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第1篇 國土資源局農(nóng)村宅基地管理調(diào)研報告
農(nóng)村宅基地具有生活和生產(chǎn)雙重功能，但由于農(nóng)村宅基地?zé)o償無期限和無流動的使用制度，在一定程度上導(dǎo)致了農(nóng)村宅基地的無序擴張，土地資源的嚴(yán)重浪費和城鎮(zhèn)化進程的緩慢由于農(nóng)村宅基地管理工作面廣、工作量大、情況復(fù)雜、實施效果不甚理想。
一、存在的主要問題有：
（一）農(nóng)村住房建設(shè)缺乏規(guī)劃引導(dǎo)，布局零亂。
長期以來，對農(nóng)村規(guī)劃投入少，農(nóng)村規(guī)劃進展緩慢。農(nóng)村村莊建設(shè)規(guī)劃編制由于缺乏村鎮(zhèn)規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，從而在一定程度上阻礙了新農(nóng)村建設(shè)，農(nóng)民住宅處于低水平重復(fù)建設(shè)之中，出現(xiàn)“只見新屋，不見新村”的現(xiàn)象。
（二）農(nóng)村“一戶一宅”制度難以貫徹落實，出現(xiàn)“一戶二宅”、“一戶多宅”現(xiàn)象。
自治區(qū)對農(nóng)民宅基地雖然有具體規(guī)定。但由于歷史遺留問題多、基層政府對農(nóng)民建房缺乏正確引導(dǎo)和管理，再加上采用的是無償、無期限的使用制度，很長一段時間以來農(nóng)村建房處于無序狀態(tài)，亂占、多占現(xiàn)象嚴(yán)重，普遍出現(xiàn)了農(nóng)民超標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地建房和未經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)任意建房，建了新房也不愿意交出閑置下來的老宅基地，出現(xiàn)“一戶二宅”、“一戶多宅”現(xiàn)象。
（三）宅基地轉(zhuǎn)讓受現(xiàn)行法律法規(guī)限制，農(nóng)村出現(xiàn)大量閑置宅基地、閑置住房。
農(nóng)村宅基地的性質(zhì)屬于農(nóng)村集體所有，按我國現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)民對自己依法獲得的宅基地只有使用權(quán)，沒有處置權(quán)，不能進行轉(zhuǎn)讓。但從現(xiàn)在請款情況看，除了本行政村內(nèi)相鄰戶間的調(diào)劑和父母與子女間因分家析產(chǎn)以及農(nóng)戶經(jīng)批準(zhǔn)后因客觀原因由村委重新安排而發(fā)生的流轉(zhuǎn)外，沒有其他形式的流轉(zhuǎn)。由于宅基地的不可交易性，一方面大量農(nóng)民進城后，農(nóng)村的房子都閑置著；另一方面有的農(nóng)民在城市賺到錢后，在城市里買房的同時，又在農(nóng)村修建新房，舍棄老宅破屋，進一步擴大了宅基地占用的土地面積，也使農(nóng)村出現(xiàn)大量的閑置宅基地、閑置住房。
（四）農(nóng)村宅基地違法案件屢屢發(fā)生，查處難執(zhí)行難。
一是符合村莊規(guī)劃和用地條件的農(nóng)戶，由于種種原因未經(jīng)批準(zhǔn)就建設(shè)了房屋，造成違法占地。二是不符合規(guī)劃也不符合宅基地審批條件，個人搶占宅基地的。由于我鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）基層國土資源管理人員少，很難實施有效監(jiān)管，對這些違法案件的查處在現(xiàn)實中很難執(zhí)行。國土資源管理部門只有查處權(quán)又沒有強制執(zhí)行權(quán)，申請法院執(zhí)行又要履行繁瑣的程序，具體執(zhí)行起來也很困難。
二、加強農(nóng)村宅基地利用和管理的對策與建議
（一）加大宣傳力度，嚴(yán)格依法行政。
各級政府和國土資源管理部門要加大土地管理法律、法規(guī)和政策的宣傳力度，在農(nóng)村特別要加強農(nóng)村宅基地管理的宣傳和普及力度，在全社會形成集約節(jié)約用地的輿論氛圍，提高廣大農(nóng)民群眾依法用地意識。要切實加強鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國土資源管理隊伍建設(shè)，充分發(fā)揮其在宅基地管理中的作用。要進一步健全土地執(zhí)法動態(tài)巡查制度，發(fā)揮村級土地協(xié)管員的作用，加強農(nóng)村宅基地的日常監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)和制止土地違法行為。對亂占與濫用耕地建房等違法行為，國土、建設(shè)、法院等部門要加強協(xié)調(diào)配合，形成執(zhí)法合力，堅決依法查處。
（二）加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作，確保農(nóng)民合法使用的宅基地全部如期發(fā)證到戶。
