業(yè)主管理制度和流程是物業(yè)管理中不可或缺的一部分，旨在確保小區(qū)的正常運(yùn)作，維護(hù)業(yè)主權(quán)益，促進(jìn)和諧社區(qū)環(huán)境的建立。這一制度涵蓋了業(yè)主的權(quán)責(zé)界定、日常管理、糾紛解決等多個環(huán)節(jié)，是小區(qū)管理的基礎(chǔ)框架。
包括哪些方面
1. 業(yè)主權(quán)利與義務(wù)：明確業(yè)主對物業(yè)的使用權(quán)、共有部分的管理權(quán)，以及參與小區(qū)公共事務(wù)的決策權(quán)等。
2. 日常管理規(guī)定：包括但不限于停車管理、環(huán)境衛(wèi)生、公共設(shè)施使用、裝修規(guī)定等。
3. 費(fèi)用收取與使用：規(guī)范物業(yè)費(fèi)、公共維修基金的收取、使用與公示。
4. 糾紛解決機(jī)制：設(shè)立投訴渠道，規(guī)定糾紛處理程序，如業(yè)主大會、業(yè)主委員會的作用。
5. 業(yè)主大會與業(yè)主委員會：規(guī)定業(yè)主大會的召開條件、決策流程，以及業(yè)主委員會的選舉、職責(zé)等。
6. 違規(guī)行為處理：設(shè)定對違反管理制度的處罰措施，以保證制度執(zhí)行的有效性。
重要性
業(yè)主管理制度和流程的重要性體現(xiàn)在以下幾個方面：
1. 保障業(yè)主權(quán)益：明確權(quán)責(zé)，防止業(yè)主權(quán)益受損，確保公平公正。
2. 維護(hù)小區(qū)秩序：通過規(guī)范行為，減少沖突，提升小區(qū)的整體環(huán)境。
3. 促進(jìn)溝通與合作：提供有效的決策和解決問題的平臺，增進(jìn)業(yè)主間的理解和協(xié)作。
4. 預(yù)防與化解糾紛：通過制度化處理方式，及時解決矛盾，維護(hù)社區(qū)和諧。
方案
1. 制定詳細(xì)制度：結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，制定全面、詳盡的業(yè)主管理制度，確保涵蓋所有可能的情況。
2. 公開透明：將制度向所有業(yè)主公示，定期更新，確保業(yè)主知情權(quán)。
3. 培訓(xùn)與宣傳：定期組織業(yè)主進(jìn)行制度培訓(xùn)，通過宣傳欄、微信群等方式加強(qiáng)制度宣傳。
4. 執(zhí)行與監(jiān)督：嚴(yán)格執(zhí)行制度，設(shè)立專門的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，如業(yè)主委員會，負(fù)責(zé)監(jiān)督制度執(zhí)行。
5. 反饋與改進(jìn)：鼓勵業(yè)主提出意見和建議，定期評估制度效果，適時進(jìn)行修訂和完善。
通過以上方案，我們可以構(gòu)建一個有效、公正、透明的業(yè)主管理制度，為小區(qū)的長期穩(wěn)定發(fā)展奠定堅實(shí)基礎(chǔ)。
業(yè)主管理制度和流程范文
第1篇 質(zhì)量管理-業(yè)主和住戶財產(chǎn)控制程序
質(zhì)量管理:業(yè)主和住戶財產(chǎn)控制程序
1、目的:
對物業(yè)管理范圍內(nèi)與業(yè)主和住戶有關(guān)的財產(chǎn)給予保護(hù)。
2、適用范圍
適用于對委托方交付的物業(yè)、業(yè)主和住戶用于維修安裝的物品及管轄區(qū)內(nèi)車輛等控制。
3、相關(guān)/支持文件
《文件控制程序》;
《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》;
《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》;
4、職責(zé)
4.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織成立物業(yè)驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組;
4.2綜合管理部經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)驗收接管的日常事務(wù)組織協(xié)調(diào)工作;
4.3各部門按規(guī)定組成接管領(lǐng)導(dǎo)小組的各專業(yè)組,參與物業(yè)驗收接管及各類車輛的綜合管理。
5、工作程序
5.1業(yè)主和住戶的財產(chǎn)一般包括:
(a)接管的物業(yè),包括各類建筑物及公共設(shè)施;
(b)業(yè)主和住戶提供的用于維修安裝用的物品,便民服務(wù)中為業(yè)主提供修理;
(c)管轄區(qū)內(nèi)車輛的管理;
(d)其它與業(yè)主和住戶有關(guān)的財產(chǎn)。
5.2驗收接管物業(yè)的控制
加強(qiáng)物業(yè)綜合驗收和交接管理,保障房屋和配套設(shè)施及各項功能、指標(biāo)符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)。
(a)各專業(yè)組組長負(fù)責(zé)接管分工范圍內(nèi)的工作,嚴(yán)格驗收、把好工程質(zhì)量關(guān)。綜合管理部經(jīng)理組織編制《物業(yè)接管計劃》,報總經(jīng)理批準(zhǔn);
(b)批準(zhǔn)各專業(yè)小組按國家、省、市工程驗收標(biāo)準(zhǔn)驗收物業(yè),確保物業(yè)的各項功能、指標(biāo)符合規(guī)定的要求。
5.2.3參與竣工驗收的物業(yè)
5.2.3.1在驗收前的資料準(zhǔn)備對于物業(yè)公司參與竣工驗收的物業(yè),在竣工驗收之前,綜合管理部應(yīng)要求委托方提供開發(fā)監(jiān)視單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配套工程施工單位、設(shè)計院等提供的有關(guān)資料,適當(dāng)時應(yīng)包括物業(yè)規(guī)劃圖,竣工總平面圖,單體建筑及結(jié)構(gòu)竣工圖,地下管網(wǎng)竣工圖,建筑施工竣工圖,隱蔽工程收簽證,沉降觀察記錄,竣工驗收證明,房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料,機(jī)電設(shè)備使用說明書,消防系統(tǒng)竣工驗收證明、電梯等公共設(shè)施檢查驗收證明;用水、電、氣指標(biāo)批文,水、電、氣表校驗報告等圖紙資料,并對所有資料進(jìn)行查驗,為物業(yè)接管驗收提供資料和數(shù)字依據(jù)。
5.2.3.2物業(yè)的竣工驗收:驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組參與開發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配套工程施工單位、設(shè)計院等依照建設(shè)部《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》等規(guī)定組織的竣工驗收工作。
5.2.4對已竣工、在用物業(yè)的驗收接管工作:
a)各專業(yè)組根據(jù)分工范圍分別負(fù)責(zé)對房屋主體結(jié)構(gòu)、單元住宅、公共配套設(shè)施(水、電、機(jī)電設(shè)備、消防、管線等)進(jìn)行現(xiàn)場檢查驗收,并填寫《物業(yè)交接驗收表》《物業(yè)分戶移交單》;
b)驗收結(jié)束后,驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組對驗收中存在的問題進(jìn)行歸納匯總,并將《物業(yè)交接驗收表》《物業(yè)分戶移交單》的副本交委托方,以落實(shí)責(zé)任部門限期整改,直至達(dá)到規(guī)定要求。
5.2.5物業(yè)移交內(nèi)容;
5.2.5.1建筑物移交
a)各類房屋清單及配套鑰匙;
b)單體建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、氣設(shè)備竣工圖;
c)住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖;
d)其它必要的技術(shù)資料(含設(shè)計變更和隱蔽工程驗收簽證)。
5.2.5.2公共設(shè)施及公共場所移交
a)公共設(shè)施及公共場地清單;
b)綠化竣工圖、室外竣工圖(含地下管網(wǎng)、道路、停車場院等);
c)機(jī)電設(shè)施操作、維護(hù)說明書;
d)其它必要的技術(shù)資料(含設(shè)計變更和隱蔽工程驗收簽證)。
5.2.5.3資料移交:產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料兩大類。資料組負(fù)責(zé)各類資料的核對、接收,填寫《物業(yè)交接驗收表》,并根據(jù)《文件控制程序》。規(guī)定進(jìn)行分類編號,列出清單轉(zhuǎn)交綜合管理部歸檔保管。
5.2.6對新竣工的物業(yè),由驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組與委托方和開發(fā)建設(shè)單位就建筑物保修事宜進(jìn)行協(xié)商,明確維修責(zé)任和保修期限。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按總投資2%的比例一次性向物業(yè)管理公司劃撥專用基金,用于購買管理用房以及公用設(shè)施重大維修養(yǎng)護(hù)項目。
5.2.7根據(jù)建設(shè)部《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》,應(yīng)加強(qiáng)對業(yè)主及住戶的房屋及維修的管理。努力做到:
a)房屋外觀完好、整潔,執(zhí)行《清潔綠化部工作手冊》有關(guān)規(guī)定;建筑物有明顯標(biāo)志及方向指引,執(zhí)行《服務(wù)提供控制程序》有關(guān)規(guī)定;
b)房屋完好率應(yīng)達(dá)到98%以上;
c)無違規(guī)建筑;
d)封閉陽臺統(tǒng)一有序,房屋裝修不危及結(jié)構(gòu)和安全,執(zhí)行《樓宇入住裝修工作手冊》的有關(guān)規(guī)定;
e)房屋維修及時率達(dá)98%以上,合格率100%,并建立回訪制度;
f)代收代付房租、水、電、氣等各項費(fèi)用,收繳率達(dá)到98%以上,執(zhí)行《物業(yè)管理、服務(wù)費(fèi)用收繳工作手冊》的有關(guān)規(guī)定;
g)房屋資料檔案齊全,便于查閱,執(zhí)行《樓宇入住及裝修工作手冊》的有關(guān)規(guī)定。
5.3業(yè)主和住戶提供的用于維修、安裝、服務(wù)用的物品的控制,對業(yè)主和住戶提供的物品質(zhì)量應(yīng)進(jìn)行控制,以確保公司對業(yè)主和住戶的維修、安裝、服務(wù)質(zhì)量符合規(guī)定的要求。
5.3.1工程部及各專項服務(wù)組(如房屋基裝飾等)負(fù)責(zé)對業(yè)主和住戶提供的項目進(jìn)行維修、安裝和服務(wù)。
5.3.2當(dāng)工程部收到綜合管理部轉(zhuǎn)來的業(yè)主和住戶《服務(wù)登記表》時,工程管理部填寫《派工單》,并在上注明由業(yè)主提供詳細(xì)信息,維修工持《派工單》前往業(yè)主和住戶處提供維修服務(wù)。
a)維修工在維修前,應(yīng)先對業(yè)主和住戶提供的物品進(jìn)行質(zhì)量驗收,確認(rèn)該服務(wù)能達(dá)到維修安裝要求后,方可進(jìn)行安裝;
b)對不合格的物品,維修工應(yīng)告知業(yè)主和住戶更換服務(wù)以達(dá)到要求。如果業(yè)主和住戶堅持要求安裝,則維修工須在《派工單》上;維修結(jié)果欄內(nèi)清楚說明情況,經(jīng)業(yè)主和住戶簽字確認(rèn),方可維修安裝;
c)維修工現(xiàn)場維修安裝完畢后,應(yīng)對安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢查,并請業(yè)主和住戶驗收,同時在《派工單》上處理意見欄內(nèi)簽字方可離開。
5.3.3公司其它專項便民服務(wù)中,對業(yè)主和住戶提供用于服務(wù)的物品應(yīng)嚴(yán)格驗證,妥善保管和使用,防止發(fā)生丟失、損壞。如發(fā)現(xiàn)不適用,應(yīng)填寫《業(yè)主和住戶財產(chǎn)問題反饋表》及時反饋給業(yè)主和住戶妥善處理?！稑I(yè)主和住戶財產(chǎn)問題反饋表》由各服務(wù)部門自行保管。
5.4保安負(fù)責(zé)各類車輛
的綜合管理,確保車輛行駛、停放安全有序。
5.4.1車輛管理服務(wù)登記
a)常住業(yè)主和住戶的車輛,應(yīng)填寫《固定(非固定)車位登記表》,并按時交納場地使用費(fèi);
b)業(yè)主和住戶的摩托車、自行車應(yīng)辦理停放手續(xù),停入指定車位,并按時交納管理費(fèi)和領(lǐng)取停放卡。
5.4.2外來車輛的管理:外來車輛進(jìn)入管轄區(qū)時,保安員應(yīng)在《京都苑機(jī)動車輛進(jìn)出管理登記卡》上登記車型、車號及進(jìn)出時間,并按規(guī)定收費(fèi)。
5.4.3車輛在管理區(qū)內(nèi)的行駛管理
a)為確保車輛在區(qū)內(nèi)行駛安全,保安員根據(jù)有關(guān)交通規(guī)則,設(shè)置各種道路交通標(biāo)識:
b)在道路上控制車輛行駛速度,減少意外交通事故發(fā)生;區(qū)內(nèi)行駛機(jī)動車嚴(yán)禁鳴喇叭、超速,保安應(yīng)按照規(guī)定對違章者給予教育;
c)機(jī)動車輛在區(qū)內(nèi)行駛時造成服務(wù)設(shè)施或他人財產(chǎn)損失的,由保安員協(xié)調(diào)處理。
5.4.4協(xié)調(diào)車輛停放管理
a)區(qū)內(nèi)設(shè)置停車場或適當(dāng)位置劃分停放區(qū);
b)車輛應(yīng)按車泊位停放,對臨時進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)的車輛停放實(shí)行照章?lián)裎煌７?
