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第1篇 怎樣認定房屋買賣合同無效
一、怎樣認定房屋買賣合同無效
(一)房地產(chǎn)分離出賣,合同無效由于房屋是建筑在土地上的,為土地的附著物,具有不可分離性,因此,房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時,該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方,或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),買方可以提出這種買賣合同無效。
(二)產(chǎn)權(quán)未登記過戶,合同無效房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標(biāo)志,否則,房屋買賣合同不能生效,也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù),即使賣方已收取了房價款,并將房屋交付買方使用,當(dāng)事人仍可提出合同無效的主張。
(三)產(chǎn)權(quán)主體有問題,合同無效出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的,其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的,必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時,須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出賣共有房屋的,其買賣行為也無效。
(四)侵犯優(yōu)先購買權(quán),合同無效房屋所有人出賣共有房屋時,在同等條件下,共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣已租出房屋時,須提前三個月通知承租人,在同等條件下,承租人有優(yōu)先購買權(quán)。所謂“同等條件”,主要是指房價同等,還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的,共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
(五)單位違反規(guī)定購房,合同無效機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買,須經(jīng)縣以上人民政府批準。單位違反規(guī)定,購買私房的,該買賣關(guān)系無效。有的單位以個人名義購買私房,產(chǎn)權(quán)也登記在個人名下,但實際上是單位出資,作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公或用作集體宿舍等,這種情況屬于單位變相購買私房,該買賣關(guān)系無效。凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補貼,廉價購買或建造的城市私有房屋,需要出賣時,只準賣給原補貼單位或房管機關(guān),否則也無效。
(六)價格欺詐,顯失公平,合同無效買賣城市私有房屋,雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價的原則,參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評價標(biāo)準議定價格,經(jīng)房屋所在地房管機關(guān)同意后才能成交。買賣合同生效后,雙方均不得因價格高低無故翻悔,應(yīng)按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問題的,買受人可要求同出賣人重新議定價格,協(xié)商不成的,可向法院起訴。
(七)非法轉(zhuǎn)讓。
二、為什么房屋買賣合同被法院認定為無效
有這些情形之一的,合同無效:一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的;損害社會公共利益;違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
三、房屋買賣合同解除后中介費是否需要退還
中介撮合買賣雙方簽訂合同后,支付的中介費用是不會退的,但如果因中介原因造成房屋買賣合同解除的,可以要求中介退還服務(wù)費。
《中華人民共和國民法典》
第九百六十二條 中介人報告義務(wù)中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。
中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況,損害委托人利益的,不得請求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第九百六十三條 中介人報酬請求權(quán)中介人促成合同成立的,委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。對中介人的報酬沒有約定或者約定不明確,依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的,根據(jù)中介人的勞務(wù)合理確定。因中介人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的,由該合同的當(dāng)事人平均負擔(dān)中介人的報酬。
中介人促成合同成立的,中介活動的費用,由中介人負擔(dān)。
第2篇 認定房屋買賣合同事項
一、____與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份商品房買賣合同,合同約定了買賣的價格和房屋的交付時間。此后,____依約支付了約定的合同價款,房地產(chǎn)開發(fā)公司將商品房房交付____使用,未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。另____又與____簽訂了一份買賣合同,約定將從某房地產(chǎn)開發(fā)公司購得的商品房以每平方米高于原購入價 元賣給____。但后因此房價格上漲,____拒不辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)且主張其與____的買賣合同無效,____因之訴至法院。
二、
分歧本案審理中首要的一點是認定____與_____買賣合同的效力如何,對此有三種意見。
第一種意見認為合同無效,理由為:買賣合同違反了《____市房地產(chǎn)管理法》無產(chǎn)權(quán)房屋不得買賣的禁止性規(guī)定。
第二種意見認為合同效力待定,理由為:_____取得產(chǎn)權(quán)而處分他人財產(chǎn),是無權(quán)處分,無權(quán)處分的合同效力待定。
第三種意見認為合同有效,理由為:____將其對房屋開發(fā)公司的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了自己,這一債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同符合當(dāng)事人的意思自治,并不違反法律強制性規(guī)定。