加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作，是依法保護宅基地使用權(quán)人合法權(quán)益的重要措施，是加強農(nóng)村宅基地管理的重要手段，也是集體土地使用制度改革和土地統(tǒng)一登記的重要基礎(chǔ)和保障。通過開展宅基地使用權(quán)登記，可以有效規(guī)范農(nóng)村住宅建設(shè)，防止亂占濫用耕地，推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)，維護社會的和諧與穩(wěn)定。認(rèn)真按照國土資發(fā)〔XX〕146號“關(guān)于進一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知”要求，集中力量，克服困難，在對本轄區(qū)現(xiàn)有農(nóng)村宅基地進行全面調(diào)查摸底的基礎(chǔ)上，力爭在XX年底前，基本完成宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作，做到權(quán)屬糾紛基本解決，農(nóng)民合法使用的宅基地全部發(fā)證到戶。 （三）制定宅基地利用和管理的獎懲政策，盤活農(nóng)村土地存量。
對“一戶多宅”和空置住宅，各地要制定激勵措施，鼓勵農(nóng)民騰退多余宅基地。凡新建住宅后應(yīng)退出舊宅基地的，要采取簽訂合同等措施，確保按期拆除舊房，交出舊宅基地。允許村民將原宅基地和房屋與其他村民自愿協(xié)商后有償調(diào)劑給有條件申請宅基地建房的本村農(nóng)民。鼓勵農(nóng)村村民進城落戶，對已在城鎮(zhèn)購置商品房定居或愿意進入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)定居，并自愿退宅還耕且以后不再申請新宅基地的農(nóng)民，，其宅基地還耕后歸村集體經(jīng)濟組織所有。農(nóng)民放棄宅基地后，不影響其農(nóng)村集體土地承包權(quán)益，不影響其作為農(nóng)民身份享有的原有政策待遇。同時積極探索“宅基地置換”模式，將分散居住的農(nóng)民集中起來，搬入新建多層或規(guī)劃合理的住宅中，“騰出來”的農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地可以從事其他用途。
（四）深入開展調(diào)查清理工作，規(guī)范和保護農(nóng)民建房。
要以開展宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作為契機，因地制宜地組織開展“空心村”和閑置宅基地、空置住宅、“一戶多宅”的調(diào)查清理工作。要嚴(yán)格宅基地申請條件，堅決貫徹“一戶一宅”的法律規(guī)定。要規(guī)范農(nóng)村宅基地申請報批程序，健全公開辦事制度,提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。在符合土地利用總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃的前提下，鼓勵農(nóng)村村民新建、改建、擴建住宅，要充分利用村內(nèi)空閑地、老宅基地以及荒坡地、廢棄地。凡村內(nèi)有空閑地、老宅基地未利用的，不得批準(zhǔn)占用耕地。要按照城鎮(zhèn)化和集約用地的要求，鼓勵集中建設(shè)農(nóng)民新村。使農(nóng)村宅基地的利用和管理走上合理化、規(guī)范化軌道。
第2篇 市國土資源局關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的調(diào)研報告
一、新舊政策之間的變化
(一)工業(yè)用地被納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓的范圍
工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標(biāo)準(zhǔn)。工業(yè)用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。低于最低價標(biāo)準(zhǔn)出讓土地，或以各種形式給予補貼或返還的，屬非法低價出讓國有土地使用權(quán)的行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。
按照國家規(guī)定，目前我市工業(yè)用地出讓最低價格標(biāo)準(zhǔn)為：袁州區(qū)204元/平方米(13.6萬元/畝);豐城市168元/平方米(11.2萬元/畝);高安市、樟樹市120元/平方米(8萬元/畝);靖安縣、上高縣、萬載縣84元/平方米(5.6萬元/畝);奉新縣、銅鼓縣、宜豐縣60元/平方米(4萬元/畝)。
(二)明確建設(shè)用地使用權(quán)可以分層出讓
建設(shè)用地使用權(quán)可以分層設(shè)立，分別在土地的地表、地上或者地下設(shè)立。也就是說，建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立，是一個空間概念，同一塊建設(shè)用地，可以設(shè)立多種使用權(quán)。
(三)明確掛牌出讓截止問題
