫字樓的管理方式不包括( )。
a.委托服務型
b.自主經營型
c.專業(yè)服務公司型
d.有關部門委派型
44、在寫字樓的管理方式中,委托服務型與自主經營型物業(yè)管理的根本區(qū)別是物業(yè)管理公司的( )不同。
a.管理職能
b.管理范圍
c.產權狀況
d.經濟效益
45、寫字樓商務服務中心是( )為了方便客人,滿足客人需要而設立的商務機構。
a.寫字樓業(yè)主
b.大廈承租人
c.大廈業(yè)主委員會
d.物業(yè)管理公司
46、寫字樓商務中心服務保障的前提條件是( )。
a.物業(yè)的保值增值
b.物業(yè)的出租率
c.資金的良性循環(huán)
d.設備的正常使用和保養(yǎng)
47、大型停車場、小件批發(fā)市場、電子工業(yè)供應市場等屬于( )商業(yè)場所。
a.敞開型
b.封閉型
c.多用型
d.綜合型
48、市級購物中心的建筑規(guī)模一般在( )。
a.1~3萬
b.1~5萬
c.1~10萬
d.3~10萬
49、我國地區(qū)級購物商場建筑規(guī)模一般在( )。
a.1~3萬
b.1~5萬
c.2~5萬
d.3~5萬
50、我國地區(qū)級購物商場年營業(yè)額一般在( )。
a.1―5億元
b.5―10億元
c.10―20億元
d.30億元以上
51、我國地區(qū)級購物商場服務人口一般在( )。
a.5萬人以下
b.5―10萬人
c.10―30萬人
d.30萬人以上
52、商業(yè)場所在( )上要下足功夫,力求新穎獨特,突出個性和特色,給顧客留下強烈的第一印象。
&n
bsp; a.投資方面
b.設計方面
c.施工方面
d.管理方面
53、現在我國大型商廈一般是每( )平方米的地上建筑面積設置一個停車位。
a.10―100
b.50―100
c.100―200
d.200―500
54、商業(yè)場所具有( ),才會吸引更多的顧客。
a.強大的經濟實力
b.自己鮮明的特色
c.大面積的停車場
d.裝飾豪華的營業(yè)大廳
55、物業(yè)管理公司的治安管理實質上是( )。
a.治理
b.管理
c.治安
d.服務
56、商業(yè)場所的保安工作更多的是與( )打交道。
a.犯罪分子
b.不法商販
c.違反規(guī)章制度的群眾
d.違反規(guī)章制度的工作人員
57、工業(yè)區(qū)內各企業(yè)、車間應按照樓層的承受負荷要求放置設備和貨物,不按要求造成的損失由( )。
a.責任企業(yè)負責
b.物業(yè)管理公司負責
c.由雙方負責
d.施工單位負責
58、物業(yè)管理區(qū)域內的標志牌,路燈、垃圾桶等屬于( )。
a.裝飾性
b.功能性
c.分割性
d.人文性
59、工業(yè)區(qū)物業(yè)管理公司在管理區(qū)域內( )。
a.只能使用原有停車場
b.不能建設新的停車場
c.可以規(guī)劃設計新的停車場
d.不能設立停車場
60、工業(yè)區(qū)停車場內要求光線充足,便于查找,還必須便于( )的實施。
a.多種經營服務
b.綠化管理
c.崗位責任制
d.消防管理
二、多選題(每題1分,滿分30分)
61、物業(yè)管理的主要內容包括( )。
a.房屋的維護雨修繕
b.房屋裝修監(jiān)督管理
c.房屋附屬設備設施的管理及維修養(yǎng)護
d.綜合經營服務
62、房屋的維護與修繕是( )。
a.物業(yè)管理的全部內容
b.物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)
c.常規(guī)性服務的主要內容
d.常規(guī)性管理的主要內容
63、物業(yè)管理區(qū)域內安全保衛(wèi)的重點是( )。
a.防火、防盜,
b.防雷、防電
c.防交通事故
d.防意外傷害
64、物業(yè)管理人員必須具有的專業(yè)知識和專業(yè)技能包括( )。
a.現代管理知識
b.現代管理手段
c.物業(yè)管理專業(yè)技能
d.遵守紀律,奉公守法
65、物業(yè)管理人員必須具有現代管理知識,是指從事管理工作必須( )。
a.儀表儀容端莊
&n
bsp; b.具有科學頭腦
c.具有科學思想
d.運用科學的手段
66、忠于職守,盡職盡責是對物業(yè)管理人員職業(yè)道德的( )。
a.全部要求
b.基本要求
c.首要要求
d.最高要求
67、物業(yè)管理公司管理部的業(yè)務范圍包括( )。
a.環(huán)保,綠化管理
b.報案,消防管理
c.車輛管理
d.房屋裝修管理
68、物業(yè)管理公司租賃部的職責有( )。
a.做好物業(yè)的產籍管理
b.擴大租賃業(yè)務
c.提高物業(yè)出租率
d.提高經濟效益
69、業(yè)主委員會的義務有( )。
a.召集,主持業(yè)主大會或業(yè)主代表大會
b.向業(yè)主大會或業(yè)主代表大會匯報工作
c.支持,配合和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作
d.積極創(chuàng)建文明物業(yè)小區(qū)
70、物業(yè)管理企業(yè)應當與居委會共同做好( )工作。
a.綜合治理
b.老齡
c.婦女
d.計劃生育
71、住宅小區(qū)由( )構成。
a.居民
b.居住面積
c.居住設施
d.居住環(huán)境
72、住宅小區(qū)房屋按產權劃分有( )。
a.遺產毗連房屋
b.私人房屋
c.集體房屋
d.國有共有房屋
73、在法律允許的范圍內,居民對自己擁有的產權的房屋可以( )。
a.出租
b.出售
c.抵押
d.贈與
74、1994年3月國家建設部頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》,為我國城市住宅小區(qū)管理( )奠定了基礎。
a.正規(guī)化
b.自動化
c.法制化
d.現代化
75、住宅小區(qū)物業(yè)管理主體由( )組成。
a.業(yè)主和業(yè)主大會
b.業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司
c.政府相關部門
d.房地產開發(fā)建設單位
76、建設部隊住宅小區(qū)物業(yè)管理服務質量的具體要求中,必須達到98%以上的指標有( )。
a.房屋完好率
b.群眾滿意率
c.零修及時率
d.各種費用收繳率
77、住宅小區(qū)物業(yè)管理公司實行( )的服務原則。
a.有償
b.低價
c.高檔
d.高效
78、寫字樓原指用于辦公的建筑物,一般由( )組成。
a.綠化系統(tǒng)
b.辦公用房
c.輔助用房
d.交通系統(tǒng)
79、寫字樓商務中心應配備一定的現代化辦公設備,這些設備主要有( )。
&nb
sp; a.電視機,電話機
b.打印機,計算機
c.傳真機,中英文處理機
d.裝訂機,投影儀
80、客戶對寫字樓商務中心服務質量的評價,是以服務的( )為出發(fā)點。
a.價格
b.精確
c.周到
d.快捷
81、寫字樓商務中心在為客戶提供服務之前應( )。
a.了解客戶的服務要求
b.填寫《商務中心費用收據單》
c.向客戶講明收費情況
d.按規(guī)定收取押金
82、寫字樓的客務服務項目包括( )。
a.問詢,留言服務
b.航空機票訂購服務
c.酒店預定服務
d.清潔衛(wèi)生服務
83、商業(yè)場所按建筑功能可分為( )。
a.敞開型
b.封閉型
c.綜合型
d.商住兩用型
84、商業(yè)場所要規(guī)劃設計合理,就是要合( )之理。
a.廣開就業(yè)渠道
b.經濟規(guī)律
c.經濟發(fā)展
d.提高效益
85、商業(yè)服務業(yè)設施建設要防止( )。
a.盲目效仿
b.主次顛倒
c.精心策劃,合理布局
d.只看眼前,不計長遠
86、商業(yè)場所對市容有很大影響,要符合社會的( )。
a.一貫要求
b.超前要求
c.實用要求
d.美學要求
87、商業(yè)場所物業(yè)管理內容之一是建立企業(yè)識別系統(tǒng),它包括( )。
a.理念識別體系
b.視覺識別體系
c.行為識別體系
d.幻想識別體系
88、公共商業(yè)場所識別體系包括( )。
a.企業(yè)名稱
b.商標,招牌
c.企業(yè)簡介
d.員工服裝
89、工業(yè)區(qū)物業(yè)管理包括( )等房屋建筑的管理。
a.工業(yè)廠房
b.生產車間
c.倉庫
d.住宅區(qū)
90、各類環(huán)境小區(qū)的功能有( )。
a.強化管理
b.方便耐用
c.美化環(huán)境
d.組織空間
三、判斷提(每題1分,滿分10分)
91、在物業(yè)管理中,物業(yè)管理公司始終處于主導地位,是管理的主體。( )
92、只要是對業(yè)主和使用人有利的事,物業(yè)管理企業(yè)都應該積極去做。( )
93、業(yè)主大會和業(yè)主代表大會有權撤銷業(yè)主委員會的不正當決定。( )
94、住宅小區(qū)最大特點是相對封閉獨立,居住功能單一,居民居住集中。( )
95、住宅小區(qū)物業(yè)管理的動態(tài)管理指的就是狀態(tài)化管理。( )
96、iso9000族的核心就是創(chuàng)名牌企業(yè)。( )
97、目前,我國寫字
樓主要是專業(yè)人員依照氣寫字樓所處的位置、規(guī)模、功能進行分類。( )
98、寫字樓商務中心硬件設備的配備應一步到位,一次性置備齊全。( )
99、公共商業(yè)場所的良好形象是潛在的資產和潛在的銷售額。( )
100、工業(yè)廠房和倉庫用作生活居住時,須經公安部門批準同意。( )
物業(yè)管理員知識模擬試卷答案
一、 單選題
1、c 2、b 3、b 4.c 5.d 6.a 7.c 8.a 9.b 10.a
11.d 12.b 13.a 14.a 15.c 16.d 17.c 18.c 19.b 20.d
21.c 22.a 23.b 24.b 25.d 26.b 27.a 28.b 29.d 30.d
31.d 32.a 33.c 34.a 35.d 36.b 37.b 38.b 39.d 40.c
41.b 42.d 43.d 44.c 45.d 46.d 47.a 48.d 49. a 50.a
