投標(biāo)管理工作4篇

第1篇 學(xué)院采購(gòu)及招標(biāo)投標(biāo)工作管理辦法

學(xué)院采購(gòu)及招標(biāo)投標(biāo)工作管理辦法

第一章 總則

第一條 為了適應(yīng)學(xué)校改革和發(fā)展的需要，進(jìn)一步規(guī)范我校采購(gòu)及招標(biāo)投標(biāo)工作，提高學(xué)校資金的使用效益，維護(hù)學(xué)校利益，促進(jìn)廉政建設(shè)，依據(jù)《中華人民共和國(guó)政府采購(gòu)法》、《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》以及其他相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我校實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱(chēng)采購(gòu)，是指使用學(xué)校財(cái)政性預(yù)算資金或部門(mén)自籌資金以合同方式有償取得貨物、工程和服務(wù)的行為。

本辦法所稱(chēng)貨物，是指各種形態(tài)和種類(lèi)的物品，包括原材料、燃料、設(shè)備、產(chǎn)品等。

本辦法所稱(chēng)工程，是指建設(shè)工程，包括建筑物和構(gòu)筑物的新建、改建、擴(kuò)建、裝修、拆除、修繕等。

本辦法所稱(chēng)服務(wù)，是指除貨物和工程以外的其他采購(gòu)對(duì)象，如保險(xiǎn)、租賃等。

第三條 學(xué)校的采購(gòu)及招標(biāo)投標(biāo)工作遵循公開(kāi)、公平、公正和誠(chéng)信原則，與采購(gòu)及招標(biāo)投標(biāo)工作無(wú)直接關(guān)系的任何單位和個(gè)人均不得以任何理由采取任何方式干擾學(xué)校的采購(gòu)及招標(biāo)投標(biāo)工作。

第四條 按相關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)納入政府和行業(yè)采購(gòu)范圍的采購(gòu)項(xiàng)目，由學(xué)校招投標(biāo)管理辦公室按有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施；沒(méi)有納入政府和行業(yè)采購(gòu)范圍的采購(gòu)項(xiàng)目，由招投標(biāo)管理辦公室按本辦法組織實(shí)施。

第五條 學(xué)校采購(gòu)分為集中采購(gòu)和分散采購(gòu)兩種形式。凡達(dá)到集中采購(gòu)限額的采購(gòu)項(xiàng)目，由招投標(biāo)管理辦公室組織實(shí)施；未達(dá)到集中采購(gòu)限額的采購(gòu)項(xiàng)目，由項(xiàng)目承辦單位參照本辦法組織實(shí)施。

集中采購(gòu)和分散采購(gòu)遵循保證質(zhì)量，注重效益，滿(mǎn)足需要，提高效率的精神組織實(shí)施。

本辦法所稱(chēng)項(xiàng)目承辦單位是指項(xiàng)目隸屬管理的職能部門(mén)。

第六條 學(xué)校各部門(mén)、各單位的采購(gòu)項(xiàng)目，必須通過(guò)項(xiàng)目承辦單位按照專(zhuān)項(xiàng)資金管理規(guī)定進(jìn)行科學(xué)論證，并經(jīng)財(cái)務(wù)處核實(shí)經(jīng)費(fèi)來(lái)源后方可實(shí)施。

第七條 學(xué)校采購(gòu)及招標(biāo)投標(biāo)工作實(shí)行回避制度。在采購(gòu)及招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中，參與采購(gòu)及招標(biāo)投標(biāo)工作的人員與供應(yīng)商有利害關(guān)系的，必須回避。供應(yīng)商認(rèn)為參與采購(gòu)及招標(biāo)投標(biāo)工作的人員與其他供應(yīng)商有利害關(guān)系的，可以申請(qǐng)其回避。

第八條 任何單位和個(gè)人不得將本辦法中應(yīng)當(dāng)實(shí)行集中采購(gòu)的項(xiàng)目化整為零或者以其他方式規(guī)避集中采購(gòu)。

第二章 組織機(jī)構(gòu)及職責(zé)

第九條 學(xué)校招投標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組是學(xué)校采購(gòu)及招標(biāo)投標(biāo)工作的領(lǐng)導(dǎo)和決策機(jī)構(gòu)。領(lǐng)導(dǎo)小組成員由校領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)察審計(jì)室、財(cái)務(wù)處、招投標(biāo)管理辦公室及相關(guān)職能部門(mén)的負(fù)責(zé)人組成。主要職責(zé)如下：

（一）領(lǐng)導(dǎo)學(xué)校的采購(gòu)及招標(biāo)投標(biāo)工作；

（二）審查批準(zhǔn)學(xué)校采購(gòu)及招標(biāo)投標(biāo)工作的有關(guān)規(guī)章制度；

（三）研究決定采購(gòu)及招標(biāo)投標(biāo)工作中的重大事項(xiàng)；

（四）對(duì)招投標(biāo)管理辦公室、項(xiàng)目承辦單位的工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督；

（五）定期向校長(zhǎng)辦公會(huì)或黨委常委會(huì)匯報(bào)采購(gòu)及招標(biāo)投標(biāo)工作。

第十條 招投標(biāo)管理辦公室

（以下簡(jiǎn)稱(chēng)招投標(biāo)辦）是負(fù)責(zé)采購(gòu)及招標(biāo)投標(biāo)工作的組織、協(xié)調(diào)和管理的職能部門(mén)。主要職責(zé)如下：

（一）貫徹政府采購(gòu)與招標(biāo)投標(biāo)法律法規(guī)和方針政策，擬定學(xué)校有關(guān)采購(gòu)及招標(biāo)投標(biāo)工作的規(guī)章制度；

（二）接受項(xiàng)目承辦單位的采購(gòu)申請(qǐng)，審核項(xiàng)目承辦單位起草的供應(yīng)商資格條件，招標(biāo)及競(jìng)爭(zhēng)性談判等文件，確定采購(gòu)方式；

（三）委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行有關(guān)項(xiàng)目的招標(biāo)；

（四）組織學(xué)校的招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判、詢(xún)價(jià)和單一來(lái)源的采購(gòu)活動(dòng)；

（五）負(fù)責(zé)組織對(duì)中標(biāo)、成交候選人的考察；

（六）對(duì)采購(gòu)及招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)文件材料進(jìn)行整理歸檔；