掛牌時間不得少于10日，掛牌截止應(yīng)當(dāng)由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現(xiàn)場宣布最高報價及其報價者，并詢問競買人是否愿意繼續(xù)競價。有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競價，通過現(xiàn)場競價確定競得人;掛牌主持人連續(xù)三次報出最高掛牌價格，沒有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，掛牌主持人宣布掛牌活動結(jié)束。
(四)規(guī)范出讓金繳納和建設(shè)用地使用權(quán)證書發(fā)放
受讓人依照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。
二、針對政策的變化，建議重點把握好四個方面
(一)制定科學(xué)合理的土地年度出讓計劃
建議按照兩個20%的要求，制定20__年度土地出讓計劃，即：經(jīng)營性土地出讓面積占土地年度出讓計劃總面積的20%;用于經(jīng)濟適用房及廉租房建設(shè)的土地面積占經(jīng)營性土地出讓面積的20%。同時，在農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標(biāo)中安排適當(dāng)?shù)挠玫刂笜?biāo)用于農(nóng)村農(nóng)民建房。
(二)發(fā)揮“預(yù)申請制度”對調(diào)節(jié)土地供應(yīng)的作用
建議試行用地“預(yù)申請制度”，即：對列入招拍掛出讓計劃內(nèi)的具體地塊有使用意向的單位和個人，可以提出用地預(yù)申請，并承諾愿意支付的土地價格。國土管理部門認(rèn)為其承諾的土地價格和條件可以接受的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地出讓計劃和土地市場情況，適時組織實施招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動，一方面可以防止土地流拍，另一方面使得土地供應(yīng)和成交價格更接近市場需求。
(三)嚴(yán)把土地投資強度、容積率和土地出讓價格關(guān)
一是建議對工業(yè)園區(qū)各類建設(shè)項目用地，按不同產(chǎn)業(yè)確定相應(yīng)的投資密度，采取按投資額度供地的辦法批供土地。今后投資強度低于每畝100萬元的企業(yè)要限制進入工業(yè)園區(qū)，原出讓的工業(yè)用地沒達到每畝50萬元的要限期達標(biāo)。
二是建議推廣土地容積率保證金制度，即：在土地出讓后競買保證金不能抵作出讓金，待項目竣工驗收后，對沒有改變?nèi)莘e率的，依法退回保證金;對擅自改變?nèi)莘e率的，按規(guī)定計算新的土地出讓金，并在保證金中遞減，確保土地收益不流失。
三是建議建立招標(biāo)拍賣掛牌出讓地塊的起叫價、起始價、底價和競買保證金審定制度，由出讓人召集國有建設(shè)用地出讓領(lǐng)導(dǎo)小組(由各級政府分管領(lǐng)導(dǎo)、監(jiān)察、財政、規(guī)劃建設(shè)、國土資源等部門領(lǐng)導(dǎo)組成)依據(jù)宗地評估報告確定。出讓地塊底價在拍賣前15分鐘確定。
四是建議建立掛牌出讓地塊價格備案制度，掛牌時間期滿后，由國有建設(shè)用地出讓領(lǐng)導(dǎo)小組依據(jù)出讓地塊的評估報告確定掛牌起始價，并備案進檔。
(四)招商引資過程中不能將土地價格定“死”
在簽訂招商引資協(xié)議中，如果將土地供應(yīng)價格明確列入?yún)f(xié)議內(nèi)容，而在土地招拍掛中又被他人競得土地使用權(quán)，由此可能會引起客商對政府的信譽度和其他法律問題的爭議。因此，建議在今后的招商引資過程中不要將土地價格定“死”，最好在簽約時以評估價或工業(yè)用地公布的最低價為招拍掛的起始價，列入?yún)f(xié)議內(nèi)容。
第3篇 國土資源局隊伍建設(shè)情況調(diào)研報告
認(rèn)清形勢轉(zhuǎn)變觀念大力推動國土資源隊伍建設(shè)
二、當(dāng)前國土資源隊伍建設(shè)存在的問題
2、人才激勵機制不健全。人才激勵機制是為了激發(fā)和調(diào)動優(yōu)秀人才的工作積極性，人才的激勵機制包括人才的分配激勵機制、獎勵機制和保障機制。從近幾年國土資源工作內(nèi)容來看，這方面存在的問題還很多，突出表現(xiàn)在以下幾個方面：一是分配機制不完善。高度統(tǒng)一具有剛性的工資制度使得工作人員的利益分配與工作成果沒有多大的關(guān)系，造成干好干壞都一樣的思想認(rèn)識比較普遍；二是獎勵機制落實難。由于缺乏財力支持，各種獎勵的經(jīng)濟利益不高，對干部職工缺乏吸引力，難以有效落實獎勵機制對各項工作的推動作用。
3、隊伍培訓(xùn)不規(guī)范、培訓(xùn)效果不明顯。首先是培訓(xùn)不規(guī)范，缺乏科學(xué)有效的培訓(xùn)計劃，存在很大的隨意性，一旦遇到其他活動或重要工作，學(xué)習(xí)培訓(xùn)就要讓路，培訓(xùn)課程缺乏系統(tǒng)性和長遠(yuǎn)計劃，培訓(xùn)效率低下；其次是培訓(xùn)效果不明顯，現(xiàn)行的培訓(xùn)教育政策關(guān)注領(lǐng)導(dǎo)層人才多，關(guān)注普通工作人員少，培訓(xùn)方式單一，存在趕形勢、走過場問題，往往無法達到預(yù)期的效果。
