第1篇 房產(chǎn)局物業(yè)辦科學(xué)發(fā)展觀調(diào)查報告
隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的逐步推進，房屋所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化。個人擁有住房的比重越來越高，居民對居住環(huán)境、社區(qū)秩序的要求越來越高，與居住相關(guān)的各種消費需求越來越多，住房成為大多數(shù)居民家庭的主要財產(chǎn)及財富積累的主要形式。居民對住房財產(chǎn)的使用、維護、保值提出了較強的服務(wù)需求，同時也產(chǎn)生了協(xié)調(diào)房屋所有權(quán)人公共空間、共用設(shè)施設(shè)備等共同利益的需要。
近年來，__市區(qū)的物業(yè)管理工作，在市委、政府的大力支持下，經(jīng)過社會各界的共同努力，物業(yè)管理以規(guī)范發(fā)展為主題，以滿足業(yè)主、使用人的多層次物業(yè)服務(wù)需求為宗旨，以誠信履約為倡導(dǎo)，以建立健全物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高物業(yè)管理水平為重點，服務(wù)水平逐步提高，市場競爭機制逐步形成，效益逐步顯現(xiàn)，為提高城市管理水平，改善人居環(huán)境發(fā)揮了積極作用。
但是也應(yīng)看到，我市物業(yè)管理工作仍處于初級發(fā)展階段。我們結(jié)合深入學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀活動，與掛鉤聯(lián)系點黨支部一起，成立調(diào)研小組，指定專人帶隊，深入市區(qū)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)和金星鎮(zhèn)、勝利鎮(zhèn)及相關(guān)社區(qū)，走訪50多戶居民，對市區(qū)物業(yè)管理工作進行了詳實的調(diào)研。
一、__市區(qū)物業(yè)管理工作現(xiàn)狀
二、__市區(qū)物業(yè)管理工作面臨的主要問題
(一)社會評價方面：一是行業(yè)社會地位不高。社會普遍認為物業(yè)服務(wù)屬于簡單的勞務(wù)服務(wù)，勞動強度大、行業(yè)技術(shù)含量低、從業(yè)人員待遇差。二是行業(yè)偏見普遍存在。社會上有一部分群眾把業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系看作是雇傭關(guān)系或主仆關(guān)系，動不動就故意找茬、小題大做，甚至不擇手段惡意貶低行業(yè)。三是輿論導(dǎo)向存在偏差。近年來，各種輿論媒體對于物業(yè)服務(wù)行業(yè)的正面報道少，少數(shù)媒體片面追求眼球效應(yīng)，不作深入的調(diào)查研究，不問青紅皂白，肆意誤導(dǎo)業(yè)主，給行業(yè)造成很大負面影響。四是物業(yè)服務(wù)消費觀念不強。人們對物業(yè)管理行業(yè)提供管理服務(wù)的社會性、公共性、有償性認識不足，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動不積極支持、不主動配合。
(二)政府監(jiān)督方面：一是地方立法跟不上，相關(guān)政策不配套。相關(guān)部門對物業(yè)管理不夠重視，對行業(yè)發(fā)展不夠關(guān)心。地方政府物業(yè)管理方面的法規(guī)性文件少，難以做到有法可依，有章可循。二是協(xié)調(diào)和執(zhí)法不力，與相關(guān)部門關(guān)系不夠順暢。政府協(xié)調(diào)工作不夠及時也不到位，缺位和執(zhí)法不力，與市區(qū)供水、供電、供氣、供暖等相關(guān)部門協(xié)調(diào)不力。三是物價部門執(zhí)行政府定價(指導(dǎo)價)適用過寬。我市的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費收費標準是2023年制定的，最高一級的收費標準為0.44元/㎡月，最低的只有0.10元/㎡月，企業(yè)怨聲載道。四是現(xiàn)行稅賦政策不合理，對物業(yè)管理行業(yè)缺乏扶持和稅收優(yōu)惠政策，企業(yè)經(jīng)濟負擔重。
(三)開發(fā)建設(shè)方面：一是建管不分，掩蓋和轉(zhuǎn)嫁前期矛盾，給物業(yè)管理帶來隱患和糾紛。開發(fā)單位利用建管不分，掩蓋前期遺留問題、轉(zhuǎn)嫁新建項目矛盾較多，有的新建項目房屋質(zhì)量問題突出。二是利用物業(yè)服務(wù)促進房屋銷售，拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費。有的開發(fā)單位并不是真正重視物業(yè)管理，而是利用物業(yè)管理為開發(fā)項目搞包裝，打品牌，目的是促進房屋銷售，為開發(fā)單位的自身利益服務(wù)。并且常常拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費。三是住宅項目配套設(shè)施不全、不到位，增加了物業(yè)服務(wù)的難度。一些住宅項目，開發(fā)單位片面追求經(jīng)營效益，壓縮配套設(shè)施項目，給今后物業(yè)企業(yè)入駐開展物業(yè)管理工作留下隱患。
