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前期介入管理制度主要涵蓋項目規(guī)劃、設計階段、施工準備及初期運營等關鍵環(huán)節(jié)，旨在通過預先參與和干預，確保項目的順利進行和最終質量。
包括哪些方面
1. 項目規(guī)劃：參與項目定位分析，提出合理建議，確保規(guī)劃符合市場需求和企業(yè)戰(zhàn)略。
2. 設計階段：與設計團隊緊密合作，審查設計方案，關注功能實用性、經(jīng)濟效益及合規(guī)性。
3. 施工準備：監(jiān)督招標過程，評估承包商能力，制定詳細施工計劃，預防潛在風險。
4. 初期運營：參與試運行，評估設施性能，提出優(yōu)化措施，確保正式運營的順利。
重要性
前期介入管理制度的重要性在于：
1. 預防問題：提前識別和解決潛在問題，避免后期更改帶來的成本增加和時間延誤。
2. 提高效率：通過早期參與，優(yōu)化流程，減少返工，提高項目執(zhí)行效率。
3. 保障質量：從源頭把控，確保項目符合預期目標，提升客戶滿意度。
4. 降低風險：通過全面考慮，降低法律、財務和技術風險，保障企業(yè)利益。
方案
1. 建立專門的前期介入團隊，由經(jīng)驗豐富的專業(yè)人士組成，負責各階段的介入工作。
2. 制定詳細的介入流程，明確每個階段的任務、責任和時間節(jié)點，確保有序進行。
3. 強化溝通機制，定期召開項目會議，及時分享信息，協(xié)調各方資源。
4. 實施風險管理，對可能出現(xiàn)的問題進行預測和應對，建立應急處理預案。
5. 推行績效考核，將前期介入的效果納入評估體系，激勵團隊成員積極參與和貢獻。
6. 定期培訓，提升團隊的專業(yè)能力和問題解決能力，確保管理制度的有效實施。
通過以上方案，前期介入管理制度將為企業(yè)項目管理提供有力支持，促進項目的高效、優(yōu)質完成。
前期介入管理制度范文
第1篇 物業(yè)管理前期介入工作內容-4
物業(yè)管理前期介入的工作內容(4)
第四節(jié) 驗收階段介入
接管驗收定義:
物業(yè)公司在接管委托方的物業(yè)時,以物業(yè)房屋質量和滿足使用功能為主的驗收,內容包括:資料、房屋本體、道路、工建配套、設施設備、綠化景觀等。
成立驗收小組制定驗收計劃:
1.由物業(yè)總經(jīng)理在物業(yè)管理合同規(guī)定的接管日期前一個月成立物業(yè)接管小組,并委任組長,組員包括各工程技術人員、職能部門人員、管理處人員并經(jīng)過相關專業(yè)的教育或培訓。
2.物業(yè)接管小組組長擬定物業(yè)接管計劃并報總經(jīng)理審批,物業(yè)接管計劃應包括以下內容:
a) 物業(yè)接管驗收項目清單;
b) 小組人員分工;
c) 接管日程安排;
d) 其他(如提前介入在建工程驗收等)。
3.小組組長擬定接管計劃時應注意,圖紙資料應至少提前于現(xiàn)場十五天完成驗收。
圖紙資料的驗收
1.應予驗收的圖紙資料一般應包括:
a)全套工程竣工圖紙(具體以政府檔案管理要求);
b)施工承包合同復印件;
c)機電設備使用說明書;
d)電梯使用許可證;
e)隱蔽工程驗收記錄(涉及物業(yè)管理過程的項目);
f)供水、供電的指標批文;
g)供氣系統(tǒng)驗收證明(含指標批文);
h)智能化系統(tǒng)驗收證明;
i)消防系統(tǒng)驗收證明;
j)接地電陰檢測記錄;
k)防雷引下線焊接記錄;
l)地下管網(wǎng)竣工圖;
m)設備供貨合同復印件;
n)其他資料。
物業(yè)的驗收
1.房屋及分戶(層)設施的驗收
a) 房屋墻、地、門、窗裝修情況;
b) 供水、供電情況;
c) 水、電設施,潔具及其他設施(按設計及房屋銷售合同規(guī)定);
d) 智能化設備情況;
e) 其他(按房屋使用功能劃分,各功能房屋具有各不同功能設施)。
2驗收要求
a) 房屋本體和分戶(層)設施符合設計要求和具備使用條件。
b) 質量和使用功能必須符合《房屋接管驗收標準》,驗收責任人將驗收情況記錄于《房屋及公共設施接管驗收交接表》、《工程驗收表》和《房屋及公共設施清單》,并提交接管小組組長。
3.公共設施驗收
a) 給排水系統(tǒng);
b) 供電系統(tǒng);
c) 燃氣系統(tǒng);
d) 空調系統(tǒng);
e) 消防系統(tǒng);
f) 通訊系統(tǒng);
g) 安防系統(tǒng);
h) 電梯系統(tǒng);
i) 園林綠化系統(tǒng);
j) 道路、照明系統(tǒng);
k) 管理配套系統(tǒng)(含管理房、停車場、車棚、垃圾房等)。
4.驗收要求:
a) 公共設施完善,符合小區(qū)的規(guī)劃的記載;
b) 給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、管理配套設施系統(tǒng)的質量和使用功能應符合《房屋接管驗收標準》。
c) 對燃氣系統(tǒng),接管小組應索取有關專業(yè)公司驗收合格證明。
d) 對安防、智能化系統(tǒng)及電梯工程接管小組應索取有關專業(yè)公司和政府監(jiān)管部門的驗收合格證明。
e) 消防系統(tǒng)要求有消防部門檢驗驗收合格證明。
f) 系統(tǒng)的質量和使用功能應符合設計圖、說明書及安裝合同的有關規(guī)定。
g) 園林綠化系統(tǒng)應符合綠化設計方案和綠化保養(yǎng)合同的要求。
驗收責任人將驗收情況記錄于《工程驗收表》和《房屋及公共設施清單》,并將記錄表提交小組組長。
5.物業(yè)接管小組在接管理驗收前應組織相關人員對接管物業(yè)的圖紙及技術文件進行學習和研究,在驗收組織驗收時,應提前至少一天確定驗收時間并通知相關人員。
6.驗收責任人根據(jù)驗收情況將存在的問題填寫于《交接問題處理單》,并跟進完善情況,該單由移交單位代表和驗收人簽字后,正本交移交人,副本由驗收責任人和接管小組組長交管理處存底備查。
7.驗收責任人對自己簽發(fā)的《交接問題處理單》的執(zhí)行情況進行監(jiān)控,并在完善期限滿或移交單位要求對存在問題項目重新進行驗收時,驗收責任人按規(guī)定組織人員參與驗收,驗收合格的,在備注欄內注明,并簽字,驗收仍不合格的,要求其繼續(xù)完善。
8.驗收責任人在自己簽發(fā)的《交接問題處理單》全部完成后,提交接管組長審核。
9.接管小組組長根據(jù)物業(yè)接管驗收項目和驗收責任人提交的《工程驗收表》、《交接問題處理單》對物業(yè)接管驗收工作進行監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)有遺漏的應驗收項目時,即時要求驗收責任人進行驗收。
物業(yè)預驗收
1.對于在建大型物業(yè),由于工程期長、工程量大,接管小組組長可指定小
組成員適當提前于整體工程的完工前進行預驗收(初步驗收),如隱蔽工程等。
2.對物業(yè)進行預驗收時,責任人應同時了解工程建設過程,小區(qū)規(guī)劃、工
程建設進度、物業(yè)交付使用(入伙)時間,房屋銷售對象(業(yè)主)基本情況,房屋結構等,并做好記錄。
物業(yè)的正式驗收接管
1.物業(yè)接管小組組長在圖紙資料,房屋及分戶(分層)設施和公共設施均
完成驗收后,制作《房屋及公共設施竣工和接管驗收交接表》和《物業(yè)整體移交驗收表》,物業(yè)即正式接管。
2.對新建保修期內的物業(yè),《物業(yè)整體移交驗收表》應一式三份,由開發(fā)商、施工單位和物業(yè)管理公司三方簽章后各執(zhí)一份。
3.對保修期滿的物業(yè),《物業(yè)整體移交驗收表》一式兩份,由物業(yè)管理公司和開發(fā)商雙方簽章各執(zhí)一份。
4.物業(yè)正式驗收接管后,物業(yè)交付給業(yè)主前,開發(fā)商基于任何考慮對物業(yè)進行改建、增建,接管小組
組長(或管理處主任)均需要求開發(fā)商事先提供改建、增建設計資料及委托施工單位的證明、施工計劃等,并在施工完畢時對改建、增建部分按要求進行補充驗收。
入伙前信息處理流程圖
第2篇 物業(yè)管理前期介入工作內容-3
物業(yè)管理前期介入的工作內容(3)
第三節(jié) 施工建設階段介入
物業(yè)在施工建設階段的介入主要側重于項目土建工程的尾聲,即在設備、門窗安裝階段,時間上大致在竣工驗收前5-6個月。
施工建設介入程序與內容
1.成立工程介入小組,一般2~3人,專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理,具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧,并經(jīng)過相關工作的培訓。地產(chǎn)項目部應設定專人與物業(yè)對接,及時回復物業(yè)的建議。
2.介入小組按照施工安裝進度進行現(xiàn)場跟進,發(fā)現(xiàn)問題及時通過與地產(chǎn)、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度,通?？赏ㄟ^建立一套報表體系來實施,報表包括的主要內容有:工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。
3.實行填報前期介入情況周報制度,將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書面呈報給地產(chǎn)相關部門,并跟進所呈報問題解決情況。
4.物業(yè)定期參加地產(chǎn)組織的項目現(xiàn)場工作協(xié)調會,及時溝通相關問題和進度。
5.物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題應以書面報告的形式上報給地產(chǎn)公司領導,并跟進問題整改落實情況。
物業(yè)公司在項目施工階段介入應注意的要點
1.了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等,并指出設計中缺陷、遺漏的工程項目,加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度,注意完善相關設計規(guī)劃缺陷,包括各類開關、空調位(孔)、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。
2.地下室工程
地下室因其結構埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境,是滲漏問題的常發(fā)部位。因此,根據(jù)其設計采取的防水施工方案而相應地重點監(jiān)理以下事項:
a)無論采取何種防水設計施工,基坑中不應積水,如有積水,應予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防
水工程施工。
b)采用防水混凝土結構時,除嚴格按照設計要求計算混凝土的配合比之外,應重點檢查:砼攪攔
時間不得少于2分鐘(用機械攪攔);底板應盡量連續(xù)澆注,須留設施工縫時,應嚴格按照規(guī)范中的留設要求和施工要求施工后,墻體只允許留水平施工縫;后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下,墻體外側相應部位加設防水層(可用卷材、涂膜等);預埋件的埋設應嚴格按規(guī)范施工;養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應嚴格監(jiān)控,此項是承建商經(jīng)常忽視的工序,但對砼的防水能力有較大的影響。
c)采用水泥砂漿防水層,除按設計及規(guī)范施工外,應注意陰陽角應做成圓弧形或鈍角;剛性多層
作法防水層宜連續(xù)施工,各層緊密貼合不留施工縫。
3.回填土工程
回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結構的)、外地坪的工程質量,如回填質量不好,將會導致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設管道,使地面開裂等問題。因此,應對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監(jiān)控,有問題應堅決要求返工,否則后患無窮。
4.樓面、屋面砼工程
樓面、屋面砼工程質量,通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因,亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題,故在樓面、屋面砼工程中應重點注意。
a)鋼筋綁扎:鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工,其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問
題,均造成以后樓板的開裂,特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應重點檢查,同時應監(jiān)督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作,以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。
b)砼澆注:除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外,鑒于物業(yè)常見質量問題,物業(yè)參與
監(jiān)理的人員應重點對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進行監(jiān)理,有剪力墻結構的亦為重點監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題,通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水,還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實,出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后,在墻體內的孔隙內滲流一段距離后滲出內墻面,導致維修困難,故對以上部位砼的振搗應嚴格監(jiān)控。
5.砌筑工程
建成物業(yè)常有墻體與梁底的結合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象,造成此問題,通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對,砂漿不飽。因此,在砌筑工程中應對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監(jiān)督,墻頂與梁底間的砌磚,應把磚體斜砌,使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底,并保證砂漿飽滿。
6.裝飾工程
a)外墻面:外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關鍵,應嚴格監(jiān)督。
b)內墻面及天花板:內墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料,應注意砂漿的攪攔均勻,以免造成墻體飾面開裂,墻體與砼梁、柱搭接處,最好加設砂布等材料后再抹灰。
c)地面:廚、廁地面,作為濕區(qū)應重點監(jiān)理,注意砂漿密實及查坡泄水方面。
7.門窗工程
木門與墻體接合處,由于材質的差別,經(jīng)常會出現(xiàn)縫隙,外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水,這些都是施工問題,應按有關施工規(guī)范及設計方案嚴格監(jiān)理施工。
8.給排水工程
a)給水工程:如供水管道埋設在墻內,則應在隱蔽前做試水、試壓試驗。
b)排水工程:原有常用的鑄鐵管,常因質量問題,出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水,使用年限短等問題,使物業(yè)管理公司維修困難、管理費用增多,在可能的情況下建議改用pvc水管。
第3篇 物業(yè)管理前期介入工作內容-2
物業(yè)管理前期介入的工作內容(2)
第二節(jié) 銷策劃階段介入
營銷策劃階段包括:
物業(yè)管理模式研究、物業(yè)管理方案策劃、確定《業(yè)主臨時公約》內容和簽定《前期物業(yè)服務合同》、銷售現(xiàn)場和樣板房的日常管理、地產(chǎn)銷售活動的配合、以及客戶信息的跟蹤處理。
物業(yè)管理模式研究:
通過對新物業(yè)管理項目的深入了解和調研分析,以及對目標客戶群的需求調研分析,獲得該項目物業(yè)管理的特色及物業(yè)管理前期規(guī)劃改進的提示與參考,最終確定明確的、有特色的管理模式。模式應密切結合項目管理特色,可以管理服務概念為主提出,如招商物業(yè)推出的蘭溪谷禮賓式管理模式、城市主場酒店式管理模式、海月社區(qū)區(qū)域客戶助理管理模式等。
服務內容按照項目的特點及客戶群體,結合當?shù)鼐用裣M能力及服務成本測算,有針對性的提出服務內容,如家政服務、家教服務、護理服務、禮儀服務、代購服務、交通、娛樂、飲食、購物、托幼、體育及會所服務及社區(qū)文體服務,并對以上服務內容進一步細化,重點展示改進、創(chuàng)新的服務內容。
完整的物業(yè)管理概念和模式推出前,需要獲得地產(chǎn)公司的批準,并與樓盤營銷相結合,必要時物業(yè)可在銷售現(xiàn)場進行推介和答疑。
編制《物業(yè)管理方案》:
在項目正式完成營銷推廣方案前,需要確定物業(yè)管理方案,它是物業(yè)公司對物業(yè)管理服務工作的全面策劃,同時也作為地產(chǎn)與物業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務合同》重要依據(jù)。
1.編制程序
地產(chǎn)下發(fā)委托物業(yè)管理的意向書,并提供詳細的項目資料。
物業(yè)對項目及周邊情況的考察和調研。
制訂編制計劃落實責任人,完成項目物業(yè)管理方案初稿。
召集專題會議,修改補充相關內容。
報相關領導審閱,并組織召開物業(yè)管理方案評審會。
在該項目物業(yè)管理方案評審會上,向地產(chǎn)領導及相關部門介紹方案主要內容,聽取評審意見。
根據(jù)地產(chǎn)評審意見,修改方案,定稿后經(jīng)物業(yè)總經(jīng)理和地產(chǎn)領導審批后,組織實施。
2.物業(yè)管理方案包含內容
物業(yè)管理方案中應包含管理模式、服務內容、內部管理機制、管理服務標準、品質控制方式、資源要求及管理費測算等內容。
簽定《前期物業(yè)服務協(xié)議》
《物業(yè)管理方案》經(jīng)地產(chǎn)確認后,據(jù)此與地產(chǎn)簽定《前期物業(yè)服務合同》,并在房屋銷售時協(xié)助地產(chǎn)購買者簽訂《業(yè)主臨時公約》。