c)對小區(qū)內(nèi)汽車違章亂停放,保安發(fā)出違章通知書給車主,并按有關(guān)規(guī)定處理。
5.4.5摩托車、自行車停放管理:摩托車、自行車停放在指定的區(qū)內(nèi),必要時設(shè)專職管理員負(fù)責(zé)管理車輛。
相關(guān)記錄
qr-011-01 《物業(yè)接管計劃》
qr-011-02 《物業(yè)交接驗收表》
qr-011-03 《物業(yè)分戶移交單》
qr-011-04 《業(yè)主和住戶財產(chǎn)登記表》
qr-011-05 《固定(非固定)車位登記表》
qr-011-06 《摩托車、自行車停放登記表》
qr-011-07 《汽車進(jìn)出時間登記卡》
第2篇 管理承諾以業(yè)主住戶為中心管理職責(zé)
管理職責(zé):管理承諾、以業(yè)主住戶為中心
1目的
規(guī)定公司總經(jīng)理應(yīng)承諾和實(shí)施的活動。
2適用范圍
適用于公司總經(jīng)理為建立和改進(jìn)質(zhì)量管理體系的承諾提供證據(jù)。
3要求
3.1管理承諾
公司總經(jīng)理通過以下的活動對其建立和改進(jìn)質(zhì)量管理體系的承諾提供證據(jù):
3.1.1向公司傳達(dá)滿足業(yè)主和住戶及法律、法規(guī)要求的重要性
a、總經(jīng)理應(yīng)樹立質(zhì)量意識,清楚了解讓業(yè)主和住戶滿意是最基本的要求;
b、總經(jīng)理應(yīng)清楚了解服務(wù)質(zhì)量與公司每一個成員對質(zhì)量的認(rèn)識緊密相關(guān);
c、總經(jīng)理應(yīng)采取培訓(xùn)、內(nèi)部刊物或會議等各種方式使全體員工都能樹立質(zhì)量意識,都能認(rèn)識到滿足業(yè)主和住戶的要求法律法規(guī)的要求對公司的重要性,并能經(jīng)常持續(xù)地加強(qiáng)員工對質(zhì)量的意識,使他們積極參與提高質(zhì)量有關(guān)的活動。
3.1.2總經(jīng)理負(fù)責(zé)制定批準(zhǔn)公司的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo),參見《質(zhì)量方針、目標(biāo)管理》。
3.1.3總經(jīng)理按計劃的時間間隔主持管理評審,執(zhí)行《管理評審控制程序》。
3.1.4總經(jīng)理應(yīng)確保公司質(zhì)量管理體系運(yùn)作能獲得必要的資源,執(zhí)行《資源管理》的規(guī)定。
3.2以業(yè)主和住戶為中心
公司的成功取決于理解并滿足業(yè)主和住戶及其他相關(guān)方當(dāng)前和未來的需求和期望,并爭取超越這些需求和期望?？偨?jīng)理應(yīng)以實(shí)現(xiàn)業(yè)主和住戶滿意為目標(biāo),為此應(yīng)做到:
3.2.1確定業(yè)主和住戶的需求和期望。通過市場調(diào)研、預(yù)測,或與業(yè)主和住戶的直接接觸來實(shí)現(xiàn),執(zhí)行《與顧客有關(guān)的過程控制程序》。
3.2.2將業(yè)主和住戶的需求和期望轉(zhuǎn)化為對公司的要求。這些要求包括服務(wù)要求、過程要求和質(zhì)量管理體系要求等,只有滿足這些需求和期望時,業(yè)主和住戶才能滿意。
3.2.3確保己轉(zhuǎn)化的要求得到滿足:
a、公司必須滿足法律法規(guī)及強(qiáng)制性國家和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定;
b、業(yè)主和住戶的期望和需求、法律法規(guī)及強(qiáng)制性國家和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的要求也會隨時間而修訂,因此公司己轉(zhuǎn)化的要求及建立的質(zhì)量管理體系也應(yīng)隨之更新,執(zhí)行《管理評審控制程序》、《文件和資料控制程序》。
第3篇 物業(yè)管理手冊－業(yè)主滿意度測量程序
物業(yè)管理手冊:業(yè)主滿意度測量程序
1、目的
對業(yè)主是否滿意的信息進(jìn)行監(jiān)視,以評價質(zhì)量、環(huán)境管理體系的有效性和識別可改進(jìn)的機(jī)會。
2、范圍
適用于本公司的業(yè)主是否滿意的各種信息獲取和利用的控制。
3、職責(zé)
3.1物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)與業(yè)主聯(lián)絡(luò),有效處理業(yè)主的意見,并保存相關(guān)服務(wù)記錄。
3.2品質(zhì)部根據(jù)滿意度調(diào)查情況,分析存在問題的原因,并督促相關(guān)部門有效處理業(yè)主意見或建議,持續(xù)提高業(yè)主滿意度。
4、程序
4.1業(yè)主信息的收集、分析與處理
4.1.1物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)收集業(yè)主滿意與否的信息。
4.1.2物業(yè)服務(wù)中心以面談、信函、電話等方式與業(yè)主、業(yè)主委員會進(jìn)行溝通,業(yè)主提供的意見或建議由物業(yè)服務(wù)中心解答、收集,并記錄在《業(yè)主回訪單》、《工作日志》或《服務(wù)登記本》上。暫時未能解答的,應(yīng)詳細(xì)記錄,并向上級領(lǐng)導(dǎo)反映或經(jīng)由相關(guān)部門協(xié)調(diào)后予以答復(fù)。
4.1.3相關(guān)責(zé)任部門應(yīng)負(fù)責(zé)有效處理業(yè)主意見,執(zhí)行《與業(yè)主有關(guān)的過程控制程序》的有關(guān)規(guī)定。
4.2業(yè)主滿意度測量
4.2.1物業(yè)服務(wù)中心客服主管按要求每月對業(yè)主進(jìn)行回訪,填寫《業(yè)主回訪單》;接待專員對維修情況進(jìn)行回訪,月末由經(jīng)理對回訪信息進(jìn)行統(tǒng)計,填寫《月管理目標(biāo)、指標(biāo)完成情況統(tǒng)計分析》交品質(zhì)部,由品質(zhì)部報管理者代表審批。
4.2.2品質(zhì)部每年至少組織一次業(yè)主滿意度調(diào)查,了解業(yè)主滿意程度,對反饋的意見進(jìn)行匯總、分析,并由責(zé)任部門采取措施,對存在問題進(jìn)行整改并有效地預(yù)防。
5、相關(guān)文件
5.1《與業(yè)主有關(guān)的過程控制程序》
5.2《不符合、糾正和預(yù)防措施控制程序》
5.3《數(shù)據(jù)分析控制程序》
6、相關(guān)記錄
6.1《月管理目標(biāo)、指標(biāo)完成情況統(tǒng)計分析》jw/jl-8.2.1-001
6.2《工作日志》jw/jl-8.2.1-002
6.3《業(yè)主回訪單》jw/jl-8.2.1-003
第4篇 物業(yè)管理手冊－業(yè)主財產(chǎn)控制程序
物業(yè)管理手冊:業(yè)主財產(chǎn)控制程序
1、目的
對客戶提供的財產(chǎn)進(jìn)行識別、驗證、維護(hù)。
2、適用范圍
適用于對委托方交付的物業(yè)、業(yè)主用于維修安裝的物品及管轄區(qū)內(nèi)車輛等的控制。
3、職責(zé)
3.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)成立物業(yè)接管驗收小組。
3.2管理部負(fù)責(zé)物業(yè)接管驗收的日常事務(wù)協(xié)調(diào)、配合。
3.3工程部負(fù)責(zé)物業(yè)接管驗收的技術(shù)指導(dǎo)。
3.4物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)物業(yè)接管驗收的具體事宜,負(fù)責(zé)業(yè)主用于維修安裝的物品、空置房屋及管轄區(qū)內(nèi)車輛的控制。
4、程序
4.1開發(fā)商(業(yè)主)提供的樓宇及其設(shè)施的控制要求
4.1.1物業(yè)驗收接管小組,具體負(fù)責(zé)開發(fā)商移交物業(yè)的驗收接管,填寫《項目交接驗收表》,負(fù)責(zé)接收設(shè)施設(shè)備及資料的登記、存檔。
4.1.2物業(yè)服務(wù)中心維修人員負(fù)責(zé)對設(shè)備設(shè)施運(yùn)行的維護(hù)。
4.1.3對業(yè)主提供的空置房屋由客服主管負(fù)責(zé)巡查與管理,填寫《空置房屋檢驗單》,具體執(zhí)行《客服主管作業(yè)指導(dǎo)書》的有關(guān)規(guī)定。
4.2業(yè)主車輛的控制要求
物業(yè)服務(wù)中心禮兵通過門崗值勤、巡邏及對停車場的管理來實(shí)現(xiàn)對業(yè)主車輛的控制,具體執(zhí)行《禮兵作業(yè)指導(dǎo)書》的有關(guān)規(guī)定。
4.3用于業(yè)主維修、安裝的材料、零部件的控制要求
對用于業(yè)主維修、安裝的材料、零部件等由物業(yè)服務(wù)中心維修人員負(fù)責(zé)管理與控制,具體執(zhí)行《維修工作業(yè)指導(dǎo)書》。
5、相關(guān)文件
5.1《客服主管作業(yè)指導(dǎo)書》
5.2《禮兵作業(yè)指導(dǎo)書》
5.3《維修工作業(yè)指導(dǎo)書》
6、相關(guān)記錄
6.1《項目交接驗收表》jw/jl-7.5.4-001
6.2《空置房屋檢驗單》jw/jl-7.5.4-002
第5篇 業(yè)主管理手冊－業(yè)主入住及裝修控制程序
業(yè)主管理手冊:業(yè)主入住及裝修控制程序
1、目的
對業(yè)主入住及裝修過程進(jìn)行控制,使業(yè)主在規(guī)定的時間內(nèi)順利入住,并確保業(yè)主對房屋的裝修符合要求。
2、適用范圍
適用于對管轄區(qū)內(nèi)業(yè)主入住過程及房屋裝修的管理。
3、職責(zé)
3.1物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)業(yè)主入住、裝修過程的策劃、組織和協(xié)調(diào)。
3.2客服主管負(fù)責(zé)業(yè)主入住、裝修手續(xù)的辦理和裝修監(jiān)管。
3.3維修人員協(xié)同客服主管負(fù)責(zé)對業(yè)主裝修的有關(guān)工程技術(shù)問題進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)控制。
4、程序
4.1入住準(zhǔn)備
4.1.1相關(guān)人員根據(jù)分工,應(yīng)做好下列工作:
4.1.1.1物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)統(tǒng)計業(yè)主入住、裝修需用的相關(guān)資料,報管理部審核備檔,保證入住前必要的文字資料齊備。
4.1.1.2對新竣工的物業(yè),如需辦理入住典禮儀式,由管理部負(fù)責(zé)安排和組織,物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)具體實(shí)施。
4.1.1.3入住手續(xù)的辦理要盡量提供一條龍服務(wù),為業(yè)主節(jié)約時間,保證辦理入住手續(xù)簡潔、方便。
4.2入住過程的控制
4.2.1辦理入住手續(xù)的工作流程:
驗證收件、業(yè)主登記、物品交接、費(fèi)用收取、交驗房、入住。
4.2.2驗證收件
