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第1篇 z小區(qū)房屋維修管理規(guī)定范例
小區(qū)房屋維修管理規(guī)定范例
為了認真解決用戶入伙后房屋維修問題,在本著'實是求是,劃清責任,合理收費,服務(wù)用戶'的精神,特制訂本規(guī)定。
1、用戶在入伙時同管理處人員共同驗收房屋發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題,要在交驗單上分項注明整改項目并簽字,由管理處負責聯(lián)系地盤組織專人維修。維修后管理處實行消項驗收,維修所發(fā)生的人、工、材料等費用由地盤負責。
2、用戶房屋自入伙起一年內(nèi)發(fā)生的房屋質(zhì)量問題,均屬于建筑施工質(zhì)量保修期保修內(nèi)容,管理處在接到用戶投訴和反映情況后,如果工程較小,涉及金額不大,則維修班自行維修。如發(fā)生重大的質(zhì)量問題或涉及金額較大,應立即報告工程部和主管領(lǐng)導,聯(lián)系發(fā)展商,由發(fā)展商找施工隊保修,所發(fā)生的有關(guān)費用在施工質(zhì)量保證金中攤銷。
3、用戶入伙滿一年后發(fā)生的質(zhì)量問題,屬于入伙后未整改的遺留問題,原則上同第2條。屬于用戶在使用和改建或裝修中發(fā)生的問題,由用戶自行負責。
4、如用戶需要進行一般性的維修,可直接向管理處維修班提出維修申請,由管理處維修班進行維修,維修后由業(yè)主簽名驗收,維修班按成本價合理收費。
5、如用戶提出大的維修申請,維修班應上報管理處,管理處派專職人員核實情況,制訂維修計劃,組織人員維修,維修后由用戶驗收并在派工單上簽字。
6、凡樓宇內(nèi)、外公共部位發(fā)生的維修,由管理處負責完成,維修所發(fā)生的一切費用均在管理費中開支,不再向用戶收費。
第2篇 _別墅物業(yè)房屋維修管理規(guī)定
別墅物業(yè)房屋維修管理規(guī)定
物業(yè)的維修管理是物業(yè)管理中的基礎(chǔ)性工作。它包括兩大部分內(nèi)容,其一為房屋的維修管理,其二為房屋設(shè)備管理。物業(yè)的維修管理對象是物業(yè)本身,其管理的目的是為了物業(yè)的保值和增值。
一、房屋維修管理
房屋維修管理又稱房屋修繕管理,它是指物業(yè)管理機構(gòu)的房屋管理與修繕部門對其所經(jīng)營管理的房產(chǎn),進行修繕技術(shù)管理。具體內(nèi)容包括:房屋的安全檢查,房屋維修的施工管理,房屋修繕的行政管理以及房屋的日常保養(yǎng)等內(nèi)容。在物業(yè)管理過程中,搞好房屋的維修管理,不僅有利于延長房屋的使用壽命,增強其使用的安全性能,也有利于美化環(huán)境,使物業(yè)管理企業(yè)在用戶心中建立良好的形象和信譽,從而促進物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。
(一)房屋維修管理的內(nèi)容
1.房屋的安全檢查。房屋的安全檢查是房屋使用、管理、維護和維修的重要依據(jù)。定期和不定期的對房屋進行檢查、隨時掌握情況,不僅可以及時發(fā)現(xiàn)和防止危險情況的發(fā)生,而且還為房屋維修管理提供依據(jù),以延長房屋壽命。
2.房屋維修施工管理。物業(yè)管理機構(gòu)應根據(jù)所掌握的房屋完好情況,編制每年的修繕計劃并安排修繕資金,審核修繕方案。在施工過程中,應注意保證修繕施工質(zhì)量并降低成本,對于一些委托施工項目,物業(yè)管理部門應嚴格對其施工質(zhì)量進行監(jiān)督,以保證用戶的使用安全。
3.房屋修繕的行政管理。根據(jù)我國有關(guān)的法規(guī)規(guī)定,房屋修繕是房屋所有者應當履行的責任。因使用不當或人為造成房屋損壞,應由行為人負責修復或給予賠償。對于房屋所有者或房屋修繕責任者不及時修繕,或者在房屋修繕時,遭到使用人或鄰人等借故阻撓,或發(fā)現(xiàn)有可以導致房屋發(fā)生危險情況出現(xiàn)時,房管部門可采取排險解危的強制措施,費用則由當事人承擔。
此外,對于異產(chǎn)毗連房屋的修繕,將依照《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》承擔責任。
(二)房屋完損等級的評定