(四)業(yè)主和業(yè)主委員會方面：一是公共意識不強，守約觀念淡薄。一些業(yè)主片面強調(diào)個人維權(quán)，把物業(yè)企業(yè)當成對立面，不遵守規(guī)定，不服從管理，甚至故意刁難物業(yè)服務(wù)人員。部分業(yè)主只講權(quán)利、不講義務(wù)，業(yè)主公共意識普遍較差，業(yè)主參與物業(yè)管理的意識不強，業(yè)主不能自覺遵守管理規(guī)約和規(guī)定。二是配合支持不夠，欠費現(xiàn)象嚴重。從調(diào)查情況來看，業(yè)主不配合、不支持物業(yè)管理，業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費問題突出，業(yè)主不按規(guī)定交納物業(yè)維修資金。三是業(yè)主大會制度落實不力，運作程序可操作性不強。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》設(shè)立的業(yè)主大會制度，《業(yè)主大會規(guī)程》規(guī)定了業(yè)主大會的運作程序，但在具體執(zhí)行中感到可操作性不強。雖然《條例》已經(jīng)頒布近6年時間，但真正落實業(yè)主大會制度的社區(qū)不多。四是業(yè)主委員會運作不規(guī)范，矛盾問題呈上升趨勢。一方面是業(yè)主委員會成立難，另一方面成立了業(yè)主委員會的小區(qū)，作用沒有充分的發(fā)揮。有的業(yè)主委員會運作不規(guī)范，有的業(yè)主委員會超范圍活
動影響社區(qū)穩(wěn)定，還有的業(yè)主委員會有特權(quán)化傾向，甚至個別業(yè)主委員會成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)對立面。
(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)方面：一是企業(yè)經(jīng)濟效益較低，行業(yè)發(fā)展后勁不足。企業(yè)效益低、發(fā)展慢，發(fā)展后勁嚴重不足，連年虧損的占70%以上。主要是由于物業(yè)服務(wù)費標準過低，也有部分原因是由于物業(yè)服務(wù)收費率低造成的。二是人員素質(zhì)較低，專業(yè)人才缺乏。從業(yè)人員待遇低，人才難尋難留，人員流動性大;企業(yè)缺乏規(guī)范管理和技術(shù)人才;從業(yè)人員整體素質(zhì)不能適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展要求，服務(wù)意識差。市區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員中，70%以上來自轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)和農(nóng)村剩余勞動力，其年齡、文化、專業(yè)知識、技能都需要進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。一些從業(yè)人員責(zé)任心和服務(wù)意識不強，服務(wù)技能有待提高，面對物業(yè)管理服務(wù)活動中的矛盾和問題不能及時、正確的解決，也是造成物業(yè)管理糾紛不斷、投訴增多的原因之一。三是服務(wù)市場不成熟、行業(yè)競爭不規(guī)范。由于社會、政府、開發(fā)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多方面的原因，物業(yè)服務(wù)市場目前尚未達到公開、公平、公正、誠實守信和健康有序的良好狀態(tài)。
(六)舊小區(qū)、散居樓院方面：一是房屋建設(shè)年代早，年久失修功能殘缺;二是小區(qū)配套設(shè)施缺損，存在道路破損、場地不整、綠化率低、公共設(shè)施不齊，無管理用房、無路燈、無停車場、無健身設(shè)施等問題;三是小區(qū)公共環(huán)境臟、亂、差，缺少必要的垃圾收集清運設(shè)施;四是私搭亂建嚴重，小區(qū)內(nèi)臨時建筑、違章建筑多;四是低收入人群集中，低保戶比例大，下崗、失業(yè)、企業(yè)退休人員多;五是人員成分復(fù)雜，外來人員多、租房戶多，治安問題突出。
三、對加強__市區(qū)物業(yè)管理工作的幾點建議
物業(yè)管理的最終目標是向社會化、市場化、專業(yè)化的方向發(fā)展，做到嚴格管理、科學(xué)管理、長效管理，針對__市區(qū)的實際，我們提出如下建議：
(一)要加大宣傳教育力度，增強齊抓共管意識。物業(yè)管理工作關(guān)系到廣大居民的日常生活，關(guān)系__社會的穩(wěn)定，關(guān)系到黨和政府在人民群眾中的形象。因此，各級黨委、政府要充分運用多種宣傳載體，發(fā)揮新聞媒體和社會各界的力量，利用好社區(qū)、居委會和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的陣地，經(jīng)常地、持久地、反復(fù)地深入機關(guān)、社區(qū)及大街小巷，認真宣傳《物業(yè)管理條例》、《物權(quán)法》和建設(shè)部有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)及市委、政府有關(guān)物業(yè)管理工作的有關(guān)要求，教育廣大黨員干部和人民群眾做學(xué)法、懂法、用法、護法的帶頭人，切實增強廣大業(yè)主的自我約束、理性維權(quán)意識，真正形成齊抓共管物業(yè)管理工作的共識。
