物業(yè)小區(qū)電氣設(shè)備維修保養(yǎng)工作規(guī)程

是什么

物業(yè)小區(qū)電氣設(shè)備維修保養(yǎng)工作規(guī)程是指導(dǎo)物業(yè)管理團隊進行電氣設(shè)備日常維護、故障排查和預(yù)防性保養(yǎng)的操作指南，旨在確保小區(qū)電氣設(shè)施的安全運行，延長設(shè)備壽命，降低故障率，保障居民生活和工作的正常秩序。

模板

1. 設(shè)備清單與責任分配

- 制定詳細電氣設(shè)備清單，包括設(shè)備類型、位置、安裝日期、上次保養(yǎng)時間等信息。

- 指定責任人，負責各自區(qū)域的電氣設(shè)備維護保養(yǎng)工作。

2. 定期巡檢

- 設(shè)立每周、每月及季度的巡檢計劃，檢查設(shè)備運行狀況、線路安全、設(shè)備溫度等。

- 記錄巡檢結(jié)果，及時報告異常情況。

3. 預(yù)防性保養(yǎng)

- 根據(jù)設(shè)備制造商的建議，制定預(yù)防性保養(yǎng)計劃，如清潔、潤滑、緊固等。

- 定期更換易損件，如保險絲、濾網(wǎng)等。

4. 故障處理

- 設(shè)立24小時應(yīng)急響應(yīng)機制，快速處理設(shè)備故障。

- 對故障設(shè)備進行診斷，確定修復(fù)方案，必要時聯(lián)系專業(yè)技術(shù)人員協(xié)助。

5. 安全規(guī)程

- 所有工作人員需遵守電氣作業(yè)安全規(guī)程，使用絕緣工具，避免帶電作業(yè)。

- 對居民進行安全用電宣傳，定期檢查家庭電氣設(shè)施安全。

6. 記錄與報告

- 建立設(shè)備維修保養(yǎng)記錄，詳細記錄每次保養(yǎng)和維修的情況。

- 定期向管理層提交設(shè)備狀態(tài)報告，分析設(shè)備性能趨勢，預(yù)測可能的問題。

7. 培訓(xùn)與考核

- 定期對物業(yè)電工進行技能和安全知識培訓(xùn)，提升其維護能力。

- 對電工的保養(yǎng)工作進行考核，確保工作質(zhì)量。

標準

1. 合規(guī)性：所有維修保養(yǎng)工作應(yīng)符合國家和地方的電氣安全法規(guī)，以及設(shè)備制造商的技術(shù)要求。

2. 效率：故障響應(yīng)時間應(yīng)在規(guī)定范圍內(nèi)，預(yù)防性保養(yǎng)應(yīng)按計劃執(zhí)行，不影響居民正常生活。

3. 安全性：保證電氣設(shè)備無安全隱患，防止電氣火災(zāi)和其他安全事故的發(fā)生。

4. 可持續(xù)性：通過合理的保養(yǎng)，延長設(shè)備使用壽命，減少設(shè)備更換頻率，實現(xiàn)資源的高效利用。

5. 滿意度：確保設(shè)備的穩(wěn)定運行，提高居民對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的滿意度。

通過嚴格執(zhí)行上述規(guī)程，物業(yè)小區(qū)的電氣設(shè)備維修保養(yǎng)工作將更加規(guī)范、高效，為小區(qū)居民創(chuàng)造一個安全、舒適的生活環(huán)境。

物業(yè)小區(qū)電氣設(shè)備維修保養(yǎng)工作規(guī)程范文

1.0目的

按規(guī)范對電氣設(shè)備進行有效維修保養(yǎng),減少電氣設(shè)備故障的發(fā)生,為顧客提供穩(wěn)定可靠的電源。

2.0適用范圍

適用公司管轄的各物業(yè)小區(qū)的電氣設(shè)備維修保養(yǎng)工作。

3.0職責

3.1工程部主管負責電氣設(shè)備維修保養(yǎng)工作的計劃、組織和督導(dǎo)。

3.2工程部領(lǐng)班負責發(fā)電氣設(shè)備維修保養(yǎng)工作的實施。

3.3工程部技工負責電氣設(shè)備維修保養(yǎng)工作的實施和記錄。

4.0工作程序

4.1制定維修保養(yǎng)計劃:

4.1.1工程部主管應(yīng)根據(jù)設(shè)備的使用年限和運行狀況, 于每年12月制定下一年度的電氣設(shè)備年度維修保養(yǎng)計劃表, 報物服中心主任和工程技術(shù)部審核,維修保養(yǎng)計劃的內(nèi)容應(yīng)包括:維修保養(yǎng)項目、使用材料及主要零部件,計劃時間、責任人、外協(xié)方(如必要)、預(yù)計費用等;大、中修計劃公司總經(jīng)理審批后執(zhí)行;

4.1.2運行和維修領(lǐng)班應(yīng)根據(jù)電氣設(shè)備實際運行情況,每月25前制定下月電氣設(shè)備維修保養(yǎng)計劃,報工程主管修改審核,由物服中心主任審批后執(zhí)行;

4.1.3運行和維修領(lǐng)班根據(jù)電氣設(shè)備實際運行情況,每周五制定下周日常維修保養(yǎng)計劃,報工程部主管審批,并向物服中心主任匯報。

4.2日常維修保養(yǎng):

4.2.1日常維修保養(yǎng)由運行或維修領(lǐng)班負責安排工程人員完成,維修保養(yǎng)應(yīng)遵守安全操作規(guī)程, 并且不能影響正常的供電,必要時須向工程部主管報告;

4.2.2低壓配電房、變壓器室、高壓室、低壓配電屏、高壓柜、配電室等,打掃衛(wèi)生、保持干凈;

4.2.3對電流表、電壓表、功率表、功率因素表等計量表計誤差超過規(guī)定值或故障時做相應(yīng)整定或更換,恢復(fù)原有精度;

4.2.4對各負荷開關(guān)、空氣開關(guān)、電纜或電纜接頭等發(fā)熱即時組織維修或更換,恢復(fù)至原有狀態(tài),需停電維修的,必須事先報告工程部主管;

4.2.5對各類轉(zhuǎn)換開關(guān)、按扭、指示燈、電容器、接地或接零端子松動或故障即時組織維修或更換,恢復(fù)原有功能;

4.3月度維修保養(yǎng):

4.3.1月度維修保養(yǎng)由工程部主管負責安排工程部人員,并根據(jù)月度維修保養(yǎng)計劃內(nèi)容逐一完成,重點是對低壓配電屏內(nèi)、配電箱、控制箱內(nèi)進行一次除塵,檢查維修、調(diào)整或更換存在故障隱患的主要開關(guān)、電纜接頭,檢查并擰緊配電屏、配電箱或控制柜內(nèi)接線,做好相關(guān)的記錄;

4.3.2月度維修保養(yǎng)同時須遵守4.2中項的規(guī)程,并完成2項中所列的維修保養(yǎng)內(nèi)容,做好相關(guān)的記錄。

4.4年度維修保養(yǎng):

4.4.1年度維修保養(yǎng)由工程部主管負責安排工程部人員,并根據(jù)年度維修保養(yǎng)計劃內(nèi)嚴格執(zhí)行完成,年度維修保養(yǎng)時間應(yīng)安排在對顧客的營業(yè)影響最小的時間段進行;同時避開節(jié)假日時間, 并且采取分段分項施工的辦法, 做到不影響顧客的正常生活、工作和營業(yè)等。年度維修保養(yǎng)之前由物服中心向顧客發(fā)布停電通知,同時在宣傳欄內(nèi)公示,并要求各部門做好停電期間各種準備;

4.4.2年度維修保養(yǎng)作業(yè)之前必須做好充分準備, 包括施工的計劃、步驟、材料、零配件、責任人、緊急措施等, 經(jīng)物服中心主任和工程部主管審核確定;