銷售現(xiàn)場和樣板房的日常管理、地產(chǎn)銷售活動的配合、以及客戶信息的跟蹤處理
1.人員籌備:依據(jù)營銷現(xiàn)場的要求配備相應工作人員; 并對工作人員進行禮儀、售樓知識、物業(yè)管理專業(yè)知識等崗前培訓工作;進行崗前考核,合格者上崗。
2.規(guī)范管理:編寫各崗位工作說明書,服務操作流程,使工作標準化、模板化如《售樓處服務操作規(guī)程》、《樣板房服務操作規(guī)程》等。
3.溝通:定期與營銷中心負責人進行溝通,了解營銷狀況、所需配合工作及日常工作的開展情況;不定時與營銷人員溝通,了解現(xiàn)有工作的不足之處,并及時進行整改;每月以簡報的形式向地產(chǎn)相關部門匯報當月的工作情況及下月的工作計劃。
4.日常管理:不定時檢查、督促員工做好現(xiàn)場接待、服務、秩序維護及物品等的管理工作;配合營銷做好樓盤推廣活動,落實相應工作;及時對客戶信息進行跟蹤、處理、回訪;
營銷策劃階段應注意事項:
物業(yè)應主動了解地產(chǎn)在銷售時對外宣傳和承諾的內容,根據(jù)地產(chǎn)需要提供物業(yè)推介資料,地產(chǎn)對與物業(yè)管理有關的宣傳和承諾內容需要獲得物業(yè)書面確認。地產(chǎn)應適時安排物業(yè)相關人員參加相關培訓,根據(jù)地產(chǎn)委托要求,物業(yè)可在銷售現(xiàn)場協(xié)助地產(chǎn)進行銷售推廣,了解客戶情況,進行客戶調查,并現(xiàn)場解答有關物業(yè)管理承諾問題。
第4篇 物業(yè)管理前期介入工作內容-1
物業(yè)管理前期介入的工作內容(1)
1.前期介入的一般程序:由地產(chǎn)、物業(yè)雙方確定工作內容要求;并物業(yè)組成前期工作小組;制定工作計劃并按照計劃實施。
2.前期介入的工作內容:前期介入主要分五個階段實現(xiàn):規(guī)劃設計階段、營銷策劃階段和施工建設階段,驗收階段,項目入伙交付業(yè)主使用。
第一節(jié):規(guī)劃設計階段介入
規(guī)劃設計階段包括:
物業(yè)對項目總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設備配套、新材料、新技術、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應注意的內容提出合理劃建議。
規(guī)劃設計評估的程序:
1.地產(chǎn)提前1個月向物業(yè)提出書面知會,要求物業(yè)參與某項具體項目規(guī)劃設計的評估,并提供評估報告。
2.物業(yè)接到書面知會后,于3日內回復,由相關部門牽頭組成評估小組,并向地產(chǎn)提交評估所需的開發(fā)資料目錄。
3.開發(fā)資料包括:企劃文件(市場調研、產(chǎn)品定位、目標客戶定位、目標客戶資料);設計文件(規(guī)劃圖、建筑、結構設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟指標等)。
4.地產(chǎn)接到資料目錄后及時內向物業(yè)提供具體資料,對不能提供的資料,書面知會物業(yè),并于一周內組織所屬項目、設計、工程、營銷等部門召開項目說明會,介紹項目情況并解答疑問。
5.物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內,組織評估小組研究,完成項目及類似典型項目的實地考察。
6.評估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對項目評估細則所列內容,及項目說明會、實地考察情況,于一周內詳細編寫完成《項目規(guī)劃設計評估報告》,并提交物業(yè)相關部門。
7.物業(yè)相關部門在評估小組提交報告3日內,組織公司評審組對《項目規(guī)劃設計評估報告》進行評審。
8.評估小組根據(jù)物業(yè)公司評審會議的意見,于3日內完成對《項目規(guī)劃設計評估報告》的修改。
9.經(jīng)修改的《項目規(guī)劃設計評估報告》由物業(yè)公司相關部門組織相關評審組成員會簽后,提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。
10.物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后,評估報告提交地產(chǎn)公司。
11.項目規(guī)劃設計總體評估要點:
住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理,居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調。
住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理,車流人流組織兼顧,停車位充足。
建筑與自然和諧,采光、通風充足,環(huán)境優(yōu)美。
生活便利,基本生活配套齊全,出行便捷。
設備、設施保障充分,水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。
注重環(huán)境生態(tài),使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設備設施。
安全防衛(wèi)設計完備,運用先進技防手段,安全及消防配置充分。
智能化配置先進,網(wǎng)絡資源充分,便于數(shù)字化小區(qū)建設。
便于物業(yè)組織管理,節(jié)約管理成本。
各項技術經(jīng)濟指標在同類住宅區(qū)中水平領先。
項目規(guī)劃設計分類評估要點:
1.安保布局
a)便于安保管理區(qū)域分割,消除管理死角。
b)便于安保管理視線的巡查,避免管理的盲點。
c)人員及車輛各級出入口設置清晰,便于動態(tài)管理。
d)安保設備設施配置齊全,可采取有效措施防范。
e)安保技防措施完備,形成多層次的安保體系,信息匯總通暢,反應快速。
2.消防布局
a)消防設備、設施配置(滅火器、消防箱、室內(外)消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等)充分合理,使用可靠。
b)消防車道設置合理,其位置及轉變半徑符合國家規(guī)范。
c)消防登高面(場地)設置合理,其位置及面積符合國家規(guī)范。
d)消防通道、門、墻、避難區(qū)設置合理,符合國家規(guī)范。
3.交通布局
a)各級道路的功能分配充分合理,有層次感,線路清晰,便于分流管理。
b)主要道路和出入口人車分流,在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。
c)機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)的2:1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%,聯(lián)排別墅等高標準住宅應按戶數(shù)1:1,另加訪客車位占車位數(shù)的10%)。非機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)1:1.5,以上指標可以按照不同地區(qū)需求進行調整),便于停放。
d)有條件,宜設置地下機動車停車庫,應符合國家規(guī)范。
4.生活配置
a)根據(jù)小區(qū)周邊(1公里范圍)市場、商業(yè)配套狀況設置充足市政、商業(yè)用房。
b)一般應考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。
c)如住宅區(qū)設置商業(yè)配套,宜獨立集中,并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件,應盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設置營業(yè)場所,出入口或樓梯須與住宅分開。
d)如住宅區(qū)設置會所,宜獨立設計。會所面積、活動項目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。例如:一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設置項目:健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等;面積在400平方米左右,住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。(指標供參考)
5.設備配套
a)水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要,并留有適當擴展余地。
b)配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠。
c)溝、管、渠、井的設置合理,便于維護保養(yǎng)。
d)公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適,宜采用
節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關,十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。
e)配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房等設備房設計應符合國家規(guī)范。水泵房不應設在住宅建筑內,給水泵房內不應有污水管穿越,電梯井不應緊鄰臥室,緊鄰書房及起居室時,應采取隔音措施。
6.智能化配置
a)安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng),電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道閘管理系統(tǒng)、室內緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。
b)網(wǎng)絡智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡平
臺系統(tǒng)。
c)設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。
d)中央控制中心位置宜管理處相鄰相近,布線系統(tǒng)應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。
e)智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網(wǎng)絡開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性,采用成熟產(chǎn)品。
7.房屋單體
a)屋面應充分考慮到防水及隔熱效果,可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。
b)墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。
c)樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。
d)住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。
e)住宅外窗應考慮開啟方便,尺度(安裝空調要求),隔音防水效果好,不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。
f)廚房設計應遵循洗、切、炒流線,操作面長度宜在2-3米,燃氣熱水器位置合理,灶宜避開窗口設置。
g)衛(wèi)生間不應直接開向起居房,餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層,有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。
h)廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置,地漏位置合理,便于檢修。
i)管道、管線布局合理、互不干擾碰撞,尺寸符合國家規(guī)范,管道井檢修孔應設置合理,便于檢修。
j)宜采用垂直煙道,斷面尺寸充分(一般不少于250mm),應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中,高層宜安裝無動力風帽。
k)底層地坪應充分考慮防潮措施。
l)房型設計應考慮生活習慣,不宜引起裝修時的大改動(敲墻、再次分隔等)。
m)有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面(陽臺)時,應考慮防盜措施。
n)陽臺欄桿或欄板高度合理(一般不少于1.10m),宜采用垂直桿件,桿件距小于0.10m,防止兒童攀爬。
8.室內配置
a)室內空調機位設置合理,應與家具布置一并考慮。臥室內宜避免對床直吹。
b)室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統(tǒng)一機座、安全隱蔽。
c)室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開,與鄰套住宅機座相
d)鄰時,應采取安全隔離措施。
e)空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放,或接入陽臺排水系統(tǒng)。
f)室內空調洞位置合理,應靠近室內機位,管中應距地2.2米左右,向外傾斜10度左右。
g)當戶型或廳房過大時,應考慮柜式空調的要求。
h)如使用小型中央空調,層高應大于3.3m,并留有室外機位置。
i)室內各類插座、開關位置合理,應與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。
j)電視、信息(電話和數(shù)據(jù))插座宜在主臥、起居、書房分別設置,且不宜并行設置。
k)聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。
l)高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。
9.綠化配置
a)綠化布局合理,喬木、灌木、花、草的配置層次豐富,數(shù)量品種充足,造型優(yōu)美。
b)綠化率、集中綠地率設置合理,分布均衡,集中綠地位置適中,便于人流自然匯聚。
c)綠化品種適宜當?shù)貧夂驐l件,以變色觀葉植物為主,茂盛期長,成活率高,抗病蟲性好。
d)綠化品種便于養(yǎng)護,養(yǎng)護成本節(jié)約。
e)綠化布局不遮擋住宅采光,便于人行通行,宜考慮行走習慣。
f)綠化品種宜無污染,兼具吸收有害污染功能(如尾氣)。
g)主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。
10.景觀配置
a)景觀裝飾布局合理,宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。
b)采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護。
c)水系岸床設計應考慮防滲漏效果。
d)不宜在小區(qū)內設置深度超過1米的水系,并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,,還應配置相應的救生設備、設施。
e)景觀裝飾應便于清潔、養(yǎng)護,宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。
f)泛光照明不影響住戶,不造成光污染。
11.公共空間
a)應充分考慮雨水排泄能力的設計,避免排泄不暢通。
b)宜設置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。
c)公共活動區(qū)域分布合理、均衡,位置適中,并盡量減少對住戶的影響。
d)綠化及保潔用水取水口設置合理(一般距離不大于150m)。
e)各類表具、表箱設置合理,便于查看、收發(fā)。樓道內應設置公告欄,宜預留牛奶箱,休閑椅位置,室外信報箱應有防雨措施。
f)樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入,宜設置無障礙通道和設施。
g)公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員,宜設置相應保護措施。
h)樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。
12.生態(tài)環(huán)保
a)住宅區(qū)內無污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營性項目。
b)住宅區(qū)內污水處理排放符合國家規(guī)范。
c)住宅區(qū)內無各類污染源。
d)周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。
e)宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。
f)垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集,宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。
g)垃圾房及變電房、煤氣調壓站或其他信號發(fā)射裝置應選擇隱蔽位置,盡量不影響住戶及環(huán)境。
h)宜在住宅區(qū)內形成自然生態(tài)鏈。
13.管理用房
a)物業(yè)管理處
管理中心功能:經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。
作業(yè)用房功能:保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。
總面積:根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。(各地法規(guī)要求不一樣)一般:
管理處用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100_0.2(指標供參考)
位置:住宅區(qū)中央,底層。
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功能:辦公室、資料室、會議室、接待室
面積:根據(jù)具體情況而定
位置:和管理處相對接近,業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設置于一處
14.新材料、新技術
a)應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術。