（七）接受項(xiàng)目承辦單位對(duì)成交供應(yīng)商履約表現(xiàn)的反饋意見(jiàn)；

（八）建立供應(yīng)商和評(píng)標(biāo)專(zhuān)家等數(shù)據(jù)庫(kù)；

（九）完成招投標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組交辦的其他工作。

第十一條 項(xiàng)目承辦單位負(fù)責(zé)采購(gòu)及招標(biāo)工作的技術(shù)性等事項(xiàng)。主要職責(zé)如下：

（一）按照采購(gòu)及招標(biāo)投標(biāo)有關(guān)規(guī)定和本辦法，做好采購(gòu)及招標(biāo)前期的項(xiàng)目立項(xiàng)、方案設(shè)計(jì)等準(zhǔn)備工作；

（二）起草參加學(xué)校所組織的采購(gòu)活動(dòng)的供應(yīng)商資格條件、招標(biāo)及競(jìng)爭(zhēng)性談判等文件和合同文本；

（三）負(fù)責(zé)審核委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)所編制的招標(biāo)文件中的技術(shù)性事項(xiàng)；

（三）組織供應(yīng)商現(xiàn)場(chǎng)考察；

（四）負(fù)責(zé)對(duì)招標(biāo)及競(jìng)爭(zhēng)性談判等文件中技術(shù)方面的問(wèn)題進(jìn)行答疑和釋義；

（五）參與評(píng)標(biāo)；

（六）需要進(jìn)行考察的采購(gòu)項(xiàng)目，參與考察；

（七）負(fù)責(zé)與供應(yīng)商洽談、簽訂合同，并報(bào)招投標(biāo)辦備案；

（八）負(fù)責(zé)合同的履行及項(xiàng)目完成后的驗(yàn)收、售后服務(wù)等事項(xiàng)；

（九）項(xiàng)目完成后有關(guān)資料的整理歸檔。

第三章 集中采購(gòu)的范圍及限額標(biāo)準(zhǔn)

第十二條 采購(gòu)限額達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目， 必須實(shí)行集中采購(gòu)：

（一）學(xué)?；窘ㄔO(shè)工程項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工以及與工程建設(shè)相關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購(gòu)，單項(xiàng)合同估算價(jià)在10萬(wàn)元以上

（含10萬(wàn)元，下同）的項(xiàng)目；

（二）后勤工程單項(xiàng)合同估算價(jià)在10萬(wàn)元以上的項(xiàng)目。

本辦法所稱(chēng)后勤工程主要包括學(xué)校水、電、暖管線(xiàn)的擴(kuò)建和改造工程，校園道路的改造和新建工程，校園環(huán)境的綠化和改造工程，()公用房屋的維修、改造和裝飾工程，基建工程配套的室外水、電、暖、路和綠化工程等；

（三）教學(xué)、科研、行政辦公、生產(chǎn)和后勤等設(shè)備設(shè)施的采購(gòu)，單臺(tái)

（套）合同估算價(jià)在5萬(wàn)元以上，批量在10萬(wàn)元以上的采購(gòu)項(xiàng)目；

（四）教材、圖書(shū)、大宗物資等批量采購(gòu)合同估算價(jià)在5萬(wàn)元以上的項(xiàng)目；

（五）單項(xiàng)合同估算價(jià)在5萬(wàn)元以上的服務(wù)項(xiàng)目；

（六）依照有關(guān)規(guī)定，必須實(shí)行集中采購(gòu)的其他項(xiàng)目。

第四章 采購(gòu)方式

第十三條 學(xué)校集中采購(gòu)采用公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判、單一來(lái)源采購(gòu)和詢(xún)價(jià)等采購(gòu)方式：

（一）公開(kāi)招標(biāo)是指以招標(biāo)公告方式邀請(qǐng)不特定的供應(yīng)商投標(biāo)的采購(gòu)方式；

（二）邀請(qǐng)招標(biāo)是指以投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的方式邀請(qǐng)一般不少于5家的特定的供應(yīng)商投標(biāo)的采購(gòu)方式；

（三）競(jìng)爭(zhēng)性談判是指從符合相應(yīng)資格條件的供應(yīng)商名單中確定一般不少于5家的供應(yīng)商就采購(gòu)事宜進(jìn)行談判的采購(gòu)方式；

（四）單一來(lái)源采購(gòu)是指向某一特定的供應(yīng)商直接購(gòu)買(mǎi)的采購(gòu)方式；

（五）詢(xún)價(jià)是指從符合相應(yīng)資格條件的供應(yīng)商名單中確定一般不少于5家的供應(yīng)商，并對(duì)其提供的報(bào)價(jià)、質(zhì)量、服務(wù)等進(jìn)行比較，確定供應(yīng)商的采購(gòu)方式。

第十四條 凡符合本辦法

第十二條 規(guī)定的采購(gòu)項(xiàng)目，其采購(gòu)方式分別由學(xué)校招投標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組或招投標(biāo)辦確定：

（一）采用公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)采購(gòu)方式的，由學(xué)校招投標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組確定；

（二）采用競(jìng)爭(zhēng)性談判采購(gòu)方式的，由招投標(biāo)辦確定；

（三）采用單一來(lái)源采購(gòu)方式的，由招投標(biāo)辦按以下原則確定：

1.只能從唯一供應(yīng)商處采購(gòu)的；

2．發(fā)生了不可預(yù)見(jiàn)的緊急情況不能從其他供應(yīng)商處采購(gòu)的；

3．為保證原有采購(gòu)項(xiàng)目的一致性或者滿(mǎn)足服務(wù)配套的要求，必須繼續(xù)從原供應(yīng)商處添購(gòu)，且添購(gòu)資金總額不超過(guò)原合同采購(gòu)金額百分之十的；

4．招投標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組認(rèn)定的其他情形。

（四）采購(gòu)的貨物規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)

一、現(xiàn)貨貨源充足且價(jià)格變化幅度小的采購(gòu)項(xiàng)目，由招投標(biāo)辦確定按詢(xún)價(jià)的方式采購(gòu)。

第十五條 凡屬于本辦法

第十二條 規(guī)定限額以下的采購(gòu)項(xiàng)目，由項(xiàng)目承辦單位參照本辦法確定采購(gòu)方式，自行組織采購(gòu)，并報(bào)招投標(biāo)辦備案。

第五章 工作程序

第十六條 采用招標(biāo)方式采購(gòu)的工作程序：

（一）委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的工作程序

1.項(xiàng)目承辦單位填寫(xiě)招標(biāo)申請(qǐng)書(shū)，做好招標(biāo)前期的準(zhǔn)備工作；

2．招投標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組直接指定或采用競(jìng)爭(zhēng)性談判方式確定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)；

3．招投標(biāo)辦會(huì)同項(xiàng)目承辦單位按招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的要求提供項(xiàng)目材料，并約定招標(biāo)活動(dòng)的時(shí)間安排；