入住通知單、購房合同原件及復(fù)印件、購房發(fā)票原件及復(fù)印件、集團(tuán)或項目財務(wù)領(lǐng)鑰匙單、業(yè)主身份證原件及復(fù)印件、單位購房者請持單位分房證明、委托人請持業(yè)主委托書及雙方身份證原件及復(fù)印件。
4.2.3業(yè)主登記
填寫《業(yè)主名冊一覽表》、《業(yè)主基本情況登記表》,并將4.2.2驗證收件存檔。
4.2.4物品交接
與業(yè)主當(dāng)面清點(diǎn)所有房間鑰匙、所有設(shè)備資料、說明書,填寫《物品發(fā)放登記表》,由業(yè)主簽字認(rèn)可,并陪同業(yè)主現(xiàn)場核對。
4.2.5驗房
管理員隨業(yè)主一同登記水、電、氣表底數(shù),檢查房屋設(shè)施設(shè)備狀況,填寫《驗房表》并由業(yè)主簽字認(rèn)可;如房屋存在問題,填寫《業(yè)主驗房情況流轉(zhuǎn)單》,由客服主管聯(lián)系施工單位維修。
4.2.6入住
業(yè)主入住后,客服主管應(yīng)將交房有關(guān)資料存入業(yè)主檔案并隨時補(bǔ)充。
4.3對房屋裝修的控制
4.3.1裝修時,應(yīng)執(zhí)行《房屋裝飾裝修管理規(guī)定》,業(yè)主應(yīng)填寫《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》、《裝修申請表》、《裝飾裝修施工消防安全責(zé)任書》、《裝修保證書》向物業(yè)服務(wù)中心申請備檔。
4.3.2裝修人員憑已審批的《裝修申請表》、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件和裝飾裝修資質(zhì)證明等有關(guān)證件到物業(yè)服務(wù)中心辦理《裝飾裝修施工許可證》及“施工人員出入證”,繳納有關(guān)費(fèi)用,按期開工。對個體裝修從業(yè)人員,應(yīng)攜帶個人身份證原件及復(fù)印件和1寸照片一張辦理手續(xù),并按規(guī)定繳納相關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)中心做好《裝修情況登記表》、《施工人員出入證登記表》、《裝修監(jiān)管記錄》的記錄工作。
4.3.3裝修中,若改動室內(nèi)設(shè)施由業(yè)主書面報請物業(yè)服務(wù)中心,由物業(yè)服務(wù)中心協(xié)調(diào)工程部審核、批準(zhǔn)后方可施工。
4.3.4物業(yè)服務(wù)中心加強(qiáng)對裝修作業(yè)現(xiàn)場的監(jiān)督管理,預(yù)防公共設(shè)施、設(shè)備的損壞、噪音擾民、污染或安全事故發(fā)生。發(fā)現(xiàn)違章應(yīng)下發(fā)《違章整改通知單》,限期整改恢復(fù),并做好裝修監(jiān)管記錄。
4.3.5裝修后的驗收:業(yè)主裝修完畢,物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)按照《房屋裝飾裝修管理規(guī)定》、《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》對房屋內(nèi)裝修情況進(jìn)行檢查,確保無違章現(xiàn)象。
5、相關(guān)文件
5.1《房屋裝飾裝修管理規(guī)定》
5.2《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》
6、相關(guān)記錄
6.1《業(yè)主基本情況登記表》jw/jl-7.5.1-2-001
6.2《業(yè)主名冊一覽表》jw/jl-7.5.1-2-002
6.3《物品發(fā)放登記表》jw/jl-7.5.1-2-003
6.4《驗房表》jw/jl-7.5.1-2-004
6.5《裝修申請表》jw/jl-7.5.1-2-005
6.6《裝修保證書》jw/jl-7.5.1-2-006
6.7《裝修情況登記表》jw/jl-7.5.1-2-007
6.8《施工人員出入證登記表》jw/jl-7.5.1-2-008
6.9《違章整改通知單》jw/jl-7.5.1-2-009
6.10《裝飾裝修施工許可證》jw/jl-7.5.1-2-010
6.11《裝飾裝修施工消防安全責(zé)任書》jw/jl-7.5.1-2-011
6.12《裝修監(jiān)管記錄》jw/jl-7.5.1-2-012
第6篇 物業(yè)管理手冊業(yè)主有關(guān)過程控制程序
物業(yè)管理手冊與業(yè)主有關(guān)的過程控制程序
1、目的
通過對服務(wù)有關(guān)的要求的確定與評審,確保公司有能力滿足業(yè)主需求。
2、適用范圍
適用于與服務(wù)有關(guān)的要求的確定、評審及與業(yè)主的溝通。
3、職責(zé)
3.1物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)對常規(guī)合同的歸口管理及就合同的有關(guān)事宜與業(yè)主溝通。
3.2市場部、管理部負(fù)責(zé)組織對特殊合同的制定、評審。
3.3管理部負(fù)責(zé)對合同的審核及歸檔管理工作。
4、程序
4.1合同分類
4.1.1常規(guī)合同:對公司常規(guī)服務(wù)所訂的合同,包括:
4.1.1.1前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議;
4.1.1.2公司與委托單位簽訂的物業(yè)管理委托合同;
4.1.1.3公司與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)管理委托合同;
4.1.1.4其他為業(yè)主提供日常服務(wù)所簽訂的合同。
4.1.2特殊合同:常規(guī)合同以外的其他合同。包括:
4.1.2.1公司的物業(yè)租賃合同。
4.1.2.2公司經(jīng)營活動所需要簽訂的其他合同。
4.2與服務(wù)有關(guān)要求的確定
4.2.1常規(guī)服務(wù)要求的確定:對業(yè)主的日常服務(wù)要求,應(yīng)在《服務(wù)登記本》中明確業(yè)主樓號、服務(wù)要求、時間等事項。
4.2.2新的物業(yè)管理項目投標(biāo)服務(wù)要求的確定:
4.2.2.1市場部在收到招標(biāo)方的《投標(biāo)邀請函》后,在對招標(biāo)項目進(jìn)行現(xiàn)場考察的基礎(chǔ)上,制訂《投標(biāo)意向建議書》報總經(jīng)理。
4.2.2.2總經(jīng)理召開專題會議,根據(jù)物業(yè)市場狀況、本公司資源配置情況、現(xiàn)有服務(wù)能力及《投標(biāo)意向建議書》中的有關(guān)建議,決定是否參與該項目的投標(biāo)活動。
4.2.2.3總經(jīng)理組織成立臨時投標(biāo)小組,并對有關(guān)人員的職責(zé)和權(quán)限進(jìn)行界定。臨時投標(biāo)小組負(fù)責(zé)根據(jù)招標(biāo)方《招標(biāo)文件》的要求,制訂《招標(biāo)書》。
4.2.2.4中標(biāo)后,市場部與招標(biāo)方簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》,并對物業(yè)服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)的期限、違約責(zé)任等事項進(jìn)行明確約定。
4.2.3房屋租賃合同服務(wù)要求的確定,包括:國家法規(guī)政策的規(guī)定、租賃房屋的基本情況、雙方的權(quán)利、義務(wù)、租賃價格。
4.3對服務(wù)要求的評審
4.3.1在公司向業(yè)主做出提供服務(wù)的承諾之前(如提交標(biāo)書、接受合同及接受合同的更改),應(yīng)對已確定的業(yè)主要求及本公司確定的附加要求組織相關(guān)部門對標(biāo)書、合同的服務(wù)要求實(shí)施評審。評審應(yīng)確保:
4.3.1.1服務(wù)要求在合同、協(xié)議里得到規(guī)定。
4.3.1.2與以前表述不一致的合同要求予以修正。
4.3.1.3公司能有力滿足規(guī)定的要求。
4.3.2對于常規(guī)合同,由相關(guān)部門對合同進(jìn)行歸檔整理。
4.3.3對于特殊合同,由管理部負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門對其服務(wù)條款及公司服務(wù)能力進(jìn)行評審。
4.4合同的簽訂和實(shí)施
4.4.1合同經(jīng)公司管理部審核,報公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后,方可簽訂。
4.4.2合同簽訂后,由管理部根據(jù)需要將合同發(fā)放到相關(guān)部門,作為提供服務(wù)的依據(jù),由各部門按合同規(guī)定提供服務(wù)。
4.4.3相關(guān)部門對合同的執(zhí)行進(jìn)行監(jiān)督,并根據(jù)需要及時與業(yè)主溝通。
4.5服務(wù)要求的變更
當(dāng)服務(wù)要求需要變更時,相應(yīng)的文件應(yīng)得到修改,并通知相關(guān)部門,執(zhí)行《文件控制程序》中相關(guān)規(guī)定。
4.6業(yè)主溝通
4.6.1在服務(wù)提供前及提供過程中,物業(yè)服務(wù)中心可通過多種渠道(如服務(wù)宣傳欄、業(yè)主大會等)向業(yè)主介紹服務(wù)內(nèi)容,回答業(yè)主咨詢。
4.6.2服務(wù)過程中,物業(yè)服務(wù)中心要搜集并妥善處理業(yè)主反饋信息,以取得業(yè)主的持續(xù)滿意。
4.6.3業(yè)主投訴的受理與處置
4.6.3.1業(yè)主投訴的信息來源包括電話投訴和書面投訴(投訴箱),電話投訴應(yīng)記錄投訴時間、投訴人、投訴內(nèi)容、聯(lián)系方式等。
4.6.3.2管理部相關(guān)人員持有《客戶投訴記錄表》,物業(yè)服務(wù)中心相關(guān)人員應(yīng)持有《業(yè)主投訴處置單》。
4.6.3.3物業(yè)服務(wù)中心接待專員、值班人員須持有投訴記錄本,隨時記錄業(yè)主投訴。
4.6.3.4部門或個人接到業(yè)主投訴后,首先應(yīng)進(jìn)行識別,屬本部門業(yè)務(wù)的在本部門處理,由部門領(lǐng)導(dǎo)跟蹤處理結(jié)果;屬公司業(yè)務(wù)或本部門不能解決的投訴,報公司管理部,管理部將信息及時傳遞至相關(guān)部門并跟蹤處理情況,登記在《客戶投訴匯總及處理情況表》上。品質(zhì)部隨時抽查投訴處理結(jié)果。
4.6.3.5每月28日前,管理部對本月受理的投訴內(nèi)容及處理情況進(jìn)行整理,匯總在《客戶投訴匯總及處理情況表》發(fā)放到各部門。各部門采取相應(yīng)的預(yù)防措施,避免同樣的投訴問題發(fā)生。
5、相關(guān)文件
5.1《文件控制程序》
5.2《業(yè)主滿意度測量程序》
5.3《業(yè)主公約》
5.4《物業(yè)管理委托合同》
5.5《房屋租賃合同》
6、相關(guān)記錄
6.1《服務(wù)登記本》jw/jl-7.2-001
6.2《業(yè)主投訴處置單》jw/jl-7.2-002
6.3《客戶投訴記錄表》jw/jl-7.2-003
6.4《客戶投訴匯總及處理情況表》jw/jl-7.2-004
6.5《投標(biāo)意向建議書》jw/jl-7.2-005
6.6《夜間值班記錄》jw/jl-7.2-006