(二)要建立健全法規(guī)制度，提高依法辦事能力。一是要從源頭著手。要在認真貫徹執(zhí)行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的基礎(chǔ)上，盡快著手制定出臺符合我市實際的地方性法規(guī)、政策、規(guī)范性文件，及時調(diào)整物業(yè)管理工作中各種關(guān)系。如《物業(yè)管理辦法》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《前期物業(yè)服務(wù)招投標管理暫行辦法》，以及《物業(yè)管理合同》、《管理規(guī)約》等示范文本。制定出臺__市物業(yè)管理考評細則、等級評定、服務(wù)標準，并會同市物價部門重新核定新的物業(yè)收費標準。二是要從自身抓起。要認真規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)，完善各項工作制度，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，明確權(quán)責(zé)。建立健全安全保衛(wèi)、保潔、維修等服務(wù)工作崗位職責(zé)，制定完善《從業(yè)人員工作標準和考核辦法》，規(guī)范物業(yè)從業(yè)人員行為規(guī)則。三是要從外圍搭臺。明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會及社區(qū)履行物業(yè)管理工作的職責(zé)，規(guī)范好《業(yè)主委員會成立程序》、《業(yè)主委員會選舉辦法》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》等示范文本，并落實到業(yè)主委員會選舉工作中，切實做到有法可依、有章可循。
(三)要切實加大輿論監(jiān)督，建立長效管理機制。居委會、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)中既是代表各自利益，有各自的分工，又同是物業(yè)管理的主體，不論哪一方出現(xiàn)不規(guī)范行為，勢必影響到整個小區(qū)物業(yè)管理水平的提高。一是要建立健全社會監(jiān)督、輿論監(jiān)督、媒體監(jiān)督制度，在社區(qū)設(shè)立監(jiān)督舉報箱，向社會公示監(jiān)督舉報電話，利用電視、廣播和報紙，及時宣傳報道物業(yè)服務(wù)管理與服務(wù)中的先進集體和個人，接受社會監(jiān)督。二是要切實加強內(nèi)部管理，加強對物業(yè)服務(wù)人員的政治思想、品質(zhì)道德、愛崗敬業(yè)等教育，加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，規(guī)范他們的言行。三是要建立健全考核評比制度，完善激勵機制，充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)人員的主觀能動性，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，形成用制度管事，用制度管人的良好氛圍，使企業(yè)逐步走上制度化、規(guī)范化的良性發(fā)展軌道。
(四)要因地制宜管理物業(yè)，切實解決遺留問題。歷史遺留問題主要指舊小區(qū)綜合整治改造、無人管理小區(qū)的接軌和早期開發(fā)房屋的專項維修資金收繳問題。因此，一是要緊密結(jié)合目前市區(qū)體制實際，按照條塊結(jié)合、屬地管理原則，理順物業(yè)管理體制。建議由__市區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和各社區(qū)對無人管理的舊住宅小區(qū)進行管理。二是加大政策扶持力度，建議市政府和社會各屆，加大對舊住宅小區(qū)綜合整治的政策傾斜。三是在資金投入上，擬采取政府補一點、公用設(shè)施運營單位投一點、原開發(fā)建設(shè)單位拿一點、居民出一點的解決辦法，努力改善舊小區(qū)環(huán)境和舊小區(qū)無人管理的現(xiàn)狀。
(五)要經(jīng)常開展物業(yè)整治，認真清理衛(wèi)生死角。一是要清理物業(yè)服務(wù)不到位的問題。每月開展一次小區(qū)衛(wèi)生大清理活動，做到地面無雜物、墻面無牛皮癬、空中無飄浮物、垃圾箱內(nèi)無堆積物、公共部位無堆砌物、死角部位無陳舊物。二是要規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)硬件和軟件設(shè)施。協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會辦公用房不到位問題，規(guī)范業(yè)主委員會的監(jiān)督管理。三是要加大住宅專項維修資金的清繳力度，徹底清理物業(yè)管理費用拖欠問題。
(六)要認真疏理管理渠道，主動搭建和諧平臺。物業(yè)行政主管部門要及時向上級機關(guān)及相關(guān)部門反饋物業(yè)管理工作情況，定期與有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)協(xié)調(diào)會商物業(yè)管理中遇到的問題，及時監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)服務(wù)工作。要切實把前期物業(yè)服務(wù)招投標工作納入重要議事日程，在新建小區(qū)工程竣工驗收時，物業(yè)主管部門要嚴格對物業(yè)管理用房問題、公用設(shè)施設(shè)備的完善情況進行驗收，并督查移交相關(guān)資料。要從科學(xué)發(fā)展觀出發(fā)，緊密結(jié)合地域?qū)嶋H，及時與物價及相關(guān)單位會商，研究制定新的物業(yè)服務(wù)收費標準，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大人民群眾提供便利。