4、隊伍精神狀態(tài)不佳，事業(yè)心不強。主要表現(xiàn)在：一是工作不思進取，責(zé)任心不強。有的干部缺乏愛崗敬業(yè)精神，不主動考慮和履行崗位職責(zé)，辦事拖拉無效率，安排的工作敷衍了事，甚至誤事；只講報酬、不講工作，只講索取、不講奉獻，造成局長推著科長干，科長推著一般干部干的局面。二是不鉆業(yè)務(wù)。有的干部不注重政治理論學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)知識學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)缺乏釘子精神，沒有帶著問題去學(xué)，沒有深入進去學(xué)習(xí)，沒有及時掌握近幾年出臺的國土資源法規(guī)、政策，學(xué)習(xí)效果不明顯，業(yè)務(wù)不精通，不懂裝懂。不能與時俱進地逐步提高業(yè)務(wù)水平，工作能力不能適應(yīng)本職崗位需要。三是大局意識不強。部分干部本位思想嚴(yán)重，缺乏大局意識，科室、同事之間溝通、配合不足，容易出現(xiàn)推諉扯皮現(xiàn)象，影響了機關(guān)重大工作進展；還有個別同志不把心思放在工作上，愛當(dāng)評論員，不琢磨事，愛琢磨人，影響了團結(jié)，影響了國土資源局的形象。
5、隊伍思想觀念不新，開拓精神不夠。有的干部思想因循守舊，缺乏銳氣，不推不動，滿足于一般常規(guī)性工作任務(wù)的完成；有的干部得過且過，應(yīng)付了事，不研究新政策，不分析新形勢，不適應(yīng)新變化，不善于根據(jù)實際創(chuàng)造性地開展工作，無法完成局領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項工作任務(wù)。
6、隊伍工作作風(fēng)不實，工作效率不高。有的干部工作紀(jì)律散漫，上班遲到早退，脫崗串崗，無所事事，習(xí)慣于傳播小道消息，搬弄是非；有的上班時間上網(wǎng)玩游戲、聊天，工作沒有目標(biāo)追求，對自己要求不嚴(yán)；現(xiàn)在需要急事急辦、特事特辦的工作多，這就要求我們體現(xiàn)出超前服務(wù)意識。如果仍然習(xí)慣于按部就班，循規(guī)蹈矩，墨守陳規(guī)，工作不積極、不主動，標(biāo)準(zhǔn)低、效率差，就會影響工作的運轉(zhuǎn)效率。
7、隊伍建設(shè)制度落實不到位。目前，機關(guān)各項制度都比較完善，各項工作都有章可循，但有的制度執(zhí)行得不到位，沒有完全按制度辦事，還缺乏有效的獎懲機制，難以確保各項任務(wù)的有效落實。
三、國土資源隊伍建設(shè)對策
面對新形勢，國土資源部門必須進一步解放思想、開拓創(chuàng)新，堅持以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)國土資源管理工作，正確處理好保護資源和保障發(fā)展的關(guān)系，按照堅持以人為本，構(gòu)建和諧國土的原則，按照國土資源廳“四個一”活動的具體要求，堅定不移地繼續(xù)重視和加強國土資源隊伍建設(shè)，以隊伍建設(shè)推動國土資源管理體制改革，加快構(gòu)建保障土地管理科學(xué)發(fā)展的新機制，為促進_____經(jīng)濟社會跨越式發(fā)展提供強有力的保障。
（一）完善一套好制度，規(guī)范隊伍行為。依據(jù)“以人為本、制度管人”的管理理念，對現(xiàn)有各項制度進行全面修訂和完善，建立督促檢查和考核獎懲機制，堅持按制度辦事，按制度考核，按制度獎懲，保證各項制度得到有效落實。目前，我局工作規(guī)劃、黨建工作制度、效能建設(shè)制度、依法行政工作制度、政務(wù)事務(wù)工作制度、人事管理工作制度、（二）建設(shè)一個好班子，增強隊伍凝聚力。要緊緊圍繞廳黨組決定和精神，不斷推進班子建設(shè)。對國土資源廳和市委、政府已出臺的有關(guān)班子、干部人事管理辦法和規(guī)定認(rèn)真梳理，建立科級干部輪崗交流機制，建立科級后備干部庫，實行動態(tài)管理，鼓勵科室負(fù)責(zé)人競爭上崗，以點帶面，發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)干部的示范帶動作用?？茖W(xué)合理地調(diào)整領(lǐng)導(dǎo)分工，充分發(fā)揮每位領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)攬全局、駕馭工作、處理問題、貫徹執(zhí)行的能力；堅持每月中心組學(xué)習(xí)制度，用馬克思主義最新理論成果武裝頭腦；科學(xué)謀劃全年的工作，大膽探索國土資源管理的新思路和新舉措，增強系統(tǒng)隊伍的向心力，推進各項工作進展。
（三）注重素質(zhì)培養(yǎng)，提高隊伍戰(zhàn)斗力。要重點加強隊伍工作能力和職業(yè)素養(yǎng)的培訓(xùn)提高工作，制定科學(xué)的培訓(xùn)計劃，將隊伍各項培訓(xùn)工作納入分管領(lǐng)導(dǎo)年度考核內(nèi)容，保障必要的培訓(xùn)經(jīng)費，采取扎實有效的培訓(xùn)方式，堅持長期培訓(xùn)與短期集訓(xùn)結(jié)合，切實增強隊伍履行崗位職責(zé)的本領(lǐng)、服務(wù)發(fā)展的本領(lǐng)、依法行政的本領(lǐng)，切實解決部分干部“工作能力不高和事業(yè)心不強”的問題。要教育隊伍始終保持對工作的激情，奮發(fā)有為，敢為人先，把工作人員的激情引導(dǎo)到扎實做好本職工作上，形成嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致、求真務(wù)實、廉潔高效的工作作風(fēng)，堅決克服官氣、暮氣、惰氣和俗氣，始終保持蓬勃朝氣、昂揚銳氣和浩然正氣，打造出一支“出能戰(zhàn)、戰(zhàn)能勝、不出事”的具有堅強戰(zhàn)斗力的隊伍。