物業(yè)管理機構(gòu)需定期或不定期的對房屋的完損等級進行檢查和評定,以便進一步制定房屋的修繕計劃及修繕實施方案。房屋的完損等級是指對現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分的等級,即現(xiàn)有房屋的質(zhì)量等級。評定房屋的完損等級是按照統(tǒng)一的標準、統(tǒng)一的項目、統(tǒng)一的評定方法,對現(xiàn)有整幢房屋進行綜合性的完好和損壞的等級評定。這項工作技術(shù)性強,既有目觀檢測,又有定性定量的分析。目前,我國對房屋質(zhì)量的評定,是以原國家城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部1985年制定頒布的《房屋完損等級評定標準》作為依據(jù)的。
1.房屋完損等級標準。一般按房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分的完好、損壞程度分為五個等級標準。
(1)完好房。指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好,裝修和設(shè)備完好、齊全完整,管道暢通,現(xiàn)狀良好,使用正常;或雖個別分項有輕微損壞,但一般經(jīng)過小修就能修復。
(2)基本完好房。指房屋結(jié)構(gòu)基本完好,少量構(gòu)部件有輕微損壞,裝修基本完好,油漆缺乏保養(yǎng),設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好,能正常使用,經(jīng)過一般性維修即可修復。
(3)一般損壞房。指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞,部分構(gòu)部件有損壞或變形,屋面局部漏雨,裝修局部破損,油漆老化,設(shè)備管道不夠暢通,水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺,需要進行中修或局部大修更換零件。
(4)嚴重損壞房。指房屋年年失修,結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞,屋面嚴重漏雨,裝修嚴重變形、破損,油漆老化見底,設(shè)備陳舊不齊全,管道嚴重堵塞,水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴重損壞,需要進行大修或翻修、改建。
(5)危險房。指房屋承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件,結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力,隨時有倒塌可能,不能確保使用安全的房屋。
2.房屋完損等級的評定方法。一般根據(jù)房屋各個組成部分完報程度綜合評定。
(l)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分各項完損程度符合同一個完損標準,則該房屋的完損等級就是分項所評定的完損程度。
(2)房屋的結(jié)構(gòu)部分各項完損程度符合同一完損標準,在裝修設(shè)備部分中有一、二項完損度下降一個等級,其余各項仍和結(jié)構(gòu)部分符合同一完損標準,則該房屋的完損等級按結(jié)構(gòu)部分的完損程度來確定。
(3)房屋結(jié)構(gòu)部分中非承重墻與樓地面分項完損程度下降一個等級完損標準,在裝修或設(shè)備部分中有一項完損程度下降一個等級完損標準,其余三個組成部分的各項都符合上一個等級以上的完損標準,則該房屋的完損等級可按上一個等級的完損程度來確定。
(4)房屋結(jié)構(gòu)部分中地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等項的完損程度符合同一完損標準,其余各分項完損程度可有高出一個等級的完損標準,則該房屋完損等級可按地基基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu),屋面等項的完損程度來確定。
3.房屋完好率及危險率的計算。房屋的完損等級一律以建筑面積為計量單位,評定時則以幢作為評定單位。房屋的完好率是房產(chǎn)經(jīng)營與管理單位(包括物業(yè)管理企業(yè))的一個重要技術(shù)經(jīng)濟指標之一,它是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和。
(三)房屋維修的施工管理
1.房屋維修工程的分類。根據(jù)房屋的損壞程度并按房屋維修的性質(zhì),可以分為小修、中修、大修、翻修及綜合維修五類。
(1)小修工程(零修工程或養(yǎng)護工程)。指及時修復小損小壞,以保持原來房屋的完損等級為目的的日常養(yǎng)護工程。這類工程項目簡單、零星分散、量大面廣、時間要求緊迫,一般可以根據(jù)房管人員掌握的情況組織計劃維修,也可以根據(jù)用戶申報組織零星的維修。小修工程工程雖小,但關(guān)系到用戶的使用便利,眼務(wù)性很強,因此必須及時修理,力爭做到水、電、暖、衛(wèi)、氣零修不過夜,土建零修三日內(nèi)有結(jié)果。小修工程的年均費用應為所管房屋當時造價的1%以下。