b)試驗性新材料、新技術應充分論證,先行試點。
c)采用新材料、新技術應預留充足備品備件。
d)采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養(yǎng)護便利及成本。
15.管理成本測算
a)對規(guī)劃應充分測算今后產(chǎn)生的管理成本。
b)管理成本應與市場上類似住宅接近,如因規(guī)劃設計原因造成差距過大,應知會地產(chǎn)共同協(xié)商,相應改進規(guī)劃、設計。
16.與相似典型項目的比較
a)相似點
b)差異點
c)優(yōu)勢
d)劣勢
第5篇 公館前期物業(yè)服務管理：前期介入
公館前期服務管理:前期介入
第一節(jié) 前期介入
我們將提供全面的前期介入服務,并從物業(yè)管理角度在項目規(guī)劃、設計、施工、驗收等階段提供合理化建議,為今后開展物業(yè)服務工作及控制管理成本打下良好的基礎,同時為進入實操階段做好充分的準備工作。
前期介入工作內容主要以下四個方面的內容:
規(guī)劃設計期間的介入工作
工程施工期間的介入工作
設施設備調試期間的配合工作
銷售推廣配合工作
一、規(guī)劃設計期間的介入工作
安排各專業(yè)人員對項目及所在區(qū)域進行實地考察,通過研讀、消化、理解項目公司提供的初步規(guī)劃、方案設計、項目模型、全套施工圖紙等資料,了解項目的規(guī)劃意圖和設計內容。
考查整體工程進度,協(xié)助項目公司各專業(yè)工程的階段性實施進度計劃提議方案;
建筑設計(地下、地面、標準層、屋面)是否滿足物業(yè)服務的需求;
設備機房的環(huán)境、通風是否滿足要求;
對室外空調機位置確定,冷凝水的排放處理等問題的建議;
根據(jù)清潔管理經(jīng)驗及物業(yè)規(guī)劃要求,提出垃圾房的建造位置和價格建議;
管理用房位置確定的原則及設計、裝修標準,管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局;
在不增加項目開發(fā)成本的情況下,為配合國際環(huán)保理念的推行,對適當設置一些環(huán)保設施,如感應式開關、自閉式水喉、分類垃圾箱(房)等提出建議;
對原電梯安裝設計及配套設施提出合理化建議,并依據(jù)我司對樓宇機電設備和電梯市場的了解,結合項目本身的市場定位,為項目公司提供質量價格比最優(yōu)的品牌與型號建議,以供參考選擇;
從消防設施設計布局、產(chǎn)品選型等方面提出建議;
根據(jù)國家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見對設計中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪費等),提出糾正及修改建議;
協(xié)助審查園林綠化設計圖紙,選擇因地制宜的環(huán)境綠化植物,使其既美觀又方便長期養(yǎng)護,對不利于以后物業(yè)管理的問題提出調整建議;
從安全管理、員工生活、社區(qū)文化活動的開展需要等方面提出修改建議;
根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況,提供保潔標準和程序;
對建筑外墻的選材和設計提供專業(yè)建議,以方便外墻清洗,使之保持長久的美觀;
對配套設施的規(guī)模、結構、配套項目、裝修格局標準、面積分配及經(jīng)營模式等提供咨詢和建議。
物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢和改進建議以降低成本提高效益:
物業(yè)周邊圍欄、崗亭、垃圾中轉站的位置、規(guī)格及標準等;
公共部分裝修材料的選用;
協(xié)助項目公司對多家電梯品牌進行優(yōu)化選擇,從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案,最終幫助擬定電梯品牌、型號、規(guī)格;
在滿足消防規(guī)范的前提下,提供最新的設備技術或施工方法;
協(xié)助項目公司選擇性能穩(wěn)定、質量可靠、售后服務良好的消防產(chǎn)品和分包商;
從業(yè)戶使用的私密及安全角度考慮是否需要增設安全防護設施等;
從智能化的角度,提出專業(yè)建議:
在建筑給水與排水方面的節(jié)能、環(huán)保等的成功經(jīng)驗提供專業(yè)建議;
根據(jù)項目增設的配套設施,從節(jié)能和環(huán)保的角度,提出建議;
解答項目公司關于物業(yè)管理相關法規(guī)、政策的咨詢或提供相關法規(guī)、政策文本;
二、工程施工期間的介入工作
工程施工中,工程前期介入人員會經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進度、施工情況,逐步對物業(yè)的硬件增加了解,對有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調、早解決,為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎。
提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議;
分析物業(yè)建造選料及安裝,改善設備使用效果,減輕后期管理的壓力;
審查有關工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣,提供改善意見;
提供機電安裝及能源分配的有關專業(yè)技術管理意見;
提供功能布局或用料更改的有關專業(yè)技術管理意見;
幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護,以避免施工對材質造成損傷;
提前熟悉房屋中的各種設備和線路,包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能;
檢查工程施工進度(根據(jù)需要參與建造期有關工程聯(lián)絡會議和項目工程師定期碰面會等);
檢查前期工程的施工質量,并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議;
提出遺漏工程項目的建議;
對項目公建配套設施、設備的進行探討,能夠使公建配套設施設備滿足今后業(yè)主的需要,減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。
三、設施設備調試期間的配合工作
在設施設備調試期,配合項目公司監(jiān)督各專業(yè)設備安裝和調試工作,確保工程質量。
對設備的選型、安裝提出建議,對現(xiàn)場設施設備安裝狀況進行檢查包括電梯井道防水、安裝過程的質量監(jiān)控,各種管線的預埋等;
參與機電設備的測試檢查,建立調試檔案;
及時發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題,列出遺漏工程,從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應的整改意見,及時通報項目公司;
參與設備的調試。
四、銷售推廣配合工作
此階段重點突出營銷現(xiàn)場管家式服務的展示,并使之貫穿于整個營銷全過程,讓潛在業(yè)主在置業(yè)之初就提前體驗到親切、溫馨、恰到好處的的服務,增大樓盤的亮點,最大程度促進銷售,具體工作開展如下:
項目銷售期間的物業(yè)服務展示
項目進入銷售階段時,我們將提供駐場管家、安管員、保潔、吧臺客服對銷售現(xiàn)場進行物業(yè)的維護及物業(yè)服務形象的展示。
_安管人員銷售大廳的形象展示、禮儀引導、看樓車輛指引、臨時停車場管理;
_安管人員樣板房的形象展示、禮儀引導、巡邏;
_保潔人員對銷售大廳、樣板間的滾動式保潔,保證環(huán)境的清潔、明亮;
_綠化人員對銷售大廳、樣板房室內綠化植物及園林環(huán)境的養(yǎng)護;
_駐場管家對業(yè)主物業(yè)管理相關問題的現(xiàn)場咨詢、解答,做未來管家式服務的展示;
_根據(jù)項目公司營銷部對銷售中心功能的特殊需求,配備門僮或吧臺客服人員。
項目銷售推廣工作的配合
根據(jù)項目的基本經(jīng)濟技術指標進行詳細測算,同
時考慮物業(yè)檔次的定位、周邊同類物業(yè)項目服務調查,確定最適合的物業(yè)管理標準和服務范圍,包括常規(guī)性服務和針對性特約服務、有償服務和無償服務的內容和標準,以便在銷售中給業(yè)主以全面、可靠的信息。
_根據(jù)項目實際情況和項目定位,配合項目公司編制相關宣傳資料;
_對銷售人員進行物業(yè)管理基礎知識培訓,模擬業(yè)主購房咨詢問題解答場景;
_ 銷售中心和樣板房駐場管家、保安形象的展示、保安和清潔人員工作安排;
_ 參與現(xiàn)場銷售,對購房者有關物業(yè)管理的問題進行解答與咨詢;
_ 在銷售現(xiàn)場配合項目公司向購房者宣傳物業(yè)管理的有關法規(guī),使購房者做到明明白白消費。
項目銷售所需物業(yè)文件的編制與審定
參與項目公司同業(yè)主或使用人的簽約,就購房合同中涉及物業(yè)管理事項的條款進行嚴格把關。
根據(jù)《物權法》和《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定,《前期物業(yè)服務協(xié)議》和《臨時業(yè)主規(guī)約》作為購房合同的附件在業(yè)主簽約時一并提供。
我們將負責《前期物業(yè)服務合同》和《臨時業(yè)主公約》條款的制定并提供草擬的裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。
項目銷售服務定期信息反饋協(xié)調機制
第6篇 商業(yè)大廈物業(yè)管理前期介入工作
商業(yè)大廈項目物業(yè)管理前期介入工作
物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)管理整體階段的基礎和重要環(huán)節(jié),在此階段,物業(yè)管理公司要傾注大量人力物力,在紛繁瑣碎的事務中理清頭緒,了解熟悉并參與整體物業(yè)的接管驗收工作,詳盡登記造冊存檔,為將來的物業(yè)管理工作開個好頭,夯下堅實的基礎。
總體來講,物業(yè)管理的前期介入工作可以分為以下幾個時段與內容:
施工期物業(yè)管理
設施設備調試期物業(yè)管理
竣工驗收及物業(yè)接管驗收期間物業(yè)管理
其他前期準備工作
前期物業(yè)管理人員安排與工作進度
1 施工期物業(yè)管理工作
1.1 盡快熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙,跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預留位置情況并做詳細記錄;
1.2 了解設計和施工狀況,各公共部分水電開關、裝飾材料等的造型及位置,環(huán)境清潔用水預留接口等;
1.3 根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理經(jīng)驗,就今后可能存在的施工質量隱患或影響使用和管理的問題,與發(fā)展商協(xié)商,進行前期協(xié)調改進;
1.4 對影響大廈功能、危及設備及業(yè)主人身安全、嚴重影響今后管理運行的問題,及時與發(fā)展商洽談解決,盡量不留后患;一時無法解決時,列出整改報告,提交發(fā)展商備案處理。
2 設施設備調試期物業(yè)管理
在設施設備調試期,__將委派由機電工程部經(jīng)理帶隊、各專業(yè)工程師組成的小組來現(xiàn)場協(xié)助工作,除進行專業(yè)培訓工作外,與管理機構的工程技術人員一起,共同開展以下工作:
2.1 對設備的選型、安裝提出建議,對現(xiàn)場設施設備安裝狀況進行檢查,包括電梯井道防水、安裝過程的質量監(jiān)控,各種管線的預埋等;
2.2 出席有關工程的會議,參與機電設備的測試檢查,建立調試檔案;
2.3 及時發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題,列出遺漏工程,從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應的整改意見,及時通報發(fā)展商。
2.4 參與設備的調試
將工程技術人員分成四個小組,分別參與大廈的供配電、電梯、空調(包括空調、通風及消防排煙等)、給排水(包括消防供水等)、弱電(包括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等)等項目的調試,掌握設施設備的性能、結構、參數(shù)、工和環(huán)境條件和操作要領,進行詳細的記錄。在進行調試觀摩的同時,根據(jù)了解的實際情況,編制今后的設施設備操作維修規(guī)程和各項作業(yè)指導書。
3 大廈竣工驗收及接管驗收期物業(yè)管理
3.1 大廈工程竣工驗收
__工程竣工并開始驗收,管理處人員將參與建筑質量主管部門與業(yè)主組織的工程竣工驗收工作,協(xié)助為主了解、發(fā)現(xiàn)施工質量問題,并作好驗收記錄,屬于必須解決的及時書面呈交施工管理方協(xié)助,并報發(fā)展商。
3.2 物業(yè)接管驗收
物業(yè)接管驗收應在工程竣工驗收后進行,也可同時進行。由于相關的交接方不同,驗收的側重面及程度也不一樣,需要區(qū)別對待。工程竣工驗收是施工單位向發(fā)展商移交物業(yè),驗收的方式按國家標準進行局部檢查或抽樣試驗檢查;而物業(yè)接管驗收是發(fā)展商向物業(yè)管理方移交物業(yè),驗收的方式是按業(yè)主進駐的使用要求進行檢查,大量的工作內容是進行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗收分現(xiàn)場驗收、資料交接、其它交接與接管驗收注意事項等四個方面。
3.3 現(xiàn)場驗收主要項目
a. 土建工程:包括各屋面排水坡度,伸縮縫、地面有無滲水;地下室墻面有無滲水,地面有無空鼓及滲水,進出口坡道防滑等;前廣場及架空層綠化小品,地面有無空鼓及開裂等;消防門、通道、樓梯等。
b. 裝飾工程:包括各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾;門和門框及附件;護攔及扶手;燈具及其它小電氣設施;外墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕);公共區(qū)域設施設備的外裝飾;各種標識及區(qū)域圖示;公共洗手間、會議室、垃圾轉運站、各設備及管理用房、信報箱等。
c. 供配電系統(tǒng):包括正常供配電設備;應急供配電設備;油箱及油庫、各配電房的防鼠;各強電檢查并內管線及電箱;避雷裝置;公共照明、用電器具等;
d. 給排水系統(tǒng):各供水、消防水泵及電機等;各水箱;給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等;檢查并內管線、水表及閥門等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等;人防工程及相應供水系統(tǒng)等。
e. 電梯系統(tǒng):各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等。
f. 空調系統(tǒng):空調制冷機組、汽水交換器、風柜、各盤管機、各風管及風口;空調風柜房地面排水坡度、下水口、回風系統(tǒng)、新風機等(包括暖風系統(tǒng));空調冷卻水系統(tǒng)、冷卻塔、冷卻泵及電機、各檢修口等;通風及防排煙風機、風口、風管及控制系統(tǒng)等;
g. 弱電系統(tǒng):消防報警系統(tǒng)(消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門、廣播等);樓宇自動化(模塊控制的空調、電力、電梯、保安等);弱電檢查并內管線、接線箱等。
3.4 資料交接
a. 產(chǎn)權資料:項目批準文件、用地批準文件、建筑開工有關資料、丈量報告等。
b. 技術資料:竣工圖(包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線等)、各類公共設備使用說明書及調試報告、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質量保證書、新材料及構配件的鑒定合格證書、設備(水、電、空調、電梯)及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統(tǒng)調試記錄等。
c. 驗收資料:工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗收協(xié)議等。
3.5 其他交接
a. 設施設備的備品備件、施工剩余材料備品等。
b. 具有保修期的設施設備施工或購買合同(保修協(xié)議也可)等。
c. 公共區(qū)域各通道門、設備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。
3.6 接管驗收注意事項
a. 在接管驗收前,管理處將主動與施工管理方協(xié)商有關接管驗收的問題(包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等),同時要盡量統(tǒng)一驗收標準,明確交接雙方的責、權、利。
b. 接管驗收不但要檢查物業(yè)的質量,而且還應清點物業(yè)內各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等
類型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)。驗收報告須經(jīng)交接雙方認可簽字后才能生效。
c. 針對初驗發(fā)現(xiàn)的問題,若屬于必須改正的,書面報請施工管理方敦促施工單位返修;一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請發(fā)展商認可:屬于無法返修的項目,報告發(fā)展商記錄備案。
4 其它前期準備工作
4.1 室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入
根據(jù)__室外綠化、停車場、道路標識系統(tǒng)及園林小品的配套計劃,管理處將結合日后物業(yè)管理運作的需求和實際情況,提出相關工作建議供施工管理方參考。
4.2 清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入
在大廈啟用前,施工管理方將組織施工單位負責進行全面清潔工作,管理處應該予以全面配合。在此項工作中,管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等,防止腐蝕和劃傷以上材料,造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。