6.7《簽到表》jw/jl-7.2-007
第7篇 施工總承包方與業(yè)主監(jiān)理分包方總體管理措施
1 對專業(yè)分包實(shí)施有效的管理是項目管理中的一項十分重要的內(nèi)容。目的是通過加強(qiáng)對分包工程的綜合管理和監(jiān)控,以保證工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全生產(chǎn)和文明施工。
2 總承包方與業(yè)主簽定的合同文本,施工總承包管理人員必須認(rèn)真學(xué)習(xí),全面理解和掌握合同文本規(guī)定的要求。在工程實(shí)施中,以合同為依據(jù),自始自終貫徹執(zhí)行到整個總承包施工管理全過程,確保工程優(yōu)質(zhì)如期完成。
3 總承包方依據(jù)合同規(guī)定的承包施工范圍,工程質(zhì)量、工期、安全生產(chǎn)、文明施工等要求,詳細(xì)編制完善的施工組織設(shè)計,由公司總工程師(或技術(shù)負(fù)責(zé)人)審批后組織實(shí)施。
4 總承包方應(yīng)以合同規(guī)定的總工期為依據(jù),合理編制專業(yè)分包工程分階段實(shí)施計劃(施工準(zhǔn)備計劃;勞動力進(jìn)場計劃;施工材料、設(shè)備、機(jī)具進(jìn)場計劃;安裝設(shè)備材料進(jìn)場計劃;各分包工程的分包隊伍進(jìn)場計劃等)。
5 總承包方對總合同的條款要求,應(yīng)逐條分解融入到相對應(yīng)的分包合同中,使分包合同對質(zhì)量、工期安全、文明 施工等要求完全處于總承包受控狀態(tài)之中,以利于總包合同的如期實(shí)現(xiàn)。
6 各專業(yè)分包方應(yīng)與總承包簽約的合同要求,編制出分包工程詳細(xì)的施工組織設(shè)計,報請總承包審批同意后才能進(jìn)行施工。
7 總包方每周定期與專業(yè)分包單位召開1 次協(xié)調(diào)會,解決生產(chǎn)過程中發(fā)生的問題和存在的困難。按總承包周計劃要求檢查分包每周完成情況及布置下周施工生產(chǎn)任務(wù)。
8 總包方現(xiàn)場管理人員與專業(yè)分包管理人員在施工高峰時每天收工前召開一次碰頭會,協(xié)商解決當(dāng)天及明天生產(chǎn)過程中發(fā)生的問題,做到總承包負(fù)責(zé)解決的問題,決不拖延和延期。
9 施工過程中各類業(yè)務(wù)聯(lián)系除必要口頭通知外,總包方以書面工程業(yè)務(wù)聯(lián)系單形式,及時分發(fā)給各專業(yè)分包方執(zhí)行。各專業(yè)分包方也應(yīng)以業(yè)務(wù)聯(lián)系單、備忘錄等書面形式向總承包反映,應(yīng)由總承包解決的事,總承包方要及時處理。
10 總包方應(yīng)做好各專業(yè)分包方收取工程進(jìn)度款審核簽證工作。
11 總包方應(yīng)誠懇接受業(yè)主、監(jiān)理對各專業(yè)分包方提出的指導(dǎo)性意見和要求,相互應(yīng)做到關(guān)系緊密,確保工程順利進(jìn)行。
第8篇 地質(zhì)勘查業(yè)主對外包單位安全管理規(guī)范
隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入,地質(zhì)勘查單位管理體制逐步實(shí)行屬地化、企業(yè)化,地勘項目逐步實(shí)行市場化、合同化管理,地勘工作的作業(yè)形式、業(yè)務(wù)形式和用工形式等也發(fā)生了重要變化。隨之而來的,安全生產(chǎn)管理體制也變得更加復(fù)雜和多樣化,尤其是在地勘單位對外包單位安全管理上是薄弱環(huán)節(jié),因此如何加強(qiáng)對地勘外包單位的安全管理成為一個重要的研究課題。
一、加強(qiáng)地勘外包單位安全管理的必要性
1、落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,建設(shè)和諧社會的必然要求
安全直接關(guān)系人民生命財產(chǎn)安全,關(guān)系社會的和諧穩(wěn)定,關(guān)系到經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。2005年11月,黨的十六屆五中全會提出:“要做到節(jié)約發(fā)展、清潔發(fā)展、安全發(fā)展。”_主席在講話中指出:“人的生命是最寶貴的。我國是社會主義國家,我們的發(fā)展更不能以犧牲人的生命為代價。”“要把安全發(fā)展作為一個重要理念納入社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的總體戰(zhàn)略。”“安全發(fā)展”是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的重要戰(zhàn)略之一,它強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步必須以安全為前提和保障,各類組織機(jī)構(gòu)和各級領(lǐng)導(dǎo)干部必須更加重視安全生產(chǎn),并把安全理念真正擺到國民經(jīng)濟(jì)各個行業(yè)、各類企業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略位置上來?？偠灾?科學(xué)發(fā)展觀的第一要義是發(fā)展,但科學(xué)發(fā)展首先必須要安全發(fā)展,和諧社會首先要關(guān)愛生命。近年來,地勘行業(yè)的施工單位安全事故頻發(fā),這顯然與安全發(fā)展戰(zhàn)略和建設(shè)和諧社會的理念不符。
2、安全生產(chǎn)法律法規(guī)的必然要求
《安全生產(chǎn)法》第四十一條和第八十六條分別對生產(chǎn)經(jīng)營單位如何加強(qiáng)對施工承包單位的安全管理和處罰辦法做出了規(guī)定。一是生產(chǎn)經(jīng)營單位不得將生產(chǎn)經(jīng)營項目、場所、設(shè)備發(fā)包給不具備安全生產(chǎn)條件或者相應(yīng)資質(zhì)的單位或者個人。否則責(zé)令限期改正,沒收違法所得,并處數(shù)額不等的罰款;導(dǎo)致發(fā)生生產(chǎn)安全事故給他人造成損害的,與承包方承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。二是生產(chǎn)經(jīng)營項目、場所有多個承包單位的,生產(chǎn)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)與承包單位簽訂專門的安全生產(chǎn)管理協(xié)議,或者在承包合同中約定各自的安全生產(chǎn)管理職責(zé);生產(chǎn)單位對承包單位安全統(tǒng)一協(xié)調(diào)、管理。否則責(zé)令限期改正;逾期未改正的,責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)整頓。作為安全生產(chǎn)的一部基本法律,其規(guī)定是各類生產(chǎn)經(jīng)營單位必須遵守的行為準(zhǔn)則,是地勘單位對外包單位的安全監(jiān)管的重要法律依據(jù)。
3、地勘作業(yè)環(huán)境安全風(fēng)險大的要求
地質(zhì)勘查作業(yè)門類多,包括野外地質(zhì)作業(yè)、鉆探工程、坑探工程、專業(yè)地質(zhì)和地質(zhì)實(shí)驗測試等。野外地質(zhì)工作經(jīng)常大范圍地跨地區(qū)作業(yè),作業(yè)區(qū)域少則幾平方公里,多則幾十平方公里;野外作業(yè)高度流動、分散,作業(yè)環(huán)境不確定,自然條件艱險艱苦惡劣,作業(yè)風(fēng)險大,安全保障程度低;坑探工程的巷道長度一般為300m-1000m,巷道狹窄、粉塵濃度高、噪聲大、陰暗潮濕,經(jīng)常發(fā)生機(jī)械、電氣、片幫冒頂、透水、中毒窒息等事故?？梢?地勘作業(yè)安全生產(chǎn)工作特殊,危險因素和危害因素多,安全管理難度大,加之生產(chǎn)設(shè)備不安全狀態(tài)和人的不安全行為等因素復(fù)雜多變,時刻威脅著工人的生命安全和身體健康。
4、外包單位安全生產(chǎn)形勢嚴(yán)峻的要求
體制改革后,地勘單位安全生產(chǎn)管理工作逐步削弱,尤其表現(xiàn)在對外包單位的安全管理薄弱。大部分地勘單位的外包單位的傷亡人數(shù)及重大以上傷亡事故呈上升勢頭,超過了地勘單位自身的傷亡程度,而人身傷亡事故的受害者大多是農(nóng)民工和臨時工,地勘行業(yè)外包單位的生產(chǎn)形勢面臨十分嚴(yán)峻的局面。如1999年,某省區(qū)域地質(zhì)調(diào)查隊在西藏開展地質(zhì)野外工作,發(fā)生一起特大死亡事故,13名雇傭的民工死亡。
二、地勘外包單位安全管理存在的突出問題
1、外包單位安全管理能力弱
地勘單位對外包單位的準(zhǔn)入和退出管理不健全。面向市場招標(biāo)時,大多地勘項目規(guī)模較小,參與競標(biāo)的多為基礎(chǔ)弱的小公司;委包方資質(zhì)審查和投標(biāo)過程管理不嚴(yán)格,部分施工單位沒有資質(zhì)或資質(zhì)不符合施工項目要求;而很多中標(biāo)的資質(zhì)齊全的承包單位,往往將中標(biāo)后的地勘項目委托給下屬掛靠的施工單位,它們往往沒有相應(yīng)的資質(zhì)水平;選評標(biāo)準(zhǔn)不科學(xué),往往為了節(jié)省成本或迫于現(xiàn)實(shí)或主觀上的資金壓力,把一些安全沒有保障的低報價的投標(biāo)人中標(biāo),而這些中標(biāo)人大多屬于條件差、管理不規(guī)范的非公有制單位。由于安全投入沒有直接的經(jīng)濟(jì)效益,因此外包企業(yè)主刻意壓縮安全成本支出,必要的安全技術(shù)設(shè)備設(shè)施陳舊落后,施工器材工具、機(jī)械簡陋,勞動防護(hù)用品配備數(shù)量不足,安全性能低;安全主體責(zé)任制、安全規(guī)章制度、操作規(guī)程、措施和臺帳等不健全、不落實(shí)。這些不具備安全保障能力的私營企業(yè)主和個體施工隊為以后的施工埋下了安全隱患。
2、企業(yè)主和施工人員安全素質(zhì)低
私營企業(yè)主和個體施工隊老板大多數(shù)只有小學(xué)或中學(xué)學(xué)歷,受教育程度和整體素質(zhì)較低,對安全工作不重視或不懂安全管理。在思想觀念上,他們大多信奉低層次的世界觀和價值觀,在施工過程中片面追求金錢和利潤,擠扣、減少安全投入資金;在安全認(rèn)識上,往往是“要自己的錢,不要別人的命”,歧視農(nóng)民工和臨時工,不珍惜他們的生命;在人員管理和用工上,追求廉價勞動力和簡單方便,經(jīng)常私招亂雇,用工隨意性大,使得施工能力較差;在發(fā)展壯大過程中,承攬超過本身能力的工程,施工隊伍急劇膨脹,技術(shù)人員、特殊工種人員和專兼職安全員缺乏甚至沒有,無證上崗情況較多,安全水平跟不上;在安全培訓(xùn)上,不重視從業(yè)人員崗前教育培訓(xùn),多數(shù)工人未經(jīng)安全技能培訓(xùn)或簡單的走形式培訓(xùn)兩天就上崗,他們不了解周圍環(huán)境的危險性,不具備勝任工作的安全技術(shù)素質(zhì)。