4．招投標(biāo)辦會(huì)同項(xiàng)目承辦單位審核招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)所編制的招標(biāo)文件；

5．招投標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組確定校內(nèi)評(píng)委人選，并授權(quán)其參加招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織的開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)活動(dòng)確定中標(biāo)人；

6．項(xiàng)目承辦單位與中標(biāo)人洽談合同，按學(xué)校有關(guān)規(guī)定簽訂合同；

7．項(xiàng)目承辦單位負(fù)責(zé)合同的履行。

（二）學(xué)校所組織的招標(biāo)工作程序

1.項(xiàng)目承辦單位填寫(xiě)招標(biāo)申請(qǐng)書(shū)，擬定投標(biāo)人資格條件及招標(biāo)文件；

2．招投標(biāo)辦審核招標(biāo)申請(qǐng)書(shū)、投標(biāo)人資格條件及招標(biāo)文件；

3．招投標(biāo)辦發(fā)布招標(biāo)信息；

4．招投標(biāo)辦接受投標(biāo)人的報(bào)名，審查投標(biāo)人資格，發(fā)售標(biāo)書(shū)；

5．項(xiàng)目承辦單位對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行答疑和釋

第2篇 物業(yè)管理投標(biāo)工作程序范本

物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)在我國(guó)目前尚處于起步階段,迄今為止,國(guó)內(nèi)也僅有北京、廣州、南京等地進(jìn)行了初步嘗試,而參與投標(biāo)的物業(yè)管理公司更是寥寥可數(shù)。應(yīng)當(dāng)說(shuō),在這一行業(yè)中投標(biāo)活動(dòng)的成功經(jīng)驗(yàn)暫且乏善可陳。然而,投標(biāo)的公平性與競(jìng)爭(zhēng)性又決定了它必將取代現(xiàn)有的開(kāi)發(fā)商“包辦制”,成為業(yè)主選擇“管家”的主要形式。對(duì)于物業(yè)管理公司而言,要想在競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的物業(yè)管理行業(yè)中站穩(wěn)腳跟,乃至成為行業(yè)主導(dǎo),就必須要盡快做好準(zhǔn)備,加入到投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的行列之中,在競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展壯大。因此,了解物業(yè)管理投標(biāo)的程序與技巧,了解投標(biāo)中可能發(fā)生的爭(zhēng)議及其解決途徑,對(duì)于提高物業(yè)管理公司的投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)力以及保障其自身權(quán)益,都是非?，F(xiàn)實(shí)和迫切的。

雖然,由于投標(biāo)對(duì)象――物業(yè)管理服務(wù)的無(wú)形性與其他工程項(xiàng)目的實(shí)物性的差異,物業(yè)管理投標(biāo)具有許多區(qū)別于其他項(xiàng)目投標(biāo)的獨(dú)特之處,但同樣作為投標(biāo),其必經(jīng)程序仍與其他項(xiàng)目投標(biāo)有著諸多相似之處,仍要經(jīng)歷前期準(zhǔn)備、購(gòu)買(mǎi)標(biāo)書(shū)、可行性分析、編寫(xiě)及封送標(biāo)書(shū)等步驟。

一、投標(biāo)前期工作

(一)取得從業(yè)資格

正如所有合法經(jīng)營(yíng)的企業(yè)法人一樣,從業(yè)資格是物業(yè)管理公司從事正常營(yíng)業(yè)活動(dòng)所必須具備的首要條件,這自然也成為物業(yè)管理公司參與投標(biāo)前必須首先考慮的基本因素。按照國(guó)際與國(guó)內(nèi)的不同管理規(guī)定,物業(yè)管理公司要取得投標(biāo)資格所需履行的手續(xù)也有所不同。

1.從事國(guó)內(nèi)投標(biāo)的資格要求

物業(yè)管理公司在國(guó)內(nèi)從事投標(biāo)業(yè)務(wù),必須取得《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和政府頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。

首先,按照我國(guó)《公司法》規(guī)定,作為獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的法人機(jī)構(gòu),物業(yè)管理公司(或其所屬集團(tuán)公司)必須擁有有關(guān)工商行政管理局所頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照,以證明其合法經(jīng)營(yíng)資格。

其次,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具備經(jīng)有關(guān)部門(mén)核準(zhǔn)頒發(fā)的資質(zhì)證書(shū)。

鑒于我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚,隊(duì)伍良莠不齊,管理混亂的現(xiàn)狀,建設(shè)部已于1999年頒布了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《試行辦法》),規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實(shí)行分級(jí)審批制度。該《試行辦法》已于2000年1月1日起正式實(shí)施,其目的是要通過(guò)資質(zhì)審查,嚴(yán)格控制物業(yè)管理隊(duì)伍質(zhì)量,提高服務(wù)水平,而對(duì)于從事物業(yè)管理投標(biāo)的物業(yè)管理公司,審查更加嚴(yán)格。

在該《試行辦法》出臺(tái)并正式實(shí)施之前,各級(jí)地方政府均是根據(jù)本地情況制訂并實(shí)施地區(qū)物業(yè)管理公司資質(zhì)等級(jí)管理辦法。如上海市根據(jù)《上海市物業(yè)管理公司資質(zhì)等級(jí)管理暫行辦法》,將物業(yè)管理公司劃分為以下三個(gè)等級(jí):

①一級(jí)物業(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)

規(guī)模要求:公司所管理物業(yè)規(guī)模一般在50萬(wàn)平方米以上,或者管理涉外物業(yè)在20萬(wàn)平方米以上。

類(lèi)型要求:公司所管理物業(yè)的類(lèi)型在3種以上,或管理涉外物業(yè)在2種以上;并且所管理物業(yè)應(yīng)有2個(gè)以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈,達(dá)標(biāo)面積超過(guò)50%。

人員素質(zhì)要求:企業(yè)經(jīng)理或常務(wù)副經(jīng)理須從事專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理工作3年以上;并且公司應(yīng)具有經(jīng)濟(jì)類(lèi)、工程類(lèi)中級(jí)職稱(chēng)管理人員10人以上。

經(jīng)營(yíng)實(shí)力要求:企業(yè)經(jīng)營(yíng)年限須在3年以上;且注冊(cè)資本應(yīng)在100萬(wàn)元以上(含100萬(wàn)元)。

②二級(jí)物業(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)

規(guī)模要求:公司所管理物業(yè)規(guī)模一般在20萬(wàn)~50萬(wàn)平方米以上,或者管理涉外物業(yè)在5萬(wàn)~20萬(wàn)平方米以上。

類(lèi)型要求:公司所管理物業(yè)的類(lèi)型在2種以上,或管理物業(yè)中含有涉外物業(yè);且所管理的物業(yè)需有1個(gè)以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈,達(dá)標(biāo)面積超過(guò)30%。