（四）注重基層建設(shè)，改變隊伍形象。國土資源所是國土資源管理工作的前沿陣地，在耕地保護工作中發(fā)揮著重要作用，要按照國土資源廳關(guān)于基層國土資源所“六個一”建設(shè)的要求，加強基層所基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強基層隊伍的軟件建設(shè)，注重體制創(chuàng)新，要理順好與鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委、政府的關(guān)系，達到互相支持、協(xié)調(diào)配合。要繼續(xù)開展“標(biāo)準(zhǔn)化國土資源所”創(chuàng)建活動，抓典型，樹標(biāo)兵，使創(chuàng)建活動和基層建設(shè)再上新臺階。
（五）注重文明建設(shè)，增強隊伍活力。發(fā)展國土資源事業(yè)必須注重文明建設(shè)和行政管理水平提高，做到兩手抓兩手都要硬。要在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，進一步扎實開展文明創(chuàng)建活動。要以國土資源文化建設(shè)為載體，以提高人的素質(zhì)、促進全面發(fā)展、構(gòu)建和諧國土為核心，形成一個良好的社會氛圍，保持一個共同的價值取向和道德規(guī)范，同心協(xié)力朝同一個目標(biāo)努力，創(chuàng)造一流業(yè)績，促進國土資源事業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。
（六）注重廉政建設(shè)，改善隊伍作風(fēng)。面對新形勢，要進一步加強反腐倡廉建設(shè)。嚴(yán)格按照《建立健全教育、制度、監(jiān)督并重的懲治和預(yù)防腐敗體系實施綱要》、《關(guān)于實行黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任制的規(guī)定》進行廉政建設(shè)責(zé)任制考核和追究。建立領(lǐng)導(dǎo)班子成員分工定期調(diào)整機制，加大科級干部輪崗及重點崗位工作人員的交流力度，落實干部輪崗、競爭上崗任前公示制度。在堅決懲治腐敗的同時，注重預(yù)防為主和政務(wù)公開制度建設(shè)，對一定期限內(nèi)發(fā)生的主要行政對象及服務(wù)對象進行階段性回訪并將回訪反饋的情況公布，針對反饋的問題提出整改意見并監(jiān)督落實，切實改善國土資源行風(fēng)評議落后的面貌。
第4篇 縣國土資源局關(guān)于農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)調(diào)研報告
市調(diào)研組：
省委書記、省人大常委會主任___在參加信陽代表團審議時圍繞貫徹落實__屆三中全會精神，提出進一步促進農(nóng)村改革發(fā)展，重點在糧食、根本在增收、關(guān)鍵在改革、出路在發(fā)展。他強調(diào),推進農(nóng)村改革發(fā)展要大膽地闖、大膽地試、大膽地改，明確表示支持信陽創(chuàng)辦農(nóng)村改革發(fā)展試驗區(qū)。為認(rèn)真落實科學(xué)發(fā)展觀，建設(shè)好農(nóng)村改革發(fā)展實驗區(qū)，根據(jù)黨的__屆三中全會精神及___書記的重要講話精神，進一步加強農(nóng)村土地管理，抓好節(jié)約集約用地，切實保護耕地。經(jīng)過深入實際調(diào)研，現(xiàn)將我縣農(nóng)村集體土地現(xiàn)狀、存在的問題和下步依法穩(wěn)步推進農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)情況報告如下：
一、我縣農(nóng)村集體土地基礎(chǔ)工作開展情況
（一）農(nóng)村集體土地管理現(xiàn)狀：土地市場是復(fù)雜而敏感的要素市場，必須發(fā)展和規(guī)范并重。公益性與經(jīng)營性項目用地的界定、土地的確權(quán)、規(guī)劃的落實、審批的程序、信息服務(wù)、市場的規(guī)范化建設(shè)、流轉(zhuǎn)收益的合理分配以及農(nóng)村社會保障機制的健全等諸多問題，都不同程度的影響著農(nóng)村土地管理制度改革的深入推進。農(nóng)村集體土地確權(quán)、登記、發(fā)證工作是農(nóng)村土地管理工作的基礎(chǔ)。農(nóng)村集體土地所有權(quán)（農(nóng)村集體土地所有權(quán)是指以行政村或村民組為單位的集體所有權(quán)）和使用權(quán)發(fā)證涉及面廣，政策性強，技術(shù)要求高，再加上一些歷史原因，致使我縣農(nóng)村集體土地確權(quán)發(fā)證未全部完成。當(dāng)前，全縣所有行政村農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記已經(jīng)結(jié)束，但所有權(quán)發(fā)證率只有20%，集體土地使用權(quán)登記發(fā)證151419宗，發(fā)證率為80%。