外包單位工人安全素質(zhì)較差,安全意識不高,管理有難度。一是實(shí)行項目化管理后,外包單位承擔(dān)的基本都是野外艱險地區(qū)的邊角工程,屬于又重又累的體力工作,因此只要施工人員身體強(qiáng)壯就行,因此大部分是只有小學(xué)文化水平甚至是文盲的農(nóng)民工,工人的安全意識和自我保護(hù)意識都不高;二是外包單位工人“打短工,掙大錢”的思想嚴(yán)重,條件好就干,條件惡劣就走,加之許多私人老板給出的待遇偏低,安全條件沒有保障,使得人員變動頻繁、流動性大,這也影響了安全培訓(xùn)工作的有效開展;三是自由散漫,不服從約束,不愿接受教育,管理和處罰難,“三違現(xiàn)象”仍普遍存在,而一旦實(shí)施經(jīng)濟(jì)處罰就成批地一走了之。
3、地勘單位與外包單位的關(guān)系難以理順,安全管理矛盾多。
地勘單位與外包單位的監(jiān)管關(guān)系缺乏明確的法律規(guī)范,安全管理關(guān)系模糊不清。雙方安全合同和安全協(xié)議管理不嚴(yán)格、不規(guī)范;雙方安全責(zé)任界定不清,不夠明確具體;很多地勘單位不能正確處理安全與進(jìn)度的關(guān)系,盲目追求進(jìn)度,忽視安全的基礎(chǔ)地位;沒有做好安全技術(shù)交底,不主動對外包單位的安全管理情況進(jìn)行監(jiān)督檢查,對外包項目的現(xiàn)場監(jiān)管力度不夠,不同程度上存在以包代管、包而不管的問題;一些中標(biāo)的施工單位存在多層轉(zhuǎn)包或把項目工程轉(zhuǎn)給掛靠的個體施工隊,給地勘單位的監(jiān)管帶來了很大的困難。這些內(nèi)外因素使得對外包單位缺少有效的約束,安全監(jiān)管上“嚴(yán)格不起來,落實(shí)不下去,執(zhí)行不到位”,安全管理存在很大漏洞。
4、外包單位安全事故多發(fā),影響社會和諧。
通過對國外安全數(shù)據(jù)的分析,在人均gdp在1000-3000美元這個由溫飽向小康過渡的階段,是安全生產(chǎn)事故的高發(fā)期,目前我國正處于這一階段?，F(xiàn)階段,對外包單位事故責(zé)任人缺乏明確的、嚴(yán)格的法律規(guī)范約束,對責(zé)任人的撤職、記過、降級等行政處罰的針對性不強(qiáng),顯得蒼白無力、隔靴搔癢,安全監(jiān)管法律的威嚴(yán)樹不起來,引不起外包隊的足夠重視;跨省、跨區(qū)作業(yè)施工單位的政府監(jiān)管主體不明確;另外,地勘類事故大多發(fā)生在偏遠(yuǎn)的山區(qū)、荒漠等地帶,外包單位大多通過與受害人家屬私了的方式解決,通過賄賂等方式請求地方政府減輕甚至不處罰,地方政府能容忍不超出死亡指標(biāo)的事故;事故外包單位的工人麻木不仁,不能深刻吸取事故教訓(xùn)。這些因素造成死亡事故和職業(yè)危害頻頻發(fā)生,影響社會的和諧。
三、加強(qiáng)地勘外包單位安全管理的對策
1、建立外包單位能進(jìn)能出的準(zhǔn)入和退出機(jī)制
(1)嚴(yán)格外包隊伍準(zhǔn)入管理,把好入門關(guān)。
對外包單位的資質(zhì)審查是準(zhǔn)入的基礎(chǔ)條件和最低要求,要嚴(yán)格審查外包單位的相關(guān)安全資質(zhì)。對缺少相關(guān)安全資質(zhì)的,一律不讓參與投標(biāo)報價,杜絕無資質(zhì)單位承擔(dān)地勘項目的可能。要對安全生產(chǎn)許可證、所在地安監(jiān)部門備案情況、施工資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照、法人資格證等基本的資質(zhì)進(jìn)行審查,同時審查施工負(fù)責(zé)人、技術(shù)人員的安全技術(shù)素質(zhì)、裝備機(jī)械、工器具等是否滿足安全施工的需要,以此提高安全準(zhǔn)入的“門檻”;要進(jìn)行跟蹤更新,防止投標(biāo)時的單位主體、投標(biāo)資質(zhì)、人員配備、機(jī)械設(shè)備配置等方面與施工實(shí)際出現(xiàn)“兩層皮”的現(xiàn)象;要在安全合同中約定清退施工隊的權(quán)力。
(2)建立一套評審?fù)稑?biāo)單位安全施工能力的指標(biāo)體系。在招標(biāo)選擇時,要把施工的安全施工能力作為一項優(yōu)先的、前提性的指標(biāo),堅持安全一票否決制度,對于不具備安全生產(chǎn)條件和安全施工能力,評審不合格的單位,應(yīng)堅決不予中標(biāo);在投標(biāo)單位安全施工能力的評價指標(biāo)體系中,除了業(yè)績、報價、工期等衡量指標(biāo)外,要對近3年的安全施工質(zhì)量和過程管理的記錄,專職安全管理機(jī)構(gòu)建立,施工隊伍項目負(fù)責(zé)人、特殊工種、技術(shù)人員的配備,專兼職安全人員配備的定性定量規(guī)定,安全職業(yè)衛(wèi)生政策及措施、安全規(guī)章制度和操作規(guī)程、安全防護(hù)設(shè)施、安全用具等各項安全評價因素賦予一定的權(quán)重,作為衡量指標(biāo);要安排安全技術(shù)人員參加招標(biāo)單位的評選工作,并對初步篩選后的每家投標(biāo)單位進(jìn)行審查評分并定級。
(3)要建立施工單位的備選和清退制度。要確保有兩個以上的合格施工單位競標(biāo),結(jié)合經(jīng)濟(jì)成本分析,把他們作為重點(diǎn)合作的優(yōu)選和備選單位,并建立檔案材料,培養(yǎng)、留住一批施工能力強(qiáng)、質(zhì)量好、安全水平高的外包單位,保持外包單位的相對穩(wěn)定性;對于經(jīng)多次安全檢查未徹底整改隱患的,不服從地勘單位的安全管理要求或出現(xiàn)多次事故的,應(yīng)當(dāng)予以清退,并從備選單位中重新選擇施工單位。
2、加強(qiáng)對外包單位全過程的安全監(jiān)管。
(1)落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任制,明確委包方的監(jiān)管職責(zé)和權(quán)限。地勘單位要實(shí)行委包單位對工程總負(fù)責(zé),明確自身的安全責(zé)任,杜絕以包代管;地勘單位的安全責(zé)任是提供作業(yè)環(huán)境的危險源、安全危害因素等資料,承擔(dān)安全作業(yè)環(huán)境及施工措施所需的費(fèi)用,不得明示或暗示施工單位購買不符合要求的設(shè)備、設(shè)施器材;外包單位的安全責(zé)任是健全和落實(shí)各級人員安全生產(chǎn)責(zé)任制,積極開展安全自檢自查,并接受地勘單位的安全指導(dǎo)、監(jiān)督與協(xié)調(diào),明確分包工程項目,減少勞務(wù)分包等。要充分發(fā)揮工程監(jiān)理在安全監(jiān)管上的作用,明確監(jiān)理單位和監(jiān)理人員有權(quán)對施工方案及施工措施的安全性進(jìn)行監(jiān)理,有權(quán)制止和處罰外包施工中的各種違章行為。
(2)簽訂安全管理合同與協(xié)議
規(guī)范外包項目承包合同管理。合同除了包括有關(guān)施工質(zhì)量、成本預(yù)算等約定外,還必須與每個外包單位簽訂并落實(shí)安全生產(chǎn)管理合同或協(xié)議,明確雙方的安全責(zé)任、安全權(quán)利義務(wù)、安全制度、安全考核辦法、外包工人的穩(wěn)定性等事項,并認(rèn)真履行;要約定預(yù)留一定比例的施工管理費(fèi)作為安全施工保證金,進(jìn)行施工安全檢查時,發(fā)現(xiàn)不按照相關(guān)安全管理規(guī)定執(zhí)行和現(xiàn)場存在諸多安全隱患的,可以進(jìn)行相應(yīng)的扣款處罰。
(3)做好項目的安全技術(shù)交底和安全告知工作。一是進(jìn)入作業(yè)現(xiàn)場前,要提供施工作業(yè)范圍、作業(yè)現(xiàn)場和區(qū)域的危險因素、必須遵守的規(guī)章制度、安全注意事項等信息,讓施工單位熟悉項目的安全要求;二是要求施工項目負(fù)責(zé)人和管理人員學(xué)習(xí)并確認(rèn)熟悉安全相關(guān)要求,并提交施工方案和相應(yīng)安全技術(shù)措施,以確保對施工過程的危險因素采取監(jiān)控措施,防止事故的發(fā)生;三是對于比較大的地勘項目,要組織設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位進(jìn)行安全技術(shù)交底,組織安全技術(shù)方案論證,修改完善施工方案。
(4)加強(qiáng)施工過程中的安全監(jiān)管
地勘行業(yè)屬于較高危險行業(yè),做好現(xiàn)場的安全監(jiān)管十分必要。外包單位要設(shè)立專兼職的安全員,嚴(yán)格施工過程安全監(jiān)管;外包單位的企業(yè)負(fù)責(zé)人、安全管理人員和特殊工種作業(yè)必須經(jīng)安全監(jiān)管部門考試合格后,持證上崗;地勘單位、監(jiān)理單位等可以聯(lián)合成立安全督查組,定期深入各施工現(xiàn)場進(jìn)行巡視和監(jiān)督檢查;要實(shí)行施工項目安全匯報制,根據(jù)項目進(jìn)度定期向地勘單位匯報項目的作業(yè)地點(diǎn)、安全情況,便于加強(qiáng)追蹤管理;要加強(qiáng)對重點(diǎn)危險區(qū)域的監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)事故隱患及時排查和整改,下發(fā)整改通知,并把整改完成情況作為以后確定外包單位的考核依據(jù)之一;通過對外包單位長期的規(guī)范監(jiān)管,強(qiáng)化外包隊伍的自身管理能力,提高外包隊的整體安全管理水平。
3、建立各項規(guī)章制度,做好考核獎懲工作
(1)制定詳盡的安全管理規(guī)章制度和管理辦法,是做好安全生產(chǎn)工作的前提基礎(chǔ)之一,有利于逐步實(shí)現(xiàn)外包單位安全工作的科學(xué)規(guī)范和順利開展。要制定外包單位安全管理規(guī)定,明確各級安全職責(zé),實(shí)現(xiàn)對外包工程的制度化管理;要求外包單位建立內(nèi)部安全培訓(xùn)制度、檢查制度、隱患整改制度、責(zé)任追究制度、經(jīng)濟(jì)考核制度和操作規(guī)程等,并把各項安全制度落到實(shí)處;必須規(guī)范外包單位工人的行為規(guī)范,增強(qiáng)其遵章守紀(jì)的意識。
(2)建立科學(xué)考核、獎罰明確的激勵約束機(jī)制。要杜絕外包“只包不管”的思想,通過制定外包單位安全考核制度,建立安全監(jiān)管績效評價體系,實(shí)現(xiàn)安全考核結(jié)果與安全效益相掛鉤。制定安全條件評價標(biāo)準(zhǔn),并通過定期或不定期的檢查和抽查,對外包單位的安全條件、安全投入、安全管理、施工質(zhì)量、事故隱患等評價指標(biāo)進(jìn)行評價,對不合格的外包單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰整改;進(jìn)行月度安全考核,對做出突出貢獻(xiàn)的外包單位和個人給予表揚(yáng)和及時收益,承認(rèn)他們付出的艱辛努力,促進(jìn)他們主動管好施工現(xiàn)場的安全工作;要增加獎勵的程度,減少罰款額度,實(shí)現(xiàn)安全責(zé)任與收益、風(fēng)險對稱。
4、以人為本,落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀。
科學(xué)發(fā)展觀的核心是以人為本,而“以人為本”首先要以人的生命為本。要實(shí)現(xiàn)以人為本,必須加強(qiáng)對外包單位的安全監(jiān)管。
