第1篇 對舊村改造稅收征管的調(diào)研報(bào)告
對舊村改造稅收征管的調(diào)研報(bào)告
近年來,隨著城市規(guī)劃建設(shè)的推進(jìn),房地產(chǎn)市場快速發(fā)展,社會主義新農(nóng)村建設(shè)步伐不斷加快,舊村改造已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的一種重要形式。為了徹底摸清全市舊村改造的開發(fā)運(yùn)營模式和稅收管理現(xiàn)狀,__市地稅局文昌征收分局安排專人深入街道辦事處、相關(guān)村(居)委會及職能部門,進(jìn)行了全面調(diào)查,并就如何規(guī)范稅收征管提出建議。
一、舊村改造的現(xiàn)狀
舊村改造是指改造區(qū)域占地原本就屬于農(nóng)村集體土地,按自然條件和經(jīng)濟(jì)條件在有關(guān)政府部門的指導(dǎo)下對村民集體居住房屋、配套設(shè)施等按預(yù)定規(guī)劃進(jìn)行改造新建以提升居住條件和生活條件的一種方式。自國家停止福利分房制度、實(shí)行住房商品化以來,居民主要依賴商品化房屋以解決住房需要,導(dǎo)致城市化發(fā)展速度和城市房價(jià)攀升并存。由于通過招、拍、掛和協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地面積的增多,使得城中村和市郊村的土地越來越少,有力推動(dòng)了農(nóng)村特別是具有地域和資源優(yōu)勢的村莊舊村改造的速度,由于房屋價(jià)格低廉,可以使村集體、村民和居民通過灰色地帶享受房價(jià)上漲和土地增值的特殊利益,村民通過舊村改造獲得了較大的福利。以文昌分局轄區(qū)為例,所轄33個(gè)自然村有40%進(jìn)行了舊村改造,城中村改造率高達(dá)60%,城中村入住率達(dá)80%以上,市郊及較偏僻的村入住率不高甚至無人入住。
二、舊村改造的形式
舊村改造主要分為由房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行統(tǒng)一開發(fā)和所在村(居)委會自行滾動(dòng)開發(fā)兩種形式。按照房屋分配方案的不同,大體分為以下五種類型。
(一)村(居)委會負(fù)責(zé)規(guī)劃、拆遷,房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)。由于規(guī)劃區(qū)域?qū)儆邳S金地段,一般由所在村(居)委會依據(jù)城市規(guī)劃提出申請,由有關(guān)職能部門審批后,政府以劃撥的形式供給土地,村(居)委會負(fù)責(zé)落實(shí)前期拆遷和后期安置,交由房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行統(tǒng)一開發(fā),樓房建成后,除安置拆遷戶外,其余全部對外銷售。建設(shè)項(xiàng)目主要包括住宅樓和沿街商業(yè)設(shè)施等,對內(nèi)安置綜合考慮舊村改造項(xiàng)目所處位置、村居委會集體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、當(dāng)期市場銷售價(jià)格等多種因素,確定回遷安置方案。大多實(shí)行按舊房占地面積折算新房面積,超面積補(bǔ)差,不足面積退款的方法?;剡w戶不發(fā)房產(chǎn)證和土地使用證,對外銷售發(fā)放房產(chǎn)證和土地使用證。以某村委會為例,舊村改造由本村的房地產(chǎn)開發(fā)公司承建,首批于20__年建成后,確定了兩個(gè)回遷方案:一是拆遷戶按舊房占地面積1平方米1020元作價(jià),直接以現(xiàn)金償付,拆遷戶自行決定是否購買安置住房;二是拆遷戶按舊房占地面積1平方米折算為樓房建筑面積0.85平方米, 超標(biāo)準(zhǔn)的面積按市場價(jià)格補(bǔ)差。
(二)村(居)委會以宅基地的名義規(guī)劃,借用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)開發(fā)。由于城市規(guī)劃建設(shè)原因,部分村(居)委會由于宅基地規(guī)劃面積不足,為滿足村民的居住需求,由村委會統(tǒng)一擇地規(guī)劃施工,建成后分配給本村村民,剩余部分進(jìn)行對外銷售,所獲收益歸集體所有。以某居委會為例,該村于20__年開工建設(shè)了70套住房,建筑面積7000平方米。村居委會給予每個(gè)村民補(bǔ)償1.5萬元,折算為樓房相當(dāng)于每人按優(yōu)惠價(jià)提供24.53平方米樓房,超優(yōu)惠面積按市場價(jià)購買的分配方案。村民購買47套后,其余23套全部由房地產(chǎn)公司代理銷售。由于對外銷售房屋為“小產(chǎn)權(quán)房”,且當(dāng)初銷售環(huán)節(jié)許諾給外銷戶辦理兩證,目前該村在繳納違法占地罰款和補(bǔ)繳土地出讓金后,正協(xié)調(diào)有關(guān)部門補(bǔ)辦房產(chǎn)證、土地使用證。