（二）存在的問題：一是農(nóng)村集體土地所有權(quán)不明晰。土地現(xiàn)狀調(diào)查匯總的地類、權(quán)屬都是以行政村為權(quán)屬單位，實際工作中還是沿襲詳查成果以行政村為權(quán)屬單位進行管理，但在征地、承包等行為中還是與村民組簽訂協(xié)議，這就給我們集體所有權(quán)屬管理帶來了很多問題，導(dǎo)致發(fā)證進展緩慢、權(quán)屬爭議經(jīng)常發(fā)生。二是農(nóng)村集體土地使用權(quán)發(fā)證積極性不高。由于新土地管理法出臺和農(nóng)民減負(fù)后，農(nóng)村集體土地所有權(quán)發(fā)證的程序更加規(guī)范，而發(fā)證不收費用，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村人員工作積極性差，發(fā)證少，鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)常出現(xiàn)不經(jīng)批準(zhǔn)擅自建農(nóng)宅的情況。三是第二次土地調(diào)查與農(nóng)村集體土地確權(quán)發(fā)證尚需銜接。由于目前正在開展的第二次土地調(diào)查是采用最新的技術(shù)方法和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，這就需要今后的農(nóng)村集體土地確權(quán)發(fā)證也要按這些規(guī)范去操作。如何銜接兩者之間的工作關(guān)系，是擺在農(nóng)村地籍管理工作面前的一大課題。
（三）建議：一是加強領(lǐng)導(dǎo)，提高認(rèn)識，強化宣傳。農(nóng)村集體土地確權(quán)發(fā)證是一項社會工程，要解決好用地和發(fā)展經(jīng)濟的矛盾，各級領(lǐng)導(dǎo)必須提高認(rèn)識，親自過問，制定切實可行的管理措施。切實做到宣傳在前，使廣大人民群眾知法懂法，自覺遵守土地管理各項法律法律，使農(nóng)村土地權(quán)屬管理法制化，規(guī)范化，做到每宗地權(quán)屬明晰，都有土地戶籍。二是緊密圍繞黨的__屆三中全會關(guān)于農(nóng)村工作的大政方針，制定符合農(nóng)村實際的政策，保證農(nóng)村集體土地登記發(fā)證完全到位。以便縣級土地管理部門有法可依，扭轉(zhuǎn)目前農(nóng)村集體土地權(quán)屬混亂，登記發(fā)證進度緩慢或不重視，有它無它的現(xiàn)象發(fā)生。
二、當(dāng)前我縣農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)基本情況
(一)集體農(nóng)用地流轉(zhuǎn)情況：我縣屬淺山丘地區(qū)，是典型以種植業(yè)為主的農(nóng)業(yè)大縣，農(nóng)業(yè)人口64.6萬人,占全縣總?cè)丝诘?0.8%,耕地面積129萬畝，人均耕地僅為1.61畝。農(nóng)業(yè)規(guī)模化生產(chǎn)很難形成，目前還處于集體農(nóng)用地流轉(zhuǎn)的初始階段。隨著國家對農(nóng)業(yè)投入的加大，特別是糧食直補政策的出臺，農(nóng)民對種糧積極性有所提高，近幾年，農(nóng)村自發(fā)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、互換等形式，全縣土地流轉(zhuǎn)總面積94173畝，其中農(nóng)戶自發(fā)流轉(zhuǎn)的面積84673畝，涉及農(nóng)戶18762戶；委托流轉(zhuǎn)面積9500畝，涉及農(nóng)戶1526戶。
1、我縣農(nóng)用地流轉(zhuǎn)有以下特點：一是從流轉(zhuǎn)范圍來看，具有普遍性。二是從流轉(zhuǎn)活動的參與過程看，具有自發(fā)性。整個土地流轉(zhuǎn)活動基本上都是出租人和承租人自發(fā)進行的，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)基本處于自發(fā)狀態(tài)。三是從流轉(zhuǎn)方式看，具有隨意性。土地出租戶與承租戶關(guān)系的建立主要方式是口頭約定，在參與土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶中，有90%以上的農(nóng)戶沒有簽訂任何形式的合同。四是從流轉(zhuǎn)時間看，具有短期性。五是從租金的支付形式來看，主要是以實物支付。六是從出租人與承租人之間的關(guān)系來看，以親戚關(guān)系和同村村民關(guān)系為主。七是租金支付差距不大，多數(shù)為每畝年租金100元以內(nèi)。
2、存在的問題：一是土地承包經(jīng)營權(quán)的管理體制、機構(gòu)不健全；二是沒有建立農(nóng)村集體農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場。農(nóng)用地流轉(zhuǎn)管理不完善，缺乏信息平臺，沒有固定操作模式，土地流轉(zhuǎn)大都是農(nóng)民自發(fā)形成，以致程序不規(guī)范，管理不到位，土地糾紛多，制約了承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的速度和規(guī)模。