(2)中修工程。指房屋少量部件已損壞或已不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求,需要進行局部維修,在維修中只牽動或拆換少量主體構(gòu)件,而保持原房屋規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。這類工程的特點是:工地較為集中,項目較少,工程量較多,帶有周期性。如屋面的局部面層重做,整幢樓門窗整修等工程。中修工程適用于一般損壞房屋,一次費用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的20%以下;中修后的房屋,70%以上必須符合基本完好或完好房的要求。
(3)大修工程。指房屋主體結(jié)構(gòu)大部分嚴重損壞,無倒塌或局部倒塌危險的房屋;公用生活設(shè)備(包括上、下水,通風、采暖等)必須進行拆換、改裝、新裝的工程。這類工程一般需要牽涉和拆換部分主體構(gòu)件,但不需全部拆除,此外工程的地點集中,項目齊全,具有整體性。大修工程還常常和房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用條件相結(jié)合。大修工程往往適用于嚴重損壞的房屋。房屋大修后應達到基本完好或完好標準的要求。大修工程所需費用應在同類結(jié)構(gòu)新建房屋費用的25%以上。
(4)翻修工程。指將原來房屋全部拆除后,另行設(shè)計,在原地或移動后更新建造的工程。當原有房屋已失去修繕價值或因自然災害等因素房屋不能繼續(xù)使用時,往往采用翻
修的方式。翻修工程應盡量選用原房屋構(gòu)件和舊料,其費用應低于同類結(jié)構(gòu)的新建房屋。翻修后的房屋必須符合完好房屋標準的要求。
(5)綜合維修工程。指成片多幢的樓房或面積較大的單幢房屋,大部分嚴重損壞,進行有計劃的成片維修和為改變該片(幢)房屋的面貌的維修工程,也就是指大、中、小修一次性應修盡修的工程。綜合維修后的房屋必須符合基本完好房或完好房屋標準要求,其費用應控制在該片(幢)建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的20%左右。
2.維修工程的施工管理。
(1)編制維修計劃。物業(yè)管理機構(gòu)每年應根據(jù)對查勘鑒定結(jié)果,編制維修投資計劃與維修施工計劃。
維修投資計劃往往是廣大用戶關(guān)心的重大問題。物業(yè)管理機構(gòu)必須制定并提高年度維修投資計劃,并報業(yè)主管理委員會(或單個業(yè)主)審批后方可實施維修。維修的資金來源于物業(yè)的委托人(業(yè)主或使用者),對于多業(yè)主的物業(yè),則需要按產(chǎn)權(quán)人份額比例分攤。
維修施工計劃,應根據(jù)批準的維修投資計劃而制定。具體內(nèi)容應包括:施工總工期、總進度計劃、階段進度計劃以及施工方案。
(2)落實施工隊伍。物業(yè)管理機構(gòu)一般不設(shè)龐大而專業(yè)化的維修隊伍,僅能完成一些小修任務(wù),對于中修、大修工程一般都是專包給專業(yè)的施工隊伍,物業(yè)管理機構(gòu)則作為甲方對施工隊伍進行管理。
維修施工隊伍的選擇,最好也應采取招投標的方式擇優(yōu)錄取,以便保證以較少的投資取得較好的維修效果。為了明確雙方的責、權(quán)、利,一旦選定專業(yè)施工隊伍,物業(yè)管理機構(gòu)應與之簽訂施工合同,避免發(fā)生維修內(nèi)容及要求不清等問題。
第3篇 z小區(qū)業(yè)主房屋維修管理規(guī)定
小區(qū)業(yè)主房屋維修管理規(guī)定
1.0目的:解決業(yè)主入伙后房屋維修問題。
2.0適用范圍:適用于業(yè)主房屋維修。
3.0內(nèi)容:
3.1業(yè)主入伙時應會同管理處人員共同驗收,對房屋發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題,必須在驗收單上分項注明整改項目并雙方簽字,由管理處負責聯(lián)系發(fā)展商相關(guān)工程監(jiān)理部門組織專人維修,維修后由業(yè)主和管理處實行逐項驗收,維修時發(fā)生的一切費用由發(fā)展商負責。
3.2業(yè)主房屋自入伙起一年內(nèi)發(fā)生的房屋質(zhì)量問題,均屬于建筑施工質(zhì)量保修期保修內(nèi)容,管理處在接到業(yè)主反映情況后,應立即派人到現(xiàn)場查看,如屬實,則通知施工單位維修,如發(fā)現(xiàn)重大的質(zhì)量問題,應立即報告公司領(lǐng)導,并通知發(fā)展商,如施工單位未及時維修,則管理處應在通知發(fā)展商后組織人員進行維修,所發(fā)生的一切費用在施工質(zhì)量保證金中扣除。