51.c 52. b 53.d 54.b 55.d 56.c 57.a 58.b 59.c 60.d
二、 多選題
61.abcd 62.bcd 63.acd 64.abc 65.bcd
66.bc 67.abc 68.abcd 69.abcd 70.abcd
71.abc 72.bcd 73.abcd 74.abd 75.abc
76.acd 77.abd 78.bcd 79.abcd 80.bcd
81.ac 82.acd 83.abc 84.bcd 85.abd
86.acd 87.abc 88.abcd 89.abc 90. bcd
三、 判題
第3篇 某金融街物業(yè)管理應急預案
金融街物業(yè)管理應急預案
(具體包括:a、停電;b、停水;c、停熱;d、燃氣泄漏;e、刑事(治安)事件;f、失竊;g、外來人員挑釁滋事;h、自殺;i、意外傷亡(觸電、溺水、煤氣中毒);j、病危人員救助;k、跑水;l、防汛;m、防風(臺風或沙塵暴);n、恐怖襲擊;o、公共衛(wèi)生事件(如傳染病等);p、地震;q、電梯困人;r、聚眾*;s、媒體曝光t設施設備故障、損壞u、車輛損壞、割傷、v簡易交通事故處理等);
(a)突發(fā)停電/停水應急預案
1、在接到停電/水通知的情況下,管理處應事先將停電/水線路、區(qū)域、時間、電梯使用以及安全防范要求等情況通知每個住戶和商戶,并在主要出入口發(fā)布停電通告;同時,工程部應做好停電/水前的應變工作。
2、在沒有接到任何通知、突然發(fā)生停電/水的情況下,工程部應立即確認是內部故障停電還是外部停電。若是內部故障停電,應立即派人查找原因采取措施,防止故障擴大;系外部停電,一方面要防止突然來電引發(fā)事故,一方面致電電力局查詢停電情況,了解何時恢復供電,并將了解的情況通知管理處。
3、保安部立即會同工程部派人分頭前往各樓檢查電梯運行情況,發(fā)現電梯關人立即按照電梯困人應急預案施救。
4、管理處立即將停電/停水情況通知小區(qū)住戶和商戶,并在主要出入口發(fā)布停電/水通告,必要時啟用緊急廣播系統(tǒng)通知住戶,要求住戶保持冷靜,做好防范。
5、若突發(fā)停電時,正值晚上商場營業(yè),保安部應協(xié)助商場維持好秩序,指導商戶啟用應急照明燈、蠟燭等備用照明,疏散顧客,并要注意防火,防止發(fā)生火災。
6、安排員工到小區(qū)各主要出入口、電梯廳維持秩序,保安加強保安措施,嚴防有人制造混亂,渾水摸魚,必要時關閉大門。
7、派人值守辦公室、值班室,耐心接待住戶和商戶詢問,做好解釋和疏導工作,防止與住戶、商戶發(fā)生沖突。
8.詳細記錄停電/水事故始末時間、發(fā)生原因、應對措施以及造成的損失。
突發(fā)停電的預防措施:
工程部應經常檢查應急照明和緊急廣播系統(tǒng),確保正常。
管理處應提醒寫字樓住戶、商戶備置一些應急照明燈或蠟燭,以防停電。
保安部、工程部除配置巡邏、檢修用的電筒外,還應配置手提式探照燈。
停水/電處理預案流程圖
(b)燃氣泄露應急預案
接到業(yè)主報警或發(fā)現燃氣泄露后,公司員工應立即通知管理處主任或當班領班,并馬上趕到現場查看情況,必要時疏散人員,并禁用電氣設備(包括手機、電話和對講機)。
管理處主任或當班領班接報后,一方面立即派員前往現場支援,并通知工程部,另一方面視情況通知燃氣公司和消防支隊。
工程部接到通知后,急速趕赴現場,協(xié)助保安部施救。
若燃氣泄露發(fā)生在室外,應馬上疏散人員,建立警戒線,防止圍觀,并嚴禁煙火和使用電氣設備。
若燃氣泄露發(fā)生在室內,要保持冷靜,謹慎行事,卻記不可按門鈴、啟閉照明燈、開換氣扇、打報警電話、使用對講機以及關閉電閘,也不要脫換衣服,以防靜電火花引爆泄露氣體。
施救人員進入室內前,應采取一定的措施,戴上防毒面具;沒有防毒面具。則用濕毛巾捂住口鼻、盡可能屏住呼吸;進入室內后,應立即切斷燃氣總閥,打開門窗,加快氣體擴散,并疏散范圍內的非相關人員,協(xié)助救援、搶修的消防人員和維修人員維持現場秩序。
發(fā)現有中毒、受傷者,應立即小心、妥善地將受傷人員抬離現場,送往安全地區(qū),必要時施行人工呼吸,并通知醫(yī)療部門前來救護或將受傷人員送往醫(yī)院搶救。
保安部和工程部應詳細記錄燃氣泄露的時間、地點、故障情況和修復過程。若有人員傷亡,應詳細記錄傷亡人員的姓名、性別、年齡、時間和搶救醫(yī)院。
保安員和設備巡檢人員在平時巡邏時應提高警惕,遇有異常氣味時,應小心處理。
(c)盜竊和破壞事件應急預案
1.任何員工發(fā)現盜竊和破壞事件或接到報警后,應立即查清樓號、單元號、樓層,通知保安部或當班領班派員前往現場查驗,并通知監(jiān)控值班員密切注意相關畫面,監(jiān)視犯罪嫌疑人的動向。
2.保安巡邏時發(fā)現有人在小區(qū)實施盜竊和破壞行為,應馬上用對講機向管理處主任或當班領班匯報,并通知監(jiān)控室協(xié)助監(jiān)視;同時保持冷靜,如能及時處理,否則監(jiān)視現場,記住犯罪嫌疑人的面貌、體形、服飾和特征,防止犯罪嫌疑人逃逸,并注意自身安全。
3.管理處主任或當班領班接報后,視情況盡快派適當數量的保安趕赴現場,盡可能制止一切盜竊和破壞行為,在力所能及的情況下堵截捉拿犯罪嫌疑人,并向警方報警。
4.保安人員在事件中捕獲犯罪嫌疑人,應詢問記錄后移交警方出理,并根據警方要求提供情況和證據,嚴禁施刑、審訊和扣押,并應勸阻業(yè)主和圍觀人員打罵犯罪嫌疑人。
5.若犯罪嫌疑人在警方到來之前已逃離現場,保安人員應注意保護現場,阻止任何人員進入或接近現場,并不得觸動現場任何物品和門窗,等候警方前來處理。
6.如在作案現場有人員傷亡,應在保護現場的基礎上,通知醫(yī)護人員前來救護。
7.在抓捕犯罪嫌疑人的過程中,若有需要可臨時關閉所有出入口,勸阻業(yè)主和訪客暫停出入,配合防止罪嫌疑人乘機逃逸。
8.警方人員到達后,保安人員應記下警官官銜、編號及報案編號,并積極提供線索,配合警方人員辦案。
9.在事件中涉及財產損失和人員傷害,應攝下照片或錄像,留下當事人員和目擊者,供警方詳細調查以明確責任和落實賠償。
(d)意外傷亡應急預案
小區(qū)內出現人員意外傷亡事件,保安人員應立即前往現場,查明情況,向管理處主任或公司經理匯報。
.若傷者未死亡,應在保護現場的同時立即組織搶救,并通知醫(yī)療中心。對骨折傷員一定要注意盡量不要搬動,防止傷情加重。
若傷亡事故系由觸電引起,保安人員應就近切斷電源或用絕緣物(如干燥的木桿、竹竿或塑料、橡膠)將電源撥離觸電者,再進行搶救。嚴禁在沒有切斷電源的情況下,用手直接去拉觸電者或有金屬桿去撥離電源,以防自身觸電。
若傷亡事故系由設備故障或者設備損壞引起,,保安部應立即通知工程部(主管)到場,共同制訂搶救方案。
若傷亡事故系由溺水引起,保安人員或其他員工應立即搶救,若溺水者喝水較多,應讓傷者頭朝下到立,按壓腹部,使其吐出喝入之水,必要時,施行人工呼吸。
若傷亡事故系有高層墜落、物品砸傷引起,在搶救傷者的同時,應變化好現場,攝下照片或
錄像,同時向警方報警。
若傷亡事故系由交通肇事引起,應在保護現場、搶救傷者的同時,記錄下肇事車輛,留下駕駛員和目擊者。如有監(jiān)控錄像,保存相關錄像,報請警方處理。若交通事故引起小區(qū)交通堵塞,應開辟旁行通道,積極疏導交通,并設立警戒線,防止破壞現場。
傷者被送往醫(yī)院搶救時,應記錄下救護車號碼、送往醫(yī)院以及傷者情況。
詳細記錄意外發(fā)生經過。對于設備故障或者設備損壞引起的傷亡事故,以及由于管理公司原因引起的觸電事故,相關部門在事發(fā)4小時內寫出書面報告給公司經理,以便公司經理視情況向有關方面匯報并查找原因,落實責任。
(e)水浸應急預案
員工接到報警或發(fā)現小區(qū)范圍出現水浸事故后,應立即將進水地點、樓層、水源、水勢情況報告當值領導、工程值班人員和當班保安領班,并在支援人員到達之前盡量控制現場水勢,防止水浸范圍擴大。
相關人員接報后,立即派員就近采用防水設施保護好受浸層各電梯口,并將電梯上升最高層,切斷電源,以防止故障擴大。
立即查明水浸原因,采取措施(包括關閉水泵、關閉水閥、封堵水管、堵塞漏洞、疏通排水管道等),切斷水源,并關閉受浸區(qū)域電源,防止有人觸電。若水源來自供水總管或工程部無力解決時,應立即通知自來水公司前來搶修。
在水蔓延的通道上擺設攔水沙包或采取其他一切有效措施,防止水蔓延到設備房、配電房、業(yè)主房或其他樓層。
組織力量采用各種手段,包括采用掃帚、吸水機吸水,排凈積水,清理現場,盡快恢復整潔。
水源中斷后,工程部應立即派人盡快修復受損設施;保安部應設法維持小區(qū)秩序,管理處并耐心做好住戶的安慰工作,盡力解決水浸給住戶帶來的實際困難,并注意維護物業(yè)公司的形象。
如在水浸事故發(fā)生原因,有任何公共設施受到影響或由此引發(fā)停水停電,應知會相關業(yè)主或在小區(qū)主要出入口設置告示,知會全體業(yè)主;如有任何區(qū)域存在危險性,應當在該范圍內設置警告標志。
召開會議,分析事故發(fā)生永遠,總結經驗教訓,并采取措施,防止類似事故。
詳細記錄水浸事故發(fā)生經過和采取的措施,以及受損情況。
一些常見水浸事故的預防措施:
保安巡邏和設備巡檢時,應留意排水是否有淤泥、雜物或塑膠代,有否堵塞,并隨時加以清理疏通;清潔工定時清掃天臺、排水溝,防止雨后垃圾沖入排水口造成堵塞。
加強對消防噴淋系統(tǒng)的巡視,防止碰撞、移動噴淋頭或消防栓引起水浸。
災害天氣(臺風、暴雨、大雪)來臨前,工程部人員應對小區(qū)內門窗、天臺、排水溝、急水井、排水泵等進行一次全面的檢查,發(fā)現問題及時修復。
管道工在操作安裝、維修時應當嚴格按照操作規(guī)程操作,防止因操作不當引發(fā)水浸事故。
對業(yè)主/用戶裝修要加強管理,防止由于業(yè)主在進行管道安裝、尤其是消防噴淋系統(tǒng)試壓時施工不當引起水浸事故。
平時應備足沙包作為應急用。
(f)火災應急預案
無論何時,一旦發(fā)現有火災苗頭,如煙、油、味、色等異常狀態(tài),每一個員工都必須立即向監(jiān)控室報警(注意現場異味為液化氣等易燃氣體時,嚴禁在現場用手機、對講機、電話報警,應該脫離現場到安全區(qū)域后再報警,以防止火花引爆易燃氣體),請其派人查明真相,并做好應急準備。
1.目擊報警