(三)村(居)委會以宅基地的名義統(tǒng)一規(guī)劃,村民自行建造住宅,出售轉(zhuǎn)讓不受限制。以某村委會為例,20__年該村以劃撥宅基地的名義擇址新建,按一處老房分配一處宅基地的標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)村居委會統(tǒng)一規(guī)劃要求,每戶占地面積179.28平方米,每戶上交村委8000元后(其中3000元由村委會負(fù)責(zé)修路和水電的鋪設(shè)),由村民自行建造二層樓,新建房一律不辦理兩證。目前共建成二層樓241戶(本村有戶口172戶,戶口遷走分宅基地69戶),部分住房已經(jīng)對外轉(zhuǎn)讓。
(四)村(居)委會以宅基地的名義統(tǒng)一規(guī)劃,集中建造,出售轉(zhuǎn)讓不受限制。以某村委會為例,20__年以劃撥宅基地的名義擇址規(guī)劃,統(tǒng)一施工。建成后,對需要分配宅基地的村民收取成本價(jià),統(tǒng)一抓鬮,決定住房位置。新建房不辦理兩證。目前已建戶型為3間的二層樓57戶,每戶占地183平方米,收費(fèi)8.7萬元;已建戶型為2間的二層樓8戶,每戶占地127平方米,收費(fèi)7.1萬元,部分住房已經(jīng)對外銷售。
(五)村(居)委會以宅基地的名義統(tǒng)一規(guī)劃,集中建造,出售轉(zhuǎn)讓嚴(yán)格限制。以某居委會為例,該村以劃撥宅基地的名義擇址規(guī)劃,統(tǒng)一建房后分配給村民,每平方米給予一定的優(yōu)惠政策,不辦理兩證,以按1800元/平方米收取樓房押金,三年內(nèi)不得轉(zhuǎn)賣,否則按2100元/平方米收取房款。
三、舊村改造稅收管理中存在的問題
凡舊村改造過程中規(guī)劃建設(shè)占用土地通過招、拍、 掛方式取得,以政府為主體進(jìn)行改造開發(fā),在稅收管理方面不存在問題,以其他方式取得規(guī)劃建設(shè)用地的,存在問題較多。
(一)規(guī)避國家法律法規(guī),追求利益最大化。近年來,、國務(wù)院連續(xù)下發(fā)嚴(yán)格土地管理、加強(qiáng)土地調(diào)控的政策文件,三令五申農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民,城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”;單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā);農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其面積不得超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn);農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準(zhǔn)。不少村(居)委會在舊村改造前,一般都會對國家有關(guān)村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)的法律法規(guī)進(jìn)行系統(tǒng)研究,針對土地監(jiān)管和懲處上的漏洞,借鑒臨近村莊的成功模式,認(rèn)為村(居)委會作為基層群眾自治組織,以規(guī)劃宅基地名義開發(fā)房地產(chǎn)是為百姓辦事、為集體牟利,加上國家上下提倡建立和諧社會和社會主義新農(nóng)村建設(shè),即使違法違規(guī)占地建設(shè),國家有關(guān)行政執(zhí)法部門也不會大規(guī)模拆毀,無非就是“先乘車、后補(bǔ)票”或者干脆就是“乘車不補(bǔ)票”,擾亂了正常的房地產(chǎn)市場秩序,也給稅收管理造成困難。
(二)實(shí)際調(diào)查取證難,稅收征收阻力大。按照《中華人民共和國國營業(yè)稅暫行條例》及相關(guān)規(guī)范性文件規(guī)定,村(居)委會無論是以規(guī)劃宅基地名義還是以其他形式建造的房地產(chǎn),對本村(居)委會以外的人員銷售取得的收入,應(yīng)當(dāng)按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅等相關(guān)稅費(fèi)。由于稅負(fù)較高,對于稅務(wù)部門的調(diào)查詢證,無論是村(居)委會主任還是會計(jì)人員,一般都推委扯皮,加之近幾年來村(居)委會換屆選舉、人事更迭等原因,一些涉稅開發(fā)銷售的立項(xiàng)、審批、建設(shè)、分配方案等基礎(chǔ)資料難以核實(shí),個(gè)別村(居)委會甚至對調(diào)查工作采取消極抵制的態(tài)度,以種種借口拒不提供資料。而以劃宅基地名義分房的村民,數(shù)量多、身份雜,不愿提供甚至故意隱瞞轉(zhuǎn)賣事實(shí),給征管工作造成阻力。