3.3業(yè)主房屋入伙滿一年后發(fā)生的質(zhì)量問題,屬于入伙后未整改的遺留問題,原則上由管理處負責維修,屬于業(yè)主在使用、改建或裝修中發(fā)生的問題,由業(yè)主自行負責。
3.4如業(yè)主需要進行一般性維修,可直接向管理處提出維修申請,由管理處技工班進行維修,維修后由業(yè)主驗收并簽名認可,其費用由技工班按成本價合理收取。
3.5如業(yè)主提出的大的維修要求,技工班應上報管理處,管理處派人核實情況,安排維修計劃,組織人員維修,維修后由業(yè)主驗收并簽字認可。
3.6凡樓宇內(nèi)、外公共部位發(fā)生的維修,由管理處負責完成,維修所發(fā)生的一切費用均在管理費中開支,不再向業(yè)主收費。
第4篇 別墅物業(yè)房屋維修管理規(guī)定
別墅物業(yè)房屋維修管理規(guī)定物業(yè)的維修管理是物業(yè)管理中的基礎(chǔ)性工作。
它包括兩大部分內(nèi)容,其一為房屋的維修管理,其二為房屋設(shè)備管理。
物業(yè)的維修管理對象是物業(yè)本身,其管理的目的是為了物業(yè)的保值和增值。
一、房屋維修管理房屋維修管理又稱房屋修繕管理,它是指物業(yè)管理機構(gòu)的房屋管理與修繕部門對其所經(jīng)營管理的房產(chǎn),進行修繕技術(shù)管理。
具體內(nèi)容包括:房屋的安全檢查,房屋維修的施工管理,房屋修繕的行政管理以及房屋的日常保養(yǎng)等內(nèi)容。
在物業(yè)管理過程中,搞好房屋的維修管理,不僅有利于延長房屋的使用壽命,增強其使用的安全性能,也有利于美化環(huán)境,使物業(yè)管理企業(yè)在用戶心中建立良好的形象和信譽,從而促進物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。
(一)房屋維修管理的內(nèi)容1.房屋的安全檢查。
房屋的安全檢查是房屋使用、管理、維護和維修的重要依據(jù)。
定期和不定期的對房屋進行檢查、隨時掌握情況,不僅可以及時發(fā)現(xiàn)和防止危險情況的發(fā)生,而且還為房屋維修管理提供依據(jù),以延長房屋壽命。
2. 房屋維修施工管理。
物業(yè)管理機構(gòu)應根據(jù)所掌握的房屋完好情況,編制每年的修繕計劃并安排修繕資金,審核修繕方案。
在施工過程中,應注意保證修繕施工質(zhì)量并降低成本,對于一些委托施工項目,物業(yè)管理部門應嚴格對其施工質(zhì)量進行監(jiān)督,以保證用戶的使用安全。
3. 房屋修繕的行政管理。
根據(jù)我國有關(guān)的法規(guī)規(guī)定,房屋修繕是房屋所有者應當履行的責任。
因使用不當或人為造成房屋損壞,應由行為人負責修復或給予賠償。
對于房屋所有者或房屋修繕責任者不及時修繕,或者在房屋修繕時,遭到使用人或鄰人等借故阻撓,或發(fā)現(xiàn)有可以導致房屋發(fā)生危險情況出現(xiàn)時,房管部門可采取排險解危的強制措施,費用則由當事人承擔。
此外,對于異產(chǎn)毗連房屋的修繕,將依照《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》承擔責任。
(二)房屋完損等級的評定物業(yè)管理機構(gòu)需定期或不定期的對房屋的完損等級進行檢查和評定,以便進一步制定房屋的修繕計劃及修繕實施方案。
房屋的完損等級是指對現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分的等級,即現(xiàn)有房屋的質(zhì)量等級。
評定房屋的完損等級是按照統(tǒng)一的標準、統(tǒng)一的項目、統(tǒng)一的評定方法,對現(xiàn)有整幢房屋進行綜合性的完好和損壞的等級評定。
這項工作技術(shù)性強,既有目觀檢測,又有定性定量的分析。
目前,我國對房屋質(zhì)量的評定,是以原國家城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部1985年制定頒布的《房屋完損等級評定標準》作為依據(jù)的。
1. 房屋完損等級標準。
一般按房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分的完好、損壞程度分為五個等級標準。
(1)完好房。
指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好,裝修和設(shè)備完好、齊全完整,管道暢通,現(xiàn)狀良好,使用正常;