4.3 消防及安全管理前期介入
大廈的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內二次裝修中,許多材料是易燃品,施工現(xiàn)場情況復雜,極易發(fā)生火險和盜竊事件。管理處將對施工管理方進行嚴格巡視檢查,及時發(fā)現(xiàn)危險隱患,報告施工管理方采取措施,以保證生命財產(chǎn)的安全。
4.4 外部公共關系建立
為保證今后物業(yè)管理的順利開展,管理處主任須在__全面啟用前,與相應的政府及公用事業(yè)各職能機構(工商、稅務、物價、供電、供水、電信、環(huán)衛(wèi)、園林、環(huán)保、交管、郵電等)建立穩(wěn)定的溝通渠道,辦理相應的法律文本,并獲得當局的批準。
4.5 客戶全面進駐準備
在__大廈客戶全面進駐之前,__將主動與客戶協(xié)調,確定包括入遷的單位辦公場所、日期、時間、搬運物資數(shù)量、停車地點、搬遷路線、搬運時間、電梯使用等,并共同制定搬遷計劃及注意事項。在遷入過程中,管理處將再次確認安排事項,派有關人員在現(xiàn)場迎接、指引路線,同是監(jiān)督搬運工作遵守有關規(guī)定,保持良好秩序,減少對其它單位的影響。
5 前期物業(yè)管理人員安排計劃與工作進度
5.1 人員安排計劃
根據(jù)前期管理工作計劃及施工進度,__管理處的員工將按計劃逐步招調到位。
a. 施工期人員安排及職責
成立前期物業(yè)管理小組,組長1人,由__副總經(jīng)理擔任,組員4人,包括__管理處主任以及拓展策劃、機電工程、經(jīng)營管理部的有關人員。負責領導、指揮、安排前期物業(yè)管理工作,并在中標15天后,赴__施工現(xiàn)場與施工管理方會晤,安排進一步的調查摸底,制定出具體的__《物業(yè)管理前期介入方案》和《經(jīng)營策劃方案》等。
派長駐__施工現(xiàn)場管理人員1人,在中標15天后進入現(xiàn)場,負責與施工管理方保持密切的聯(lián)系,參與施工方的日常管理工作,完成施工現(xiàn)場的物業(yè)管理前期工作。
b. 設備調試期人員安排與職責
成立以工程部經(jīng)理為組長,由配電、給排水、空調、自動化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場,參與設備調試期觀摩,負責掌握設施設備的性能、結構、參數(shù)等,編制設施設備操作維修規(guī)程和各項作業(yè)指導書等。
c. 接管驗收前3個月人員安排與職責
接管驗收前3個月,__派往__的7名管理骨干將全部到位,負責__物業(yè)管理的籌備期工作,包括人員招聘、培訓、物資裝備等。
此階段__將適時派出由副總經(jīng)理帶隊的專業(yè)人員4~5人參與接管驗收,擬訂__《物業(yè)管理接管驗收方案》,協(xié)助管理處開展工作。
接管驗收前1個月,管理處全部人員到位。
5.1 工作進度
根據(jù)__實際情況和行業(yè)慣例,建議在定標后10天內簽定《物業(yè)管理委托合同》,中標15天后開展前期管理。
__大廈前期介入工作進度表 表 1
月份 項目
5月底6~9月10月初11月底12月底
簽定《物業(yè)管理委托合同》
施工管理方的初次會晤
熟悉施工情況、隱蔽工程記錄,制訂《物業(yè)管理前期介入方案》
參與設施設備的調試
盆藝擺放
崗亭、道閘與標識系統(tǒng)方案
竣工驗收
物業(yè)接管現(xiàn)場驗收(包括備品備件)
物業(yè)各種資料交接
返修、復驗及試運行
清潔開荒
公眾文件送審并發(fā)布
準備迎接全面進駐
物資裝備的準備
外部公共關系的建立
全面進駐并開始正式運行
第7篇 某某寫字樓物業(yè)管理前期介入
某寫字樓項目物業(yè)管理前期介入
物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)管理整體階段的基礎和重要環(huán)節(jié),在此階段,物業(yè)管理公司要傾注大量人力物力,在紛繁瑣碎的事務中理清頭緒,了解熟悉并參與整體物業(yè)的接管驗收工作,詳盡登記造冊存檔,為將來的物業(yè)管理工作開個好頭,夯下堅實的基礎。
總體來講,物業(yè)管理的前期介入工作可以分為以下幾個時段與內容:
施工期物業(yè)管理
設施設備調試期物業(yè)管理
竣工驗收及物業(yè)接管驗收期間物業(yè)管理
其他前期準備工作
前期物業(yè)管理人員安排與工作進度
1 施工期物業(yè)管理工作
1.1 盡快熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙,跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預留位置情況并做詳細記錄;
1.2 了解設計和施工狀況,各公共部分水電開關、裝飾材料等的造型及位置,環(huán)境清潔用水預留接口等;
1.3 根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理經(jīng)驗,就今后可能存在的施工質量隱患或影響使用和管理的問題,與發(fā)展商協(xié)商,進行前期協(xié)調改進;
1.4 對影響大廈功能、危及設備及業(yè)主人身安全、嚴重影響今后管理運行的問題,及時與發(fā)展商洽談解決,盡量不留后患;一時無法解決時,列出整改報告,提交發(fā)展商備案處理。
2 設施設備調試期物業(yè)管理
在設施設備調試期,cpm將委派由機電工程部經(jīng)理帶隊、各專業(yè)工程師組成的小組來現(xiàn)場協(xié)助工作,除進行專業(yè)培訓工作外,與管理機構的工程技術人員一起,共同開展以下工作:
2.1 對設備的選型、安裝提出建議,對現(xiàn)場設施設備安裝狀況進行檢查,包括電梯井道防水、安裝過程的質量監(jiān)控,各種管線的預埋等;
2.2 出席有關工程的會議,參與機電設備的測試檢查,建立調試檔案;
2.3 及時發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題,列出遺漏工程,從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應的整改意見,及時通報發(fā)展商。
2.4 參與設備的調試
將工程技術人員分成四個小組,分別參與大廈的供配電、電梯、空調(包括空調、通風及消防排煙等)、給排水(包括消防供水等)、弱電(包括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等)等項目的調試,掌握設施設備的性能、結構、參數(shù)、工和環(huán)境條件和操作要領,進行詳細的記錄。在進行調試觀摩的同時,根據(jù)了解的實際情況,編制今后的設施設備操作維修規(guī)程和各項作業(yè)指導書。
3 大廈竣工驗收及接管驗收期物業(yè)管理
3.1 大廈工程竣工驗收
__工程竣工并開始驗收,管理處人員將參與建筑質量主管部門與業(yè)主組織的工程竣工驗收工作,協(xié)助為主了解、發(fā)現(xiàn)施工質量問題,并作好驗收記錄,屬于必須解決的及時書面呈交施工管理方協(xié)助,并報發(fā)展商。
3.2 物業(yè)接管驗收
物業(yè)接管驗收應在工程竣工驗收后進行,也可同時進行。由于相關的交接方不同,驗收的側重面及程度也不一樣,需要區(qū)別對待。工程竣工驗收是施工單位向發(fā)展商移交物業(yè),驗收的方式按國家標準進行局部檢查或抽樣試驗檢查;而物業(yè)接管驗收是發(fā)展商向物業(yè)管理方移交物業(yè),驗收的方式是按業(yè)主進駐的使用要求進行檢查,大量的工作內容是進行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗收分現(xiàn)場驗收、資料交接、其它交接與接管驗收注意事項等四個方面。
3.3 現(xiàn)場驗收主要項目
a. 土建工程:包括各屋面排水坡度,伸縮縫、地面有無滲水;地下室墻面有無滲水,地面有無空鼓及滲水,進出口坡道防滑等;前廣場及架空層綠化小品,地面有無空鼓及開裂等;消防門、通道、樓梯等。
b. 裝飾工程:包括各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾;門和門框及附件;護攔及扶手;燈具及其它小電氣設施;外墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕);公共區(qū)域設施設備的外裝飾;各種標識及區(qū)域圖示;公共洗手間、會議室、垃圾轉運站、各設備及管理用房、信報箱等。
c. 供配電系統(tǒng):包括正常供配電設備;應急供配電設備;油箱及油庫、各配電房的防鼠;各強電檢查并內管線及電箱;避雷裝置;公共照明、用電器具等;
d. 給排水系統(tǒng):各供水、消防水泵及電機等;各水箱;給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等;檢查并內管線、水表及閥門等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等;人防工程及相應供水系統(tǒng)等。
e. 電梯系統(tǒng):各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等。
f. 空調系統(tǒng):空調制冷機組、汽水交換器、風柜、各盤管機、各風管及風口;空調風柜房地面排水坡度、下水口、回風系統(tǒng)、新風機等(包括暖風系統(tǒng));空調冷卻水系統(tǒng)、冷卻塔、冷卻泵及電機、各檢修口等;通風及防排煙風機、風口、風管及控制系統(tǒng)等;
g. 弱電系統(tǒng):消防報警系統(tǒng)(消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門、廣播等);樓宇自動化(模塊控制的空調、電力、電梯、保安等);弱電檢查并內管線、接線箱等。
3.4 資料交接
a. 產(chǎn)權資料:項目批準文件、用地批準文件、建筑開工有關資料、丈量報告等。
b. 技術資料:竣工圖(包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線等)、各類公共設備使用說明書及調試報告、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質量保證書、新材料及構配件的鑒定合格證書、設備(水、電、空調、電梯)及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統(tǒng)調試記錄等。
c. 驗收資料:工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗收協(xié)議等。
3.5 其他交接
a. 設施設備的備品備件、施工剩余材料備品等。
b. 具有保修期的設施設備施工或購買合同(保修協(xié)議也可)等。
c. 公共區(qū)域各通道門、設備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。
3.6 接管驗收注意事項
a. 在接管驗收前,管理處將主動與施工管理方協(xié)商有關接管驗收的問題(包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等),同時要盡量統(tǒng)一驗收標準,明確交接雙方的責、權、利。
b. 接管驗收不但要檢查物業(yè)的質量,而且還應清點物業(yè)內各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等類
型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)。驗收報告須經(jīng)交接雙方認可簽字后才能生效。
c. 針對初驗發(fā)現(xiàn)的問題,若屬于必須改正的,書面報請施工管理方敦促施工單位返修;一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請發(fā)展商認可:屬于無法返修的項目,報告發(fā)展商記錄備案。
4 其它前期準備工作
4.1 室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入
根據(jù)__室外綠化、停車場、道路標識系統(tǒng)及園林小品的配套計劃,管理處將結合日后物業(yè)管理運作的需求和實際情況,提出相關工作建議供施工管理方參考。
4.2 清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入
在大廈啟用前,施工管理方將組織施工單位負責進行全面清潔工作,管理處應該予以全面配合。在此項工作中,管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等,防止腐蝕和劃傷以上材料,造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。
4.3 消防及安全管理前期介入
大廈的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內二次裝修中,許多材料是易燃品,施工現(xiàn)場情況復雜,極易發(fā)生火險和盜竊事件。管理處將對施工管理方進行嚴格巡視檢查,及時發(fā)現(xiàn)危險隱患,報告施工管理方采取措施,以保證生命財產(chǎn)的安全。
4.4 外部公共關系建立
為保證今后物業(yè)管理的順利開展,管理處主任須在__全面啟用前,與相應的政府及公用事業(yè)各職能機構(工商、稅務、物價、供電、供水、電信、環(huán)衛(wèi)、園林、環(huán)保、交管、郵電等)建立穩(wěn)定的溝通渠道,辦理相應的法律文本,并獲得當局的批準。
4.5 客戶全面進駐準備
在__大廈客戶全面進駐之前,cpm將主動與客戶協(xié)調,確定包括入遷的單位辦公場所、日期、時間、搬運物資數(shù)量、停車地點、搬遷路線、搬運時間、電梯使用等,并共同制定搬遷計劃及注意事項。在遷入過程中,管理處將再次確認安排事項,派有關人員在現(xiàn)場迎接、指引路線,同是監(jiān)督搬運工作遵守有關規(guī)定,保持良好秩序,減少對其它單位的影響。
5 前期物業(yè)管理人員安排計劃與工作進度
5.1 人員安排計劃
根據(jù)前期管理工作計劃及施工進度,__管理處的員工將按計劃逐步招調到位。
a. 施工期人員安排及職責
成立前期物業(yè)管理小組,組長1人,由cpm副總經(jīng)理擔任,組員4人,包括__管理處主任以及拓展策劃、機電工程、經(jīng)營管理部的有關人員。負責領導、指揮、安排前期物業(yè)管理工作,并在中標15天后,赴__施工現(xiàn)場與施工管理方會晤,安排進一步的調查摸底,制定出具體的__《物業(yè)管理前期介入方案》和《經(jīng)營策劃方案》等。
派長駐__施工現(xiàn)場管理人員1人,在中標15天后進入現(xiàn)場,負責與施工管理方保持密切的聯(lián)系,參與施工方的日常管理工作,完成施工現(xiàn)場的物業(yè)管理前期工作。
b. 設備調試期人員安排與職責
成立以工程部經(jīng)理為組長,由配電、給排水、空調、自動化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場,參與設備調試期觀摩,負責掌握設施設備的性能、結構、參數(shù)等,編制設施設備操作維修規(guī)程和各項作業(yè)指導書等。
c. 接管驗收前3個月人員安排與職責
接管驗收前3個月,cpm派往__的7名管理骨干將全部到位,負責__物業(yè)管理的籌備期工作,包括人員招聘、培訓、物資裝備等。
此階段cpm將適時派出由副總經(jīng)理帶隊的專業(yè)人員4~5人參與接管驗收,擬訂__《物業(yè)管理接管驗收方案》,協(xié)助管理處開展工作。
接管驗收前1個月,管理處全部人員到位。
5.1 工作進度
根據(jù)__實際情況和行業(yè)慣例,建議在定標后10天內簽定《物業(yè)管理委托合同》,中標15天后開展前期管理。
__大廈前期介入工作進度表
月份 項目
5月底6~9月10月初11月底12月底
簽定《物業(yè)管理委托合同》
施工管理方的初次會晤
熟悉施工情況、隱蔽工程記錄,制訂《物業(yè)管理前期介入方案》
參與設施設備的調試
盆藝擺放
崗亭、道閘與標識系統(tǒng)方案
竣工驗收
物業(yè)接管現(xiàn)場驗收(包括備品備件)
物業(yè)各種資料交接
返修、復驗及試運行
清潔開荒
公眾文件送審并發(fā)布
準備迎接全面進駐
物資裝備的準備
外部公共關系的建立
全面進駐并開始正式運行
第8篇 盛園小區(qū)前期介入階段管理方案
盛和園小區(qū)前期介入階段的管理方案
(一)介入、合理規(guī)劃
1、針對小區(qū)實際情況,提前準備管理方案
在前期介入工作中,我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設,另一方面,緊密結合e的實際情況,提前準備管理方案,提交詳實科學的物業(yè)管理可行性調研報告。對e的物業(yè)管理進行準確定位,并將有針對性地擬訂智能化管理方案、裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、住宅停車管理方案等。
(二)做好驗收接管工作
在管理公司對e充分了解的基礎上,通過接管驗收這一工作程序,進一步熟悉物業(yè)整體的各項性能與特點,預測管理中可能出現(xiàn)的問題,準備相應的處理方案,真正做到有備無患,防范于未然。
e的驗收與接管程序如下:
步驟如下:
1、移交接管前的準備工作
a.成立物業(yè)管理處。委托管理合同簽訂后,提前介入管理,擬派管理處主任、物業(yè)助理和機電管理人員到位,其他管理人員分步到崗,落實管理用房和員工宿舍,做好各項籌備工作。
b.成立驗收小組。工程技術人員進駐現(xiàn)場,了解小區(qū)設備設施、熟悉設備的構造、性能、水、電、氣管道線路的鋪設位置及走向及存在問題;填寫有關質量記錄,以便盡快得到解決在。
1)移交接管驗收遺留問題統(tǒng)計表;
2)公共配套設施接管驗收表;
3)公共配套設施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表;
4)機電設備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表。
2、物業(yè)資料的移交接管
a.接管樓宇資料的難證及部分移交的資料
3、產(chǎn)權資料
1)項目批準文件;
2)用地批準文件;
3)建筑執(zhí)照;
4)小業(yè)主姓名、產(chǎn)權、居住位置、建筑面積清單。
4、市府驗收合格資料
1)市建設工程竣工驗收證書;
2)市建筑消防驗收合格證;
3)物業(yè)綜合驗收合格證書;
4)用電許可證;
5)住宅使用說明書;
6)住宅保修書;
5、工程技術資料
1)竣工圖--包括平面圖、建筑、結構、水電、附屬
2)工程及隱蔽管線的全套圖紙;
3)地質勘察報告;
4)工程合同及開、竣工報告;
5)圖紙會審記錄;
6)工程設計變更通知(包括質量事故處理記錄)
7)隱蔽工程驗收簽證;