三、評析審理本案的第一關(guān)鍵在于對認定____與____間房屋買賣合同的效力,結(jié)合上文的分歧意見,我們歸納出本案中有爭議的法律問題為:____與____的買賣合同是否違反法律的強制性規(guī)定;____將轉(zhuǎn)讓商品房的行為是無權(quán)處分還是有權(quán)處分;如果上述行為是無權(quán)處分,那這一行為的效力如何;如果上述行為是有權(quán)處分,那這一行為是否屬于債權(quán)讓與。現(xiàn)分析如下:
三、
1、《____市房地產(chǎn)管理法》無產(chǎn)權(quán)房屋不得買賣是否是認定合同無效的強制性條款。《民法典》第52條第1款的第5項規(guī)定,違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。因此,違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定是認定合同無效的重要依據(jù)之一。____認為根據(jù)《____市房地產(chǎn)管理法》第37條第1款的第6項規(guī)定,未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。其與____所訂立的合同違反了這一強制性的規(guī)定,故為無效。我們認為,這一規(guī)定不是《民法典》第52條所謂的強制性條款,第一、在法理上,凡法律條文冠以“不得”等字樣不必然代表此條文為強制性條款,也可以是帶有指引性質(zhì)的條款;第二、《____市房地產(chǎn)管理法》是________年頒布的法律,此法的頒布帶有濃厚的行政管理色彩,在立法技術(shù)上多用“不得”等字樣來表達方便行政的寓意。同時在立法的內(nèi)容上也沒有充分考慮到當(dāng)下的商品房交易狀況,有滯后性;第三、從《民法典》鼓勵交易的原則出發(fā),對實踐中如____與_____類似的買賣合同都認定為無效不利用物價值的有效且充分使用,所以在審判實踐中,應(yīng)盡量減小合同無效的范圍;第四、買賣合同標(biāo)的物的特征表明,其標(biāo)的物無須是現(xiàn)已存在的物或現(xiàn)屬于出賣人的物,即使是非房屋所有權(quán)人也可能成為房屋的.出賣人。綜上,以本案訟爭買賣合同違反《____市房地產(chǎn)管理法》的強制性規(guī)定而無效的觀點是錯誤的。
2、____轉(zhuǎn)讓商品房的行為是否是無權(quán)處分。無權(quán)處分是指無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)并與相對人訂立轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的合同。無權(quán)處分中的“處分”主要是指處分財產(chǎn)所有權(quán)或債權(quán)的行為。因此,判斷____的行為是否是無權(quán)處分就要看____對商品房是否享有財產(chǎn)所有權(quán)或者是債權(quán)。本案中,因房地產(chǎn)開發(fā)公司履行合同,將商品房交付____使用,____因此獲得了對商品房的直接占有,占有是所有權(quán)的重要權(quán)能之一,____對商品房的實際占有使得____對商品房有管領(lǐng)和支配的權(quán)力。但由于我國民法采取的是不動產(chǎn)變動登記主義,不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為標(biāo)志,因此,____取得的是一個欠缺登記要件的不充分的所有權(quán)。綜上,我們認為,____轉(zhuǎn)讓商品房給____的行為是有權(quán)處分,不是無權(quán)處分,故而本案訟爭的買賣合同不應(yīng)當(dāng)認定為效力待定。
3、____的有權(quán)處分是否是債權(quán)轉(zhuǎn)讓。債權(quán)讓與的概念指,在不改變合同關(guān)系內(nèi)容的前提下,合同關(guān)系的一方當(dāng)事人依法將其合同權(quán)利和義務(wù)全部或者部分地轉(zhuǎn)讓給第三人的法律行為。本案中____將商品房轉(zhuǎn)讓給____時抬高了合同價格,改變了合同關(guān)系的內(nèi)容。同時,房地產(chǎn)開發(fā)公司依約將商品房交付____實際使用,____不辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是因為其自己拒絕辦理的原因所致,所以可以認為,房地產(chǎn)開發(fā)公司與____間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系已因履行而消滅,故認定____與_____合同為債權(quán)讓與合同并進而認為買賣合同有效的觀點也是錯誤的??傊覀冋J為,本案適當(dāng)?shù)奶幚矸绞秸J定____與_____的合同是有效的,____的轉(zhuǎn)讓行為是有權(quán)處分。____違反合同約定,____訴請____繼續(xù)履行合同應(yīng)予以支持。
四、余論上文論證中的一個主要爭議問題可能是在____轉(zhuǎn)讓商品房的行為到底是有權(quán)處分還是無權(quán)處分上。如果認定為無權(quán)處分,根據(jù)通說的觀點,因《民法典》51條規(guī)定的無權(quán)處分被認為是效力待定的,因此,____與_____的合同效力會被認定為效力待定的合同。此時買賣合同會因為____惡意拒絕辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)而使合同一直處于效力待定的狀態(tài),顯然不符合民法誠實信用的基本原則,也不利于解決____與_____的糾紛。況且,對無權(quán)處分合同的效力問題,我國法學(xué)界本來就存有爭議,同樣有觀點認為無權(quán)處分合同是有效的。本案中認定____的轉(zhuǎn)讓行為是有權(quán)處分,可能有人會認為這和我國民法傳統(tǒng)中認為的不動產(chǎn)物權(quán)變動以登記為要件相矛盾,之所以有這樣的矛盾實質(zhì)上是因為我國法律上的登記制度不規(guī)范所致。司法實踐基于公平和正義的理由應(yīng)在個案中有所突破。舉一個簡單的例子,如果本案中____將商品房借給他人居住,同樣是一種處分行為,法律認定這種處分行為無效或是效力待定,毫無意義。其實,《 》第11條有關(guān)房屋的轉(zhuǎn)移占有及風(fēng)險轉(zhuǎn)移的規(guī)定就表明了審判機關(guān)沒有拘泥于傳統(tǒng)的物權(quán)理論。對本案買賣合同的定性可以還有多種的思考角度,但認定本案訟爭合同為有效合同卻應(yīng)當(dāng)是殊途同歸的選擇,這是因為,我們都認為以誠實信用為原則,盡量減小合同無效的范圍是當(dāng)前審理商品房買賣合同糾紛案應(yīng)當(dāng)堅持的兩個基本理念。
第3篇 買賣合同:商品房買賣糾紛遲延辦證違約責(zé)任認定
司法實務(wù)中,隨著房地產(chǎn)市場的空前活躍,商品房預(yù)售合同糾紛中遲延*違約責(zé)任案件也大量增加。因這類案件具有普遍性、群發(fā)性的特點,人民法院在審理時較為慎重。
一、*的義務(wù)分擔(dān)
根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定,*應(yīng)當(dāng)由買受人提出申請,并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)予以協(xié)助。