1.1小區(qū)任何區(qū)域一旦著火,發(fā)現火情的人員應保持鎮(zhèn)靜,切勿驚慌。
1.2如火勢初期較小,目擊者應立即就近采用滅火器將其撲滅,先滅火再報警。
1.3如火勢較大,自己難以撲滅,應采取最快方式用對講機、電話或打碎附近的手動報警器向消防室報警。
1.4關閉火情現場附近的門窗以防止火勢蔓延,并立即關閉附近的電閘及煤氣。
1.5引導火警現場附近的人員用濕毛巾捂住口鼻,迅速從安全通道撤離,同時告訴疏散人員不要使用電梯逃生,以防停電被困。
1.6切勿在火警現場附近高喊:'著火了',以免造成不必要的混亂。
1.7在撲救人員到達火警現場前,報警者應采取相應措施,使用火警現場附近的消防設施進行撲救。
1.8帶電物品著火時,應立即設法切斷電源,在切斷電源以前,嚴禁用水撲救,以防引發(fā)觸電事故。
2.監(jiān)控室報警
2.1監(jiān)控室值班人員一旦發(fā)現消控設備報警或接到火警報告后,應立即通知保安人員趕赴現場確認,并通知消防專員。
2.2火情確認后立即通報管理處主任或當班領班,由其迅速召集人員前往現場滅火、警戒、維持秩序和組織疏散。
2.3立即將火情通報管理或值班領導。
2.4值班人員堅守崗位,密切觀察火警附近區(qū)域的情況,如有再次報警,應立即再次派人前往查看確認,如有業(yè)主打電話詢問,注意不要慌張,告訴業(yè)主:'火情正在調查中,請保持冷靜,如果需要采取其他措施,我們將會用緊急廣播通知您',同時提請業(yè)主關好門窗。
2.5接到現場滅火指揮部下達的向'119'報警的指令時,立即派人前往路口接應消防車。
2.6接到現場滅火總指揮傳達的在小區(qū)內分區(qū)域進行廣播的指令時,立即按照用普通話(或中英文)進行廣播,注意廣播時要沉穩(wěn)、冷靜,不要驚慌,語速要適當,語音要清晰。特殊情況下,應派保安員或管理員逐單元上門通報,通報順序為:
2.7詳細記錄火災撲救工作的全過程。
3.報警要求
3.1內部報警應講清或問清:
a、起火地點;
b、起火部位;
c、燃燒物品;
d、燃燒范圍;
e、報警人姓名;
f、報警人電話;
3.2向'119'報警應講清:
a、小區(qū)名稱;
b、火場地址(包括路名、門牌號碼、附近標志物)
c、火災發(fā)生部位;
d、燃燒物品;
e、火勢情況;
f、接應人員等候地點及接應人;
g、報警人姓名;
h、報警人電話;
4.成立臨時指揮部
4.1物業(yè)經理或值班經理接到火警警報后,應立即趕赴指定地點或火警現場,并通知相關人員到場,成立臨時滅火指揮部。
4.2臨時指揮部由物業(yè)經理、管理處主任、工程部、保安部以及其他相關人員組成,由物業(yè)經理任臨時總指揮。物業(yè)經理沒有到場時,由管理處主任或值班經理帶任總指揮。
4.3臨時滅火指揮部職責:
4.3.1根據火勢情況及時制定相應對策,向各部門下達救災指令;
4.3.2根據火勢情況及時確定是否疏散人員;
4.3.3立即集合義務消防隊,指揮義務消防隊員參加滅火,并保證消防用水的供應。
4.3.4在火勢難以控制時,應及時下達向'119'報警的指令;
4.3.5根據火勢情況,成立疏散組、搶救組、警戒組,組織救人,搶救和保管重要物資及檔案,維持現場秩序。
4.3.6根據火勢情況決定是否決定啟用緊急廣播進行報警。
4.3.7下令將消防電梯降至首層,派專人控制,轉供滅火工作之用。同時停止起火區(qū)域的其他電梯和中央空調運行。
4.3.8根據火勢情況決定是否采用部分或全部斷電、斷氣、打開排煙裝置等措施;
4.3.9消防隊到達后,及時向消防隊領導準確地提供火災情況和水源情況,引導消防隊進入火災現場,協(xié)助消防隊滅火,并協(xié)助維持現場秩序,安頓疏散人員。
4.3.10火災撲滅后,組織各部門進行善后工作。
5.人員的疏散和救護
小區(qū)內發(fā)生火情時,各部門員工的任務是火災、疏散人員、搶救和保管重要物資和維持秩序,危急關頭以疏散、救護人員為主。火災發(fā)生后,每一位員工都要牢記自己的首要職責是保護業(yè)主、訪客及自己的生命安全。
5.1火災發(fā)生后,由疏散組負責安排人員,為業(yè)主和訪客指明疏散方向,并在疏散路線上設立崗位進行指導、護送業(yè)主和訪客向安全區(qū)域疏散。這時切記要提醒大家不要乘坐電梯,如果煙霧較大,要告知大家用濕毛巾捂住口鼻,盡量降低身體姿勢有序、迅速離開。
5.2人員的疏散以就近安全門、消防通道為主,也可以根據火場實際情況,靈活機動地引導人員疏散。
5.3認真檢查起火區(qū)域及附近區(qū)域的各個單元。并關閉門窗和空調。發(fā)現有人員被困在起火區(qū)域,應先營救被困人員,確保每一位業(yè)主和訪客均能安全撤離火場。
5.4接待安置好疏散下來的人員,通過良好的服務穩(wěn)定人們的情緒,并及時清點人員,檢查是否還有人沒有撤出來。
5.5疏散順序為:先起火單元及相鄰單元,后起火上面2層和下面1層。疏散一般以向下疏散為原則(底層向外疏散),若向下通道已經被煙火封住,則可考慮向屋頂撤離。
5.6在火場救下的受傷業(yè)主、訪客以及撲救中受傷的員工,由搶救組護送至安全區(qū),對傷員進行處理,然后送醫(yī)院救治。
6.警戒
6.1保安部接到火警通知后應迅速成立警戒組,布置好小區(qū)幾外圍警戒。
6.2清除小區(qū)外圍和內部的路障,疏散一切無關車輛和人員,疏通車道,為消防滅火創(chuàng)造有利條件。
6.3控制起火大樓底層出入口,嚴禁無關人員進入大樓,指導疏散人員離開,保護從火場上救出的重要物質。
6.4保證消防電梯為消防人員專用,引導消防人員進入起火層,維持滅火行動的秩序。
6.5加強對火災區(qū)域的警戒,保護好火災現場,配合公安消防部門和調查組對起火原因進行調查。
6.6保證非起火區(qū)域和全體業(yè)主、訪客的安全,防止犯罪分子趁火打劫。
7.善后工作
7.1火災撲滅并經公安消防部門勘測后,工程部應迅速將小區(qū)的報警和滅火系統(tǒng)恢復至正常狀態(tài)。
7.2保安部組織人員清理滅火器材,及時更換、補充滅火器材。
7.3管理處統(tǒng)計傷亡情況和小區(qū)財產損失情況,上報指揮部及總經理。
7.4管理處組織員工對受災業(yè)主/用戶進行慰問,并根據實際情況給予切實幫助。
7.5清潔綠化部組織員工對火災現場進行理,恢復整潔,對因逃生或救火損壞的花木進行搶救或補種。
7.6滅火指揮部應召開會議,對火災撲救行動進行回顧和總結。
7.7由物業(yè)經理發(fā)動員工。收集可疑情況,配合調查組對火災事故進行調查,并責成管理處主任寫出專題報告,分清責任。
7.8如果小區(qū)財產辦有保險,則由財務部門聯系保險公司進行索賠。
火警火災應急處理預案流程
(g)電梯困人應急預案
1.任何員工接到業(yè)主報警或發(fā)現有乘客被困在電梯內,應當立即通知保安室,同時記錄接報和發(fā)現時間。
2.保安接報后應一方面通過監(jiān)控系統(tǒng)或對講了解電梯困人發(fā)生地點、被困人數、人員情況、以及電梯所在樓層,另一方面通過對講機向管理處主任或當班領班匯報,請求派人或聯系工程部前往解救。
3.管理處主任或當班領班接報后,立即親自到場或派員到場與被困乘客取得聯系,安慰乘客,要求乘客保持冷靜,耐心等待救援。尤其當被困乘客驚恐不安或非常急躁,試圖采用撬門等非常措施逃生時,要耐心告誡乘客不要驚慌和急躁,不要盲目采取無謂的行動,以免使故障擴大,發(fā)生危險。注意在這一過程中,現場始終不能離人,要不斷與被困人員對話,及時了解被困人員的情緒和健康狀況,同時及時將情況向公司經理或值班領導匯報。
4.工程值班人員接報后,應立即派人前往現場解救,必要時通知電梯維修公司前來搶修。若自己無法解救,應設法采取措施,確保被困乘客的安全,等待電梯維修公司技工前來解救。
5.若工程部和電梯維修公司都無能力解救或短時間內解救不了,應視情況向公安部門或消防部門求助(應說明求助原因和情況)。向公安、消防部門求助前應征得公司經理或值班領導的同意。
6.在解救過程中,若發(fā)現被困乘客中有人昏厥、神智昏迷(尤其是老人和小孩),應立即通知醫(yī)護人員到場,以便被困人員救出后立即可進行搶救。
7.被困者救出后,管理處主任或當班領班應當立即向他們表示慰問,并了解他們的身體狀況和需要,同時請他們提供姓名、地址、聯系電話及到本小區(qū)事由。如被困者不合作自行離去,應記錄下來存檔備案。
8.被困者救出后,工程部立即請電梯維修公司查明故障原因,修復后方可恢復正常運行。
9.管理處主任或當班領班應詳細記錄事件經過情況,包括接報時間、保安和維修人員到達現場時間、電梯維修公司通知和到達時間、被困人員的解救時間、被困人員的基本情況、電梯恢復正常運行時間。若有公安、消防、醫(yī)護人員到場。還應分別記錄到場和離開時間、車輛號碼;被困人員有傷者的,應記錄傷者情況和被送往的醫(yī)院。
10.管理處主任或值班人員應詳細記錄故障發(fā)生時間、原因、解救辦法和修復時間。
電梯困人應急處理預案
(h)斗毆事件處理預案
1.在大廈內發(fā)現爭吵、斗毆事件時,要用文明
禮儀進行勸阻。勸阻時,不宜將個人觀點參與當事人之間的是非之中,同時要注意自身安全。
2.勸阻方法可請雙方住手、住口;也可以勸導雙方或一方離開現場。同時勸導圍觀群眾離開現場。
3.若持有器械的斗毆行為,則應當及時撥打110電話,向市警察機關報警。
(i)病危人員急救處理預案
1.遇見病危人員時,立即通知其他隊員(或就近其他人員)協(xié)助,并撥打120電話,請求市急救中心協(xié)助。同時報告客戶服務中心,由客戶服務中心與其家人聯系。
2.應當盡量用掌握的急救常識進行現場搶救或送至就近醫(yī)院診治。
(j)疫情應急處理預案
日常防控
第4篇 醫(yī)院職工宿舍區(qū)物業(yè)管理總體思路
醫(yī)院職工宿舍區(qū)物業(yè)管理的總體思路
(一)實施住宅區(qū)人性化管理
我們把人性化物業(yè)管理理念確定為:尊重每一位業(yè)主、住戶,尊重每一位管理員工,在管理、環(huán)境、空間各個層次和環(huán)節(jié)營造既相互信任、相互尊重,又有明確的行為規(guī)則的這樣一種和諧、有序的環(huán)境和氛圍,從而使人們的潛力得到充分發(fā)揮,人們對工作、生活、文化上的品味需求得到滿足。我們堅持做到:每一套物業(yè)方案的實施要得到業(yè)主、住戶的充分認可,公司的經營管理理念要得到管理員工的普遍認同,在物業(yè)管理的各處細節(jié),體現對人的珍愛與關懷。