8)沉降觀察記錄;
9、竣工驗收證明書;
10)水、電、衛(wèi)生器具等設備的檢驗合格證書;
11)砂漿、混凝土塊試壓報告;
12)供水試壓報告。
6、物業(yè)接管驗收程序
a.開發(fā)公司通知本公司接管驗收;
b.本公司驗收小組按《物業(yè)資料的接管移交》核對所接收的資料,簽發(fā)驗收復函;
c.本公司驗收小組同移交人對房屋質量、使用功能、外觀選題、公共配套設施設備等進行竣工驗收;
d.對竣工驗收中發(fā)現(xiàn)的質量問題,由驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表,約定期限由移交人負責整改,并商定時間復核。
e.對住宅室內物件無明顯不全,符合檢驗標準要求的房屋,由管理處接收鎖匙,承擔保管責任。
f.業(yè)主(住戶)入住時,由物業(yè)助理陪同對室內進行全面細致的質量,對發(fā)現(xiàn)的質量問題經(jīng)整理后報告管理處,并要求承建商在限期內逐項返修,經(jīng)管理處或業(yè)主驗收后消項;
g.在保修期內,在使用過程中業(yè)主(住戶)或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時,報告管理處查驗證實后,大中修由開發(fā)商責令承建商更換或返修,小修、急修可委托管理處維修,費用由承建商負責。
3)房屋接管驗收項目及標準
a.驗收項目
1)梁、柱、板主體;
2)頂棚;
3)墻面;
4)地(樓)面;
5)廳房;
6)樓梯、扶手;
7)插座(電器插座、公用電視天線插座、有線電視插座、電話插座);
8)接線盒;
9)開關;
10)照明燈具;
11)供水系統(tǒng);
12)排污管;
13)地漏;
14)衛(wèi)生潔具;
15)防盜網(wǎng)(窗);
16)室內配電箱;
17)水表、電表和煤氣表;
18)衛(wèi)廚之防水防滲處理。
b.驗收標準
住戶及房屋內的水電配套設施等,參照建設部zbp30001-90標準和國家1997年7月1日頒布的《房屋接管驗收標準》及達到業(yè)主(住戶)的合理要求。
4)物業(yè)公共設施接管驗收項目及標準
a.驗收項目:小區(qū)的公共場所、娛樂活動設施及其水電等;
1)基礎設施;
2)天面;
3)公用天線;
4)消防設施(消防栓、消防箱);
5)公共路燈;
6)綠化;
7)公共道路;
8)垃圾箱(池);
9)垃圾轉運站;
10)崗亭;
11)車庫;
12)沙井、檢查井和化糞池;
13)明暗溝;
14)擋土墻、坡;
15)踏步;
16)臺階;
17)水池、水箱;
18)信箱;
19)景觀、雕塑及文化娛樂設施。
b.驗收標準
參照建設部zbp30001-90tlpe1997年7月1日頒布的《房屋按管驗收標準》及達到設計要求。
5)工程完善和工程遺留問題外理規(guī)定
a.工程完善
在房屋本體工程竣工進行竣工驗收后,才進行的部分公共配套設施的工程完善。
b.工程遺留問題
在竣工驗收和樓宇使用過程中,存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設計無法達到使用的要求、保修無法解決的設計缺陷等方面內容。
c.處理措
施
1)管理處對完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能,指定專人作好協(xié)調工作;
2)地發(fā)出的遺留問題及時向物業(yè)管理部匯報;
3)限制噪音施工時間,確保業(yè)主(住戶)休息;
4)給進場承建施工人員辦理出入證,避免與裝修施工人員混淆,確保安全;
5)培強保安力量,監(jiān)督施工隊的人員管理;
第9篇 __家園物業(yè)日常管理方案：前期介入
盛世家園日常管理方案:前期介入
日常物業(yè)管理是一項涉及面廣、長期連續(xù)的管理工作。按階段可以分為介入期、入住期以及正常居住期。按專業(yè)又可以分為物業(yè)維修、交通管理、安全管理、社區(qū)文化建設等諸多項目。其中部分項目我們已在其他章節(jié)予以闡述,此處不再重復。本部分著重對前期介入、業(yè)主入住、二次裝修管理、業(yè)主投訴及處理、安全管理、交通管理、消防管理、環(huán)境保護與管理等八個專題進行敘述。
第一章前期介入
前期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項基礎性工作,其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設計、施工過程中,使物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求。我們將著眼于以下幾方面的工作:
一、協(xié)助做好銷售工作,力爭物業(yè)管理成為樓盤銷售的賣點
盛世家園管理處將在前期介入期配合e盛世家園售樓部做好銷售工作。管理處將與售樓中心簽定物業(yè)管理服務的補充協(xié)議,并嚴格按照協(xié)議規(guī)定密切配合,提供物業(yè)管理的優(yōu)質服務。為此,從樓盤銷售開始,管理處人員將做好以下工作:
1.協(xié)調配合e盛世家園售樓中心工作人員做好售樓咨詢服務工作:
2.做好售樓中心、樣板房、車場和花園廣場的保潔及花花圃綠化的管理服務工作:
3.做好售樓中心、樣板房和花園廣場的安全護衛(wèi)工作,做好前來看樓買房客戶汽車的指揮疏導工作:
4.做好銷售中心、樣板房和花園廣場的維護管理工作。
二、開展業(yè)主服務需求凋查
在銷簋部門的幫助下,協(xié)調小組在入住前將進一步開展業(yè)主需求調查以了解居住區(qū)內業(yè)主的年齡結構、文化層漢、興趣愛好及各類服務需求,并臧調查結果進行統(tǒng)計、分析,使令后的物業(yè)管理工作更力□貼進業(yè)主。同時,與e地產(chǎn)集團共同舉辦準業(yè)主聯(lián)誼活動,集中了解業(yè)主反饋的信息。
三、進行物業(yè)交付前的實操性工作
在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的墨礎上,與e地產(chǎn)篥團攜手,做好以下
各項前期準備工作:
(-)協(xié)助e地產(chǎn)集團銷售工作,在銷售現(xiàn)場提供物業(yè)管理咨詢,解釋業(yè)主提出的相關問題;
(二)提供相關專業(yè)建議,協(xié)助制訂園林布置及環(huán)境設計方案;
(三)協(xié)助制訂居住區(qū)內交通管制方案及保安崗事設置方篥:
(四)收集工程圖紙資料,現(xiàn)場參與設備的安裝調試:
(五)對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤管理,確保施工質量;
(六)建立與社會專業(yè)機構的聯(lián)系,開展玫□通郵、通電、通水、通氣、電話申請、有線電視、地名申報等準備工作:
(七)針對末來需要完醬的物業(yè)管理問題建立專項檔案。
四、按規(guī)范實施接管驗收
充分利用前期介入取得的各種資料和數(shù)據(jù),以及對物業(yè)的了解,本著對業(yè)主負責,對e地產(chǎn)集團負責的宗旨,對盛世家園居住區(qū)進行嚴格、細致、全面的接管驗收(詳見4e iso9001體系文件)。
五、承擔前期介入所需費用
按物業(yè)管理行業(yè)接管物業(yè)的慣例,物業(yè)管理前期介入所需費用應由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔,但是,考慮到e地產(chǎn)(集團)公司對e物業(yè)的一貫支持,我司愿意承擔e盛世家園物業(yè)管理前期介入費用,金額為人民幣19.02萬元(詳見《e盛世家園前期介入費用測算表》)。
e盛世泉目前期介入費用測笫表項災項目名稱計 算 式支出金額(元)
員工工資項目經(jīng)理1人5000元/人。月×1人×12月150000
3人1000元/人。用×3人×12月
護衛(wèi)員3人1500元/人,月×3人×12用
人員辦證費6人×400元/人2400
辦公費用(//b公消耗品、通訊、交通等)2000元/用×12用24000
四員工培訓7人×250元/人1750
五材料赍保潔材料費500元/用×12月6000
維修材料費500元/月×12月6000
臺計:19015元
第10篇 鄰里小區(qū)前期介入物業(yè)管理
左鄰右里小區(qū)前期介入物業(yè)管理
物業(yè)管理是以經(jīng)濟為手段,從事對物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營工作和提供服務,是使物業(yè)發(fā)揮最佳效應的一種管理形式,它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設計、工程建設及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。因此,在管理中將建立追求全過程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式,在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求,考慮到社會經(jīng)濟發(fā)展后居住水平提高的需要,從項目規(guī)劃設計階段就開始關注物業(yè)的全過程效益,其首要環(huán)節(jié)即是前期的介入。
一、前期介入的主要內容
(一)對物業(yè)的整體規(guī)劃提出合理建議,對所管物業(yè)進行全面了解
根據(jù)人性化、人體工程學、大量的人文習慣以及微觀使用效率等,針對物業(yè)設計注意和提高其在工程、功能、環(huán)境、管理四個方面的質量,使物業(yè)使用更為合理、有效、經(jīng)濟,以便充分發(fā)揮物業(yè)價值。如在規(guī)劃設計一項上,針對配套設施的合理設置、水電供應容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理的方式、消防設備的處理、建筑材料的使用狀況等多方面提供專業(yè)的參考意見,提請設計單位注意,從而將一些隱患避免在初始階段。我們將對諸如土建結構、管線定向、設施建設、設備安裝等物業(yè)的情況進行了解,達到了如指掌,對今后不便于養(yǎng)護和維修之處提出改進意見,并做好日后養(yǎng)護維修的重點記錄,更好地為業(yè)主服務。
(二)察看工程建設現(xiàn)場
1.審視工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內外裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監(jiān)控設備、通訊設備、給排水設備、空調設備及電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。
2.對施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案,磋商解決辦法。
3.在施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護、維修的要點記錄,圖紙更改要點記錄。
4.參與工程驗收,進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查,并按整改計劃督促整改。
(三)建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡關系
1.聽取業(yè)主或使用人對物業(yè)管理的要求、希望。
2.了解業(yè)主或使用人對物業(yè)使用的有關安排、打算。
3.參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約。
(四)為后期管理做好準備
物業(yè)管理是一項綜合管理工程,通過物業(yè)管理把分散的社會分工集合為一體,并理順關系,建立通暢的服務渠道,以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外,在對物業(yè)實體實施管理之前,還應設計物業(yè)管理模式,制定相應的規(guī)章制度,并協(xié)同開發(fā)商草擬有關文件制度,籌備成立業(yè)主管理委員會,印制各種證件,以及進行機構設置、人員聘用、培訓等工作。物業(yè)管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒,以使物業(yè)一旦正式交付驗收,便能有序地對物業(yè)實體進行管理。
二、人員安排
按進度陸續(xù)入現(xiàn)場,參與前期的物業(yè)規(guī)劃,具體內容如下:參與有關設備的安裝、調試、監(jiān)理工作,掌握小區(qū)設備設施的合理布局等基本情況,提出建議;參與房屋的竣工驗收和房屋設施的預驗工作;配合房產(chǎn)公司做好綜合驗收相關工作;投入入住前的各項工作。
1、小區(qū)綜合驗收通過后,交付前7天,部分治安人員、維修人員經(jīng)上崗培訓合格后,先期到位,負責對將接收的物業(yè)的守衛(wèi)工作和情況熟悉。
2、小區(qū)綜合驗收前,按照小區(qū)條例規(guī)定,做好物業(yè)的接管驗收工作,包括用房、資金、資料、房屋設備設施等內容。
3、業(yè)主入住前7天,管理處掛牌辦公,交付前5天所有員工經(jīng)培訓合格后上崗,共同迎接業(yè)主入住。
三、前期管理及監(jiān)督
管理處成立后,管理處主任編寫入住工作方案,配備管理處工作人員,制定開辦采購計劃;
治安方面:熟悉小區(qū)地形地物及各種安防設施,明確人員排班及各崗位工作職責;
車輛管理:設計安裝小區(qū)道路標志,建立完善車輛管理制度;
垃圾清運:確定臨時裝修垃圾堆放處。
四、配合工作
與供電、供水、電信等公司和有線電視、郵局等單位搞好聯(lián)系工作,保證業(yè)主入住后水、電、通信等正常使用。
第11篇 物業(yè)前期介入管理內容規(guī)范
物業(yè)前期介入的管理內容
一物業(yè)前期介入,是指物業(yè)公司在樓盤開發(fā)的初期即受聘介入,為小區(qū)規(guī)劃設計的細化、施工缺陷的防范及運行成本的控制,提供建設性的意見。
有物業(yè)前期介入的樓盤,總是最容易贏得購房者的信任。而待建成交付之后,購房者對物業(yè)前期介入的成果滿意嗎這里發(fā)表一組購房者的意見,也許對物業(yè)公司、對發(fā)展商都會有所啟迪。
細節(jié)更體現(xiàn)品質
物業(yè)前期介入的最大好處,是物業(yè)公司側重于從業(yè)主的利益、需求出發(fā)參與意見,從而可把一般樓盤開發(fā)中容易出現(xiàn)的缺憾降到最低。如今能應聘前期介入的物業(yè)公司,都是些品牌企業(yè),經(jīng)驗豐富,也擁有很多的榮譽。由他們?yōu)闃I(yè)主們把關,使我們買房更加放心。
然而交房入住后,我們仍會發(fā)現(xiàn)一些遺憾。在住宅開發(fā)日益講究環(huán)境、房型、配套、服務均好性的今天,這些遺憾的細節(jié),正好成為衡量樓盤品質高下的座標。
亂裝表具我們買的是一梯兩戶的房型,得房率很高,從電梯出來后,樓道、走廊的面積相當緊湊。但就在這幾近局促的空間里,我們竟看不到一面完整的粉墻。因為兩邊的墻上,東一塊、西一塊補丁般地布滿了有線電視、水表、電表、電子安保、電話等箱子。盡管這是由不同的單位來安裝,但將它們統(tǒng)一地安裝在一個合適的位置,正是物業(yè)公司應提醒發(fā)展商去協(xié)調的。
污染的垃圾業(yè)主將袋裝的垃圾扔在門口或電梯口,由物業(yè)人員定時收集清除,這是很多小區(qū)的做法。但業(yè)主們很少會湊準了時間扔垃圾,垃圾袋也難免會破漏或散發(fā)難聞氣味,這就構成了對公共走道的二次污染。于是物業(yè)公司要求我們在非規(guī)定時間將垃圾送到樓下花園的果皮箱旁邊。但業(yè)主們應者寥寥:一來不方便,二來同樣構成對花園的污染。這個在小區(qū)中普遍存在著的問題,物業(yè)公司在前期介入時怎么就忽略了呢比如可建議發(fā)展商將果皮箱改成可投擲袋裝垃圾的垃圾箱,最好是在每棟樓前設計一個內置式的、與建筑渾然一體的垃圾箱,類似某些別墅門前的那種。
在有的高層住宅,每層設一個垃圾箱;如果不配置工作電梯,物業(yè)人員如何將垃圾運往樓下是從消防樓梯一層層地往下挪,還是與業(yè)主共乘客梯垃圾筒臟了又如何清洗這都是前期介入中的物業(yè)公司應提醒發(fā)展商解決的問題。
避免違章從設計開始
買樓時,物業(yè)公司經(jīng)理告訴我們:工程監(jiān)理有時會對不規(guī)范的操作網(wǎng)開一面;而物業(yè)公司絕不會通融,會要求施工單位嚴格按照設計圖紙施工,因為日后出現(xiàn)的任何建筑質量問題,業(yè)主首先找的是物業(yè)公司。這話很有說服力,我們小區(qū)的建筑質量也很不錯。
今天是想結合裝修中的一些問題,對前期介入的物業(yè)公司提出更高的要求。
代業(yè)主審視設計我們小區(qū)所有的主衛(wèi)都是明的,所以就不再設排風管。于是,家家戶戶安裝排風扇或浴霸時,都會在窗戶上方、那段唯一的外墻上鑿個洞,以通排風管。這時,物業(yè)公司卻告知說:窗上面是梁,梁上開洞會破壞承重,是違章;接著又說,這是設計的問題,既然洞已開了,就算了。但我們業(yè)主心里依然發(fā)毛:每層樓在相同位置破梁開洞,這對整棟樓的安全會構成什么影響
這種業(yè)主在裝修中經(jīng)常會發(fā)生的要求和困惑,物業(yè)公司應該是熟悉和了解的,因此在前期介入階段,除了督促施工單位按圖施工,物業(yè)公司還應敏銳地指出圖紙設計中就考慮不周的地方,比如排風問題、承重問題、抽油煙機串味兒問題;當工作陽臺的功用越來越為人認同,那么陽臺上是否有合適的熱水器位置是否有洗衣機排水地漏和拖把池落水……
治一治空調病空調一裝,新樓變舊。在窗戶安裝鐵柵欄、晾衣桿伸出陽臺外等問題得到控制后,空調安裝已成為破壞新建商品房立面景觀的頭號殺手。原因主要有兩點:1、空調孔的位置不合適,業(yè)主為了把室內機安裝妥當,只能重新打洞,原來的空調孔就成為外墻上的疤痕。2、連接外機的空調管從墻上歪歪斜斜掛下來,大煞風景。
這是個遲早會解決的問題,只是希望有物業(yè)公司前期介入的樓盤能領先一步。其實這不是難題,只需為室內布局確定一個恰當?shù)目照{孔位;將空調管藏入墻內,或為它裝上蓋管,就行了。
省大錢別省小錢
如今物業(yè)公司在競聘的時候,往往會壓低物業(yè)管理費以取悅發(fā)展商。其實這是種惡性的低層次競爭。在一些品質較高的樓盤,購房者是樂意為高水準的物業(yè)管理服務,支付相當?shù)?、合理的物業(yè)管理費的;相反,沒有一定水準的收費,也難以保證有一定水準的服務。
但另一些大筆的費用,卻是物業(yè)公司可通過前期介入為業(yè)主節(jié)省的:
電梯維修費一般0.55元/m2的設備運行費,只包含了電梯日常運行的開支,維修費用則另外據(jù)實結算。專業(yè)廠家對電梯的售后服務有全包和清包之分,這需要發(fā)展商在購買電梯時作出決定。全包的費用較高,但日后的維修費用全部由廠家承擔;清包的費用較低,發(fā)展商往往會選擇這一種,但維修時一切費用由客戶(也即業(yè)主)承擔,往往更換一個小零件就得幾百元。所以,從維護業(yè)主的利益出發(fā),物業(yè)公司應該盡量鼓動發(fā)展商選擇全包;因為這時的發(fā)展商希望借助物業(yè)公司的品牌促進銷售,所以物業(yè)公司的建議是較容易被接受的。