買受人的申請,指預(yù)售商品房的買受人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi),現(xiàn)售商品房的買受人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi),持登記申請材料到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。依據(jù)《房屋登記辦法》規(guī)定,房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記需要提交的材料包括:登記申請書、申請人身份證明、房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書、證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料、其他必要材料。實務(wù)中需要提交的材料一般包括:商品房銷售許可證、新建房屋初始登記批復(fù)、新建門牌號碼審批表、經(jīng)備案的商品房買賣合同、商品房銷售專用發(fā)票、準住通知單、公共部位維修基金收據(jù)、契稅收據(jù)、買受人身份證等。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的協(xié)助主要指辦理完畢房屋所有權(quán)初始登記,還包括依照規(guī)定或約定履行通知、提供必要證明文件等。
依《物權(quán)法》規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合法建造房屋行為取得房屋所有權(quán),對該所有權(quán)進行出售處分時,需要先辦理所有權(quán)初始登記。依據(jù)《房屋登記辦法》規(guī)定,所有權(quán)初始登記應(yīng)當(dāng)提交的材料包括:登記申請書;申請人身份證明、建設(shè)用地使用權(quán)證明(一般指建設(shè)用地許可證)、建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明(一般是指規(guī)劃許可證)、房屋已竣工的證明(一般指住宅工程使用許可證或房屋建筑工程竣工驗收備案表)、房屋測繪報告(一般包括房產(chǎn)要素調(diào)查測量成果、房產(chǎn)圖測繪資料、房產(chǎn)面積測算成果)、其他必要材料(一般包括共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金交款收據(jù))。
需要特別指出的是:除當(dāng)事人有特別約定外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并無義務(wù)為買受人辦理完畢房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記并向買受人交付房屋所有權(quán)證書。但是,根據(jù)《中華人民共和國合同法》第135條:“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證,并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)的義務(wù)”之規(guī)定,出賣人應(yīng)當(dāng)交付房屋并保證房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人,因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的協(xié)助義務(wù),應(yīng)一直持續(xù)到買受人辦理完畢房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記并取得房屋所有權(quán)證書為止。
二、遲延*違約責(zé)任有關(guān)疑難問題的認定與處理
1.“由于出賣人的原因”的認定
*時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要向買受人提供的必要證明文件一般包括:商品房銷售許可證、新建房屋初始登記批復(fù)、新建門牌號碼審批表、經(jīng)備案的商品房買賣合同、商品房銷售專用發(fā)票、準住通知單。因此司法實踐中認定“由于出賣人的原因”,應(yīng)審查出賣人是否在法定或約定的期間向買受人或房屋登記機構(gòu)提供前述文件。依據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi),將需要由其提供的 辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門,此為法定期間。而現(xiàn)行通用的《商品房買賣合同示范文本》第15條約定:“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后_日內(nèi),將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。”此為約定期間。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有在法定或約定的期間向買受人或房屋登記機構(gòu)提供前述文件,則可以認定為“由于出賣人的原因”。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有在法定或約定的期間向買受人提供前述文件,可能因為自身的原因,也可能因為第三人的原因,如測繪部門遲延測繪、竣工驗收部門遲延驗收、登記機構(gòu)遲延辦理初始登記等。但根據(jù)《中華人民共和國合同法》第121條的規(guī)定:“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的,應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛,依照法律規(guī)定或者按照約定解決”,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即便因為第三人的原因造成違約,也應(yīng)向買受人承擔(dān)違約責(zé)任。
2.非“由于出賣人的原因”的認定
(1)買受人自身的原因。首先是買受人對商品房買賣合同約定義務(wù)的違反,通常是沒有如約交付購房款等,此時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒絕履行協(xié)助義務(wù),屬于依法行使抗辯權(quán)的范疇。其次是買受人對房產(chǎn)交易法定義務(wù)的違反,突出表現(xiàn)在買受人沒有按照規(guī)定交納公共部位維修基金、契稅。依照《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定,買受人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳交維修基金。在辦理房屋權(quán)屬證書時,再由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將代收的維修基金移交給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管。依照《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定,房屋的買受人為契稅的納稅人。買受人未出具契稅完稅憑證的,房產(chǎn)管理部門不予辦理房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。再次,買受人由于特殊的原因沒有向房屋登記機構(gòu)提出*申請。