(二)充分依靠單位組織,發(fā)揮業(yè)主的自治、自律功能
成熟的住宅區(qū)物業(yè)管理決不是管理公司的單向推動,而應該得廣大業(yè)主的真誠回應,變單向推動為雙向共管。只有啟發(fā)廣大業(yè)主共同參與物業(yè)管理,增強業(yè)主自治、自律功能,使業(yè)主自治、自律與專業(yè)化物業(yè)管理相結合,同時充分依靠zz醫(yī)院的行政領導,才能使zz醫(yī)院職工宿舍區(qū)的物業(yè)管理真正得到升華。為此,我們將緊緊依靠三醫(yī)院(尤其是后勤部門)的行政領導,發(fā)揮zz醫(yī)院職工宿舍區(qū)廣大業(yè)主的作用。
(三)確保zz醫(yī)院職工宿舍區(qū)優(yōu)美的生活環(huán)境
物業(yè)管理的目標應實現經濟效益、社會效益和環(huán)境效益的全面發(fā)展,對zz醫(yī)院職工宿舍區(qū)來講,我們將通過總體規(guī)劃設計,進一步完善管理體系的軟、硬件設施,同時根據實際情況及物業(yè)管理的要求,提出改善環(huán)境、改造設備設施等方面的合理化建議,確保zz醫(yī)院職工宿舍區(qū)優(yōu)美的生活環(huán)境。
(四)建立家政服務中心
家政服務中心為業(yè)主提供保姆、家教、鐘點工、特別護理、代訂牛奶等多方面的服務,讓業(yè)主享受高質量的生活。
1、保姆服務:為有需要24小時照顧的老人、兒童或病員的業(yè)主提供全天候居家保姆服務,保姆在業(yè)主家居住,和業(yè)主共同生活,每周向管理處家政部提交一份由業(yè)主簽名的《保姆服務工作評估表》,作為對保姆服務質量的考核依據。為注重私密生活的業(yè)主提供透明人居家保姆服務,保姆由管理處集中安排食宿,盡量選擇業(yè)主上班或其他不在家的時間為業(yè)主提供保姆服務,盡量減少保姆對業(yè)主生活的影響。
2、家教服務:代業(yè)主聘請家庭教師,建立家庭教師教學輔導質量檔案,向有需要的業(yè)主推薦優(yōu)秀的家庭教師。
第5篇 某物業(yè)管理人員走訪業(yè)主技巧
物業(yè)管理人員走訪業(yè)主技巧
作為物業(yè)管理人員經常會去業(yè)主家中走訪處理問題。既講究實在,又講究藝術,才能夠取得最佳效果。下面介紹一些走訪時的要訣,希望對大家日常工作有所幫助:
見面問候時最好點名道姓。邁進業(yè)主家門,你的第一句話可能是:“你好,見到你很高興?！钡@卻不如說:“王先生,你好,見到你很高興?！睋y,后者比前者要熱情得多。
若業(yè)主沒請你坐下,你最好站著。坐下后不應直接掏煙給業(yè)主,如業(yè)主請你抽煙,你應說:“謝謝?！闭堄涀?切莫把煙灰和火柴頭弄到地板上,那是很不得體的。主動開始談話,珍惜時間。盡管對方已經了解到你的一些情況和來訪目的,你仍有必要主動開口。你可再次對某些問題進行強調和說明。時刻保持相應的熱情。在談話時,你若對某一問題沒有傾注足夠的熱情,那么,業(yè)主會馬上失去談這個問題的趣。當業(yè)主因為某些問題,出現憤怒并難以抑制時,應提早結束此次走訪。憤怒會使你失去理解他人和控制自己的客觀尺度。它不僅無助于問題的解決,反而會把事情搞得更糟。
學會聽的藝術。聽有兩個要求,首先要給業(yè)主留出講話的時間,其次要'聽話聽音'。如業(yè)主首先講話,你不可打斷他。應做好準備,以便利用恰當的時機給其以響應,鼓勵他講下去。。。。不能夠認真聆聽別人談話的人,也就不能夠“聽話聽音”,更不能機警、巧妙地回答對方的問題。記住:不論是社交場合,還是在工作中,善于聽乃是一個人應有的素養(yǎng)。
避免不良的動作和姿態(tài)。玩弄手中的小東西,用手不時地理頭發(fā)、攪舌頭,清牙齒,掏耳朵,盯視指甲、天花板或對方身后的字畫等,這些動作都有失風度,,,,,也不應忘記自己的身份去故作姿態(tài),賣弄親近:“咱倆無話不談,要是對別人,我才不提這個呢!”俚話和粗話更應避免。
要誠實、坦率、有節(jié)制。若在一件小事上做假,很可能使你的整個努力付諸東流。對方一旦懷疑你不誠實,你的各種不同凡響的作為都將黯然失色。誰都不是十全十美的完人,因此,你可以坦率地談起或承認自己的缺點或過失。在評論第三者時不應失去體量他人的氣度,無節(jié)制地使用尖刻語言只會讓人疑心:“誰知哪一天,他也許會在背后這樣說我呢。”,,,,要善于“理亂麻”,學會清楚地表達。善于表達使人終生受益。講話不會概括的人,常常引起人們的反感:敘事沒有重點,思維頭緒混亂的人,常常迫使人們盡量回避他。一般來說,你若從沒有擔心過別人會對你的話產生反感,就意味著你已引起他人的反感了。
注意自己說話的語氣和語調。說話要保持清晰,喉音、鼻音不宜太重,語速平緩,語調老成、平淡,充滿朝氣的語調會使你顯得年輕。此功重在平時留心多練。。。。。注意衣著和發(fā)式。第一次見面就給人一種不整潔的印象,往往會給你的自我表白投下陰影。
過度的關心和說教應該避免,要表現出誠意和合作精神。
結束出門時,不要忘記帶走你的帽子、手套、公事包等東西。告別語應適當簡練,克制自己不要在臨出門時又引出新的話題,因為沒有理由認為告別才是會見的高潮。
案例:某年5月,陳某與某物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書。某日,陳某晚上下班后將自己的摩托車未加防盜裝置就停放在了小區(qū)內,等第二天上班時,陳某發(fā)現自己的摩托車已不在停放點了,便立即報了警,但至今未破案。今年10月,陳某起訴至法院,請求法院判令物業(yè)公司賠償摩托車的損失。
。。。。
分析:陳某在入住后,與物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書,該合同是物業(yè)公司對陳某提供物業(yè)管理服務的承諾和陳某愿意接受服務和物業(yè)管理的明確表示。雙方并未就陳某的財產由物業(yè)公司保管簽訂過保管合同或有其他約定,物業(yè)公司無保管陳某摩托車的義務。盡管物業(yè)公司對小區(qū)的安全負有日常管理的義務,但其所承擔的小區(qū)安全防范的義務只是協(xié)助義務。
點評
當前,業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛不少已經開始轉移到家庭財產的失竊方面。由于業(yè)主家里的財產被盜事件經常發(fā)生,于是許多業(yè)主片面理解物業(yè)公司就是小區(qū)的“第二警力”,一旦自己家庭財產遭遇損失動輒就將物業(yè)公司推上被告席,然而這并不代表物業(yè)公司必須承擔業(yè)主失竊的后果。
案例:王某與李某是鄰居關系,某年7月中旬,王某未將其空調室外機安裝在物業(yè)指定位置,而安裝在正對李某房門的位置,空調機啟動后,熱風從窗戶吹進鄰居房內,加之噪音影響,擾亂了李某的休息。所以李某就一紙訴狀將鄰居王某告上了法庭,要求王某拆除空調室外機并賠償精神損失。
分析:王某作為小區(qū)業(yè)主對自有房屋依法享有權利,但必須接受相應的限制。王某將空調器的室外機移至房屋的北側外立面,違反了《民法通則》的關于相鄰關系的有關規(guī)定,李某得到法院的支持也在情理之中。
點評
目前,業(yè)主與業(yè)主之間因相鄰關系而引發(fā)的糾紛正呈逐步增多的趨勢,其現象不外乎業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結構和使用功能以及侵占公共區(qū)域等方面。以前,有的業(yè)主不了解,有的業(yè)主出于私心或礙于鄰居的情面一般不愿直接與鄰居對簿公堂,而是選擇由物業(yè)公司出面處理,如物業(yè)公司不肯協(xié)調,則大多以拒付物業(yè)服務費相要挾,無形中物業(yè)公司做了他們的“替罪羊”。
第6篇 某物業(yè)項目二次裝修管理作業(yè)指導書
物業(yè)項目二次裝修管理作業(yè)指導書
1.0目的
通過人員巡查,對房屋裝修實行依法管理,及時發(fā)現施工存在的問題,維護房屋的整體結構及用戶利益,確保房屋安全使用及其使用壽命,并防止產生環(huán)境公害和危及人身安全的隱患存在。
2.0適用范圍
適用于**居業(yè)主的裝修管理及現場巡查管理。
3.0職責
3.1管理處主任助理負責辦理業(yè)主(用戶)裝修申請的審批,并對裝修過程進行巡查監(jiān)管及裝修驗收工作。
3.2管理處收費員核收裝修應繳費用。
3.3管理處維修人員負責對裝修線路、用電設備進行檢查、監(jiān)督。
3.4護管隊負責裝修過程的巡查、監(jiān)督。
4.0作業(yè)用具
安全帽、絕緣鞋、水靴、測電筆、手電筒等器具。
5.0作業(yè)準備
管理處準備《裝修申請表》、《承諾書(施工事故及第三者責任)》、《裝修登記表》、《房屋裝修承諾書》、《施工人員出入申請表》、《臨時動火作業(yè)票》、《裝修承造商施工保證書》、《裝修許可證》、《**居住宅裝修管理規(guī)定》等表格和資料。
6.0作業(yè)內容
6.1裝修申請手續(xù)辦理。
6.1.1由業(yè)主(用戶)準備以下a-f項資料,交管理處審核。
a、入伙通知書/購房合同/租房合同;
b、裝修設計方案/設計圖紙;
c、裝修施工單位營業(yè)執(zhí)照;
d、施工人員身份證及相關資料;
e、代理裝修證明及代理人身份證;
f、其它相關資料、文件。
6.1.2管理處主任助理對業(yè)主備齊的資料及《裝修申請審批表》的內容進行審批,留存有關資料或復印件。
6.1.3向業(yè)主發(fā)放《裝修管理規(guī)定及注意事項》,指導業(yè)主填寫《裝修申請表》。
6.1.4告知業(yè)主和施工單位,在裝修過程中,管理處對裝修質量、涉及健康與安全、環(huán)境保護的要求,并要求其簽署《房屋裝修承諾書》、《裝修承造商施工保證書》、《治安、消防責任書》、《承諾書(施工事故及第三者責任)》。
6.1.5管理處主任助理核算業(yè)主裝修各項應繳費用,指引業(yè)主到收費室繳納相關費用。如業(yè)主未繳清費用,管理處則不允許進入現場施工(經公司領導特批除外)。
6.1.6施工單位負責人填寫《裝修人員出入申請表》,向管理處提供施工人員身份證復印件及相關資料,辦理裝修施工人員《施工人員出入證》。