會所運行成本會所產(chǎn)權一般歸發(fā)展商所有,其運營費用是獨立于物業(yè)管理費。很顯然,那些純粹向小區(qū)內業(yè)主開放的會所,除非收費昂貴,否則是不可能不虧的。所以在前期介入階段,物業(yè)公司必須為保證日后會所的良性運行提出可行方案,否則虧本經(jīng)營,將使會所功能下降,甚至形同虛設,最終導致業(yè)主的物業(yè)水準大跌。
可能的話,物業(yè)公司應要求發(fā)展商將會所設在小區(qū)的邊緣,在保證業(yè)主正常享用的前提下對外開放,采用內外有別的收費方式以外養(yǎng)內,貼補會所運行成本,使業(yè)主得實惠。如果會所只能對內開放,則物業(yè)公司須要求發(fā)展商提供一定的其它經(jīng)營場所,用經(jīng)營收入補充會所運行成本的不足,以保證良好的設施維護與服務水準
第12篇 物業(yè)管理前期介入工作內容
項目物業(yè)管理前期介入工作內容
1、物業(yè)管理公司在開發(fā)商對項目規(guī)劃設計時應該提出哪些意見
答:一個房地產(chǎn)項目推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條件,更要考慮與之對應的配置和設施的物業(yè)管理的簡便和低維護支出費用,所以物管方面對物業(yè)設計(說明)應該提出以下幾點建議:
(1)要考慮商業(yè)和物管用房的預留(包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動室、保安崗亭用房、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等)。
(2)配套設施設備、管線配置和布線要合理,包括預留空調安裝位置及空調滴水管。
(3)設計時盡量減少外墻外凸沿,尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。
(4)高層樓宇和大型小區(qū)應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。
(5)水、電、氣表的設置要考慮到抄表到戶的需要,盡量集中放在首層。
(6)信報箱的設置亦要考慮郵政需要放在首層(放在架空層等首層以上,郵電部門會加收服務費),并且信報箱的規(guī)格和鎖要符合要求,也可以同時考慮送奶的存放。
(7)小區(qū)進出口位置和數(shù)量配置要合理,能少則少,以減少不必要的費用支出。
(8)小區(qū)內的車位配置要考慮到深圳市戶均車輛比例盡量充足。
(9)小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要,鐵圍欄的設計要防攀防鉆,女兒墻亦要設計成防攀越的。
(10)小區(qū)內綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評的需要。
(11)綠化帶植物的品種(尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū))不要設計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致,四季有花有香,配制原則是大方得體,合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護的植物。
(12)小區(qū)內標牌和建筑小品設計亦要考慮到易于低成本維護。
(13)小區(qū)內盡量不要配置有安全隱患的水池(含游泳池)、沙池、秋千、轉盤、高低杠桿等設施和器械。
(14)排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管,以方便管體爆裂時更換。
(15)現(xiàn)在大部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地,所以陽臺設計應考慮統(tǒng)一接管,并配二個地漏(其中一個為洗水機排水用)否則業(yè)主在二次裝修的排管時,施工不規(guī)范會引發(fā)一系列問題。
(16)低價商品房業(yè)主用窗式空調多,故臥室大多預留窗式空調口,預留空調口可設計成即可以安裝窗式分體空調的室外機,又可以安放窗式空調機,還要方便以后維護、加雪種拆裝等,以避免產(chǎn)生老式空調口的敝端和遺留問題(滲漏)。
(17)建筑物的可上人平臺可以設計成花壇、綠化帶;多層屋頂不上人天臺設計成易于養(yǎng)護的綠化帶,既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足(第五面資源的利用)。
(18)現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大,所以布線設計應考慮主、次臥房及大廳都應配置預留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。另外,甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄門外,在洗手間亦可配置(以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。)
(19)樓道側墻應考慮鋪設一定高度的瓷片(防涂鴉,防污漬)。
(20)樓道內電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應采用專用鎖,樓道開關總閘更應內藏而不外露(以防小孩和他人搗亂撥弄)。
(21)小區(qū)內的消防水管是否考慮可用(在地面)油漆的紅管或不易退
色的油漆管(以減少高空作業(yè))。
(22)小區(qū)路燈不必多,只需滿足一定的光照度就可以,路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕,牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用節(jié)能燈膽(方便日常維修、減少開支)。
(23)垃圾收集站最好設計在小區(qū)進出口附近處,且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。
(24)單元樓道燈最好采用光控紅外線復合開關(以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯,且減少樓道公共照明用電量)。
(25)一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電,故電表配制要選用最小容量(以免大容量電表收取幾十度費用而發(fā)生不必要的支出)。
(26)消防水泵、二次供水等設備設施功率大但用電量很少的可否合用一個電表。
(27)由于商業(yè)用水和居民用水的收費標準不同,建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表(以避免自來水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例,一般都把收費高的商業(yè)用水比例定的比較高,無形中又會長期多支出費用)。
(28)小區(qū)的地下排污管道要鋪設合理,井口間距要合適,一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。
(29)凡有空調機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶(既利用上了空調水,又美化了環(huán)境,避免了以往空調滴水面造成地面青苔)。
(30)建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗(以減少高空拋物現(xiàn)象)。
(31)各單元門、停車位、外圍、巡視死角,商鋪招牌部位平臺等應設計加裝閉路電視監(jiān)控。
(32)所有單元進戶門應設計遮雨棚(防雨水和淋花水)。
(33)商鋪商前后的預留空調位及排水位往往被開發(fā)商所忽視,設計中應考慮進去。
(34)建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺等(以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè))。
(35)重要管路和線路要預留備用管線或活口,(以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財)。
(36)最容易發(fā)生問題(滲水)的排污管、水管在穿越樓板,墻體因受擠壓而易爆裂(pv管)或生銹而破裂(鍍鋅管)故設計時最好設置套管。
(37)小區(qū)配套公共設施規(guī)劃設計要一步到位:
(a)按物管要求配置綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設備用房。
(b)管道煤氣,智能綜合布線,二次加壓的管路及閘閥,用于餐飲商鋪預留的排煙道和隔油池等都應在設計中加以考慮。
(c)陽臺設計要考慮到花盆座架(底部向里傾斜)以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便,客廳、主人臥室分體式空調穿線預留外斜防水措施設計要考慮進去。
2、物業(yè)公司在工程施工階段介入過程中應注意什么
答:一個物業(yè)的整體質量是由建材設備本身的質量和安裝施工質量二大部分組成,所以對于物業(yè)管理公司來講主要對開發(fā)商提以下幾點建議:
(1)對小區(qū)(大廈)的重要大型設備、設施的供應商,應盡量選擇能將供貨、安裝、調試、售后維修保養(yǎng)一體化的實體公司,在價格相近的幾家供貨商中,盡可能選擇歷史悠久、售后技術服務良好、價格適中的那家。
(2)小區(qū)基建工程采用的批量較大的各
種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標準件和通用件,盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號與規(guī)格。
(3)涉及小區(qū)物業(yè)的結構、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓
應力、做套管,且參于監(jiān)理公司共同把好相關過程控制和驗收控制的監(jiān)督檢查質量關,綠化帶土質的厚度要符合要求。
(4)所有參于土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯(lián)的中介單位都應與開發(fā)產(chǎn)就設備(或大宗材料、配件)的保質(修)期的保質(修)內容、保質(修)期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協(xié)議,并提供有效的合法經(jīng)營及資質證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯(lián)系電話。
(5)一些重要的大型配套設備(包括電梯、中央空調、配電設施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等)的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書,并對物管相關技術操作人員提供正規(guī)的培訓。
(6)小區(qū)物業(yè)所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明(如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗合格才允許使用,閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過公安部門的安全技防測試合格后才準許使用,還有消防報警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等)最好由設備或儀表供貨安裝單位一并解決。
(7)為方便以后的物業(yè)管理,對大型重要的公共配套設備能設立獨立的電表或電表(便于情況分析和成本控制),高層及大型寫字樓的室內照明插座電源應與中央空調系統(tǒng)用電線路及計量分開,盡量做到分表到層、分表到戶,表的位置最好能統(tǒng)一、集中(便于抄表、住戶忘關開關時可臨時切斷電源),電話分線分層分戶應作好識別標記,合理分配。
(8)各專業(yè)工程技術人員要做好質量跟進工作深入現(xiàn)場,掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置,以及相應的施工更改記錄。
(9)重要的土建要確保一定抽驗合格率,所有的隱蔽工程都要進行質量驗收、且要有物管人員參加。
(10)物業(yè)的竣工驗收,物管人員應會同參加,對不符合物管要求的工程項目有權令其整改滿意后再簽字,物業(yè)(包括設備設施)的二次接管驗收須全面把關交接,尤其是圖紙、資料、更改記錄。
3、物業(yè)管理公司在開發(fā)商項目開盤后對外售樓時應注意哪些事項
第13篇 高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案（3）
高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案(3)
第二節(jié)、銷策劃階段介入
營銷策劃階段包括:
物業(yè)管理模式研究、物業(yè)管理方案策劃、確定《業(yè)主臨時公約》內容和簽定《前期物業(yè)服務合同》、銷售現(xiàn)場和樣板房的日常管理、地產(chǎn)銷售活動的配合、以及客戶信息的跟蹤處理。
物業(yè)管理模式研究:
通過對新物業(yè)管理項目的深入了解和調研分析,以及對目標客戶群的需求調研分析,獲得該項目物業(yè)管理的特色及物業(yè)管理前期規(guī)劃改進的提示與參考,最終確定明確的、有特色的管理模式。模式應密切結合項目管理特色,可以管理服務概念為主提出,如招商物業(yè)推出的“蘭溪谷禮賓式管理模式”、“城市主場酒店式管理模式”、“海月社區(qū)區(qū)域客戶助理”管理模式等。
服務內容按照項目的特點及客戶群體,結合當?shù)鼐用裣M能力及服務成本測算,有針對性的提出服務內容,如家政服務、家教服務、護理服務、禮儀服務、代購服務、交通、娛樂、飲食、購物、托幼、體育及會所服務及社區(qū)文體服務,并對以上服務內容進一步細化,重點展示改進、創(chuàng)新的服務內容。
完整的物業(yè)管理概念和模式推出前,需要獲得地產(chǎn)公司的批準,并與樓盤營銷相結合,必要時物業(yè)可在銷售現(xiàn)場進行推介和答疑。
編制《物業(yè)管理方案》:
在項目正式完成營銷推廣方案前,需要確定物業(yè)管理方案,它是物業(yè)公司對物業(yè)管理服務工作的全面策劃,同時也作為地產(chǎn)與物業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務合同》重要依據(jù)。
1.編制程序
地產(chǎn)下發(fā)委托物業(yè)管理的意向書,并提供詳細的項目資料。
物業(yè)對項目及周邊情況的考察和調研。
制訂編制計劃落實責任人,完成項目物業(yè)管理方案初稿。
召集專題會議,修改補充相關內容。
報相關領導審閱,并組織召開物業(yè)管理方案評審會。
在該項目物業(yè)管理方案評審會上,向地產(chǎn)領導及相關部門介紹方案主要內容,聽取評審意見。
根據(jù)地產(chǎn)評審意見,修改方案,定稿后經(jīng)物業(yè)總經(jīng)理和地產(chǎn)領導審批后,組織實施。
2.物業(yè)管理方案包含內容
物業(yè)管理方案中應包含管理模式、服務內容、內部管理機制、管理服務標準、品質控制方式、資源要求及管理費測算等內容。
簽定《前期物業(yè)服務協(xié)議》
《物業(yè)管理方案》經(jīng)地產(chǎn)確認后,據(jù)此與地產(chǎn)簽定《前期物業(yè)服務合同》,并在房屋銷售時協(xié)助地產(chǎn)購買者簽訂《業(yè)主臨時公約》。
銷售現(xiàn)場和樣板房的日常管理、地產(chǎn)銷售活動的配合、以及客戶信息的跟蹤處理
1.人員籌備:依據(jù)營銷現(xiàn)場的要求配備相應工作人員; 并對工作人員進行禮儀、售樓知識、物業(yè)管理專業(yè)知識等崗前培訓工作;進行崗前考核,合格者上崗。
2.規(guī)范管理:編寫各崗位工作說明書,服務操作流程,使工作標準化、模板化如《售樓處服務操作規(guī)程》、《樣板房服務操作規(guī)程》等。
3.溝通:定期與營銷中心負責人進行溝通,了解營銷狀況、所需配合工作及日常工作的開展情況;不定時與營銷人員溝通,了解現(xiàn)有工作的不足之處,并及時進行整改;每月以簡報的形式向地產(chǎn)相關部門匯報當月的工作情況及下月的工作計劃。
4.日常管理:不定時檢查、督促員工做好現(xiàn)場接待、服務、秩序維護及物品等的管理工作;配合營銷做好樓盤推廣活動,落實相應工作;及時對客戶信息進行跟蹤、處理、回訪;
營銷策劃階段應注意事項:
物業(yè)應主動了解地產(chǎn)在銷售時對外宣傳和承諾的內容,根據(jù)地產(chǎn)需要提供物業(yè)推介資料,地產(chǎn)對與物業(yè)管理有關的宣傳和承諾內容需要獲得物業(yè)書面確認。地產(chǎn)應適時安排物業(yè)相關人員參加相關培訓,根據(jù)地產(chǎn)委托要求,物業(yè)可在銷售現(xiàn)場協(xié)助地產(chǎn)進行銷售推廣,了解客戶情況,進行客戶調查,并現(xiàn)場解答有關物業(yè)管理承諾問題。
第三節(jié) 施工建設階段介入
物業(yè)在施工建設階段的介入主要側重于項目土建工程的尾聲,即在設備、門窗安裝階段,時間上大致在竣工驗收前5-6個月。
施工建設介入程序與內容
1.成立工程介入小組,一般 2~3 人,專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理,具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧,并經(jīng)過相關工作的培訓。地產(chǎn)項目部應設定專人與物業(yè)對接,及時回復物業(yè)的建議。
2.介入小組按照施工安裝進度進行現(xiàn)場跟進,發(fā)現(xiàn)問題及時通過與地產(chǎn)、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度,通?？赏ㄟ^建立一套報表體系來實施,報表包括的主要內容有:工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。
3.實行填報前期介入情況周報制度,將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書面呈報給地產(chǎn)相關部門,并跟進所呈報問題解決情況。