(2)不可抗力。不可抗力屬于法定免責(zé)事由,因不可抗力的發(fā)生導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可免責(zé)。
3.遲延*違約責(zé)任適用訴訟時效的審查
在司法實務(wù)中,適用訴訟時效制度主要涉及兩個問題:第一,是否適用訴訟時效規(guī)定;第二,訴訟時效期間應(yīng)從何時起算。在遲延*違約責(zé)任案件中,買受人要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任的請求權(quán)是一種債權(quán)請求權(quán),應(yīng)當(dāng)適用訴訟時效的規(guī)定,這一點已無爭議?!度嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任的方式為給付違約金。因此當(dāng)遲延*違約行為發(fā)生時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人之間形成新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生給付違約金的義務(wù),買受人開始享有要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給付違約金的請求權(quán)。訴訟時效期間的起算,若當(dāng)事人在商品房買賣合同中約定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給付買受人遲延*違約金的履行期限的(這種情況極少見),從該期限屆滿之日起起算;沒有約定,根據(jù)《人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第6條的規(guī)定,依照合同法第61條、第62條的規(guī)定,可以確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給付違約金的履行期限的,訴訟時效期間從履行期限屆滿之日起計算。若不能確定履行期限的,應(yīng)審查買受人在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生遲延*違約行為后是否向其主張過違約金給付,如果買受人沒有主張過,訴訟時效從買受人向人民法院提交起訴狀或口頭起訴之日起計算。之前已經(jīng)經(jīng)過的期間,因買受人沒有主張過違約金給付,相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否同意給付違約金還不確定,因此買受人尚不具備“知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害”的客觀條件,也就不存在計算訴訟時效的問題。如果買受人已經(jīng)主張過,當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在買受人設(shè)定的給付違約金的寬限期屆滿時仍沒有給付,訴訟時效期間從寬限期屆滿之日起計算;當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在買受人第一次向其主張權(quán)利之時明確表示不給付違約金,訴訟時效期間從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)明確表示不給付違約金之日起計算。
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成房屋初始登記的審查
辦理完畢房屋初始登記是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在*過程中的主要義務(wù),因此準確審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成該義務(wù)的情況,對于確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遲延*違約責(zé)任至關(guān)重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成初始登記的標(biāo)志,應(yīng)是登記機構(gòu)將申請登記事項記載于房屋登記簿,司法實踐中應(yīng)重點審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否取得登記機構(gòu)作出的關(guān)于同意房屋初始登記的批復(fù)。有意見主張房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得登記機構(gòu)出具的辦理權(quán)屬登記的收件憑證即可視為完成初始登記。筆者不同意此種意。第一,依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在買受人辦理所有權(quán)登記時,其義務(wù)是協(xié)助并“提供必要的證明文件”,“提供必要的證明文件”意味著證明文件所表征的各項登記、批準手續(xù)已經(jīng)辦理完畢。作為買受人*的前提,初始登記的批復(fù)應(yīng)當(dāng)包含在“必要的證明文件”中。換而言之,房屋買受人*的前提是初始登記完成,只有在準予初始登記的批復(fù)作出之后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才具備協(xié)助*的法定條件。第二,依照《房屋登記辦法》規(guī)定,登記機構(gòu)為申請人出具收件書面憑證,僅說明申請人提交的申請登記材料齊全且符合法定形式的,登記機構(gòu)予以受理。至于是否準予初始登記,須由登記機構(gòu)查驗申請登記材料反映的事實是否符合登記條件后才能確定,如不符合則不予登記。
第4篇 商品房買賣糾紛遲延辦證違約責(zé)任認定
司法實務(wù)中,隨著房地產(chǎn)市場的空前活躍, 商品房預(yù)售合同 糾紛中遲延辦證 違約責(zé)任 案件也大量增加。因這類案件具有普遍性、群發(fā)性的特點,人民法院在審理時較為慎重。
一、辦證的義務(wù)分擔(dān)
根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定,辦證應(yīng)當(dāng)由買受人提出申請,并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)予以協(xié)助。