6.2二次裝修現場管理
6.2.1治安、消防管理
6.2.1.1護管隊巡邏人員負責對二裝現場治安、消防、環(huán)境保護、安全文明施工等檢查管理工作。如發(fā)現有違規(guī)行為,應立即予以制止或要求其即時整改。若未及時整改,應向領班、管理處主任助理匯報,由管理處主任助理依據《治安、消防責任書》中的相關條款發(fā)函并處理。
6.2.1.2工程如需動明火作業(yè),施工單位動火作業(yè)人員應持有效操作證到管理處填寫《施工臨時動火作業(yè)申請表》,并在動火現場配備1~2瓶滅火器。在動火人員妥善處理動火現場后,管理處可發(fā)放《臨時動火作業(yè)票》,并隨時關注現場情況。
6.2.2裝修過程施工人員出入、物品進出及堆放控制
6.2.2.1施工人員持管理處辦發(fā)的本人有效《施工人員出入證》進入小區(qū)施工。
6.2.2.2施工單位需要加班時,應到管理處填寫《裝修加班申請表》,經管理處主任審批后通知護管隊,由護管班長按表放行施工和定時清場。
6.2.2.3裝修所用材料、工器具、設備等物品的出入應填寫《物資出入放行單》,經業(yè)主簽字確認后,交管理處主任審核批準,門崗隊員根據實際物品的種類進行控制。
6.2.2維修人員檢查內容:
6.2.2.1墻外人行道地表應無沉降、損壞現象;
6.2.2.2施工人員進入工地要戴安全帽及其它防護用品;
6.2.2.3施工人員不能私自接駁水、電、煤氣。如確需接駁供水設施,須經管理處同意,接駁供電、供氣設施要分別提供供電局、煤氣公司的施工許可證;
6.2.2.4裝修施工用電應提前七天向管理處申報,并說明電器、工具的種類、負荷、使用時間,并提供特種作業(yè)人員的操作證;
6.2.2.5施工期間的臨時線路要按《廣東省臨時線路架接標準》執(zhí)行,不許亂接亂拉,必須配備臨時配電盤。
6.2.2.6施工期間,不得損壞、挪用小區(qū)公共消防器材、移動消防設施;嚴禁工地長流水,造成水資源浪費。
6.2.2.7工地燒焊作業(yè)要先向管理處申請,辦理《動火作業(yè)票》,確保線路符合安全規(guī)定,周圍無易燃易爆物品,不妨礙行人,燒及草地、樹木等。審批后由持證作業(yè)人員進行動火作業(yè)。
6.2.2.8滅火器配備:每100m2≥2*2kg干粉滅火器(杜絕使用1211滅火器),滅火器的壓力指示應在藍色區(qū)域。
6.2.2.9一旦發(fā)生上述各項問題之一者,要立即進行停工整改,經確認無誤并由管理處同意后方可施工。
6.3裝修工程完工后,由管理處主任助理對裝修工程進行驗收,確定無違章現象。
6.4裝修工程驗收完畢,管理處主任助理督促施工隊交回《臨時出入卡》,《裝修許可證》,此時辦理退回押金手續(xù)。如存在不符合審批要求現象應立即指出限期整改,并根據情節(jié)填寫《違規(guī)裝修處罰通知單》給予相應處罰。
7.0作業(yè)要求:
7.1噪音控制:
7.1.1 噪音施工必須安排在每周一至周五下午14:00~18:00進行,周末所有施工時間段不準有任何噪音施工。
7.1.2 所有施工噪音音量不準超出50分貝。
7.1.3 所有超出規(guī)定標準分貝的施工必須向管理處提出書面申請,經管理處征詢全體業(yè)主后方可執(zhí)行。
7.1.4 施工噪音的監(jiān)測由品保部負責。
7.2 粉塵控制
7.2.1 所有的袋裝水泥不準進入小區(qū),如果有涉及到水泥澆筑施工時,必須調配后方可進入小區(qū)。
7.2.2 直接在塵土上施工時必須潑灑少量水,防止塵土飛揚。
7.2.3 所有單位在施工前必須在房屋的周圍采用一定的防護措施,以防止噪音、粉塵擴散。
7.3 安全作業(yè)措施
7.3.1 所有施工單元必須有注冊資質,并留存復印件。
7.3.2 所有施工作業(yè)管理處有權進行安全檢查,對漏水、漏電、漏煤氣等安全隱患要及時制止并限
期整改。
7.3.3 對消防設施、設備配備情況要及時檢查。
7.4 環(huán)境污染控制
7.4.1 嚴禁漏水、漏油車輛進入小區(qū)。
7.4.2 在施工現場不允許焚燒雜物、垃圾等物品。
8.0 相關文件及記錄
《**居住宅裝修管理規(guī)定》
《裝修申請表》
《房屋裝修承諾書》
《裝修承造商施工保證書》
《承諾書(施工事故及第三者責任)》
《裝修許可證》
《裝修登記表》
《施工人員出入申請表》
《臨時動火作業(yè)申請表》
《臨時動火作業(yè)票》
第7篇 優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)匯報材料
創(chuàng)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)匯報材料
**位于福田區(qū)梅秀路,于2000年12月竣工交付使用,由深圳市京基房地產開發(fā)公司開發(fā)建設,**物業(yè) 管理公司提供物業(yè)管理服務。小區(qū)占地面積約37500平方米,總建筑面積約125000平方米,共有17棟住宅(12
第8篇 物業(yè)公司各區(qū)管理處主任職務說明書崗位責任制
職務名稱:主任
所屬部門:各區(qū)管理處
直接上級:**物業(yè)管理有限公司經理
工作概況:根據《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定,貫徹實施公司的工作要求及完成經理室下達的工作任務。對業(yè)主提出的難題及時提出處理方案及跟進。與管理公司轄下各部門做好溝通協(xié)調工作。
工作要求:熟悉相關的物業(yè)管理法規(guī)。具有行政管理及服務意識,具有良好的物業(yè)管理知識及與人溝通的技巧。具有較強責任感,工作認真、細致,積極、主動。
職責范圍:
1.按時參加管理公司經理召開的主任行政會議,貫徹落實經理室會議精神。
2.審核各區(qū)管理處每月物料耗用情況,對異常現象及時處理。
3.每月審核本部門員工的考勤情況,負責本部門增減人員的申請。
4.及時與相關部門進行溝通聯系。
5.對各區(qū)管理處日常事務作出審批與決策。
6.調節(jié)本部員工與客戶的關系。
衡量標準:
1.業(yè)主(住戶)的滿意程度及其反響。
2.投訴項目的處理速度及效果。
3.客戶的投訴量。
工作難點:
1.靈活發(fā)揮承上接下的橋梁作用。
2.熟悉業(yè)主(住戶)的合理需求。
工作禁忌:
濫用職權,私下對業(yè)主(住戶)作出超越權限的承諾。
與工作有聯系的部門:
內部:工程維修部、水電維修組及其他各部門
外部:機電公司、裝修公司、土建給排水維修組及其他有關部門
任職資格:
身體:健康工
學歷:大專
工作經驗:具有相關工作經驗
個人素質:責任心強,工作認真、細致。
第9篇 某物業(yè)公司管理者代表任命書
物業(yè)公司管理者代表任命書
為了貫徹執(zhí)行《質量管理體系-要求》(gb/t19001-2000 idt iso9001:2000), 確保質量管理體系持續(xù)有效地運行,特任命曹慶秋為我公司管理者代表。
管理者代表的職責和權限規(guī)定如下:
1、確保公司質量管理體系所需的過程得到建立、實施和保持;
2、向最高管理者報告質量管理體系的業(yè)績和任何改進的需求;
3、確保在整個公司貫標范圍內提高滿足顧客要求的意識;
4、負責與質量管理體系有關事宜的外部聯絡。
最高管理者:
任命日期:
第10篇 廠區(qū)物業(yè)管理協(xié)議
20**廠區(qū)物業(yè)管理合同范本[1]
被委托方：________物業(yè)管理有限公司（以下簡稱甲方）
委托方：________（以下簡稱乙方）
搞好廠房的物業(yè)管理，________物業(yè)管理有限公司與進駐企業(yè)________（以下簡稱乙方）經友好協(xié)商，甲、乙雙方簽訂如下協(xié)議，以茲共同遵守。
一、甲方負責大樓進駐企業(yè)的供水、供電和電梯，以及提供治安保衛(wèi)，環(huán)衛(wèi)清掃、綠化管理等項服務。甲方為乙方提供服務，乙方應積極協(xié)助，提供便利條件。
二、乙方提出的供水、供電要求：
1、用電類別：==；
用水容量：
用電容量：；
用===表直供：
用甲方配電房==柜直供。
2、每月水費、排污費按黃石市規(guī)定工業(yè)用水、排污費的收費標準計?。?/p>
電費按供電部門費用標準另分攤配電費及維修費0.15元/度；每月初3號抄表，7號收費。
3、除突遇不可抗拒因素導致停水、停電外，凡因維（檢）修等原因，甲方應提前一天通知乙方作準備。
4、乙方要嚴格按申報的電容量用電，若一經發(fā)現超負荷用電，除按有關規(guī)定給予處罰外，由此造成的事故責任和損失，由乙方全部承擔。
5、凡由甲方配電、供水的直供戶，不得向樓外鄰近的用戶提供水、電，也不得在內部擅自接用水、電，如若超負荷造成的配電設備損壞，或因其他原因影響他人生產或造成下水道堵塞而造成的損失，由乙方負責賠償，修復。
三、計量辦法：
1、乙方專線始端應配置電度表，每月按表計費，并分攤部分公用電費用；如中小企業(yè)合用一個電表、水表時，則按電表、水表的實用數進行各戶分攤，分攤比例按各戶使用情況，水管直徑等情況議定。
2、根據**市供電局有關規(guī)定，實行基本電價===元/KVA.月，基本水價以自來水公司規(guī)定底價，作為該戶的起動價。
3、乙方接到甲方《繳費通知》后，如對耗電量費用有疑問時，應在2個工作日內向甲方提出咨詢、核對，逾期被視為認可。
4、甲方向乙方發(fā)出《繳費通知》（含本協(xié)議第七條規(guī)定的收費項目和租房合同所規(guī)定的項目）后三日內（遇節(jié)、假日順延）應繳納費用，如電話催促仍逾期不交者，按日加收滯納金0.05%，每月20日前仍不結清欠款的，則停止水、電供給。
四、物件設施管理：
1、甲方有償提供給乙方的物件、設備、設施（如門窗、配電柜、廁所、空調、電梯）應完好無損。
2、乙方要加強員工管理教育，愛護公物和公共設施，自覺遵守衛(wèi)生條例，不亂扔廢棄物，不亂堆垃圾，不亂停放車輛，違法亂紀者將處以5？50元罰款。
3、甲、乙雙方都要加強治安保衛(wèi)工作，甲方負責門衛(wèi)治安，乙方負責內部保安工作。甲、乙雙方要互相支持，密切配合。
五、電梯使用管理：
1、甲方提供正常運行客貨梯，其維修、大修、保養(yǎng)費用和電費，由乙方或使用電梯單位共同承擔。