3、集體農(nóng)用地流轉(zhuǎn)的作用：一是可以增加有效耕地面積，有利于土地資源優(yōu)化配置，得到更大的經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益。二是集中規(guī)模生產(chǎn)經(jīng)營，降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本。三是加快農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移，讓部分失地農(nóng)民放心、安心，專心搞第二、三產(chǎn)業(yè)，提高農(nóng)民收入。四是有效遏制土地撂荒現(xiàn)象的發(fā)生；五是有利于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。
（二）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的基本情況
近幾年，隨著國家一系列土地新政的出臺，加大了對土地管理的力度。有限的用地指標(biāo)都放在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，農(nóng)宅等非農(nóng)建設(shè)用地因無指標(biāo)，無法進行正常申報，無法形成防疏結(jié)合的管理手段，造成了農(nóng)村宅基地建設(shè)的無序狀態(tài)，個別村甚至到了“法不治眾”的地步。
1、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的基本形式為：出租、轉(zhuǎn)讓、作價入股等形式。
2、存在的問題：一是農(nóng)村規(guī)劃滯后制約了農(nóng)村建設(shè)的發(fā)展。農(nóng)村集體建設(shè)用地出現(xiàn)混亂的狀況在所難免。二是集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)缺乏相應(yīng)可操作的配套政策。我省XX年出臺了《河南省農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理若干意見》（豫政辦[XX]77號），但由于集體建設(shè)用地的來源缺乏合法依據(jù)（大部分都沒有集體證），沒有配套的實施細(xì)則，土地流轉(zhuǎn)沒有得到真正規(guī)范。截至目前，我縣沒有申報、更沒有辦理一宗集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)手續(xù)。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)只堵不疏，勢必造成流轉(zhuǎn)的私下交易，缺乏公開、公平、公正，不利于社會的穩(wěn)定。三是不完全的市場化，造成部分土地資產(chǎn)收益的流失。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)因缺乏地價等方面的規(guī)范管理和正確引導(dǎo)，土地所有權(quán)人在進行土地交易時，往往只考慮土地產(chǎn)出及取得土地使用權(quán)時支付的各項稅費成本，很少考慮各級政府對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入。再加上土地使用權(quán)人壓低地價，造成了集體土地地價明顯低于國有土地。一方面使理應(yīng)歸所有者所有的土地收益流到了土地使用者手里；另一方面也使國有土地市場的運行秩序受到了影響。
3、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的作用：一是有利于土地資源的優(yōu)化配置；二是有利于節(jié)約集約用地，滿足部分用地戶的需求，有利于耕地保護；三是有利于提高農(nóng)民生產(chǎn)生活水平。四是有利于發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟，通過集體土地流轉(zhuǎn)取得土地收益，可以補充鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟和公共公益事業(yè)建設(shè)資金的不足，增強鄉(xiāng)鎮(zhèn)的經(jīng)濟調(diào)控能力，以保證鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
三、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的意見和建議