(三)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)形式多樣,建筑業(yè)稅收大量流失。村級財(cái)務(wù)人員由于素質(zhì)差異和財(cái)務(wù)核算基礎(chǔ)薄弱,缺乏索要發(fā)票意識,對舊村改造涉及舊房拆遷以及規(guī)劃宅基地范圍內(nèi)修建道路等工程項(xiàng)目的單位或個(gè)人,多采取白條或工資表的形式結(jié)算拆遷工程款;缺乏協(xié)稅護(hù)稅意識,宅基地土建工程一般由村(居)委會或村(居)民自行選定個(gè)體建筑隊(duì)伍施工,施工方和建設(shè)方開票和索票意識較差,且村(居)委會經(jīng)常以房抵頂工程款項(xiàng),造成建筑業(yè)稅收的流失。
(四)“小產(chǎn)權(quán)房”管理不力,難以應(yīng)收盡收。日前,國家有關(guān)部門發(fā)布新規(guī),城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”,單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。而在此之前,尚無法律法規(guī)對“小產(chǎn)權(quán)房”是合法還是非法作出界定。同時(shí),對于農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)方式一直沒有明確規(guī)定。該局認(rèn)為稅收管理意義上的“小產(chǎn)權(quán)房”界定至少包括兩個(gè)要素:一是占用土地性質(zhì)為農(nóng)村集體所有制;二是城鎮(zhèn)居民通過購買村(居)委會開發(fā)或村(居)民轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)及住房的行為為非法行為。另外,城鎮(zhèn)居民通過各種變通方式取得的農(nóng)村集體所有制房屋產(chǎn)證、土地使用證的,也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“小產(chǎn)權(quán)房”。目前,按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則,依據(jù)營業(yè)稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定,對部分已經(jīng)能夠明確界定“小產(chǎn)權(quán)房”銷售的村(居)委會進(jìn)行了征收管理,但是由于不能辦理產(chǎn)權(quán)證書,普遍存在拖欠房款的問題,另外部分對外銷售的“小產(chǎn)權(quán)房”不能準(zhǔn)確界定,實(shí)際工作中難以征收到位。
(五)監(jiān)管弱化和政策不明,稅收管理難以到位。稅務(wù)機(jī)關(guān)受傳統(tǒng)觀念影響,認(rèn)為農(nóng)村劃分宅基地屬于免稅事項(xiàng),缺乏對實(shí)際運(yùn)作中涉稅事項(xiàng)加強(qiáng)管理的清醒認(rèn)識,缺乏對舊村改造中發(fā)生應(yīng)稅行為規(guī)范管理的調(diào)查研究,實(shí)際稅收管理工作相對弱化。另外,因?yàn)楝F(xiàn)行稅收政策不明確,造成稅收征管措施無法落實(shí)。例如對于“小產(chǎn)權(quán)房”的征稅依據(jù),除營業(yè)稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定外,目前沒有相應(yīng)的規(guī)范性文件明確。再比如舊村改造中的拆遷安置稅收政策問題,依據(jù)國稅函[1995]549號文件明確規(guī)定,對房地產(chǎn)企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè),應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國國營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定,就其取得的營業(yè)額計(jì)征營業(yè)稅;對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分,由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅,對最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施(如居委會用房、車棚、托兒所等),凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營業(yè)稅的,不再征收營業(yè)稅。目前各省市執(zhí)行情況不一致,省內(nèi)目前尚沒有明確政策,基層征收管理人員難以把握。