2、原則上由甲方指派專業(yè)人員操作電梯，也可由乙方指派專人持證上崗操作電梯，并且負責保養(yǎng)電梯、打掃電梯內衛(wèi)生。
3、若電梯出現故障時，應及時通知甲方物業(yè)管理部門派專業(yè)人員檢修，其維（檢）修費或更換零件費等開支，由乙方支付。
4、電梯為客貨兩用，不能超重，
，嚴格按照電梯使用的有關制度進行管理。
六、收費項目及金額：
1、電梯使用費：0.1元/平方米？月，使用電費由企業(yè)共同承擔。
2、物業(yè)管理費用：3元/平方米？月（含市政設施、公用維修、環(huán)衛(wèi)、公共衛(wèi)生、綠化及治安等費用）。
七、其他：
1、本協(xié)議系甲、乙雙方所簽孵化場地租賃合同之附件，與該合同具同等效力。
2、本協(xié)議未盡事宜，雙方另行議定，其補充協(xié)議書經雙方簽章后與本協(xié)議具同等效力。
3、本協(xié)議經雙方簽章后生效。
4、本協(xié)議一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。
甲方：
乙方：
甲方代表：
日期：
第11篇 物業(yè)社區(qū)文化活動管理程序
公司程序文件 版號: a
修改號: 0
ej-qp4.12物業(yè)社區(qū)文化活動管理程序頁碼: 1/3
1.目的:
增進住戶與住戶之間、住戶與物業(yè)職工之間的友誼,活躍生活氣氛,使住戶更好地了解、支持公司的物業(yè)管理工作。
2.適用范圍:
適用于各部門配合綜合辦公室組織住戶開展社區(qū)文化建設工作。
3.引用文件:
3.1質量手冊第4.9章
3.2 iso9002標準第4.9章
4.職責:
4.1綜合辦公室每年組織小區(qū)活動不少于一次,并制定《社區(qū)文化活動工作計劃》。
4.2承辦部門根據《社區(qū)文化活動工作計劃》,承辦本部門負責實施的社區(qū)文化活動工作。
4.3管理者副代表檢查、督促社區(qū)文化活動的實施過程。
5.工作程序:
5.1制訂計劃:
5.1.1綜合辦公室主任與小區(qū)家委會根據社會熱點和住戶關心的話題,每年度組織小區(qū)活動不少于一次,活動前制定《社區(qū)文化活動工作計劃》(以下簡稱計劃)。
5.1.2承辦部門根據活動計劃,討論計劃可行性,并提交《社區(qū)文化活動可行性報告》,并修改計劃。
5.1.3綜合辦公室主任匯集《社區(qū)文化活動可行性報告》和修改后的計劃,提交公司副總經理審批,批準后方可實施。
5.2實施計劃:
5.2.1各部門根據審批后的計劃,制定本部門所承辦《社區(qū)文化活動實施安排》,報管理者副代表審批。
5.2.2活動開展前兩周,物業(yè)管理員做好活動內容的宣傳工作;家委會做好參加活動住戶的報名工作;承辦部門做好活動所需器材、錢、物的準備工作和活動現場布置工作。
5.2.3活動開始前兩小時,承辦部門負責人根據《社區(qū)文化活動實施安排》安排、檢查各工作人員到位情況,所需設備安置情況。
5.2.4活動開展中,承辦部門負責人協(xié)調各活動點的工作,遇到特殊情況及時處理。
5.2.5活動開展后,承辦部門組織住戶有序撤離,保安服務部負責現場清理工作。
5.2.6承辦部門做好社區(qū)文化活動的文字、照片、音像的記錄工作。
5.3活動總結:
5.3.1活動結束的兩日內,由管理者副代表召開本次活動總結會,各部門負責人、家委會主任、住戶代表參加。
5.3.2承辦部門主任根據本次活動計劃、記錄,做好總結。
5.3.3各部門負責人討論總結內容,提出應注意事項和應改進方面,記入《社區(qū)文化活動總結表》。
5.3.4管理者代表在總結表簽署意見后,由綜合辦公室歸檔收存。本次活動結束。
5.4社區(qū)文化建設的常規(guī)設置:
5.4.1建立《需重點照顧居民情況表》,隨時為他們提供各種服務。
5.4.2遇國家法定節(jié)日,按照《社區(qū)文化建設常規(guī)設置表》安排各項活動,不執(zhí)行本程序,只填寫《社區(qū)文化活動記錄表》。
5.4.3發(fā)生在小區(qū)的大事做好記錄。
6.支持性文件與質量記錄:
6.1《社區(qū)文化活動工作計劃》 ej-qr-qp4.12-01
6.2《社區(qū)文化活動可行性報告》 ej-qr-qp4.12-02
6.3《社區(qū)文化活動實施安排》 ej-qr-qp4.12-03
6.4《社區(qū)文化活動記錄表》 ej-qr-qp4.12-04
6.5《社區(qū)文化活動總結表》 ej-qr-qp4.12-05
6.10《大事記錄表》ej
-qr-qp4.12-06
6.7《需重點照顧居民情況表》 ej-qr-qp4.12-07
6.8《提供為重點照顧居民服務記錄表》 ej-qr-qp4.12-08
第12篇 物業(yè)保潔使用清潔劑管理程序
物業(yè)保潔使用清潔劑程序
1.目的
確保保潔人員正確使用清潔劑。
2.適用范圍
適用于各物業(yè)部。
3.職責
保潔員應正確使用常用清潔劑。
4.內容
4.1中性類清潔劑
4.1.1洗潔精:適應于任何環(huán)境下的除污。使用時,按不同清潔工作的需要加水稀釋,在污漬上噴灑適當濃度的洗潔精后,再用濕布或海棉擦凈,洗潔精要用清水沖洗。
4.1.2全能水:較洗潔精去污力強,使用方法與洗潔精相同,不含腐蝕性,主要用于較頑固的污漬。
4.1.3玻璃水:專門用來清洗玻璃和瓷片。使用時要按照說明書加水稀釋,能去除粘在玻璃表面的污漬。當遇到較難清潔的表面或污漬太厚時,可以少加水,增加濃度達到清潔效果。
4.1.4綠水:是一種去污性能較強的洗滌劑,適用于洗滌頑固污漬或污垢環(huán)境,對蠟有溶解作用,使用時要用水稀釋。
4.2堿性類清潔劑
4.2.1燒堿:屬強力去污,去油洗滌劑。適用于洗滌頑固油污或污漬,有強腐蝕性,使用時要謹慎。(使用范圍:廣場白英石、紅磚地面頑固污漬)。
4.2.2洗衣粉:是一種常用去污能力較強清潔劑。(使用范圍:清洗抹布、拖把較臟污漬)。
4.2.3洗手液:是一種去污能力較強洗滌液,對皮膚無腐蝕性。(使用范圍:適用于大廈公共洗手間)。
4.2.4地毯水:是專門清洗地毯的洗滌劑,品種很多,按其產生泡沫的程度來分,有高泡、中泡和低泡,地毯水一旦擦在地毯絨毛上幾乎全都變成泡沫,進入地毯的水份較少,僅對地毯絨毛部分進行清洗。(使用范圍:清洗地毯污漬)
4.3酸性類清潔劑
4.3.1強力潔瓷靈:是一種極具腐蝕性的清潔劑,能腐蝕水泥漬、水垢、污漬,對物體表面有腐蝕作用,適用于建筑裝修后的精糙石材表面開荒,使用時應極為謹慎。(使用范圍:建筑裝修后的粗糙石材、洗手間便池)
4.3.2潔瓷靈:是一種常用的石類除污垢清洗劑,酸性比強力潔瓷靈弱,有一定的腐蝕性,使用時要謹慎。(使用范圍:清洗石類、瓷質表面污垢)
4.3.3潔廁精:是使用較廣泛的清潔劑,具有除臭、殺菌、去垢作用。
4.3.4漂白水:是使用較廣泛的清潔劑,具有漂白作用,帶微酸性,不易損壞石質表面。(使用范圍:漂毛巾、拖把,可以刷洗白英石地面)
4.3.5105石水:是一種進口的石類清潔劑,內含溴素成分,是較理想的石類開荒清潔劑。
4.3.6鹽酸:是適用于粗糙石類開荒清洗的洗滌劑,對水泥有較強的滲透腐蝕性,不可用于水泥地面或磁磚墻身;使用時要謹慎,應在班長的指導下使用。
4.3.7潔而亮:是一種去污能力特強的清潔劑,清潔一定要用清水過一遍,以致物體表面留有污印。(使用范圍:塑膠臺面、桌面、墻身除污特效)
4.3.8天那水:是一種除油漆及玻璃表面污漬特強的清潔劑,不適用于物品本身,是油性的污漬。
4.3.9去污粉:是一種除污較強的清潔劑,對墻身污漬、磁磚地面墻腳邊污漬效果較好。
4.3.10起蠟劑:用于清除大理石的地面、墻面上的舊蠟漬。
4.3.11全能蠟水:用于大理石表面除蠟保養(yǎng)。
4.3.12不銹鋼清潔劑:用于清洗不銹鋼制品表面的污漬。
4.3.13不銹鋼油:是一種專門對不銹鋼亞鋼進行保養(yǎng)、清潔的清潔劑,使用方法須由專人指導。
4.4注意事項:所有強腐蝕性清潔劑使用前應首先在物體表面淋上清水,再使用稀釋至一定比例的清潔劑。為了安全起見,使用強腐蝕性清潔劑時,必要時應進行小范圍的試用觀看其效果,然后決定是否大范圍使用。
5.記錄
6.相關支持性文件
第13篇 物業(yè)公司程序文件：基礎設施管理程序
物業(yè)公司程序文件:基礎設施管理程序
1、目的
加強對公司資產的管理,保證公司資產的安全、完整,充分發(fā)揮資產使用的效能。
2、范圍
本制度適用于****物業(yè)管理有限公司對資產的管理。
3、定義
3.1 資產的釋義:根據物品的價值和使用期限,分為固定資產類、資產類、低值易耗物品類。
3.2 單位價值在人民幣2000元以上(含2000元),使用年限在一年以上的有形資產(包括電子設備、電腦設備、房屋建筑物、運輸設備、機械設備以及其它設備) 列入固定資產類。
3.3 單位價值在人民幣100元以上(含100元)2000元以下的,使用年限在一年以上的各種用具物品(包括普通的辦公家私、小件電腦設備、辦公設施、工程工具等)列入資產類。
3.4 單位價值在人民幣100元一下的物品,列入低值易耗物品類。
3.5 電腦軟件類的資產,根據其價值的大小,分別列入固定資產和資產的管理。
3.6 為便于實物的管理,個別設備(如:工程設備中的水泵、保潔設備中的除草機等同等、同類設備)雖然其單價不足人民幣2000元,也可列入固定資產管理范圍。
3.7資產物品中(如:玻璃、印刷品等)無論時價花費多少,都不納入資產范疇,只辦理入庫、出庫手續(xù),登錄流水帳本;
4、職責
4.1 資產主管部門
4.1.1 辦公室是公司資產實物管理的主管部門,負責對各管理處資產管理的指導監(jiān)控和本部資產的實物管理。
4.1.2財務管理部是公司資產帳務管理的主管部門,著重從資產的原值、已提折舊、凈值等方面對公司資產進行監(jiān)控和管理。
4.1.3各管理處負責本管理處資產實物管理,接受公司辦公室及財務管理部的監(jiān)控和管理。
4.2 電子辦公設備類資產的管理
辦公室是公司電子辦公設備類實物管理的專業(yè)部門,負責對公司電子辦公設備類資產進行專項管理,對電子辦公設備類資產的購進、配置、使用、維修及報廢等進行全面的登記和管理。
4.3 各部門、各管理處對資產的使用和保管要明確責任人,各部門、各管理處的責任人對使用資產負有妥善保管、安全使用的責任。