4.物業(yè)定期參加地產(chǎn)組織的項目現(xiàn)場工作協(xié)調會,及時溝通相關問題和進度。
5.物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題應以書面報告的形式上報給地產(chǎn)公司領導,并跟進問題整改落實情況。
物業(yè)公司在項目施工階段介入應注意的要點
1.了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等,并指出設計中缺陷、遺漏的工程項目,加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度,注意完善相關設計規(guī)劃缺陷,包括各類開關、空調位(孔)、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。
2.地下室工程
地下室因其結構埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境,是滲漏問題的常發(fā)部位。因此,根據(jù)其設計采取的防水施工方案而相應地重點監(jiān)理以下事項:
a) 無論采取何種防水設計施工,基坑中不應積水,如有積水,應予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防
水工程施工。
b)采用防水混凝土結構時,除嚴格按照設計要求計算混凝土的配合比之外,應重點檢查:砼攪攔時間不得少于2分鐘(用機械攪攔);底板應盡量連續(xù)澆注,須留設施工縫時,應嚴格按照規(guī)范中的留設要求和施工要求施工后,墻體只允許留水平施工縫;后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下,墻體外側相應部位加設防水層(可用卷材、涂膜等);預埋件的埋設應嚴格按規(guī)范施工;養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應嚴格監(jiān)控,此項是承建商經(jīng)常忽視的工序,但對砼的防水能力有較大的影響。
c) 采用水泥砂漿防水層,除按設計及規(guī)范施工外,應注意陰陽角應做成圓弧形或鈍角;剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工,各層緊密貼合不留施工縫。
3.回填土工程
回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結構的)、外地坪的工程質量,如回填質量不好,將會導致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設管道,使地面開裂等問題。因此,應對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監(jiān)控,有問題應堅決要求返工,否則后患無窮。
4.樓面、屋面砼工程
樓面、屋面砼工程質量,通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因,亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題,故在樓面、屋面砼工程中應重點注意。
a) 鋼筋綁扎:鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工,其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題,均造成以后樓板的開裂,特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應重點檢查,同時應監(jiān)督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作,以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。
b)砼澆注:除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外,鑒于物業(yè)常見質量問題,物業(yè)參與監(jiān)理的人員應重點對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進行監(jiān)理,有剪力墻結構的亦為重點監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題,通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水,還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實,出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后,在墻體內的孔隙內滲流一段距離后滲出內墻面,導致維修困難,故對以上部位砼的振搗應嚴格監(jiān)控。
5.砌筑工程
建成物業(yè)常有墻體與梁底的結合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象,造成此問題,通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對,砂漿不飽。因此,在砌筑工程中應對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監(jiān)督,墻頂與梁底間的砌磚,應把磚體斜砌,使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底,并保證砂漿飽滿。
6.裝飾工程
a)外墻面:外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關鍵,應嚴格監(jiān)督。
b)內墻面及天花板:內墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料,應注意砂漿的攪攔均勻,以免造成墻體飾面開裂,墻體與砼梁、柱搭接處,最好加設砂布等材料后再抹灰。
c) 地面:廚、廁地面,作為濕區(qū)應重點監(jiān)理,注意砂漿密實及查坡泄水方面。
7.門窗工程
木門與墻體接合處,由于材質的差別,經(jīng)常會出現(xiàn)縫隙,外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水,這些都是施工問題,應按有關施工規(guī)范及設計方案嚴格監(jiān)理施工。
8.給排
水工程
a)給水工程:如供水管道埋設在墻內,則應在隱蔽前做試水、試壓試驗。
b)排水工程:原有常用的鑄鐵管,常因質量問題,出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水,使用年限短等問題,使物業(yè)管理公司維修困難、管理費用增多,在可能的情況下建議改用pvc水管。
第四節(jié) 驗收階段介入
接管驗收定義:
物業(yè)公司在接管委托方的物業(yè)時,以物業(yè)房屋質量和滿足使用功能為主的驗收,內容包括:資料、房屋本體、道路、工建配套、設施設備、綠化景觀等。
成立驗收小組制定驗收計劃:
1.由物業(yè)總經(jīng)理在物業(yè)管理合同規(guī)定的接管日期前一個月成立物業(yè)接管小組,并委任組長,組員包括各工程技術人員、職能部門人員、管理處人員并經(jīng)過相關專業(yè)的教育或培訓。
2.物業(yè)接管小組組長擬定物業(yè)接管計劃并報總經(jīng)理審批,物業(yè)接管計劃應包括以下內容:
a) 物業(yè)接管驗收項目清單;
b) 小組人員分工;
c) 接管日程安排;
d) 其他(如提前介入在建工程驗收等)。
3.小組組長擬定接管計劃時應注意,圖紙資料應至少提前于現(xiàn)場十五天完成驗收。
圖紙資料的驗收
1.應予驗收的圖紙資料一般應包括:
a) 全套工程竣工圖紙(具體以政府檔案管理要求);
b) 施工承包合同復印件;
c) 機電設備使用說明書;
d) 電梯使用許可證;
e) 隱蔽工程驗收記錄(涉及物業(yè)管理過程的項目);
f) 供水、供電的指標批文;
g) 供氣系統(tǒng)驗收證明(含指標批文);
h) 智能化系統(tǒng)驗收證明;
i) 消防系統(tǒng)驗收證明;
j) 接地電陰檢測記錄;
k) 防雷引下線焊接記錄;
l) 地下管網(wǎng)竣工圖;
m) 設備供貨合同復印件;
n) 其他資料。
物業(yè)的驗收
1.房屋及分戶(層)設施的驗收
a) 房屋墻、地、門、窗裝修情況;
b) 供水、供電情況;
c) 水、電設施,潔具及其他設施(按設計及房屋銷售合同規(guī)定);
d) 智能化設備情況;
e) 其他(按房屋使用功能劃分,各功能房屋具有各不同功能設施)。
2驗收要求
a) 房屋本體和分戶(層)設施符合設計要求和具備使用條件。
b) 質量和使用功能必須符合《房屋接管驗收標準》,驗收責任人將驗收情況記錄于《房屋及公共設施接管驗收交接表》、《工程驗收表》和《房屋及公共設施清單》,并提交接管小組組長。
3.公共設施驗收
a) 給排水系統(tǒng);
b) 供電系統(tǒng);
c) 燃氣系統(tǒng);
d) 空調系統(tǒng);
e) 消防系統(tǒng);
f) 通訊系統(tǒng);
g) 安防系統(tǒng);
h) 電梯系統(tǒng);
i) 園林綠化系統(tǒng);
j) 道路、照明系統(tǒng);
k) 管理配套系統(tǒng)(含管理房、停車場、車棚、垃圾房等)。
4.驗收要求:
a) 公共設施完善,符合小區(qū)的規(guī)劃的記載;
b) 給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、管理配套設施系統(tǒng)的質量和使用功能應符合《房屋接管驗收標準》。
c) 對燃氣系統(tǒng),接管小組應索取有關專業(yè)公司驗收合格證明。
d) 對安防、智能化系統(tǒng)及電梯工程接管小組應索取有關專業(yè)公司和政府監(jiān)管部門的驗收合格證明。
e) 消防系統(tǒng)要求有消防部門檢驗驗收合格證明。
f) 系統(tǒng)的質量和使用功能應符合設計圖、說明書及安裝合同的有關規(guī)定。
g) 園林綠化系統(tǒng)應符合綠化設計方案和綠化保養(yǎng)合同的要求。驗收責任人將驗收情況記錄于《工程驗收表》和《房屋及公共設施清單》,并將記錄表提交小組組長。
5.物業(yè)接管小組在接管理驗收前應組織相關人員對接管物業(yè)的圖紙及技術文件進行學習和研究,在驗收組織驗收時,應提前至少一天確定驗收時間并通知相關人員。
6.驗收責任人根據(jù)驗收情況將存在的問題填寫于《交接問題處理單》,并跟進完善情況,該單由移交單位代表和驗收人簽字后,正本交移交人,副本由驗收責任人和接管小組組長交管理處存底備查。
7.驗收責任人對自己簽發(fā)的《交接問題處理單》的執(zhí)行情況進行監(jiān)控,并在完善期限滿或移交單位要求對存在問題項目重新進行驗收時,驗收責任人按規(guī)定組織人員參與驗收,驗收合格的,在備注欄內注明,并簽字,驗收仍不合格的,要求其繼續(xù)完善。
8.驗收責任人在自己簽發(fā)的《交接問題處理單》全部完成后,提交接管組長審核。
9.接管小組組長根據(jù)物業(yè)接管驗收項目和驗收責任人提交的《工程驗收表》、《交接問題處理單》對物業(yè)接管驗收工作進行監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)有遺漏的應驗收項目時,即時要求驗收責任人進行驗收。
物業(yè)預驗收
1.對于在建大型物業(yè),由于工程期長、工程量大,接管小組組長可指定小組成員適當提前于整體工程的完工前進行預驗收(初步驗收),如隱蔽工程等。
2.對物業(yè)進行預驗收時,責任人應同時了解工程建設過程,小區(qū)規(guī)劃、工程建設進度、物業(yè)交付使用(入伙)時間,房屋銷售對象(業(yè)主)基本情況,房屋結構等,并做好記錄。
物業(yè)的正式驗收接管
1.物業(yè)接管小組組長在圖紙資料,房屋及分戶(分層)設施和公共設施均完成驗收后,制作《房屋及公共設施竣工和接管驗收交接表》和《物業(yè)整體移交驗收表》,物業(yè)即正式接管。
2.對新建保修期內的物業(yè),《物業(yè)整體移交驗收表》應一式三份,由開發(fā)商、施工單位和物業(yè)管理公司三方簽章后各執(zhí)一份。
3.對保修期滿的物業(yè),《物業(yè)整體移交驗收表》一式兩份,由物業(yè)管理公司和開發(fā)商雙方簽章各執(zhí)一份。
第14篇 高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案（2）
高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案(2)
第二篇 前期介入的工作內容
1.前期介入的一般程序:由地產(chǎn)、物業(yè)雙方確定工作內容要求;并物業(yè)組成前期工作小組;制定工作計劃并按照計劃實施。
2.前期介入的工作內容:前期介入主要分五個階段實現(xiàn):規(guī)劃設計階段、營銷策劃階段和施工建設階段,驗收階段,項目入伙交付業(yè)主使用。
第一節(jié):規(guī)劃設計階段介入
規(guī)劃設計階段包括:
物業(yè)對項目總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設備配套、新材料、新技術、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應注意的內容提出合理劃建議。
規(guī)劃設計評估的程序:
1.地產(chǎn)提前1 個月向物業(yè)提出書面知會,要求物業(yè)參與某項具體項目規(guī)劃設計的評估,并提供評估報告。
2.物業(yè)接到書面知會后,于3日內回復,由相關部門牽頭組成評估小組,并向地產(chǎn)提交評估所需的開發(fā)資料目錄。
3.開發(fā)資料包括:企劃文件(市場調研、產(chǎn)品定位、目標客戶定位、目標客戶資料);設計文件(規(guī)劃圖、建筑、結構設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟指標等)。
4.地產(chǎn)接到資料目錄后及時內向物業(yè)提供具體資料,對不能提供的資料,書面知會物業(yè),并于一周內組織所屬項目、設計、工程、營銷等部門召開項目說明會,介紹項目情況并解答疑問。
5.物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內,組織評估小組研究,完成項目及類似典型項目的實地考察。
6.評估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對項目評估細則所列內容,及項目說明會、實地考察情況,于一周內詳細編寫完成《項目規(guī)劃設計評估報告》,并提交物業(yè)相關部門。
7.物業(yè)相關部門在評估小組提交報告3日內,組織公司評審組對《項目規(guī)劃設計評估報告》進行評審。
8.評估小組根據(jù)物業(yè)公司評審會議的意見,于3日內完成對《項目規(guī)劃設計評估報告》的修改。
9.經(jīng)修改的《項目規(guī)劃設計評估報告》由物業(yè)公司相關部門組織相關評審組成員會簽后,提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。
10.物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后,評估報告提交地產(chǎn)公司。
11.項目規(guī)劃設計總體評估要點:
住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理,居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調。
住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理,車流人流組織兼顧,停車位充足。
建筑與自然和諧,采光、通風充足,環(huán)境優(yōu)美。
生活便利,基本生活配套齊全,出行便捷。
設備、設施保障充分,水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。
注重環(huán)境生態(tài),使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設備設施。
安全防衛(wèi)設計完備,運用先進技防手段,安全及消防配置充分。
智能化配置先進,網(wǎng)絡資源充分,便于數(shù)字化小區(qū)建設。
便于物業(yè)組織管理,節(jié)約管理成本。
各項技術經(jīng)濟指標在同類住宅區(qū)中水平領先。
項目規(guī)劃設計分類評估要點:
1.安保布局
a) 便于安保管理區(qū)域分割,消除管理死角。
b) 便于安保管理視線的巡查,避免管理的盲點。
c) 人員及車輛各級出入口設置清晰,便于動態(tài)管理。
d) 安保設備設施配置齊全,可采取有效措施防范。
e) 安保技防措施完備,形成多層次的安保體系,信息匯總通暢,反應快速。
2.消防布局
a)消防設備、設施配置(滅火器、消防箱、室內(外)消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等)充分合理,使用可靠。
b) 消防車道設置合理,其位置及轉變半徑符合國家規(guī)范。
c) 消防登高面(場地)設置合理,其位置及面積符合國家規(guī)范。
d) 消防通道、門、墻、避難區(qū)設置合理,符合國家規(guī)范。
3.交通布局
a) 各級道路的功能分配充分合理,有層次感,線路清晰,便于分流管理。
b) 主要道路和出入口人車分流,在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。
c) 機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)的2:1、另加訪客車位占車位數(shù)的 5%,聯(lián)排別墅等高標準住宅應按戶數(shù) 1:1, 另加訪客車位占車位數(shù)的10%)。非機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)1:1.5,以上指標可以按照不同地區(qū)需求進行調整),便于停放。
d) 有條件,宜設置地下機動車停車庫,應符合國家規(guī)范。
4.生活配置
a) 根據(jù)小區(qū)周邊(1公里范圍)市場、商業(yè)配套狀況設置充足市政、商業(yè)用房。
b) 一般應考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。
c) 如住宅區(qū)設置商業(yè)配套,宜獨立集中,并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件,應盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設置營業(yè)場所,出入口或樓梯須與住宅分開。