或雖個別分項有輕微損壞,但一般經(jīng)過小修就能修復。
(2)基本完好房。
指房屋結(jié)構(gòu)基本完好,少量構(gòu)部件有輕微損壞,裝修基本完好,油漆缺乏保養(yǎng),設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好,能正常使用,經(jīng)過一般性維修即可修復。
(3)一般損壞房。
指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞,部分構(gòu)部件有損壞或變形,屋面局部漏雨,裝修局部破損,油漆老化,設(shè)備管道不夠暢通,水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺,需要進行中修或局部大修更換零件。
(4)嚴重損壞房。
指房屋年年失修,結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞,屋面嚴重漏雨,裝修嚴重變形、破損,油漆老化見底,設(shè)備陳舊不齊全,管道嚴重堵塞,水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴重損壞,需要進行大修或翻修、改建。
(5)危險房。
指房屋承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件,結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力,隨時有倒塌可能,不能確保使用安全的房屋。
2. 房屋完損等級的評定方法。
一般根據(jù)房屋各個組成部分完報程度綜合評定。
(l)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分各項完損程度符合同一個完損標準,則該房屋的完損等級就是分項所評定的完損程度。
(2)房屋的結(jié)構(gòu)部分各項完損程度符合同一完損標準,在裝修設(shè)備部分中有
一、二項完損度下降一個等級,其余各項仍和結(jié)構(gòu)部分符合同一完損標準,則該房屋的完損等級按結(jié)構(gòu)部分的完損程度來確定。
(3)房屋結(jié)構(gòu)部分中非承重墻與樓地面分項完損程度下降一個等級完損標準,在裝修或設(shè)備部分中有一項完損程度下降一個等級完損標準,其余三個組成部分的各項都符合上一個等級以上的完損標準,則該房屋的完損等級可按上一個等級的完損程度來確定。
(4)房屋結(jié)構(gòu)部分中地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等項的完損程度符合同一完損標準,其余各分項完損程度可有高出一個等級的完損標準,則該房屋完損等級可按地基基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu),屋面等項的完損程度來確定。
3. 房屋完好率及危險率的計算。
房屋的完損等級一律以建筑面積為計量單位,評定時則以幢作為評定單位。
房屋的完好率是房產(chǎn)經(jīng)營與管理單位(包括物業(yè)管理企業(yè))的一個重要技術(shù)經(jīng)濟指標之一,它是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和。
(三)房屋維修的施工管理1.房屋維修工程的分類。
根據(jù)房屋的損壞程度并按房屋維修的性質(zhì),可以分為小修、中修、大修、翻修及綜合維修五類。
(1)小修工程(零修工程或養(yǎng)護工程)。
指及時修復小損小壞,以保持原來房屋的完損等級為目的的日常養(yǎng)護工程。
這類工程項目簡單、零星分散、量大面廣、時間要求緊迫,一般可以根據(jù)房管人員掌握的情況組織計劃維修,也可以根據(jù)用戶申報組織零星的維修。
小修工程工程雖小,但關(guān)系到用戶的使用便利,眼務(wù)性很強,因此必須及時修理,力爭做到水、電、暖、衛(wèi)、氣零修不過夜,土建零修三日內(nèi)有結(jié)果。
小修工程的年均費用應為所管房屋當時造價的1%以下。
(2)中修工程。
指房屋少量部件已損壞或已不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求,需要進行局部維修,在維修中只牽動或拆換少量主體構(gòu)件,而保持原房屋規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。
這類工程的特點是:工地較為集中,項目較少,工程量較多,帶有周期性。
如屋面的局部面層重做,整幢樓門窗整修等工程。
中修工程適用于一般損壞房屋,一次費用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的20%以下;