5、方法和過程控制
5.1 資產的分類和使用年限
根據現行的會計核算制度及公司資產的具體情況,資產的分類和固定。
5.1.1對如固定資產及資產的使用年限及編號方法如下:
資產大類及代號資產總分類資產明細分類使用年限
資產分類資產代號明細分類
固定資產g
資產z
機械、工具、設備j*1、工程工具10年
2、保潔工具
3、變電箱設備
4、其他
運輸設備ys1、安全巡邏自行車10年
2、食堂采購三輪車
3、東麗湖船只
4、公務車輛
5、其他
家私類js1、柜、沙發(fā)、會議臺5年
2、辦公臺(桌)
3、辦公椅
4、其它
通訊設備t*1、對講機(套)5年
2、電話機
3、喊話器
4、其他
安防器械設備af1、車閘系統(tǒng)10年
2、消防系統(tǒng)
3、門禁管理機
4、滅火器
5、鋁合金崗亭
6、其他
電腦設備(非安防)dn1、臺式電腦全套5年
2、手提電腦
電子設備dz1、日常家用電器5年
2、辦公用設備
娛樂設備(非電子)yl1、娛樂經營設施、5年
2、員工福利娛樂設施
其他類qt其他設備5年
5.1.2 對于低值易耗物品,只需記錄流水帳冊。
5.2資產登記的要求:
5.2.1本部及各管理處要分別做好固定資產、低值易耗品的登記,登記在《**物業(yè)年度固定資產盤點表》中。
5.2.2為方便公司資產的統(tǒng)計,總部及各管理處統(tǒng)一按上述資產大類及總分類進行固定資產登記。
5.2.3資產的編號規(guī)則:****(**物業(yè)公司+固定資產/資產)-**(固定資產/資產的類別稱為資產代號)- ******(固定資產/資產的序號)其中,公司編號左起前兩位為公司所在地區(qū)拼音簡稱,如:**為tj;第三位為公司業(yè)務類型簡稱,如:物業(yè)為w;第四位為資產類型簡稱,如:固定資產為g ,資產為z;如:屬于固定資產,匯總后為:tjwg
5.2.4資產代號根據購置資產種類劃分,如:手提電腦(非安防類)屬固定資產的電腦設備類,其資產代號為:dn ,其他資產代號請參照:5.1條款執(zhí)行。
5.2.5低值易耗品的分類和資產編號由本部及各管理處視資產的具體情況參考上述分類自行調整。
5.3 資產管理
5.3.1所有公司資產均由辦公室統(tǒng)一調配、購置,由各使用單位分級管理。
5.3.2資產的購置、調撥、轉讓、報廢等均須按程序審批,未經批準,不能辦理相關手續(xù)。
5.3.3本部及各管理處指定專人(稱為資產管理員)負責資產管理,并在辦公室備案。
5.3.4辦公室和財務共同負責公司資產管理的工作督導,將會不定期對各單位資產管理情況進行抽查,發(fā)現問題對資產管理員及其它相關責任人員進行處理。
5.3.5資產編號規(guī)則需統(tǒng)一,并在資產上粘貼標識,確定資產責任人,確保資產的合理使用及管理。
5.3.6本部及各管理處資產管理員負責本項目的資產的登記注冊、發(fā)放、管理,建立內部資產臺帳,填寫固定資產登記卡片,其中列明資產的名稱、購置年代、物品規(guī)格型號、價值、使用部門。上報辦公室備案。同時,每半年辦公室行政組與財務進行資產的盤點清查工作(每月進行抽查)。
5.3.7資產的使用部門和使用人須合理使用設備,嚴格按規(guī)程操作,并注意設備維護、保養(yǎng)。
由于使用、保管不善造成的遺失和損毀,責任人要按資產購置價格或資產管理部門的評估價值賠償。
5.3.8資
產使用人離開公司時應辦理移交手續(xù),項目負責人必須到本項目資產管理員處進行確認,否則造成的一切后果,由項目負責人承擔。
5.3.9公司內資產轉移應填報資產轉移審批單,各單位第一負責人簽字,報辦公室批準后由資產管理員登記后方可進行轉移。
5.3.10易損物品無使用價值或使用年限已到時,應由資產管理員填寫報廢申請表,由辦公室審核后報財務部復核后做相應處理。
5.3.11未經資產分管部門,辦公室同意,任何部門和個人不得將資產外借和供無關人員使用。
5.4 資產購置、調拔、轉讓、報廢的審批權限和審批程序
5.4.1固定資產購置、轉讓、報廢的審批權限:
所有固定資產報廢由總經理批準,單件資產凈值在1000元以上的固定資產或低值易耗品的購置、調出、轉讓、報廢,經辦公室審核后由承辦部門總經理助理審批,報總經理審批。
5.4.2 固定資產購置、轉讓、報廢的審批流程:
購置、調撥、轉讓、報廢1000元以上的公司資產:
5.4.2.1使用部門通過郵件報送申請報告;
5.4.2.2由各單位第一負責人簽署意見;
5.4.2.3經辦公室進行審核;
5.4.2.4由財務部復核;
5.4.2.5總經理助理批復意見;
5.4.2.6總經理批準后由總辦統(tǒng)一購置;
5.4.2.7 1000元以下資產或專業(yè)物品的購置,由項目自行在公司制定合格供方范圍內進行購置,辦公室行政組備案;公司需要統(tǒng)一的物品如辦公桌椅、書柜、檔案柜、床等由總辦統(tǒng)一購置;
5.4.3使用部門提出購置公司資產申請后,應首先由公司辦公室負責進行內部調配,若所需購置的物品,公司內部可調配的應在內部調配,盡量避免重復購置造成資金的浪費;如不能調配,方可進入購置審批階段。
5.4.4資產購置的辦理:報送部門提出申請,填制《固定資產購置申請表》并按規(guī)定申報流程和審批權限獲批準后,方可進行資產的購置。
5.4.5資產轉讓、報廢的辦理:報送部門提出申請,填制《固定資產報廢申請表》,并按規(guī)定申報流程和審批權限獲批后,方可進行資產轉讓和資產殘骸的處理。報廢資產有殘值的,經資產主管部門估價、處理后,回收的資金應及時上繳公司財務管理部;報廢資產原值在2000元以下的項目可自行處理,但必須知會辦公室;2000元以上則有公司統(tǒng)一處理;
公司資產在部門間的內部調配,填寫《內部調動(離職)資產轉移單明細表》按流程審批后再行調配。
5.5 固定資產的盤點
本部、各管理處對固定資產每月盤點,辦公室和財務管理部負責對總部及各管理處的監(jiān)督檢查。通過盤點,確保固定資產帳帳相符、帳物相符、物標相符、安全完整。本部及各管理處資產盤點可參考以下方式進行:
5.5.1由資產管理部門組織有關部門進行資產的實物清點,并做出實物盤點(盤盈、盤虧、待報廢)報告。
5.5.2財務部門根據實物盤點的情況,與財務帳核對,計算盤虧、待報廢資產的價值(原值、已提折舊、凈值),做出最終的固定資產盤點報告并報批。
6、支持性文件
無
7、質量記錄及表格
tjzzwy6.3-z01-f1 《內部調動(離職)資產轉移單明細表》
tjzzwy6.3-z01-f2 《**物業(yè)月度盤點表》
tjzzwy6.3-z01-f3 《**物業(yè)年度資產盤點表》
tjzzwy7.4-z01-f1 《月度備用物品計劃表》
tjzzwy7.4-z01-f2 《月度辦公用品計劃表》
tjzzwy7.4-z01-f11 《固定資產購置申請表》
tjzzwy7.4-z01-f13 《資產轉交審批明細表》
第14篇 交通中心物業(yè)管理處員工培訓計劃
交通指揮中心物業(yè)管理處員工培訓計劃
我司組建的交通指揮中心物業(yè)管理處之員工,均由在公司工作多年,在本專業(yè)范圍內表現杰出者組成,具有豐富的專業(yè)工作經驗。此培訓計劃旨在根據交通指揮中心物業(yè)管理的特殊性,進行有針對性的強化培訓,進一步提高其專業(yè)技能,激發(fā)其職業(yè)潛力,以保障交通指揮中心物業(yè)管理的規(guī)范化和創(chuàng)造性發(fā)展。為此,本培訓計劃特分為三個階段:
第一階段:交付管理前一個月
培訓主題:針對交通指揮中心物業(yè)管理的特點,結合普通物業(yè)管理之規(guī)律,對擬調配到交通指揮中心物業(yè)管理處之員工,進行物業(yè)管理相關基礎知識、技能及職業(yè)操守的強化培訓。旨在提高其專業(yè)技能和職業(yè)道德水準。
第二階段:交付管理后1―3個月
培訓主題:針對交通指揮中心物業(yè)管理這一全新的領域,結合國內外先進的物業(yè)管理經驗,及時調整、完善相關規(guī)章制度,明確物業(yè)環(huán)節(jié)和崗位職責,突出操作性、實務性。旨在為物業(yè)使用人提供和保持一個舒適、有序、整潔的辦公環(huán)境。
第三階段:交付管理后4―12個月
培訓主題:強化對員工專業(yè)技能和職業(yè)道德的培訓,結合交通指揮中心物業(yè)管理需要及員工職業(yè)生涯規(guī)劃,開發(fā)其潛能,激發(fā)其創(chuàng)造性思維和主動性。旨在塑造專業(yè)物業(yè)管理人才,保障交通指揮中心物業(yè)管理的規(guī)范化和創(chuàng)造性發(fā)展。
根據以上三個階段的不同培訓主題,按照交通指揮中心物業(yè)管理處管理人員、設備維護人員、安全管理員和保潔員等四類培訓對象,從而制訂各有側重點的、詳盡的培訓計劃(詳見附表1、2、3、4),以保證培訓的制度化、有效性。
附表1:
交通指揮中心物業(yè)管理處管理人員培訓計劃表
編號 課程內容預定培訓 時間(13個月) 培訓方式 目標
1、物業(yè)管理基礎知識、職業(yè)道德教育;
2、管理處組織架構、人員崗位職責范圍;
3、物業(yè)管理法規(guī)及相關法律知識;
4、物業(yè)的竣工及驗收;
5、物業(yè)管理中的財務管理。
6、交通指揮中心物業(yè)基本情況介紹。
交付管理前1個月
采用集中授課、現場演示、外聘講師及案例分析等方法。
達致各崗位任職資格要求,滿足工作需求;
開發(fā)潛能、激勵自我完善與發(fā)展;
成為物業(yè)管理職業(yè)人才,擁有豐富的專業(yè)知識。
1、交通指揮中心物業(yè)管理的基礎環(huán)節(jié)和業(yè)務范圍;
2、管理處組織架構、各人員崗位職責范圍的調整、說明;
3、員工的有效管理及考核;
4、物業(yè)管理規(guī)章的調整;
5、物業(yè)管理檔案資料的管理;
6、緊急突發(fā)及特殊事件的處理與防范;
7、電腦網絡的管理運用技能。
交付管理后1―3個月
采用實地參觀、集中講授、角色扮演、模擬演練、案例分析等培訓方式。
1、品質管理、系統(tǒng)分析與成本控制;
2、物業(yè)管理實務技能;
3、人力資源開發(fā)與管理、目標管理;
4、顧客公共關系處理;
5、治安、消防危機處理及模擬演練;
6、時間管理、情緒管理與壓力控制;