人員素質(zhì)要求:具有經(jīng)濟(jì)類(lèi)、工程類(lèi)中級(jí)職稱(chēng)管理人員6人以上。

經(jīng)營(yíng)實(shí)力要求:企業(yè)經(jīng)營(yíng)年限須在2年以上;且注冊(cè)資本應(yīng)在50萬(wàn)元以上(含50萬(wàn)元)。

③三級(jí)物業(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)

規(guī)模要求:公司管理物業(yè)規(guī)模一般在3萬(wàn)~20萬(wàn)平方米以上,或者管理涉外物業(yè)在1萬(wàn)~5萬(wàn)平方米以上。

人員素質(zhì)要求:具有經(jīng)濟(jì)類(lèi)、工程類(lèi)中級(jí)職稱(chēng)管理人員3人以上。

經(jīng)營(yíng)實(shí)力要求:企業(yè)注冊(cè)資本10萬(wàn)元以上(含10萬(wàn)元)。

再如,天津市為規(guī)范行業(yè)秩序,推動(dòng)該市物業(yè)管理健康發(fā)展,也相應(yīng)出臺(tái)《天津市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)評(píng)定辦法》、《天津市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)則》,全面引入市場(chǎng)機(jī)制,實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。該規(guī)則規(guī)定,天津市建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理,應(yīng)以招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè);建筑面積20萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作必須以招標(biāo)投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。此外,該規(guī)則還對(duì)招標(biāo)投標(biāo)的程序和方法做出了相應(yīng)規(guī)定。

以上這些規(guī)章制度僅僅是針對(duì)某些地區(qū)的個(gè)別特征而設(shè)置的,并不具有行業(yè)共性,而現(xiàn)行的《試行辦法》卻是在全國(guó)范圍內(nèi)建立起了行業(yè)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)該《試行辦法》規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)被劃分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)3個(gè)資質(zhì)等級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)。一級(jí)企業(yè)可參加全國(guó)范圍內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo);二級(jí)企業(yè)只限于參加全國(guó)范圍內(nèi)30萬(wàn)平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo);三級(jí)企業(yè)只限于參加本省(自治區(qū)、直轄市)區(qū)域內(nèi)15萬(wàn)平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《試行辦法》規(guī)定申請(qǐng)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)評(píng)定。未經(jīng)主管部門(mén)進(jìn)行資質(zhì)評(píng)定并取得資質(zhì)證書(shū)的,不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)?！对囆?/p>

辦法》還規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理,每?jī)赡旰硕ㄒ淮?。?duì)于不符合原定資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè),由資質(zhì)等級(jí)評(píng)定初審部門(mén)提出降級(jí)或吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)的意見(jiàn),報(bào)審批部門(mén)批準(zhǔn)后執(zhí)行。資質(zhì)等級(jí)的升級(jí)應(yīng)依次逐級(jí)上升,不得越級(jí)上升。

政府對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行這樣的劃分,并要求其按等級(jí)參與招標(biāo)投標(biāo),無(wú)疑在競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制上為物業(yè)管理企業(yè)參與投標(biāo)把好了關(guān),同時(shí)也從體制上為維護(hù)招標(biāo)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)秩序,提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)水平提供了有力保障。應(yīng)當(dāng)說(shuō),這一舉措不僅將在物業(yè)管理行業(yè)中建立起公正、公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰,而且還將推動(dòng)全國(guó)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的迅速發(fā)展。

2.參與國(guó)際投標(biāo)應(yīng)履行的手續(xù)

物業(yè)管理公司參與國(guó)際投標(biāo),應(yīng)根據(jù)招標(biāo)物業(yè)所在國(guó)規(guī)定,履行必要的手續(xù)。

(1)注冊(cè)

在招標(biāo)物業(yè)所在國(guó)注冊(cè),使其具有獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的法人資格,這對(duì)于進(jìn)行國(guó)際投標(biāo)的物業(yè)管理公司而言是一道必經(jīng)程序。注冊(cè)后經(jīng)該國(guó)政府核準(zhǔn)頒發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照,公司即可正式營(yíng)業(yè),參與有關(guān)投標(biāo)工作。

由于不同國(guó)家法律法規(guī)的差異,他們對(duì)異國(guó)進(jìn)入的物業(yè)管理公司在注冊(cè)與遞交投標(biāo)書(shū)的先后次序上的規(guī)定也有所不同。但無(wú)論注冊(cè)手續(xù)在先在后,物業(yè)管理公司在申請(qǐng)時(shí)都必須按規(guī)定提交文件。由于不同國(guó)家所要求提交的文件種類(lèi)不同,本書(shū)僅列舉說(shuō)明一些必須提交的主要文件:

①公司章程。物業(yè)管理公司注冊(cè)提交的公司章程必須對(duì)本公司的治理結(jié)構(gòu)與經(jīng)營(yíng)體制做出充分說(shuō)明,其主要內(nèi)容包括:公司性質(zhì)、宗旨、注冊(cè)資本、營(yíng)業(yè)范圍、組織機(jī)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)管理、總管理機(jī)構(gòu)所在地等。值得注意的是,由于我國(guó)實(shí)行《公司法》時(shí)間較短,加之獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)體制,我國(guó)公司成立時(shí)報(bào)批的組建文件往往與國(guó)際慣例有較大差別。因此,國(guó)內(nèi)物業(yè)管理公司對(duì)外投標(biāo)時(shí)通常需另行準(zhǔn)備一份對(duì)外適用的公司章程。

②營(yíng)業(yè)執(zhí)照。國(guó)內(nèi)投標(biāo)公司提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本審查,凡在國(guó)內(nèi)已有營(yíng)業(yè)執(zhí)照的物業(yè)管理公司通常可直接向招標(biāo)物業(yè)所在國(guó)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照,辦理申請(qǐng)注冊(cè)手續(xù)。

③關(guān)于分公司的證明。分公司的證明文件應(yīng)由物業(yè)管理總公司開(kāi)出,說(shuō)明該分公司的組織、章程;文件由選定的公證機(jī)關(guān)公證后生效。

④資產(chǎn)負(fù)債表及損益表。這兩份報(bào)表從財(cái)務(wù)的角度反映出物業(yè)管理公司的財(cái)力、財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)管理水平。