四、加強(qiáng)舊村改造稅收管理的建議
(一)加強(qiáng)稅務(wù)登記管理,納入正常申報(bào)征收。稅務(wù)登記是稅收管理的前提和基礎(chǔ)。要嚴(yán)格征管法及其實(shí)施細(xì)則以及稅務(wù)登記管理辦法的要求,結(jié)合村(居)委會應(yīng)稅項(xiàng)目較多的實(shí)際,及時(shí)辦理稅務(wù)登記,同時(shí)對于舊村改造中零散建筑工程項(xiàng)目較多的實(shí)際,及時(shí)辦理扣繳登記,改變以往按年查賬、一次征收的模式,實(shí)行按月申報(bào)、動(dòng)態(tài)監(jiān)控的方法,確保實(shí)現(xiàn)稅款及時(shí)足額入庫。
(二)強(qiáng)化稅法宣傳,提高納稅意識。要增強(qiáng)稅法宣傳的針對性,深入開展稅法宣傳進(jìn)村(居)委會、進(jìn)社區(qū)活動(dòng),結(jié)合村(居)委會財(cái)務(wù)人員辦稅過程中常見問題以及舊村改造過程中涉稅問題,舉辦專題輔導(dǎo)班詳細(xì)講解,充實(shí)財(cái)務(wù)人員的稅收知識。同時(shí),要借助村(居)委會這個(gè)宣傳平臺,進(jìn)行多形式、經(jīng)?;男麄?,將稅法、土地和房產(chǎn)管理等法律法規(guī)有機(jī)結(jié)合進(jìn)行宣傳,促使村(居)民增強(qiáng)索要發(fā)票和產(chǎn)權(quán)保護(hù)意識,增強(qiáng)依法納稅意識,避免村(居)民因不懂法而承擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn),為稅收征收管理打好基礎(chǔ)。
(三)實(shí)行區(qū)別對待,明確稅收政策。實(shí)施舊村改造,既是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化建設(shè)的必需,也是適應(yīng)社會主義新農(nóng)村建設(shè)、構(gòu)建和諧社會的需要。從舊村改造的開發(fā)動(dòng)機(jī)和受益對象看,一方面要解決農(nóng)民住房問題,受益者是農(nóng)(居)民;另一方面要通過舊村改造運(yùn)營土地資源、發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)和擴(kuò)大福利積累,受益者是村(居)委會和農(nóng)(居)民。因此,建議盡快出臺舊村改造的稅收政策,對具體涉稅行為應(yīng)區(qū)別對待:將房屋安置給拆遷戶的,暫不征收營業(yè)稅,但對安置過程中向村民收取超面積部分的價(jià)款,可按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅;向非拆遷戶出售商品房,應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。
(四)依托綜合治稅,實(shí)現(xiàn)源頭控管。舊村改造作為一項(xiàng)系統(tǒng)的社會工程,要加強(qiáng)涉稅管理,必須依靠地方黨委政府的有力支持,加強(qiáng)與城市規(guī)劃建設(shè)局、國土資源管理局、房管局、財(cái)政局、各街道辦事處鄉(xiāng)建辦以及村(居)委會等部門的配合協(xié)作。一方面要深化社會綜合治稅工作機(jī)制,完善舊村改造稅源監(jiān)控網(wǎng)絡(luò),完善涉稅信息的收集整理和定期交換,及時(shí)掌控“第一手”資料,為后續(xù)管理打好基礎(chǔ)。另一方面要密切關(guān)注國家對于“小產(chǎn)權(quán)房”的控制政策,一旦政策松動(dòng),要及時(shí)提請地方黨委政府,主動(dòng)加強(qiáng)與土地、房管部門的配合,在辦證環(huán)節(jié)落實(shí)“以票控稅”,及時(shí)進(jìn)行稅款的追征。另外,對于土地管理部門對部分已經(jīng)規(guī)劃多年無產(chǎn)權(quán)的住宅小區(qū),在責(zé)令補(bǔ)繳違法占地罰款和土地出讓金后準(zhǔn)備辦理國有土地使用權(quán)的,要及時(shí)跟進(jìn)管理,加強(qiáng)稅款清算。
(五)完善專業(yè)管理,努力挖潛增收。要抓住當(dāng)?shù)卣?guī)范舊村改造行為,整頓房地產(chǎn)開發(fā)市場的有利契機(jī),及時(shí)將舊村改造納入綜合治稅管理網(wǎng)絡(luò),加強(qiáng)與相關(guān)職能部門的配合聯(lián)動(dòng),制定完善控管辦法,有效推進(jìn)房地產(chǎn)稅收一體化管理進(jìn)程;同時(shí),要根據(jù)舊村改造的投資規(guī)模,及時(shí)將舊村改造納入重大建設(shè)項(xiàng)目管理,通過立項(xiàng)建檔、跟蹤管理、納稅評估等手段規(guī)范流程,深化管理,促使村委會依法及時(shí)申報(bào)繳納稅款,確保應(yīng)收盡收。