4.4.3年度維修保養(yǎng)作業(yè)必須對重要電氣設(shè)備或項目進行技術(shù)檢測和試運行, 發(fā)現(xiàn)存在故障隱患或檢測不合格要立即進行電氣設(shè)備采取維修、整定或更換等整改措施, 直至合格;

4.5電氣設(shè)備臨時故障的排除和維修

4.5.1運行或維修人員發(fā)現(xiàn)電氣設(shè)備設(shè)施發(fā)生故障, 必須迅速報告班長或工程部主管,并做好相關(guān)的記錄;

4.5.2班長或工程部主管接到工作人員的報告后,立即組織工程技術(shù)人員到現(xiàn)場, 分析故障原因, 然后決定故障排除和維修方案。

4.5.3故障排除和維修時需停電的, 工程部主管必須報告物服中心主任,并報告停電時間,要通知做好發(fā)電準備工作(如有發(fā)電機的), 保證應(yīng)急設(shè)備的用電;

4.5.4一般故障排除不超過半個小時, 超過半個小時的, 應(yīng)采取臨時措施向停電顧客提供臨時電源;

4.6變壓器保養(yǎng)

4.6.1先投入備用變壓器,再把待保養(yǎng)變壓器退出運行;

4.6.2用高壓操作手柄斷開備用變壓器高壓側(cè)接地開關(guān),確認斷開位置后,合上高壓側(cè)的負荷開關(guān),觀察備用變壓器空載運行是否正常,然后用鎖鎖住該高壓柜;

4.6.3逐級斷開配電柜上的負荷開關(guān);

4.6.4斷開并搖出待保養(yǎng)變壓器低壓側(cè)的總開關(guān),并拉下隔離刀閥,在手把懸掛有人操作,禁止合閘的標識牌;

4.6.5斷開待保養(yǎng)變壓器高壓側(cè)的負荷開關(guān),確認斷開位置后,合上接地開關(guān),然后用鎖鎖住該高壓柜,并懸掛有人操作,禁止合閘的標識牌;

4.6.6逐級合上配電柜上的負荷開關(guān);

4.6.7開門進入干式變壓器室,首先應(yīng)用高壓驗電器確認該臺變壓器在停電狀態(tài)下,然后檢查變壓器外殼、墊片、瓷套有無破損及母線有無變形現(xiàn)象,有破損的應(yīng)進行更換;

4.6.8重新緊固引線端子、銷子、接地螺絲。進出母線螺絲如有松動的應(yīng)拆下螺絲,用細平銼輕銼接觸面,用手感覺無任何凹凸不平的感覺后,用干凈的布條擦去灰塵,拌上凡士林,換上新的彈簧墊圈,緊固螺絲;

4.6.9用干凈的棉布擦去變壓器周圍及瓷瓶上的灰塵,用吸塵器清潔變壓器內(nèi)部的灰塵;

4.6.10斷開待保養(yǎng)變壓器高側(cè)壓的接地開關(guān),用2500v搖表測試變壓器一次側(cè)、二次側(cè)線圈的相與相、相對地之間的絕緣電阻,一次側(cè)絕緣電阻不低于300兆歐,二次側(cè)絕緣電阻不低于10兆歐。在測試前應(yīng)接好放電線,測試完畢后,進行放電;

4.6.11檢查變壓器室及變壓器內(nèi)有無遺留工具,然后撤離現(xiàn)場,鎖上變壓器外罩門;

4.6.12合上待保養(yǎng)變壓器的高壓側(cè)負荷開關(guān),讓變壓器空載運行并取下高壓側(cè)警告標示牌;

4.6.13合上待保養(yǎng)變壓器的低壓側(cè)隔離刀閘,用手柄把低壓側(cè)總空氣開關(guān)搖入,并轉(zhuǎn)移部分負荷至保養(yǎng)后的變壓器,觀察其帶負荷運轉(zhuǎn)情況;

4.6.14保養(yǎng)情況詳細記錄在《變壓器保養(yǎng)記錄表》上。