買受人的申請,指預(yù)售商品房的買受人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi),現(xiàn)售商品房的買受人應(yīng)當(dāng)自 銷售合同 簽訂之日起90日內(nèi),持登記申請材料到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理 房屋所有權(quán) 轉(zhuǎn)移登記。依據(jù)《房屋登記辦法》規(guī)定,房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記需要提交的材料包括:登記申請書、申請人 身份證 明、房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書、證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料、其他必要材料。實務(wù)中需要提交的材料一般包括:商品房銷售許可證、新建房屋初始登記批復(fù)、新建門牌號碼審批表、經(jīng)備案的 商品房買賣合同 、商品房銷售專用發(fā)票、準住通知單、公共部位維修基金收據(jù)、契稅收據(jù)、買受人身份證等。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的協(xié)助主要指辦理完畢房屋所有權(quán)初始登記,還包括依照規(guī)定或約定履行通知、提供必要證明文件等。
依《物權(quán)法》規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合法建造房屋行為取得房屋所有權(quán),對該所有權(quán)進行出售處分時,需要先辦理所有權(quán)初始登記。依據(jù)《房屋登記辦法》規(guī)定,所有權(quán)初始登記應(yīng)當(dāng)提交的材料包括:登記申請書申請人身份證明、建設(shè)用地使用權(quán)證明(一般指建設(shè)用地許可證)、建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明(一般是指規(guī)劃許可證)、房屋已竣工的證明(一般指住宅工程使用許可證或房屋建筑工程竣工驗收備案表)、房屋測繪報告(一般包括房產(chǎn)要素調(diào)查測量成果、房產(chǎn)圖測繪資料、房產(chǎn)面積測算成果)、其他必要材料(一般包括共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金交款收據(jù))。
需要特別指出的是:除當(dāng)事人有特別約定外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并無義務(wù)為買受人辦理完畢房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記并向買受人交付房屋所有權(quán)證書。但是,根據(jù)《中華人民共和國合同法》第135條:“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證,并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)的義務(wù)”之規(guī)定,出賣人應(yīng)當(dāng)交付房屋并保證房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人,因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的協(xié)助義務(wù),應(yīng)一直持續(xù)到買受人辦理完畢房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記并取得房屋所有權(quán)證書為止。
二、遲延辦證違約責(zé)任有關(guān)疑難問題的認定與處理
1.“由于出賣人的原因”的認定
辦證時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要向買受人提供的必要證明文件一般包括:商品房銷售許可證、新建房屋初始登記批復(fù)、新建門牌號碼審批表、經(jīng)備案的商品房買賣合同、商品房銷售專用發(fā)票、準住通知單。因此司法實踐中認定“由于出賣人的原因”,應(yīng)審查出賣人是否在法定或約定的期間向買受人或房屋登記機構(gòu)提供前述文件。依據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi),將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門,此為法定期間。而現(xiàn)行通用的《商品房買賣合同示范文本》第15條約定:“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后_日內(nèi),將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案?!贝藶榧s定期間。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有在法定或約定的期間向買受人或房屋登記機構(gòu)提供前述文件,則可以認定為“由于出賣人的原因”。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有在法定或約定的期間向買受人提供前述文件,可能因為自身的原因,也可能因為第三人的原因,如測繪部門遲延測繪、竣工驗收部門遲延驗收、登記機構(gòu)遲延辦理初始登記等。但根據(jù)《中華人民共和國合同法》第121條的規(guī)定:“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的,應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛,依照法律規(guī)定或者按照約定解決”,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即便因為第三人的原因造成違約,也應(yīng)向買受人承擔(dān)違約責(zé)任。
2.非“由于出賣人的原因”的認定
(1)買受人自身的原因。首先是買受人對商品房買賣合同約定義務(wù)的違反,通常是沒有如約交付購房款等,此時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒絕履行協(xié)助義務(wù),屬于依法行使抗辯權(quán)的范疇。其次是買受人對房產(chǎn)交易法定義務(wù)的違反,突出表現(xiàn)在買受人沒有按照規(guī)定交納公共部位維修基金、契稅。依照《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定,買受人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳交維修基金。在辦理房屋權(quán)屬證書時,再由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將代收的維修基金移交給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管。依照《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定,房屋的買受人為契稅的納稅人。買受人未出具契稅完稅憑證的,房產(chǎn)管理部門不予辦理房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。再次,買受人由于特殊的原因沒有向房屋登記機構(gòu)提出辦證申請。
(2)不可抗力。不可抗力屬于法定免責(zé)事由,因不可抗力的發(fā)生導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可免責(zé)。
3.遲延辦證違約責(zé)任適用訴訟時效的審查