⑤曾接管物業(yè)的名稱(chēng)、規(guī)模、地點(diǎn)及服務(wù)質(zhì)量等。

⑥辦事處人員名單和任職證書(shū)。即由辦事處負(fù)責(zé)人簽署委任的駐招標(biāo)物業(yè)所在地工作人員名單以及他們的任職證明。

以上文件絕大多數(shù)都必須順序經(jīng)由省(市)公證處、國(guó)內(nèi)外事部門(mén)及駐招標(biāo)物業(yè)所在國(guó)的中國(guó)大使館或領(lǐng)事館公證,以表明文件的簽名、印章屬實(shí),文件的副本、節(jié)本、影印本與原本相符。公證之后,諸文件便可生效。

(2)選擇代理人

物業(yè)管理公司如果在國(guó)外從事投標(biāo),必將面臨異域文化所帶來(lái)的種種障礙,而房地產(chǎn)項(xiàng)目的固定性以及物業(yè)管理服務(wù)的無(wú)形性,又要求他們必須承擔(dān)較之于其他工程承包項(xiàng)目投標(biāo)更大的風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí),聘用代理人承辦注冊(cè)、咨詢(xún)等自己所不熟悉的當(dāng)?shù)貥I(yè)務(wù),不僅可節(jié)約費(fèi)用,還可利用代理人對(duì)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)的熟悉程度,增加其投標(biāo)成功的可能性。

當(dāng)然,代理的這些優(yōu)勢(shì)必須建立在代理人優(yōu)秀的前提之上,因此如何選擇合適的代理人也將成為投標(biāo)公司必須認(rèn)真對(duì)待的一個(gè)重要問(wèn)題。通常,代理人的作用主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn):

①業(yè)務(wù)咨詢(xún)。代理人應(yīng)當(dāng)利用其在當(dāng)?shù)貜V泛的社會(huì)關(guān)系與以往經(jīng)驗(yàn)向投標(biāo)公司提供相關(guān)的重要信息,包括重大項(xiàng)目的招標(biāo)信息;開(kāi)發(fā)商情況;當(dāng)?shù)胤?、?jīng)濟(jì)情況;社會(huì)風(fēng)俗習(xí)慣;勞務(wù)雇用管理等。為物業(yè)管理公司熟悉國(guó)外物業(yè)管理規(guī)定及服務(wù)要求提供幫助,這是代理人應(yīng)提供的基本服務(wù)之一。

②業(yè)務(wù)代理。代理人還可為物業(yè)管理公司的日常業(yè)務(wù)運(yùn)作提供服務(wù),這些工作包括代辦各種例行手續(xù),代為尋找當(dāng)?shù)睾献骰锇?提供投標(biāo)所需單價(jià)、費(fèi)率等。這些服務(wù)可以提高投標(biāo)者工作效率,降低其交易成本。

③矛盾協(xié)調(diào)。物業(yè)管理公司在異地從事投標(biāo),與當(dāng)?shù)貥I(yè)主必然會(huì)在文化、風(fēng)俗等方面存在差異,加之服務(wù)行業(yè)本身與個(gè)人滿(mǎn)足程度密切相關(guān)的特性,雙方之間出現(xiàn)摩擦和爭(zhēng)議在所難免。此時(shí),代理人則可在其中充分發(fā)揮“潤(rùn)滑劑”的作用,妥善協(xié)調(diào)解決矛盾。

物業(yè)管理公司在考慮了自身業(yè)務(wù)需要與代理成本之后,便可在當(dāng)?shù)氐闹薪榉?wù)公司中慎重選擇滿(mǎn)足條件的代理人。選擇代理人時(shí),投標(biāo)公司應(yīng)從自身的弱勢(shì)及代理人可提供的互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)出發(fā),根據(jù)成本效益原則,綜合評(píng)價(jià)做出決策。

代理人作為中介咨詢(xún)公司是以其技術(shù)與智力提供服務(wù),因此衡量其能力應(yīng)首先考慮技術(shù)條件,其他因素次之。投標(biāo)公司選擇代理人時(shí)應(yīng)以代理公司的技術(shù)勝任能力、管理能力、資源可用性、業(yè)務(wù)獨(dú)立性、取費(fèi)結(jié)構(gòu)及執(zhí)業(yè)素質(zhì)作為基礎(chǔ)。

①技術(shù)勝任能力。即中介咨詢(xún)公司有能力為業(yè)主提供一個(gè)經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)教育與訓(xùn)練、具有實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的組織團(tuán)體來(lái)承擔(dān)被委托的任務(wù)。投標(biāo)公司的判斷可根據(jù)以下資料分析作出:

a.察看公司以往在合同任務(wù)實(shí)施過(guò)程中所采用的方法及技術(shù)處理手段的說(shuō)明材料。

b.調(diào)查該公司及其工作人員曾經(jīng)在類(lèi)似地區(qū)承擔(dān)類(lèi)似物業(yè)項(xiàng)目情況。

c.審查將要從事該項(xiàng)目的所有工作人員的經(jīng)驗(yàn)和資歷。

d.了解該公司以前顧客對(duì)其工作成績(jī)的評(píng)價(jià)。

②管理能力。中介咨詢(xún)公司必須具有與物業(yè)項(xiàng)目規(guī)模與類(lèi)型相匹配的管

理技能,必須適當(dāng)安排人力資源、合理調(diào)整工作規(guī)劃。在提供服務(wù)全過(guò)程中,代理者還必須要善于與承包商、供應(yīng)商、貸款機(jī)構(gòu)及政府機(jī)構(gòu)打交道,同時(shí)向委托方報(bào)告工作進(jìn)展,以使其能及時(shí)和準(zhǔn)確地作出決定。對(duì)于這一指標(biāo)評(píng)價(jià)所采用的方法主要有:

a.考查咨詢(xún)總工程師以往業(yè)績(jī)成就記錄。

b.考查被提名的項(xiàng)目經(jīng)理以往業(yè)績(jī)成就紀(jì)錄。

c.詢(xún)問(wèn)咨詢(xún)工程師對(duì)該物業(yè)項(xiàng)目管理的意見(jiàn)。

d.判斷自己與咨詢(xún)工程師在原則問(wèn)題上是否具有協(xié)商基礎(chǔ)。

③資源可靠性。即公司是否具備足夠的咨詢(xún)能力和人員來(lái)提供服務(wù),以保證必要的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間。資源可靠性的評(píng)價(jià)可參照以下標(biāo)準(zhǔn):

a.考查被提名參加該項(xiàng)目工作班子的技術(shù)與管理人員的能力。

b.詢(xún)問(wèn)代理公司在提供服務(wù)過(guò)程中對(duì)各參加者職責(zé)委派所作出的安排,及其對(duì)自己應(yīng)承擔(dān)義務(wù)的了解。

c.調(diào)查該公司的聲譽(yù)及財(cái)力狀況。

④職業(yè)獨(dú)立性。中介咨詢(xún)服務(wù)作為一種獨(dú)立業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)符合fidic合同條款中有關(guān)職業(yè)道德規(guī)范、職業(yè)身份、權(quán)限及職業(yè)獨(dú)立性等諸項(xiàng)規(guī)定。投標(biāo)公司可通過(guò)詢(xún)問(wèn)調(diào)查等方式去了解咨詢(xún)工程師是否與可能影響其職業(yè)判斷的商業(yè)、制造業(yè)或承包活動(dòng)有直接或間接的利益關(guān)系,能否客觀(guān)完成被委派的任務(wù),并且通過(guò)應(yīng)用合理的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)原理使委托方獲得最佳效益。