7、顧客服務理念及投訴處理;
8、溝通與表達技巧及訓練;
9、創(chuàng)新思維與績效管理;
10、白領人士形象與禮儀;
11、物業(yè)管理法規(guī)及相關法律知識;
12、危機控制與應急處理模擬演練;
13、電腦網絡化運用管理。交付管理后
4―12個月綜合采用集中授課、現場參觀、演示、外聘講師、外送培訓、角色扮演和案例分析等多種培訓方式。
附表2:
交通指揮中心物業(yè)管理處設備維護人員培訓計劃表
編號 課程內容預定培訓時間(13個月) 培訓方式 目標
1.物業(yè)管理基礎知識、職業(yè)道德規(guī)范;
2.管理處組織架構、各人員崗位職責范圍;
3.物業(yè)管理法規(guī)及法律知識
4.物業(yè)的竣工及驗收;
5.房屋維修管理、設備的維護和保養(yǎng)。
6. 交通指揮中心物業(yè)基本情況介紹。
交付管理前1個月
采用集中授課、實地參觀、現場演示、案例分析等培訓方式。
達致各崗位任職資格要求,滿足工作需求;
專業(yè)技能精益求精,專業(yè)知識豐富;
開發(fā)潛能、充分發(fā)揮主動性與創(chuàng)造性;
具備強烈的團隊合作精神。
1.交通指揮中心物業(yè)管理的基礎環(huán)節(jié)和業(yè)務范圍;
2.公共設施、機電、消防設備的維護與管理;
3.空調、電梯、供配電及綜合維修的管理及崗位職責;
4.緊急突發(fā)及特殊事件的處理與防范;
5.物業(yè)管理規(guī)章學習;
6.服務禮儀規(guī)范。
交付管理后1―3個月
采用實地參觀、集中講授、角色扮演、模擬演練和外聘講師培訓等方式。
1.物業(yè)管理實務技能;
2.房屋管理與維修;
3.機電設備的維護管理;
4.機電專業(yè)知識及實用技能;
5.治安、消防危機處理及模擬演練;
6.溝通與合作;
7.創(chuàng)新思維與自我激勵;
8.消防設施的維護管理;
9.時間管理;
10.物業(yè)管理法規(guī)及相關法律知識;
11.品質管理與成本控制;
12.顧客服務理念及投訴處理。交付管理后
4―12個月綜合采用集中授課、模擬演練、角色扮演、案例分析、外送培訓等有效之培訓方式。
附表3:
交通指揮中心物業(yè)管理處安全管理員培訓計劃表
編號 課程內容預定培訓時間(13個月) 培訓方式 目標
1、物業(yè)管理基礎知識、職業(yè)道德教育;
2、管理處組織架構、人員崗位職責范圍;
3、物業(yè)管理法規(guī)及相關法律知識;
4、治安、消防基礎知識及實用技能;
5、軍事技術及體能素質訓練、內務管理;
6、安全巡邏勘察
之職責及程序。
7、交通指揮中心物業(yè)基本情況介紹。交付管理前
1個月采用集中授課、外聘講師、案例分析及實地訓練等培訓方式。
達致各崗位任職資格要求,滿足工作需求;
具備良好的職業(yè)道德和精湛的專業(yè)技能;
具備強烈的團隊意識和奉獻精神;
具備積極的進取精神,工作中充滿主動性和創(chuàng)造性。
1、交通指揮中心物業(yè)管理的基礎環(huán)節(jié)和業(yè)務范圍;
2、大廈、停車場接待巡邏、安全勘察之職責及程序;
3、治安消防、交通管理及緊急事件的處理;
4、服務禮儀規(guī)范;
5、物業(yè)管理規(guī)章學習、5s的概念和作用;
6、安全、消防設備、電子保安的管理和使用。
交付管理后1―3個月
采用實地參觀、集中講授、角色扮演、外聘講師、模擬練習等培訓方式。
1、危機的預防、控制與模擬演練;
2、安全技防監(jiān)控系統(tǒng)的管理、危險品管理;
3、物業(yè)管理法規(guī)及相關法律知識;
4、團隊合作與有效溝通;
5、快速應急救援反應訓練;
6、顧客服務理念及投訴處理;
7、情緒管理與壓力控制;
7、電子文檔、文件的保密與管理;
9、人員控制、安全監(jiān)察技能;
10、顧客公共關系處理;
11、治安、消防技能訓練及模擬演習;
12、軍事技術,體能素質訓練,創(chuàng)新思維與個人發(fā)展;
13、物業(yè)管理實務技能。
交付管理后4―12個月
綜合采用集中授課、模擬演練、角色扮演、案例分析、外送培訓、外聘講師等有效之培訓方式。
附表4:
交通指揮中心物業(yè)管理處保潔員培訓計劃表
編號 課程內容預定培訓時間(13個月) 培訓方式 目標
1.物業(yè)管理基礎知識、職業(yè)道德教育;
2.管理處組織架構、各人員崗位職責范圍;
3.保潔、綠化工作職責及程序;
4.保潔、綠化基礎知識及技能;
5.物業(yè)管理法規(guī)及相關法律知識。
交付管理前1個月
采用集中授課、現場講解、案例分析等培訓方式。
達致各崗位任職資格要求,滿足工作需求;
具備良好的職業(yè)道德和服務意識,專業(yè)技能精湛。
激勵自我發(fā)展,提高個人綜合素質。
1.交通指揮中心物業(yè)管理的基礎環(huán)節(jié)和業(yè)務范圍;
2.保潔、綠化工作職責及程序的調整;
3.服務禮儀規(guī)范;
4.樓內、樓外保潔、綠化工作職責;
5.物業(yè)管理規(guī)章學習;
6.緊急突發(fā)及特殊事件的處理與防范。
7.交通指揮中心物業(yè)基本情況介紹。
交付管理后
1―3個月采用實地參觀、集中講授、角色扮演、外聘講師、模擬練習等培訓方式。
1.物業(yè)管理實務技能;
2.實用保潔操作技巧;
3.大廈綠化實用技能;
4.治安、消防危機處理及模擬演練;
5.顧客服務理念及投訴處理;
6.有效溝通與表達技能;
7.創(chuàng)新思維與自我激勵;
8.物業(yè)管理法規(guī)及相關法律知識;
9.5s概念及作用;
10.自我激勵與個人成長;
11.品質管理與成本控制;
12.顧客服務理念及投訴處理。
交付管理后 4―12個月
第15篇 住宅小區(qū)物業(yè)管理模式5
住宅小區(qū)物業(yè)管理模式(五)
居住在zz社區(qū)中,不僅提高了住戶的生活質量,也改變了人們的生活觀念和生活方式。物業(yè)管理也將用現代化的管理觀念、管理機構、管理手段,通過高素質的管理人員達到最佳的管理效果。
我們的管理方式分為管理方法、管理目標、運作程序、實施措施、管理手段等五個部分。
1、管理方法
1.1嚴格資質管理確保各類人員的專業(yè)素質和綜合素質。
1.2提供共管式服務。
1.3嚴格法規(guī)、制度和標準制約,規(guī)范組織和個人的管理服務行為。
1.4運用現代化管理手段,實現辦公管理自動化。
1.5啟動ci系統(tǒng),致力于精神文明建設,實施品牌和形象戰(zhàn)略。
2、運作程序
可分為整體管理運作流程與分項管理流程兩部分。
3、實施措施
3.1治安管理上運用現代科技手段'三防'結合,確保安全。
3.2裝修管理上采用情理手段、經濟手段、行政手段并用的方法。
3.3精心養(yǎng)護小區(qū)綠化,加強小區(qū)環(huán)境建設和環(huán)保建設。
3.4合理調度、有序停車,人車分流順暢交通。
3.5發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢,實施對電梯、保安方面的專業(yè)化管理。
3.6在智能化管理上加強各方面工作
3.7超前性、創(chuàng)造性、全方位地實行共管式服務。
3.8開展卓有成效的社區(qū)文化活動
4、管理手段
4.1啟動思想工作機制,通過思想工作重在激發(fā)潛能,充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性,引導員工動機,尊重個人感情,并且針對個性心理做適時的思想工作,工作方式有談心、座談等。
4.2執(zhí)行獎懲制度,在實際工作中堅持優(yōu)勝劣汰、獎懲分明。
通過獎與懲,做到人人有動力,個個有壓力,從而促進工作。
4.3建立激勵機制,尊重個體權力,保持團隊希望。我們把將培訓放在集體和個人發(fā)展的重要位置。培養(yǎng)的目標是使員工忠于企業(yè)。一專多能、精益求精,在提升方式上不拘一格,能者上、平者讓,為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。方式有培養(yǎng)提升、培訓進修等。
4.4工資獎金重在考核。依據貢獻大小進行工資決策,既要考慮群體效能,更重視個人利益。充分肯定努力工作所應得的報酬。
4.5提倡'以人為本'的管理理念,充分發(fā)揮每個員工的主觀能動性,增強主人公意識和自我實現意識,使其在授權范圍內創(chuàng)造性地開展工作。
4.6管理工作的計劃性,我們根據各個階段管理要點的不同,按照輕重有序、科學實效的原則,擬定不同時期階段的工作計劃,并實施。
第16篇 x灣物業(yè)管理經費及相關測算
淺水灣物業(yè)管理經費及相關測算
一、淺水灣物業(yè)管理經費收費原則:
1、嚴格按照鐵嶺市物業(yè)管理行業(yè)收費標準收取;
2、按照管理費'收支平衡、略有節(jié)余'原則收取;
3、定期公布管理費收支狀況,接受業(yè)主監(jiān)督。
二、淺水灣物業(yè)管理經費來源:
管理服務費、智能化維護費、公用設施專用基金、住宅維修基金(本體基金)、商業(yè)用房租金、物業(yè)管理有償經營收入等。
1、管理服務費
在對淺水灣實行'數字化社區(qū)、零距離服務',保障服務質量的情況下,淺水灣物業(yè)管理收費標準,具體標準暫擬為:
多層住宅物業(yè):1.0元/平方米月
高層住宅物業(yè):1.5元/平方米月
商業(yè)物業(yè):2.0元/平方米月
別墅物業(yè):2.5元/平方米月
2、公用設施專用基金
按照《條例》及其實施細則以及市住宅相關規(guī)定,發(fā)展商在淺水灣物業(yè)移交時,應一次性向業(yè)主委員會劃撥專用基金。
基金標準為:開發(fā)物業(yè)除地價以外的建設總投資的2%。
此基金由區(qū)住宅局設立專帳管理,專款專用于住宅區(qū)內重大設施改造。需使用時,由物業(yè)公司申請,經業(yè)主管理委員會核準后執(zhí)行。
(具體執(zhí)行及相關細節(jié)均遵照以上政府文件及法規(guī))
4、房屋本體維修基金
按照《條例》及其實施細則規(guī)定,此項收費在物業(yè)入住一年后(即保修期滿后),由管理處向業(yè)主收取。
標準為:0.25元/