1、出臺《集體土地流轉(zhuǎn)實施細(xì)則》。參照國有建設(shè)用地出讓、轉(zhuǎn)讓的相關(guān)法律、法規(guī)、政策，及早出臺適應(yīng)新形勢下集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)實施細(xì)則，以滿足當(dāng)前流轉(zhuǎn)的需求，有利于提高集體建設(shè)用地的利用率和產(chǎn)出效率，有利于維護集體土地所有者、使用者的合法權(quán)益。建議從以下幾方面考慮：①集體土地流轉(zhuǎn)實際是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，集體土地所有權(quán)性質(zhì)不變；②流轉(zhuǎn)前必須是有合法手續(xù)的集體土地，必須經(jīng)村組集體組織同意，堅持依法自愿有償?shù)脑瓌t；③集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)要實行有償和有限期使用制度；④建立集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場。比照國有土地出讓，根據(jù)實際情況采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌方式公開流轉(zhuǎn)；⑤制定流轉(zhuǎn)合同文本，流轉(zhuǎn)時簽訂流轉(zhuǎn)合同；⑥流轉(zhuǎn)的土地收益除小部分用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)外，歸集體土地所有權(quán)人所得，用于農(nóng)民參保及村組公益事業(yè)等；⑦允許集體土地使用權(quán)再次流轉(zhuǎn)。
2、建立農(nóng)村集體農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場。確認(rèn)農(nóng)業(yè)部門為集體農(nóng)用地（主要是承包經(jīng)營權(quán)）流轉(zhuǎn)的管理部門，完善土地流轉(zhuǎn)的服務(wù)體系。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，成立農(nóng)村集體農(nóng)用地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，依照《農(nóng)村土地承包法》等法律、法規(guī)，負(fù)責(zé)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)的政策研究，業(yè)務(wù)指導(dǎo)，糾紛仲裁等工作；確認(rèn)縣國土資源管理部門為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的管理部門，主要負(fù)責(zé)非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的政策指導(dǎo)和業(yè)務(wù)辦理。
3、建立土地流轉(zhuǎn)信息服務(wù)平臺。在集體土地流轉(zhuǎn)有形市場的指導(dǎo)下，為供求雙方提供便捷的信息和中介服務(wù)，確保土地流轉(zhuǎn)的渠道暢通，規(guī)范管理。
4、加快農(nóng)村集體土地的確權(quán)發(fā)證工作。對1999年新土地管理法實施前存量集體建設(shè)用地及時完善手續(xù)，對新法實施后新增的集體建設(shè)用地，結(jié)合土地二次調(diào)查和新一輪規(guī)劃修編，在符合規(guī)劃的前提下，出臺一定政策予以補辦用地手續(xù)，為土地流轉(zhuǎn)打下基礎(chǔ)。對不符合規(guī)劃，沒有合法手續(xù)的集體建設(shè)用地，不得進行流轉(zhuǎn)，作為土地整理的對象。同時，在新一輪土地規(guī)劃修編時，要充分考慮農(nóng)村集體建設(shè)用地的規(guī)劃，并建議上級部門及縣政府，拿出小部分用地指標(biāo)專門配給農(nóng)村建設(shè)。農(nóng)民報建的合理需求得不到有效滿足，勢必造成新的違法用地現(xiàn)象的發(fā)生。
5、堅持“產(chǎn)權(quán)明晰、用途管制、節(jié)約集約、嚴(yán)格規(guī)范”四項原則，充分尊重農(nóng)民意愿的前提下，穩(wěn)步推進集體土地流轉(zhuǎn)。建議創(chuàng)建統(tǒng)一的土地市場和運行規(guī)則，構(gòu)建新型集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)體系，制定集體土地收益分配關(guān)系，制定集體建設(shè)用地規(guī)模和運行方向。一是統(tǒng)籌規(guī)劃，合理安排養(yǎng)殖用地。___是養(yǎng)殖大縣，編制好___畜牧業(yè)發(fā)展規(guī)劃，明確發(fā)展目標(biāo)和方向，提出規(guī)模化畜禽養(yǎng)殖及其用地的數(shù)量、布局和規(guī)模要求。在當(dāng)前土地規(guī)劃尚未修訂的情況下，國土部門對于___規(guī)?；笄蒺B(yǎng)殖用地實行一事一議，搞好用地論證工作，滿足用地需求。如對___16個廠區(qū)的養(yǎng)殖用地都以農(nóng)民集體土地流轉(zhuǎn)形式提供的用地，落實了養(yǎng)殖用地的需求，依法保護了養(yǎng)殖企業(yè)和農(nóng)民的合法權(quán)益，促進了養(yǎng)殖業(yè)的健康發(fā)展。二是___是花卉大縣、花卉名縣?？h委、縣政府已成立了花卉辦，擬在312國道、京九鐵路往南，以集體土地流轉(zhuǎn)的方式建設(shè)萬畝花卉精品園，促進花卉行業(yè)規(guī)模經(jīng)營，促進農(nóng)民增收。