⑤取費(fèi)合理性。投標(biāo)公司判斷中介公司取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否合理,應(yīng)遵循國(guó)家有關(guān)部門(mén)的相應(yīng)規(guī)定,有時(shí)還可參考fidic合同條款建議的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

⑥執(zhí)業(yè)誠(chéng)實(shí)性。投標(biāo)公司與代理公司必須建立起一種相互信任的關(guān)系。委托方不應(yīng)過(guò)多干預(yù)代理公司的工作,而代理公司更不得串通第三人蒙蔽委托方。因此物業(yè)管理公司必須通過(guò)調(diào)查其以前客戶(hù)或合作伙伴衡量中介咨詢(xún)公司是否具有執(zhí)業(yè)誠(chéng)實(shí)性。

在考察了以上條件之后,投標(biāo)公司則可根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模、服務(wù)內(nèi)容的復(fù)雜性與重要性來(lái)確定代理公司。通常這一決策可經(jīng)歷以下幾個(gè)步驟:

①確定選擇范圍。投標(biāo)公司應(yīng)當(dāng)預(yù)測(cè)該招標(biāo)物業(yè)服務(wù)所需的人力資源及其對(duì)人力資源的要求,并將可能需要的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行分類(lèi)。例如:要求的專(zhuān)業(yè)知識(shí)領(lǐng)域和服務(wù)類(lèi)型,對(duì)該物業(yè)服務(wù)要求的詳細(xì)說(shuō)明,地區(qū)特征因素(如地理位置、交通條件),將要簽訂的合同類(lèi)型等。

②資格預(yù)審。將具備接受委托資格的中介咨詢(xún)公司按條件優(yōu)劣順序排隊(duì)。

③分析預(yù)選。物業(yè)管理公司可根據(jù)中介咨詢(xún)公司的經(jīng)驗(yàn)資歷、人力資源可靠性、財(cái)力狀況、以往履約情況、主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)區(qū)域、與同行關(guān)系、政治社會(huì)和環(huán)境敏感性、要求的擔(dān)保標(biāo)準(zhǔn)等條件進(jìn)行逐一分析,選出3~5家候選公司。

④條件商議。接下來(lái)物業(yè)管理公司則應(yīng)分別與候選公司商議合作條件,并要求各候選公司就以下幾點(diǎn)提出建議書(shū):工作內(nèi)容說(shuō)明;與該合同有關(guān)的證明單據(jù)和資料;資料說(shuō)明;附有詳細(xì)說(shuō)明的其他替代方案;培訓(xùn)計(jì)劃;過(guò)去在性質(zhì)類(lèi)似項(xiàng)目中的經(jīng)驗(yàn);資金控制的詳細(xì)情況;工作人員的規(guī)模與職責(zé);為實(shí)施該合同任務(wù)而提出的組織與管理的模式;對(duì)當(dāng)?shù)貤l件的了解;地區(qū)的資源;用于該服務(wù)項(xiàng)目的技術(shù)手段;資源的可利用性。

⑤審核排序。投標(biāo)公司應(yīng)詳細(xì)審議中介咨詢(xún)公司所提交建議書(shū)中的所有細(xì)節(jié),實(shí)地考察該咨詢(xún)公司以前和目前正在提供的代理服務(wù),獲取更多的資料,并按這些公司的條件優(yōu)劣順序?qū)⒔ㄗh書(shū)進(jìn)行排列。

⑥接洽談判。投標(biāo)公司可先邀請(qǐng)排名第一位的中介咨詢(xún)公司討論合同款項(xiàng)及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),談判應(yīng)盡可能詳細(xì)地對(duì)合同主要條款及法律要求等做出規(guī)定。如果與第一家談判失敗,投標(biāo)公司必須通過(guò)書(shū)面形式告知該公司,然后再與第二家進(jìn)行談判,直至達(dá)成滿(mǎn)意的協(xié)議為止。

一旦選定,物業(yè)管理公司便可與該代理公司簽訂一份正式的代理協(xié)議,以作為界定雙方權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)。通常代理協(xié)議包括以下內(nèi)容:

a.協(xié)議雙方注冊(cè)的法人名稱(chēng)、公司地址、法人代表姓名和職務(wù)。

b.簽訂協(xié)議的目的與性質(zhì)。

c.代理范圍,包括代理的業(yè)務(wù)范圍和時(shí)間范圍。

d.代理物業(yè)名稱(chēng)及代理期限。

e.代理雙方的義務(wù)和職責(zé)。這應(yīng)當(dāng)是合同的主要部分。

代理人可能承擔(dān)的義務(wù)主要有:向委托人提供信息及有關(guān)法律法規(guī)資料;協(xié)助委托人參與競(jìng)標(biāo);推薦可靠的投標(biāo)合作者;協(xié)調(diào)委托人與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)及業(yè)主三方之間的關(guān)系;其他代理工作。

委托人可能應(yīng)履行的職責(zé)主要有:向代理人支付代理費(fèi);履行協(xié)議條款;支持代理人開(kāi)展代理業(yè)務(wù)的工作,必要時(shí)提供代理人所需資料。

f.代理費(fèi)及其支付辦法。

按某些國(guó)家規(guī)定,代理協(xié)議應(yīng)呈報(bào)政府有關(guān)部門(mén)登記注冊(cè),如有必要,還需由公證部門(mén)予以公證。

(二)籌措資金

物業(yè)管理公司的財(cái)力狀況也是衡量其實(shí)力的重要因素,它必須要能滿(mǎn)足公司投標(biāo)全過(guò)程及中標(biāo)后的管理需要。因此投標(biāo)公司應(yīng)根據(jù)自身財(cái)務(wù)狀況及招標(biāo)物業(yè)管理所需資金,做好資金籌措準(zhǔn)備,以使自己有足夠資金通過(guò)投標(biāo)資格預(yù)審。