(1)加強(qiáng)外包隊施工人員的安全教育培訓(xùn)工作。把農(nóng)民工和臨時工納入工作計劃和員工管理體系中,用制度規(guī)范管理,并保證必要的教育時間。新招工人上崗后,經(jīng)過正式的安全教育后,要指定有經(jīng)驗的員工帶領(lǐng)新工人從事一周的施工作業(yè);工程開工前,必須組織全體人員分工種進(jìn)行崗前安全教育培訓(xùn),學(xué)習(xí)并貫徹執(zhí)行《地質(zhì)勘探安全規(guī)程》、安全技術(shù)知識,督促項目管理人員告知作業(yè)人員勞動紀(jì)律、制度規(guī)定、施工現(xiàn)場的危險因素等安全事項,并做好簽到確認(rèn)、培訓(xùn)成績等的檔案記錄,經(jīng)安全技能考試合格后的人員才允許上崗作業(yè);要結(jié)合工人的實(shí)際,運(yùn)用視頻、圖片、板報等形象化、直觀化的教育方式,加深受訓(xùn)者認(rèn)知程度;要使所有工人要掌握事故預(yù)防方法、常見事故案例、事故應(yīng)急救援方法等,以此增強(qiáng)受教育人員的安全風(fēng)險意識,提高施工人員的安全技術(shù)素質(zhì)。
(2)必須為危險作業(yè)的職工辦理意外傷害保險。要加強(qiáng)對安全措施的正確設(shè)置、個人勞動防護(hù)用品的配備和有效使用、安全器具的正確使用、作業(yè)環(huán)境的改善等方面,從提高施工人員安全系數(shù)角度出發(fā),來保證作業(yè)過程的人身安全。
通過規(guī)范對施工隊的安全監(jiān)管工作,促使外包施工隊改善安全生產(chǎn)條件,扎實(shí)安全生產(chǎn)基礎(chǔ),提高他們的安全管理水平,從而實(shí)現(xiàn)地勘單位與外包單位和諧、有序、健康地發(fā)展。
第9篇 裝飾項目全面接受業(yè)主監(jiān)理管理程序
裝飾項目全面接受業(yè)主和監(jiān)理管理的程序
1、施工準(zhǔn)備階段
(1)針對圖紙存在問題分別向業(yè)主、監(jiān)理工程師和設(shè)計師提交書面意見和建議。
(2)開工前,送施工組織設(shè)計或施工方案報業(yè)主和監(jiān)理工程師審批。
(3)送報項目部管理人員和特殊工程作業(yè)人員資格證書、崗位證書。
(4)報送開工報審表及相關(guān)資料。
(5)報關(guān)測量放線控制成果及保護(hù)措施。
2、旋工期間
(1)參與監(jiān)理工程師與業(yè)主定期召開的工地例會。
(2)報送業(yè)主或監(jiān)理工程師要求的重點(diǎn)部位、關(guān)鍵工序的施工工藝和確保工程質(zhì)量的措施。
(3)材料、設(shè)備進(jìn)場報驗。
(4)隱蔽工程報驗。
(5)分項工程質(zhì)量評定資料送驗。
(6)每周提交周工程進(jìn)度計劃。
(7)針對業(yè)主或監(jiān)理發(fā)出的聯(lián)系單及時進(jìn)行回復(fù)。
第10篇 小區(qū)業(yè)主住戶搬入搬出物品管理辦法
小區(qū)業(yè)主(住戶)搬入、搬出物品管理辦法
為確保業(yè)主(住戶)財產(chǎn)安全,維護(hù)小區(qū)良好的生活秩序,特對小區(qū)業(yè)主、住戶搬出搬入家私作如下規(guī)定:
一、入住登記手續(xù):
1、凡屬本小區(qū)業(yè)主購樓入戶,應(yīng)持房產(chǎn)證、身份證、業(yè)主本人及同住人員一寸相片2張,到管理處辦公室登記造冊,填寫《住戶成員登記表》,建立住戶卡,大門值班安管員憑住戶卡及入住通知單方可放入。
2、小區(qū)租住人員持租住人員身份證及一寸相片2張到管理處辦公室登記造冊,填寫《住戶成員登記表》,建立小區(qū)住戶卡,大門值班安管員憑住戶卡及入住通知單方可放入。
3、以業(yè)主親戚名義辦理入住的,須持有能夠證明親戚關(guān)系的公證書及業(yè)主同意入住的書面證明,需交身份證復(fù)印件及相片2張到管理處辦理搬入手續(xù),填寫《住戶成員登記表》,建立小區(qū)住戶卡,大門值班安管員憑住戶卡及入住通知單方可放入。
二、搬出物品的規(guī)定:
1、業(yè)主搬出家私及家電等貴重物品,應(yīng)提前到管理處辦公室申請辦理手續(xù),如全部搬出,應(yīng)結(jié)清管理費(fèi)及其他費(fèi)用方能搬出;業(yè)主須持本人身份證,若業(yè)主委托他人搬遷,受委托人應(yīng)持本人身份證及附有業(yè)主身份證復(fù)印件的業(yè)主委托書,方可辦理;
2、借住、租住戶搬遷應(yīng)與業(yè)主同來管理處或持業(yè)主身份證復(fù)印件和業(yè)主同意租(借)住戶搬出物品的書面證明,并經(jīng)業(yè)主簽字,注明業(yè)主聯(lián)系電話號碼,如系退租,應(yīng)結(jié)清管理費(fèi)及其他費(fèi)用,方可辦理搬遷手續(xù);
3、業(yè)主(住戶)搬出物品應(yīng)注明是全部或是部分物品,并列出主要物品清單;
4、大門或道口崗安管員憑辦公室放行單,經(jīng)核對無誤后,方可放行。對搬出小區(qū)后不再在本小區(qū)居住的人員,管理處應(yīng)及時進(jìn)行注銷登記。
三、搬出物品注意事項
1、不得影響鄰里生活;
2、不得損壞小區(qū)樓梯、墻面、地面等公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備;
3、對搬家過程中不按規(guī)定,損壞小區(qū)公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備,影響鄰里生活的行為,管理處有權(quán)予以批評教育指正,責(zé)令其整改并根據(jù)情況予以處罰。
第11篇 灣龍小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約
龍灣小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約
第一章 總 則
第一條 為了維護(hù)龍灣小區(qū)(以下簡稱“物業(yè)”)全體業(yè)主、使用人的合法權(quán)益,維護(hù)公共環(huán)境和秩序,保障物業(yè)的安全與合理使用,根據(jù)《中華人民共和國國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等規(guī)定,結(jié)合本小區(qū)(大廈)的實(shí)際情況制定本規(guī)約。
第二條 本管理規(guī)約對全體業(yè)主和物業(yè)使用人均有約束力。
第三條 凡是與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中涉及業(yè)主共同利益的約定,應(yīng)與本管理規(guī)約一致。
第二章 物業(yè)基本情況
第四條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的基本情況
物業(yè)名稱龍灣小區(qū) ;
座落位置 __區(qū)__路__號,__號 ;
物業(yè)類型商住 ;
建筑面積約583233平方米。
第五條 本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房位于:___,建筑面積為: 。
第六條 依法取得本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分所有權(quán)的人,或者雖未依法登記取得所有權(quán),但基于買賣、贈與等旨在移轉(zhuǎn)所有權(quán)的民事法律行為已經(jīng)依法占有使用該專有部分的人為本管理規(guī)約所稱業(yè)主。
第七條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的能夠登記成為單個業(yè)主所有權(quán)標(biāo)的物的建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房、綠地、樓頂平臺、車庫、車位等房屋或者特定空間為本管理規(guī)約所稱專有部分。
本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán),物業(yè)服務(wù)用房、外墻面、大堂、樓梯、過道、道路,未經(jīng)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫,未經(jīng)規(guī)劃專屬于單個業(yè)主的樓頂平臺、綠地等為本管理規(guī)約所稱共有部分。
本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物以外的已經(jīng)登記為全體業(yè)主共有或者根據(jù)其功能應(yīng)當(dāng)為業(yè)主共同利用的公共健身場所、廣場、園林等其他公共場所為本管理規(guī)約所稱共有部分。
本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已經(jīng)登記為全體業(yè)主共有或者雖未登記但系為保障業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使而修建或者埋設(shè)的配套設(shè)施,包括圍墻、大門、車棚、公共健身設(shè)施等,以及電梯、公共照明、安保、供電、供水、供熱、供氣、管道、水箱、消防、郵政信箱、避雷裝置、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)等公用設(shè)施,為本管理規(guī)約所稱共有部分。
第三章 物業(yè)的使用
第八條 業(yè)主對物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及物業(yè)的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
第九條 業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定,按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則,在用電、用水、用熱、用氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、日照、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系。
第十條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:
1、危及建筑物安全,妨害建筑物正常使用,損害建筑物外觀;
2、占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地,擅自移動物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備;
3、違章搭建、私設(shè)攤點(diǎn)、占用綠地、侵占通道以及建筑物的其他共有部分;
4、踐踏、占用綠地,損毀樹木、園林;
5、在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物;
6、違反有關(guān)規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品,排放有毒有害物質(zhì),發(fā)出超標(biāo)噪聲;
7、擅自在物業(yè)共用部位和相關(guān)場所懸掛、張貼、涂改、刻畫、設(shè)立廣告牌等;
8、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