在司法實務(wù)中,適用訴訟時效制度主要涉及兩個問題:第一,是否適用訴訟時效規(guī)定第二, 訴訟時效期間 應(yīng)從何時起算。在遲延辦證違約責(zé)任案件中,買受人要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任的請求權(quán)是一種債權(quán)請求權(quán),應(yīng)當(dāng)適用訴訟時效的規(guī)定,這一點已無爭議。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任的方式為給付違約金。因此當(dāng)遲延辦證違約行為發(fā)生時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人之間形成新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生給付違約金的義務(wù),買受人開始享有要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給付違約金的請求權(quán)。訴訟時效期間的起算,若當(dāng)事人在商品房買賣合同中約定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給付買受人遲延辦證違約金的履行期限的(這種情況極少見),從該期限屆滿之日起起算沒有約定,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第6條的規(guī)定,依照合同法第61條、第62條的規(guī)定,可以確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給付違約金的履行期限的,訴訟時效期間從履行期限屆滿之日起計算。若不能確定履行期限的,應(yīng)審查買受人在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生遲延辦證違約行為后是否向其主張過違約金給付,如果買受人沒有主張過,訴訟時效從買受人向人民法院提交起訴狀或口頭起訴之日起計算。之前已經(jīng)經(jīng)過的期間,因買受人沒有主張過違約金給付,相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否同意給付違約金還不確定,因此買受人尚不具備“知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害”的客觀條件,也就不存在計算訴訟時效的問題。如果買受人已經(jīng)主張過,當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在買受人設(shè)定的給付違約金的寬限期屆滿時仍沒有給付,訴訟時效期間從寬限期屆滿之日起計算當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在買受人第一次向其主張權(quán)利之時明確表示不給付違約金,訴訟時效期間從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)明確表示不給付違約金之日起計算。
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成房屋初始登記的審查
辦理完畢房屋初始登記是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦證過程中的主要義務(wù),因此準確審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成該義務(wù)的情況,對于確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遲延辦證違約責(zé)任至關(guān)重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成初始登記的標(biāo)志,應(yīng)是登記機構(gòu)將申請登記事項記載于房屋登記簿,司法實踐中應(yīng)重點審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否取得登記機構(gòu)作出的關(guān)于同意房屋初始登記的批復(fù)。有意見主張房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得登記機構(gòu)出具的辦理權(quán)屬登記的收件憑證即可視為完成初始登記。筆者不同意此種意。第一,依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在買受人辦理所有權(quán)登記時,其義務(wù)是協(xié)助并“提供必要的證明文件”,“提供必要的證明文件”意味著證明文件所表征的各項登記、批準手續(xù)已經(jīng)辦理完畢。作為買受人辦證的前提,初始登記的批復(fù)應(yīng)當(dāng)包含在“必要的證明文件”中。換而言之,房屋買受人辦證的前提是初始登記完成,只有在準予初始登記的批復(fù)作出之后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才具備協(xié)助辦證的法定條件。第二,依照《房屋登記辦法》規(guī)定,登記機構(gòu)為申請人出具收件書面憑證,僅說明申請人提交的申請登記材料齊全且符合法定形式的,登記機構(gòu)予以受理。至于是否準予初始登記,須由登記機構(gòu)查驗申請登記材料反映的事實是否符合登記條件后才能確定,如不符合則不予登記。
第5篇 商品房買賣合同糾紛案認定解析
范x
一、案情 王x與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份 商品房買賣合同 ,合同約定了買賣的價格和房屋的交付時間。此后,王x依約支付了約定的合同價款,房地產(chǎn)開發(fā)公司將商品房房交付王x使用,未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。另王x又與李x簽訂了一份買賣合同,約定將從某房地產(chǎn)開發(fā)公司購得的商品房以每平方米高于原購入價500元賣給李x。但后因此房價格上漲,王x拒不辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)且主張其與李x的買賣合同無效,李x因之訴至法院。
二、分歧 本案審理中首要的一點是認定王x與李xx買賣 合同的效力 如何,對此有三種意見。
第一種意見認為 合同無效 ,理由為:買賣合同違反了《____市房地產(chǎn)管理法》 無產(chǎn)權(quán)房 屋不得買賣的禁止性規(guī)定。
第二種意見認為合同效力待定,理由為:王xx取得產(chǎn)權(quán)而處分他人財產(chǎn),是無權(quán)處分,無權(quán)處分的合同效力待定。
第三種意見認為合同有效,理由為:王x將其對房屋開發(fā)公司的 債權(quán)轉(zhuǎn)讓 給了自己,這一債權(quán) 轉(zhuǎn)讓合同 符合當(dāng)事人的意思自治,并不違反法律強制性規(guī)定。
三、評析 審理本案的
第一關(guān)鍵在于對認定李x與王x間 房屋買賣合同 的效力,結(jié)合上文的分歧意見,我們歸納出本案中有爭議的法律問題為:王x與李x的買賣合同是否違反法律的強制性規(guī)定;王x將轉(zhuǎn)讓商品房的行為是無權(quán)處分還是有權(quán)處分;如果上述行為是無權(quán)處分,那這一行為的效力如何;如果上述行為是有權(quán)處分,那這一行為是否屬于債權(quán)讓與。現(xiàn)分析如下:
1、《____市房地產(chǎn)管理法》無產(chǎn)權(quán)房屋不得買賣是否是認定合同無效的強制性條款?!?合同法 》第52條第1款的第5項規(guī)定,違反法律、行政 法規(guī) 的強制性規(guī)定的合同無效。因此,違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定是認定合同無效的重要依據(jù)之一。王x認為根據(jù)《____市房地產(chǎn)管理法》第37條第1款的第6項規(guī)定,未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。其與李x所訂立的合同違反了這一強制性的規(guī)定,故為無效。我們認為,這一規(guī)定不是《合同法》第52條所謂的強制性條款,
第
一、在法理上,凡法律條文冠以“不得”等字樣不必然代表此條文為強制性條款,也可以是帶有指引性質(zhì)的條款;
第
二、《____市房地產(chǎn)管理法》是________年頒布的法律,此法的頒布帶有濃厚的行政管理色彩,在立法技術(shù)上多用“不得”等字樣來表達方便行政的寓意。同時在立法的內(nèi)容上也沒有充分考慮到當(dāng)下的商品房交易狀況,有滯后性;
第
三、從《合同法》鼓勵交易的原則出發(fā),對實踐中如王x與李xx類似的買賣合同都認定為無效不利用物價值的有效且充分使用,所以在審判實踐中,應(yīng)盡量減小合同無效的范圍;第
四、買賣合同標(biāo)的物的特征表明,其標(biāo)的物無須是現(xiàn)已存在的物或現(xiàn)屬于出賣人的物,即使是非 房屋所有權(quán) 人也可能成為房屋的.出賣人。綜上,以本案訟爭買賣合同違反《____市房地產(chǎn)管理法》的強制性規(guī)定而無效的觀點是錯誤的。
2、王x轉(zhuǎn)讓商品房的行為是否是無權(quán)處分。無權(quán)處分是指無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)并與相對人訂立轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的合同。(王xx法159頁)無權(quán)處分中的“處分”主要是指處分財產(chǎn)所有權(quán)或債權(quán)的行為。因此,判斷王x的行為是否是無權(quán)處分就要看王x對商品房是否享有財產(chǎn)所有權(quán)或者是債權(quán)。本案中,因房地產(chǎn)開發(fā)公司履行合同,將商品房交付王x使用,王x因此獲得了對商品房的直接占有,占有是所有權(quán)的重要權(quán)能之一,王x對商品房的實際占有使得王x對商品房有管領(lǐng)和支配的權(quán)力。但由于我國民法采取的是不動產(chǎn)變動登記主義,不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為標(biāo)志,因此,王x取得的是一個欠缺登記要件的不充分的所有權(quán)。綜上,我們認為,王x轉(zhuǎn)讓商品房給李x的行為是有權(quán)處分,不是無權(quán)處分,故而本案訟爭的買賣合同不應(yīng)當(dāng)認定為效力待定。
3、王x的有權(quán)處分是否是債權(quán)轉(zhuǎn)讓。債權(quán)讓與的概念指,在不改變合同關(guān)系內(nèi)容的前提下,合同關(guān)系的一方當(dāng)事人依法將其合同權(quán)利和義務(wù)全部或者部分地轉(zhuǎn)讓給
第三人的法律行為。本案中王x將商品房轉(zhuǎn)讓給李x時抬高了合同價格,改變了合同關(guān)系的內(nèi)容。同時,房地產(chǎn)開發(fā)公司依約將商品房交付王x實際使用,王x不辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是因為其自己拒絕辦理的原因所致,所以可以認為,房地產(chǎn)開發(fā)公司與王x間的 債權(quán)債務(wù) 關(guān)系已因履行而消滅,故認定王x與李xx合同為債權(quán)讓與合同并進而認為買賣合同有效的觀點也是錯誤的。 總之,我們認為,本案適當(dāng)?shù)奶幚矸绞秸J定王x與李xx的合同是有效的,王x的轉(zhuǎn)讓行為是有權(quán)處分。王x違反合同約定,李x訴請王x繼續(xù)履行合同應(yīng)予以支持。
四、余論 上文論證中的一個主要爭議問題可能是在王x轉(zhuǎn)讓商品房的行為到底是有權(quán)處分還是無權(quán)處分上。如果認定為無權(quán)處分,根據(jù)通說的觀點,因《合同法》51條規(guī)定的無權(quán)處分被認為是效力待定的,因此,王x與李xx的合同效力會被認定為效力待定的合同。此時買賣合同會因為王x惡意拒絕辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)而使合同一直處于效力待定的狀態(tài),顯然不符合民法誠實信用的基本原則,也不利于解決王x與李xx的糾紛。況且,對無權(quán)處分合同的效力問題,我國法學(xué)界本來就存有爭議,同樣有觀點認為無權(quán)處分合同是有效的。(參見王x的觀點) 本案中認定王x的轉(zhuǎn)讓行為是有權(quán)處分,可能有人會認為這和我國民法傳統(tǒng)中認為的不動產(chǎn)物權(quán)變動以登記為要件相矛盾,之所以有這樣的矛盾實質(zhì)上是因為我國法律上的登記制度不規(guī)范所致。司法實踐基于公平和正義的理由應(yīng)在個案中有所突破。舉一個簡單的例子,如果本案中王x將商品房借給他人居住,同樣是一種處分行為,法律認定這種處分行為無效或是效力待定,毫無意義。其實,《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第11條有關(guān)房屋的轉(zhuǎn)移占有及風(fēng)險轉(zhuǎn)移的規(guī)定就表明了審判機關(guān)沒有拘泥于傳統(tǒng)的物權(quán)理論。 對本案買賣合同的定性可以還有多種的思考角度,但認定本案訟爭合同為有效合同卻應(yīng)當(dāng)是殊途同歸的選擇,這是因為,我們都認為以誠實信用為原則,盡量減小合同無效的范圍是當(dāng)前審理商品房買賣合同糾紛案應(yīng)當(dāng)堅持的兩個基本理念。
第6篇 重復(fù)買賣合同認定
賣方:甲方
買方:乙方
經(jīng)充分協(xié)商,甲乙雙方現(xiàn)就房屋買賣事宜訂條約如下:
一、甲方自愿將下列房屋賣給乙方所有,并已收取乙方購房定金人民幣。
1、房屋狀況
房屋座落:
幢號室號建筑結(jié)構(gòu)總層數(shù)建筑面積用途
2、該房屋的所有權(quán)證號為:國有土地使用權(quán)證號為:。
3、該房屋的土地使用權(quán)取得方式“√”:出讓、劃撥本合同一經(jīng)簽訂,該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。
二、甲乙雙方商定成交價格為人民幣元,大寫:佰拾萬仟佰拾元整,乙方在
年月日前分次付清,付款方式:。
乙方支付房款具體約定為:
1、于前,支付甲方房款
2、于前,支付甲方房款
3、。
三、甲方于年月日前將房屋及附屬物正式交付給乙方使用。甲方在房屋正式交付乙方時,應(yīng)將該房屋騰空,清結(jié)該房屋已發(fā)生的水、電、煤氣、電話、有線電視、物業(yè)管理等各項費用,并將付訖憑證及該房屋的鑰匙交于乙方驗收。