中修后的房屋,70%以上必須符合基本完好或完好房的要求。
(3)大修工程。
指房屋主體結(jié)構(gòu)大部分嚴重損壞,無倒塌或局部倒塌危險的房屋;
公用生活設(shè)備(包括上、下水,通風、采暖等)必須進行拆換、改裝、新裝的工程。
這類工程一般需要牽涉和拆換部分主體構(gòu)件,但不需全部拆除,此外工程的地點集中,項目齊全,具有整體性。
大修工程還常常和房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用條件相結(jié)合。
大修工程往往適用于嚴重損壞的房屋。
房屋大修后應達到基本完好或完好標準的要求。
大修工程所需費用應在同類結(jié)構(gòu)新建房屋費用的25%以上。
(4)翻修工程。
指將原來房屋全部拆除后,另行設(shè)計,在原地或移動后更新建造的工程。
當原有房屋已失去修繕價值或因自然災害等因素房屋不能繼續(xù)使用時,往往采用翻修的方式。
翻修工程應盡量選用原房屋構(gòu)件和舊料,其費用應低于同類結(jié)構(gòu)的新建房屋。
翻修后的房屋必須符合完好房屋標準的要求。
(5)綜合維修工程。
指成片多幢的樓房或面積較大的單幢房屋,大部分嚴重損壞,進行有計劃的成片維修和為改變該片(幢)房屋的面貌的維修工程,也就是指大、中、小修一次性應修盡修的工程。
綜合維修后的房屋必須符合基本完好房或完好房屋標準要求,其費用應控制在該片(幢)建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的20%左右。
2. 維修工程的施工管理。
(1)編制維修計劃。
物業(yè)管理機構(gòu)每年應根據(jù)對查勘鑒定結(jié)果,編制維修投資計劃與維修施工計劃。
維修投資計劃往往是廣大用戶關(guān)心的重大問題。
物業(yè)管理機構(gòu)必須制定并提高年度維修投資計劃,并報業(yè)主管理委員會(或單個業(yè)主)審批后方可實施維修。
維修的資金來源于物業(yè)的委托人(業(yè)主或使用者),對于多業(yè)主的物業(yè),則需要按產(chǎn)權(quán)人份額比例分攤。
維修施工計劃,應根據(jù)批準的維修投資計劃而制定。
具體內(nèi)容應包括:施工總工期、總進度計劃、階段進度計劃以及施工方案。
(2)落實施工隊伍。
物業(yè)管理機構(gòu)一般不設(shè)龐大而專業(yè)化的維修隊伍,僅能完成一些小修任務(wù),對于中修、大修工程一般都是專包給專業(yè)的施工隊伍,物業(yè)管理機構(gòu)則作為甲方對施工隊伍進行管理。
維修施工隊伍的選擇,最好也應采取招投標的方式擇優(yōu)錄取,以便保證以較少的投資取得較好的維修效果。
為了明確雙方的責、權(quán)、利,一旦選定專業(yè)施工隊伍,物業(yè)管理機構(gòu)應與之簽訂施工合同,避免發(fā)生維修內(nèi)容及要求不清等問題。
(3)施工過程的管理。
物業(yè)管理機構(gòu)在施工過程的管理中,相當于工程監(jiān)理的角色,故而應按合同對施工中的進度、成本、質(zhì)量進行嚴格的控制,以確保維修工程按合同中規(guī)完的工期、質(zhì)量標準及合同造價完成。
在施工中,應嚴格把握住原料質(zhì)量、施工質(zhì)量、關(guān)鍵工序的施工時間以及進度款等關(guān)鍵控制因素,從而確保維修工程達到較為滿意的施工效果。
第5篇 _物業(yè)項目房屋維修管理規(guī)定
物業(yè)項目房屋維修管理規(guī)定
1.0目的
延長住宅的使用壽命,增強房屋住用安全性能。
2.0適用范圍
物業(yè)管理公司所管理的項目。
3.0管理內(nèi)容
3.1房屋的安全檢查必須每年在組團負責人的帶領(lǐng)下進行一次普查,冬、雨季應加強例行檢查并記錄在《工程綜合檢查表》和《工程綜合檢查表編號登記表》上。
3.2房屋維修
--小修工程
a)小修工程包括:屋面補漏;補修面層;修補泛水;鋁合金門窗整修;拆換五金;配玻璃;刷補油漆、涂料;修補樓面、道路路面;修補內(nèi)外墻面及天棚;修補木扶手、欄桿;修補明溝、散水等。
b)小修、零修工程三日內(nèi)完成其維修工作按照'作業(yè)指導書'或'作業(yè)程序' 進行。
--中修工程
a)中修工程包括:屋頂較大面積修補、屋面瓦局部拆換;墻體局部拆磚或墻體局部挖補;部份更換樓地面結(jié)構(gòu)或面層;整幢樓房門窗整修、油漆等。
b)中修工程不超過新建房屋造價的20%,中修后的房屋70%以上必須達到符合完好房的要求。
c)裝修后的房屋應經(jīng)綜合評定驗收后,重新進行完損等級評定。
4.0相關(guān)記錄
4.1《工程綜合檢查表》
4.2《工程綜合檢查表編號登記表》
編寫:zz 審批:zz