9、利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動;
10、法律、法規(guī)和本規(guī)約禁止的其他行為。
第十一條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。業(yè)主應(yīng)按裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定從事裝飾裝修行為,遵守裝飾裝修的注意事項,不得從事裝飾裝修的禁止行為。
第十二條 業(yè)主應(yīng)在指定地點(diǎn)放置裝飾裝修材料及裝修垃圾,不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場所。
本物業(yè)管理區(qū)域晚間18時至次日上午8時和節(jié)假日,不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴(yán)重噪聲的施工。
第十三條 因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的,業(yè)主應(yīng)及時恢復(fù)原狀并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第十四條 業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣、暖等共用設(shè)施設(shè)備,不得擅自拆改。
第十五條 業(yè)主應(yīng)按設(shè)計預(yù)留的位置安裝空調(diào),未預(yù)留設(shè)計位置的,應(yīng)按物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的位置安裝,并按要求做好噪音及冷凝水的處理。
第十六條 業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯,應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的電梯使用管理規(guī)定。
第十七條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛和停放車輛,應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的車輛行駛和停車規(guī)則。
第十八條 業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)動物不得違反有關(guān)規(guī)定,并應(yīng)遵守以下約定:
1、不得在公共場所大小便,不得飼養(yǎng)家禽,保證動物衛(wèi)生避免傳染疾病。
2、
第12篇 某小區(qū)業(yè)主委員會公章使用管理制度
小區(qū)業(yè)主委員會公章使用管理制度
第一條 為規(guī)范本小區(qū)業(yè)委會公章使用管理,防止錯用、濫用、盜用,特制定本章程。
第二條 業(yè)委會公章必須按本章程嚴(yán)格管理,嚴(yán)禁違章使用。
第三條 業(yè)委會公章由業(yè)委會委派專人保管,主任、副主任不能直接保管公章,設(shè)立公章使用登記冊,建立完整的公章使用制度。業(yè)主委員會秘書應(yīng)該對所有蓋章文件進(jìn)行編號存檔,隨時供業(yè)主查核。
第四條 公章投入使用前應(yīng)在房管局、公安局、物業(yè)管理公司等相關(guān)單位預(yù)留印鑒,專人保管、使用時由業(yè)委會半數(shù)以上委員討論通過并實(shí)行使用登記制度。
第五條 業(yè)主大會、業(yè)委會對外承擔(dān)法律責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任時使用公章的,必須由全體業(yè)委會委員議事表決通過,超出議事規(guī)則規(guī)定權(quán)限的還須經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn),并逐項登記使用情況。例如業(yè)委會代表全體業(yè)主對外聘用物業(yè)管理公司簽署的物業(yè)合同、針對物業(yè)維修基金的申請使用和支出對外簽署的報告、協(xié)議等。諸如經(jīng)全體業(yè)委會委員討論通過的向全體業(yè)主公示的通告、對外同政府相關(guān)部門、物業(yè)管理公司進(jìn)行咨詢、協(xié)商的往來函件等不涉及法律責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任的,必須經(jīng)業(yè)委會會議批準(zhǔn),并逐項登記使用情況。
第六條 嚴(yán)格控制開具蓋有公章的空白介紹信,因業(yè)務(wù)或工作特殊需要必須開具者,必須經(jīng)業(yè)委會半數(shù)以上委員討論通過,并簽領(lǐng)備案。領(lǐng)用人返回后,必須報告使用情況進(jìn)行核銷。未使用的空白介紹信一律交回。隱瞞不交回者,對其產(chǎn)生的一切后果由當(dāng)事人承擔(dān)。
第七條 嚴(yán)禁將公章隨意扔放,無人看管;嚴(yán)禁任何人隨身攜帶公章外出辦事,遇特殊情況需經(jīng)業(yè)委會會議批準(zhǔn)方可帶出。
第八條 公章保管人對公章必須妥善保管,防止公章丟失、被盜和被盜用。如發(fā)現(xiàn)上述情況必須立即報告業(yè)委會并采取補(bǔ)救措施。
第九條 違反公章保管、使用規(guī)定,視情節(jié)和后果追究責(zé)任人的相關(guān)責(zé)任;情節(jié)嚴(yán)重者,提請業(yè)主大會取消業(yè)委會成員資格;如已經(jīng)給業(yè)委會、業(yè)主大會造成損失必須全額賠償,否則將通過法律途徑追究相關(guān)人員責(zé)任。
本屆業(yè)委會公章保管人:(業(yè)委會委員)
zz業(yè)主委員會
第13篇 小區(qū)業(yè)主委員會外來車輛管理規(guī)定
小區(qū)業(yè)主委員會對外來車輛管理規(guī)定
針對小區(qū)外來車輛亂停亂放,嚴(yán)重擾亂正常停車秩序,各種矛盾頻發(fā),業(yè)委會要求愛濤物業(yè)公司加強(qiáng)外來車輛管理,為小區(qū)業(yè)主創(chuàng)造良好停車環(huán)境,特規(guī)定如下:
1、車輛電子標(biāo)簽貼應(yīng)嚴(yán)格發(fā)放,辦理時要求車輛所屬人提供房產(chǎn)證、購房合同、租房合同等能證明在小區(qū)居住的證件。
2、未購買電子標(biāo)簽貼的車主出入時主動出示相關(guān)收據(jù)憑證,保安檢查無誤后應(yīng)立即放行,不得刁難。
3、其他臨停車輛,開票押證進(jìn)入小區(qū),服從保安指揮,并在車內(nèi)明顯位置留下聯(lián)系方式。如發(fā)現(xiàn)違規(guī)停放,記入道閘系統(tǒng)黑名單,報警后將其證件轉(zhuǎn)交警方處理。
4、要求其他臨停車輛離開小區(qū)時按照規(guī)定交費(fèi),并用進(jìn)門時的收據(jù)換回證件。或者愛濤物業(yè)公司統(tǒng)一印制標(biāo)貼,依據(jù)房產(chǎn)證、購房合同、租房合同等能證明在小區(qū)居住的發(fā)放標(biāo)貼進(jìn)出小區(qū),無標(biāo)貼車輛禁止進(jìn)入小區(qū)。
5.愛濤物業(yè)公司每天下午16:00至次日上午8:00前禁止外來車輛進(jìn)入小區(qū),加強(qiáng)門衛(wèi)管理。
e花園業(yè)主委員會
2022年1月6日
第14篇 業(yè)主委員會管理規(guī)約（范本）
業(yè)主委員會管理規(guī)約(示范文本)
管理規(guī)約(示范文本)使用說明
1.本規(guī)約為示范文本,適用于本市行政區(qū)域內(nèi)各類物業(yè)管理活動。凡佛山市物業(yè)管理區(qū)域制定管理規(guī)約均應(yīng)依照本示范文本制定。
2.本示范文本中相關(guān)條款后都有空白行,供業(yè)主自行約定或補(bǔ)充約定。首屆業(yè)主大會籌備組可以根據(jù)實(shí)際情況對文本條款的內(nèi)容進(jìn)行選擇、修改、增補(bǔ)或刪減。但應(yīng)將修改、增補(bǔ)或刪減的條文在物業(yè)管理區(qū)域公告,提請業(yè)主注意。
3.制定管理規(guī)約,不得侵害業(yè)主、使用人的合法權(quán)益。
第一章總則
第一條 為保障(物業(yè)名稱)的依法與合理使用、維護(hù)、管理,維護(hù)全體業(yè)主、物業(yè)使用人的共同利益和合法權(quán)益,根據(jù)《物業(yè)管理條例》和相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,制定本規(guī)約。
第二條 本規(guī)約對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主及物業(yè)使用人均具有約束力。
第三條 業(yè)主大會通過依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定對本物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。
第四條 本規(guī)約由業(yè)主大會制定、修改,經(jīng)業(yè)主大會通過之日起生效。
第二章物業(yè)的使用
第五條 業(yè)主對物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè)。
第六條 業(yè)主應(yīng)按設(shè)計用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)設(shè)計用途的,業(yè)主應(yīng)在征得相鄰業(yè)主書面同意后,按規(guī)定報有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn),并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第七條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。
業(yè)主應(yīng)按裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定從事裝飾裝修行為,遵守裝飾裝修的注意事項,不得從事裝飾裝修的禁止行為。
第八條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛和停放車輛,應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的車輛行駛和停放規(guī)則。
第九條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:
1.損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu),破壞房屋外貌,擅自改變房屋設(shè)計用途;
2.占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地,擅自移動物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備;
3.違章搭建、私設(shè)攤點(diǎn);
4.在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物,高空拋物;