投標(biāo)企業(yè)可以考慮的資金來(lái)源渠道主要有自有資金積累和銀行貸款。其中自有資金積累取決于物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)與盈利狀況,而銀行貸款則取決于公司的融資政策與信用狀況。投標(biāo)公司可根據(jù)招標(biāo)物業(yè)規(guī)模、自身收益情況及成本分析決定資金來(lái)源結(jié)構(gòu)。

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bsp; 如物業(yè)管理企業(yè)需向銀行申請(qǐng)貸款,則應(yīng)遵照以下程序進(jìn)行:

(1)遞交文件,提出申請(qǐng)。公司所提交的文件包括申請(qǐng)書(shū)、財(cái)務(wù)報(bào)表、物業(yè)項(xiàng)目情況說(shuō)明、資金用途計(jì)劃等。

(2)接受資信審查。

(3)取得貸款擔(dān)保。

(4)簽訂貸款合同。合同主要內(nèi)容包括貸款期限、貸款利率、用款計(jì)劃與還款計(jì)劃等。

(三)收集招標(biāo)物業(yè)相關(guān)資料

招標(biāo)物業(yè)的相關(guān)資料是物業(yè)管理公司進(jìn)行投標(biāo)可行性研究必不可少的重要因素。因此,物業(yè)管理公司在投標(biāo)初期應(yīng)多渠道多方位全面搜尋第一、二手資料。這些資料的范圍不僅包括招標(biāo)公司和招標(biāo)物業(yè)的具體情況,還應(yīng)包括投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。

公司可能的資料來(lái)源大致有以下幾個(gè)方面:

(1)報(bào)章雜志。報(bào)紙或相關(guān)雜志歷來(lái)是各種招標(biāo)信息公開(kāi)發(fā)布的傳統(tǒng)渠道,而且許多物業(yè)及物業(yè)管理公司的有關(guān)情況也會(huì)在各種雜志上有介紹。有意識(shí)地留意這些地方,往往會(huì)使物業(yè)管理公司獲得意想不到的有用信息。

(2)網(wǎng)絡(luò)傳輸。在時(shí)間就是速度的信息時(shí)代,隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的快速發(fā)展,愈來(lái)愈多的信息交流可通過(guò)因特網(wǎng)迅速通暢地完成。為適應(yīng)電子商務(wù)的發(fā)展趨勢(shì),許多招標(biāo)投標(biāo)公司紛紛建起了自己的網(wǎng)站,各種招標(biāo)信息也開(kāi)始在網(wǎng)上進(jìn)行發(fā)布,如中國(guó)招標(biāo)投標(biāo)網(wǎng)就已開(kāi)通了網(wǎng)上招標(biāo)投標(biāo)及投標(biāo)代理業(yè)務(wù)?？梢灶A(yù)見(jiàn),網(wǎng)上招標(biāo)投標(biāo)必將成為招標(biāo)投標(biāo)未來(lái)發(fā)展的主流。網(wǎng)絡(luò)自然也為投標(biāo)者搜集信息提供了一種全新快捷的工具。

(3)同行業(yè)公司。當(dāng)存在物業(yè)管理分包時(shí),公司通?？赏ㄟ^(guò)同行業(yè)的總包人獲取招標(biāo)相關(guān)信息;此外,公司還可在與其他公司進(jìn)行一般業(yè)務(wù)交流時(shí),得到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的一些資料。

可是,要在浩如煙海的信息中尋找篩選出恰當(dāng)相關(guān)的資料,其收集工作的繁瑣是可以想見(jiàn)的,更為重要的工作還在于收集之后的整理、分析。情報(bào)工作人員應(yīng)按資料的重要性、類(lèi)別進(jìn)行分門(mén)別類(lèi),以便于投標(biāo)工作人員使用,由此得出的最有價(jià)值的信息將為投標(biāo)公司下一步的可行性研究提供分析基礎(chǔ)。

(四)進(jìn)行投標(biāo)可行性分析

一項(xiàng)物業(yè)管理投標(biāo)從購(gòu)買(mǎi)招標(biāo)文件到送出投標(biāo)書(shū),涉及大量的人力物力支出,一旦投標(biāo)失敗,其所有的前期投入都將付之東流,損失甚為可觀(guān)。這必然要求物業(yè)管理投標(biāo)公司在確定是否進(jìn)行競(jìng)標(biāo)時(shí)務(wù)必要小心謹(jǐn)慎,在提出投標(biāo)申請(qǐng)前做出必要的可行性研究,不可貿(mào)然行事。

1.招標(biāo)物業(yè)條件分析

(1)物業(yè)性質(zhì)。了解區(qū)分招標(biāo)物業(yè)的性質(zhì)非常重要。因?yàn)椴煌再|(zhì)的物業(yè)所要求的服務(wù)內(nèi)容不同,所需的技術(shù)力量不同,物業(yè)管理公司的相對(duì)優(yōu)劣勢(shì)也差異明顯。

例如,對(duì)于住宅小區(qū)的物業(yè)管理,其目的是要為居民提供一個(gè)安全、舒適、和諧、優(yōu)美的生活空間,不僅應(yīng)有助于人的身心健康,還需對(duì)整個(gè)城市風(fēng)貌產(chǎn)生積極影響。因此,在管理上就要求能增強(qiáng)住宅功能,搞好小區(qū)設(shè)施配套,營(yíng)造出優(yōu)美的生活環(huán)境。其物業(yè)管理具體內(nèi)容也應(yīng)圍繞這一目標(biāo)安排。

與之相對(duì)應(yīng),服務(wù)型公寓則更注重一對(duì)一的服務(wù)特色。它既要為住戶(hù)提供酒店式服務(wù),又要營(yíng)造出溫馨的家庭氣氛,其服務(wù)內(nèi)容也就更加具體化、個(gè)性化,除了日常清潔、綠化服務(wù)外,還應(yīng)提供各種商務(wù)、醫(yī)療服務(wù)等。

而對(duì)于寫(xiě)字樓,其管理重點(diǎn)則放在了“安全、舒適、快捷”上。故其管理內(nèi)容應(yīng)側(cè)重于加強(qiáng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)以確保人身安全,增設(shè)保安及防盜系統(tǒng)以保證財(cái)產(chǎn)安全,開(kāi)辟商場(chǎng)、酒家、娛樂(lè)設(shè)施及生活服務(wù)設(shè)施以方便用戶(hù)生活,完善通訊系統(tǒng)建設(shè)以加強(qiáng)用戶(hù)同外部聯(lián)系等方面。

這些不同的管理內(nèi)容必然對(duì)物業(yè)管理公司提出不同的服務(wù)要求和技術(shù)要求,而具有類(lèi)似物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的投標(biāo)公司無(wú)疑可憑借其以往接管的物業(yè)在投標(biāo)中占有一定的技術(shù)和人力資源優(yōu)勢(shì)。