d) 如住宅區(qū)設置會所,宜獨立設計。會所面積、活動項目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。例如:一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設置項目:健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等;面積在400平方米左右,住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。
(指標供參考)
5.設備配套
a) 水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要,并留有適當擴展余地。
b) 配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠。
c) 溝、管、渠、井的設置合理,便于維護保養(yǎng)。
d) 公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適,宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關,十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。
e) 配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房等設備房設計應符合國家規(guī)范。水泵房不應設在住宅建筑內,給水泵房內不應有污水管穿越,電梯井不應緊鄰臥室,緊鄰書房及起居室時,應采取隔音措施。
6.智能化配置
a) 安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng),電視監(jiān)控
系統(tǒng)、車輛道閘管理系統(tǒng)、室內緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。
b) 網(wǎng)絡智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡平臺系統(tǒng)。
c) 設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。
d) 中央控制中心位置宜管理處相鄰相近,布線系統(tǒng)應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。
e) 智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網(wǎng)絡開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性,采用成熟產(chǎn)品。
7.房屋單體
a) 屋面應充分考慮到防水及隔熱效果,可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。
b) 墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。
c) 樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。
d) 住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。
e) 住宅外窗應考慮開啟方便,尺度(安裝空調要求),隔音防水效果好,不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。
f) 廚房設計應遵循洗、切、炒流線,操作面長度宜在2―3米,燃氣熱水器位置合理,灶宜避開窗口設置。
g) 衛(wèi)生間不應直接開向起居房,餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層,有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。
h) 廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置,地漏位置合理,便于檢修。
i) 管道、管線布局合理、互不干擾碰撞,尺寸符合國家規(guī)范,管道井檢修孔應設置合理,便于檢修。
j) 宜采用垂直煙道,斷面尺寸充分(一般不少于250mm),應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中,高層宜安裝無動力風帽。
k) 底層地坪應充分考慮防潮措施。
l) 房型設計應考慮生活習慣,不宜引起裝修時的大改動(敲墻、再次分隔等)。
m) 有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面(陽臺)時,應考慮防盜措施。
n) 陽臺欄桿或欄板高度合理(一般不少于1.10m),宜采用垂直桿件,桿件距小于0.10m,防止兒童攀爬。
8.室內配置
a) 室內空調機位設置合理,應與家具布置一并考慮。臥室內宜避免對床直吹。
b) 室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統(tǒng)一機座、安全隱蔽。
c) 室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開,與鄰套住宅機座相
d) 鄰時,應采取安全隔離措施。
e) 空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放,或接入陽臺排水系統(tǒng)。
f) 室內空調洞位置合理,應靠近室內機位,管中應距地2.2米左右,向外傾斜10度左右。
g) 當戶型或廳房過大時,應考慮柜式空調的要求。
h) 如使用小型中央空調,層高應大于3.3m,并留有室外機位置。
i) 室內各類插座、開關位置合理,應與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。
j) 電視、信息(電話和數(shù)據(jù))插座宜在主臥、起居、書房分別設置,且不宜并行設置。
k) 聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。
l) 高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。
9.綠化配置
a) 綠化布局合理,喬木、灌木、花、草的配置層次豐富,數(shù)量品種充足,造型優(yōu)美。
b) 綠化率、集中綠地率設置合理,分布均衡,集中綠地位置適中,便于人流自然匯聚。
c) 綠化品種適宜當?shù)貧夂驐l件,以變色觀葉植物為主,茂盛期長,成活率高,抗病蟲性好。
d) 綠化品種便于養(yǎng)護,養(yǎng)護成本節(jié)約。
e) 綠化布局不遮擋住宅采光,便于人行通行,宜考慮行走習慣。
f) 綠化品種宜無污染,兼具吸收有害污染功能(如尾氣)。
g) 主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。
10.景觀配置
a) 景觀裝飾布局合理,宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。
b) 采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護。
c) 水系岸床設計應考慮防滲漏效果。
d) 不宜在小區(qū)內設置深度超過1米的水系,并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,,還應配置相應的救生設備、設施。
e) 景觀裝飾應便于清潔、養(yǎng)護,宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。
f) 泛光照明不影響住戶,不造成光污染。
11.公共空間
a) 應充分考慮雨水排泄能力的設計,避免排泄不暢通。
b) 宜設置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。
c) 公共活動區(qū)域分布合理、均衡,位置適中,并盡量減少對住戶的影響。
d) 綠化及保潔用水取水口設置合理(一般距離不大于150m)。
e) 各類表具、表箱設置合理,便于查看、收發(fā)。樓道內應設置公告欄,宜預留牛奶箱,休閑椅位置,室外信報箱應有防雨措施。
f) 樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入,宜設置無障礙通道和設施。
g) 公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員,宜設置相應保護措施。
h) 樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。
12.生態(tài)環(huán)保
a) 住宅區(qū)內無污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營性項目。
b) 住宅區(qū)內污水處理排放符合國家規(guī)范。
c) 住宅區(qū)內無各類污染源。
d) 周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。
e) 宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。
f) 垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集,宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。
g) 垃圾房及變電房、煤氣調壓站或其他信號發(fā)射裝置應選擇隱蔽位置,盡量不影響住戶及環(huán)境。
h) 宜在住宅區(qū)內形成自然生態(tài)鏈。
13.管理用房
a) 物業(yè)管理處
管理中心功能:經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。
作業(yè)用房功能:保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、
員工休息室、員工生活用房。
總面積:根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。(各地法規(guī)要求不一樣)一般:
管理處用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100_0.2(指標供參考)
位置:住宅區(qū)中央,底層。
b) 業(yè)委會、居委會(根據(jù)當?shù)卣?
功能:辦公室、資料室、會議室、接待室
面積:根據(jù)具體情況而定
位置:和管理處相對接近,業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設置于一處
14.新材料、新技術
a) 應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術。
b) 試驗性新材料、新技術應充分論證,先行試點。
c) 采用新材料、新技術應預留充足備品備件。
d) 采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養(yǎng)護便利及成本。
15.管理成本測算
a) 對規(guī)劃應充分測算今后產(chǎn)生的管理成本。
b) 管理成本應與市場上類似住宅接近,如因規(guī)劃設計原因造成差距過大,應知會地產(chǎn)共同協(xié)商,相應改進規(guī)劃、設計。
16.與相似典型項目的比較
a) 相似點
b) 差異點
c) 優(yōu)勢
d) 劣勢
第15篇 高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案（1）
高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案(1)
前言
物業(yè)管理作為一個獨立的、專門的企業(yè)行為,于20世紀80年代初首先在我國的深圳、廣州出現(xiàn)。其后,隨著我國國民經(jīng)濟的持續(xù)、高速發(fā)展和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的支柱性、先導性產(chǎn)業(yè)地位的確立,物業(yè)管理便成為一個新興行業(yè),并由南往北、由沿海向內地、由特大城市向大中城市繼而向眾多新興小城市傳遞,高速度崛起著、壯大著、發(fā)展著。2003 年全國物業(yè)管理條例也在年內頒布。作為中國物業(yè)管理發(fā)祥地的深圳,其住宅區(qū)物業(yè)管理覆蓋率已達到90%以上;物業(yè)管理觀念深入廣大城鎮(zhèn)居民人心,不少人還自發(fā)地意識到“買物業(yè),就是買管理”,“要問物業(yè)價格,先問有無良好的物業(yè)管理”等。總之,物業(yè)管理行業(yè)已成為了中國服務性行業(yè)中的佼佼者,成為了一個熱門行業(yè),一個前程看好的朝陽行業(yè)。
然而,正像其它一切事物一樣,在其發(fā)展過程中尤其是初始階段的發(fā)展過程中總難免要出現(xiàn)或存在這樣或那樣的問題和困難。目前,物業(yè)管理投訴居高不下;
管理不規(guī)范;小區(qū)內設施設備不全,管理維修困難等問題,已經(jīng)影響到物業(yè)管理的前進、發(fā)展,也影響到業(yè)主們的利益。這些問題固然有這方面或那方面等諸多原因,但如何做好物業(yè)管理的前期介入,對物業(yè)進行前期管理已經(jīng)引起多數(shù)物業(yè)公司的高度重視。
第一篇物業(yè)管理前期介入的定義和作用
物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個階段,包括項目決策、規(guī)劃設計、營銷策劃、施工建設、竣工驗收等,就參與介入,從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、房屋租售、施工質量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見,以確保物業(yè)設計和建造質量,為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件,同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量,為確保業(yè)主正常入住奠定基礎。隨著地產(chǎn)、物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展、壯大,已經(jīng)有不少的開發(fā)商意識到前期介入是保證產(chǎn)品、品牌的重要條件,是實施物業(yè)管理的首要環(huán)節(jié)。實踐證明,前期介入具有以下作用:
1.有利于優(yōu)化設計,完善設計細節(jié)
物業(yè)管理公司在項目設計階段,從業(yè)主或使用人的角度,憑專業(yè)人士的經(jīng)驗對所管理物業(yè)的設計進行審視,對不當之處提出修改方案,可優(yōu)化設計,完善設計中的細節(jié),避免一些在后期工作中難以解決的問題。例如:小區(qū)在設計車輛和人行出入口時候,物業(yè)公司會建議在保證車輛和行人正常出行的情況下,出入口要少,利于物業(yè)安排崗位,并節(jié)約人工成本。會所產(chǎn)權一般歸發(fā)展商所有,其運營費用是獨立于物業(yè)管理費。很顯然,那些純粹向小區(qū)內業(yè)主開放的會所,除非收費昂貴,否則是不可能不虧的。所以在前期介入階段,物業(yè)公司為保證日后會所的良性運行提出可行方案,否則虧本經(jīng)營,將使會所功能下降,甚至形同虛設,最終導致業(yè)主的物業(yè)水準大跌。
2.有利于提高房屋建造質量
由于物業(yè)管理公司在物業(yè)使用與管理方面擁有第一手資料,對于樓宇在長期使用過程中所暴露出的各種工程質量問題十分了解,通過參與物業(yè)施工建設階段監(jiān)理,強化了施工過程中的質量管理和監(jiān)控,并盡可能把房屋質量隱患消滅在建造過程中,從而提高房屋的建造質量。另外在施工管理時候,開發(fā)商會派出工程師配合工程監(jiān)理對施工單位進行管理,但是由于人員少,而且工程監(jiān)理有時會對不規(guī)范的操作網(wǎng)開一面,所以工程質量還會存在一定問題,但是物業(yè)公司維修人員介入施工現(xiàn)場管理,絕不會通融,會要求施工單位嚴格按照設計圖紙施工,因為日后出現(xiàn)的任何建筑質量問題,業(yè)主首先找的是物業(yè)公司,所以可以提高房屋建筑質量。
3.有利于保證物業(yè)的使用功能
物業(yè)管理公司通過參與竣工驗收和接管驗收,按有關標準嚴格驗收,能確保房屋和各類設備及附屬配套設施正常的使用功能和使用安全。
4.有利于加強對所管物業(yè)的全面了解
物業(yè)管理公司要想做好物業(yè)及其附屬設施的維修養(yǎng)護工作,必須對土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌,對于圖紙改動或增、減部分作出認真記錄。例如;管線節(jié)點的設置往往和設計圖紙所標位置有一定差距, 如果布置管線時不在現(xiàn)場作記錄,在后期管理中,可能就會出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象。相對來說,物業(yè)管理人員對土建結構部分了解得不用太深,而對設備安裝、管線布置等情況則應充分掌握,便于后期管理。由于加強了對所管物業(yè)的全面了解,就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎,可提高驗收質量,縮短驗收時間,對驗收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進之處,也比較清楚,容易交涉和協(xié)調。
5.前期介入有利于后期管理工作的進行
物業(yè)管理公司通過前期介入,保證了設計、建造質量和對物業(yè)的全面了解,對后期的物業(yè)管理就帶來了很多便利,既便于維修保養(yǎng)計劃的安排與實施,又能保證維修質量,從而提高了工作效率和工作質量。同時,在前期管理中,經(jīng)過一段時間的磨合,便于理順同環(huán)衛(wèi)、水電、通訊、治安、維修、綠化等各部門之間的關系,建立順暢的服務渠道,有利于后期管理工作的進行。
6.有利于樹立物業(yè)管理公司的形象
如果接管與入住同步進行,物業(yè)管理公司即使再努力,也會被各項繁雜事務搞得焦頭爛額,折騰不出頭緒,并且容易忙中出錯,以致嚴重影響物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象。