四、甲方應(yīng)就該房屋的所處環(huán)境、用途、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、狀態(tài)、設(shè)施、質(zhì)量等現(xiàn)狀、情況如實告知乙方,并無任何隱瞞。乙方對該房屋的所處環(huán)境、用途、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、狀態(tài)、設(shè)施、質(zhì)量等現(xiàn)狀、情況均已知悉,并無任何異議。
五、甲方將戶口于年月日前從該房屋遷出。
六、甲方保證上述房地產(chǎn)權(quán)屬清楚,若發(fā)生與甲方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù),概由甲方負責(zé)清理,并承擔(dān)民事訴訟責(zé)任,因此給乙方造成的經(jīng)濟損失,甲方負責(zé)賠償。
七、乙方中途違約,乙方無權(quán)要求甲方返還定金。甲方中途違約,甲方應(yīng)在違約之日起日內(nèi)雙倍返還定金給乙方。乙方不能按期向甲方付清購房款,或甲方不能按期向乙方交付房產(chǎn),每逾期一日,由違約一方向?qū)Ψ浇o付房地產(chǎn)價款千分之的違約金。
八、上述房地產(chǎn)辦理過戶手續(xù)所需繳納的契稅由方承擔(dān),營業(yè)稅由方承擔(dān),印花稅由方承擔(dān),個人所得稅由方承擔(dān),向房產(chǎn)交易部門交納的手續(xù)費由方承擔(dān)。其它稅費約定情況:。
九、本合同在履行中若發(fā)生爭議,雙方應(yīng)采取協(xié)商辦法解決。協(xié)商不成,任何一方均可向有管轄權(quán)的人民法院起訴。
十、本合同經(jīng)雙方簽章即生效,須共同遵守。本合同未盡事項,可另行議定,其補充協(xié)議經(jīng)雙方簽章后與本契約具有同等效力。
十一、本合同一式叁份,甲、乙雙方各執(zhí)一份,市房地產(chǎn)交易管理部門一份。
十二、甲乙雙方約定隨之轉(zhuǎn)讓的附屬裝修設(shè)施為。
十三、其它約定事項:。
甲方:乙方:
共有權(quán)人:地址:
地址:聯(lián)系電話:
聯(lián)系電話:
年月日
簡易版房屋買賣合同范本二
出賣人:________________村委會
買受人:______________________
身份證號碼:_______________________
一、甲方自愿將位于________市________區(qū)________街道________小區(qū)拆遷安置房________棟________室的房屋以人民幣________元整的價款出售給乙方。乙方首付人民幣________元整需于________年____月____日前支付給甲方____________,余款分期按月支付,每月人民幣為________元,需于____年____月至____年________月壹年內(nèi)付清,每個月的支付期限為月底的最后一天。
二、乙方支付甲方合同保證定金___萬元,如甲方反悔本合同,雙倍賠償如乙方反悔本合同,定金不退。
三、自甲乙雙方簽訂協(xié)議乙方交付首付款后年內(nèi)甲方和村委會應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅,土地出讓金等由乙方負擔(dān)。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負擔(dān)。
四、本合同簽訂后,甲方對房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同生效之日,甲方和村委會保證乙方享有居住權(quán)利和使用權(quán)并通電通水,甲方保證簽訂合同之前該房屋與任何個人和組織沒有債務(wù)和利益糾紛,本合同簽訂后,甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》或《出租合同》
六、違約責(zé)任
1、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使,一切責(zé)任由甲方承擔(dān),并應(yīng)賠償乙方的損失,。
2、甲方應(yīng)當(dāng)于_______年___月___日收到乙方的首付房款即時將房屋的鑰匙交給乙方確保其居住權(quán)和使用權(quán),甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋,每逾期___天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過___個月時,乙方有權(quán)解除本合同。解約時,甲方除將已收的房價款全部退還乙方外,并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣____元。
3、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日___%計算的違約金給甲方。逾期超過__個月時,甲方有權(quán)解除合同。解約時,乙方已付房價款的__%作為甲方的損失賠償金。
4、如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的,甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方,如有補償款發(fā)放,甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
5、本合同簽訂后,任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?,甲方?yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款,并賠償乙方的房屋裝修費用。
6、自合同生效之日起________年內(nèi),產(chǎn)權(quán)證和土地證因為甲方的原因不能辦理,甲方應(yīng)支付乙方違約金人民幣________元,甲方向乙方支付違約金后,土地證和產(chǎn)權(quán)證因為甲方的原因仍然不能辦理,每逾期天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。
7、如果因為本合同第五條的原因,造成乙方損失或不能居住的,甲方必須向乙方賠償損失和支付違約金,違約金人民幣為元,甲方支付乙方違約金后,侵權(quán)仍在繼續(xù)的,每逾期___天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過___個月時,乙方有權(quán)解除本合同。解約時,甲方除將已收的房價款全部退還乙方外,并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣________元。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議,由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決協(xié)商不成的可以向法院或仲裁機構(gòu)進行起訴或仲裁。
八、本合同自乙方支付首付款給甲方雙方簽字或蓋章之日起生效。
九、本合同一式____份,甲乙雙方見證人各執(zhí)一份
甲方:________________乙方:________________見證人:______________