5.違反有關(guān)規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品,排放有毒有害物質(zhì),發(fā)出超標(biāo)噪聲;
6.擅自在物業(yè)共用部位和相關(guān)場所懸掛、張貼、涂改、刻畫;
7.利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動;
8.法律、法規(guī)或物業(yè)小區(qū)禁止的其他行為。
第十條 業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)動物不得違反有關(guān)規(guī)定,并應(yīng)遵守以下約定:
1.;
2.。
第三章物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)
第十一條 業(yè)主對物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護(hù)行為不得妨礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。
第十二條 物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益時,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時采取措施消除隱患。
第十三條 因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)或者公共利益,業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意,并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的,在物業(yè)企業(yè)履行事先在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示義務(wù)的前提下,業(yè)主要予以配合;業(yè)主阻撓維修造成物業(yè)損壞或者財產(chǎn)損失的,由其承擔(dān)修復(fù)或者賠償責(zé)任。
第十五條 業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對自用部位的有關(guān)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)的,自行協(xié)商支付相應(yīng)費(fèi)用。
第十六條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按規(guī)定繳存、使用和管理物業(yè)專項維修資金。
第十七條 其他條款。
第四章業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)
第十八條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主依法享有以下權(quán)利:
1.所擁有物業(yè)的專有部分的各項法定權(quán)利;
2.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù),監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
3.提議召開業(yè)主大會會議,參加業(yè)主大會會議,行使投票權(quán),并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議。
4.提出修改本規(guī)約的建議。
5.選舉業(yè)主委員會委員,并享有被選舉權(quán);監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。
6.對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
7.監(jiān)督專項維修資金的管理和使用;
8.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第十九條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主依法履行以下義務(wù):
1.自覺遵守本規(guī)約及相關(guān)法律法規(guī)。
2.自覺遵守本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
3.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
4.按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;
5.配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理活動,配合對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的維修養(yǎng)護(hù);
6.經(jīng)業(yè)主大會會議決定的其他義務(wù);
7.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第二十條 為維護(hù)業(yè)主的共同利益,全體業(yè)主同意在物業(yè)管理活動中授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)以下權(quán)利:
1.根據(jù)本規(guī)約配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
2.以規(guī)勸、公示、等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本規(guī)約和規(guī)章制度的行為;
3.經(jīng)業(yè)主大會會議決定的其他權(quán)利。
第二十一條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后,按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù),業(yè)主所得收益主要用于補(bǔ)充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第五章違約責(zé)任
第二十二條 因違反本規(guī)約關(guān)于物業(yè)的使用、維修養(yǎng)護(hù)的約定,妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的,由
當(dāng)事人承擔(dān)賠償責(zé)任;拒絕承擔(dān)責(zé)任的,其他業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第二十三條 因違反本規(guī)約的約定,導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按照本規(guī)約第二十條的約定對當(dāng)事人的行為作出制止;制止不成的,其他業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第二十四條 業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,由業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向人民法院起訴。
第六章附則
第二十五條 本規(guī)約所稱物業(yè)的專有部分,是指由單個業(yè)主獨(dú)立使用并具有排他性的房屋、空間、場地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。
本規(guī)約所稱物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單個業(yè)主專有部分以外的,屬于多個或全體業(yè)主共同所有或使用的房屋、空間、場地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。
第二十六條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時,應(yīng)提前書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并將本規(guī)約向物業(yè)受讓人或承租人明示。
第二十七條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)承租人或使用人在應(yīng)履行本規(guī)約規(guī)定的業(yè)主各項義務(wù)。該物業(yè)的業(yè)主對此承擔(dān)連帶責(zé)任。
第二十八條 本規(guī)約由本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主各執(zhí)一份。
業(yè)主大會
簽章:
第15篇 八達(dá)嶺山莊業(yè)主委員會檔案管理制度
北京八達(dá)嶺山莊業(yè)主委員會檔案管理制度
(20__年_月_日業(yè)委會會議通過)
第一條 所有檔案資料,由業(yè)主委員會指定專人負(fù)責(zé)保管。
第二條 各種檔案資料應(yīng)分類進(jìn)行登記、編號,妥善保管。
第三條 檔案室設(shè)在物業(yè)樓二層。
第四條 檔案資料主要包括:
(一)各類會議記錄、紀(jì)要;
(二)業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決議、決定等書面材料;
(三)各屆業(yè)主委員會產(chǎn)生、備案的材料;
(四)山莊內(nèi)所有建筑物產(chǎn)權(quán)清冊及業(yè)主聯(lián)系方式;
(五)訂立的物業(yè)管理服務(wù)合同;
(六)山莊標(biāo)識,有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來文件;
(七)業(yè)主和使用人的書面意見、建議書;
(八)維修資金收支情況清冊;
(九)會議錄音、錄像、照片等;
(十)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(十一)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(十二)物業(yè)工程驗收和質(zhì)量保修文件,物業(yè)使用說明文件;
(十三)物業(yè)管理所必需的其他資料,包括物業(yè)交費(fèi)統(tǒng)計表、物業(yè)經(jīng)營開支統(tǒng)計表、物業(yè)服務(wù)人員花名冊等;
(十四)其它有關(guān)材料。
第五條 委員因工作需要須查閱檔案資料,并認(rèn)真填寫檔案查閱單,不得將資料帶出檔案室。
第六條 業(yè)主查閱檔案資料,須經(jīng)兩名業(yè)委會委員簽字同意,并辦理查閱手續(xù),不得將資料帶出檔案室。
第七條 查閱檔案的委員和業(yè)主應(yīng)尊重業(yè)主的隱私權(quán),依法保守秘密,若泄密依法承擔(dān)全部責(zé)任。
第八條 因管理不當(dāng),發(fā)生檔案資料遺失或殘缺,檔案管理人員的應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任并賠償由此產(chǎn)生的損失。
第九條 本制度經(jīng)業(yè)主委員會會議通過,按照《議事規(guī)則》第二十六條公示后生效。