(2)特殊服務(wù)要求。有些物業(yè)可能會(huì)由于其特殊的地理環(huán)境和某些特殊功用,需要一些特殊服務(wù)。這些特殊服務(wù)很可能成為某些投標(biāo)公司的優(yōu)勢(shì),甚至可能導(dǎo)致競(jìng)標(biāo)過(guò)程中的“黑馬”出現(xiàn),物業(yè)管理公司必須認(rèn)真對(duì)待,在分析中趨利避害。他們可考慮這些特殊服務(wù)的支出費(fèi)用及自身的技術(shù)力量或可尋找的分包伙伴,從而形成優(yōu)化的投標(biāo)方案;反之,則應(yīng)放棄競(jìng)標(biāo)。

(3)物業(yè)招標(biāo)背景。這是對(duì)招標(biāo)文件的留意。有時(shí)招標(biāo)文件會(huì)由于招標(biāo)者的利益趨向而呈現(xiàn)出某種明顯偏向,這對(duì)于其他投標(biāo)公司而言是極為不利的。因此在閱讀標(biāo)書(shū)時(shí),物業(yè)管理公司應(yīng)特別注意招標(biāo)公告中一些特殊要求,這有利于物業(yè)管理公司做出優(yōu)劣勢(shì)判斷。

如公告中寫(xiě)明“歡迎××物業(yè)管理公司參加投標(biāo)”,此時(shí)則可能出現(xiàn)當(dāng)其他公司與××公司的標(biāo)價(jià)和服務(wù)質(zhì)量相同時(shí),開(kāi)發(fā)商會(huì)優(yōu)先選擇后者的情況。再如,××物業(yè)的物業(yè)管理招標(biāo)書(shū)上寫(xiě)明必須提供某項(xiàng)服務(wù),而本地又僅有一家專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司可提供該項(xiàng)服務(wù),則投標(biāo)公司應(yīng)注意開(kāi)發(fā)商與該專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司是否關(guān)系密切,以及其他物業(yè)管理公司與該專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司是否有合作關(guān)系等。

這些細(xì)枝末節(jié)看似無(wú)關(guān)緊要,可一旦忽略,則有可能導(dǎo)致投標(biāo)失敗,不僅投標(biāo)者的大量準(zhǔn)備工作徒勞無(wú)功,而且還會(huì)影響公司聲譽(yù)。

(4)物業(yè)開(kāi)發(fā)商狀況。這一層面的分析包括開(kāi)發(fā)商的技術(shù)力量、信譽(yù)度等。因?yàn)槲飿I(yè)的質(zhì)量取決于開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量,而有些質(zhì)量問(wèn)題只有在物業(yè)管理公司接管后才會(huì)出現(xiàn),這必然會(huì)增大物業(yè)管理公司的維護(hù)費(fèi)用和與開(kāi)發(fā)商交涉的其他支出,甚至還有可能會(huì)影響物業(yè)管理公司的信譽(yù)。因此,物業(yè)管理公司通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)商以往所承建物業(yè)質(zhì)量的調(diào)查,以及有關(guān)物業(yè)

管理公司與之合作的情況,分析判斷招標(biāo)物業(yè)開(kāi)發(fā)商的可靠性,并盡量選擇信譽(yù)較好、易于協(xié)調(diào)的開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的物業(yè),盡可能在物業(yè)開(kāi)發(fā)的前期介入,這樣既可保證物業(yè)質(zhì)量,也便于其日后管理。

2.本公司投標(biāo)條件分析

(1)以往類(lèi)似的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。已接管物業(yè)往往可使公司具有優(yōu)于其他物業(yè)管理公司的管理或合作經(jīng)驗(yàn),這在競(jìng)標(biāo)中極易引起開(kāi)發(fā)商注意。而且從成本角度考慮,以往的類(lèi)似管理也可在現(xiàn)成的管理人員、設(shè)備或固定的業(yè)務(wù)聯(lián)系方面節(jié)約許多開(kāi)支。故投標(biāo)者應(yīng)針對(duì)招標(biāo)物業(yè)的情況,分析本公司以往類(lèi)似經(jīng)驗(yàn),確定公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

(2)人力資源優(yōu)勢(shì)。公司是否在以往接管物業(yè)中培訓(xùn)人員,是否具有熟練和經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員,是否與其他在該物業(yè)管理方面有豐富經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司有密切合作關(guān)系。

(3)技術(shù)優(yōu)勢(shì)。即能否利用高新技術(shù)提供高品質(zhì)服務(wù)或特殊服務(wù),如智能大廈等先進(jìn)的信息管理技術(shù),綠色工程以及高科技防盜安全設(shè)施等。

(4)財(cái)務(wù)管理優(yōu)勢(shì)。公司在財(cái)務(wù)分析方面是否有完善的核算制度和先進(jìn)的分析方法,是否擁有優(yōu)秀的財(cái)務(wù)管理人才資源,是否能多渠道籌集資金,并合理開(kāi)支。

(5)劣勢(shì)分析。這主要體現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)勢(shì)上,詳見(jiàn)下面的分析。

3.競(jìng)爭(zhēng)者分析

(1)潛在競(jìng)爭(zhēng)者。有時(shí)在競(jìng)標(biāo)中可能會(huì)出現(xiàn)某些剛具有物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理公司參與競(jìng)標(biāo)的情況。他們可能幾乎沒(méi)有類(lèi)似成熟的管理經(jīng)驗(yàn),但在某一方面(如特殊技術(shù)、服務(wù)等)卻具有絕對(duì)或壟斷優(yōu)勢(shì)。由于他們進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)不久,許多情況尚未能為人所知,他們雖然默默無(wú)聞,容易被人所忽略,卻很有可能成為競(jìng)標(biāo)中的“黑馬”,這樣的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不僅隱蔽而且威脅巨大。對(duì)于這些陌生的競(jìng)爭(zhēng)者,投標(biāo)公司不可掉以輕心,必須認(rèn)真對(duì)待。這實(shí)際上又從另一方面強(qiáng)調(diào)了物業(yè)管理公司全面搜集資料工作的重要性。

(2)同類(lèi)物業(yè)管理公司的規(guī)模及其現(xiàn)接管物業(yè)的數(shù)量與質(zhì)量。通常大規(guī)模的物業(yè)管理公司就意味著成熟的經(jīng)驗(yàn)、先進(jìn)的技術(shù)和優(yōu)秀的品質(zhì),就是在以其規(guī)模向人們展示其雄厚的實(shí)力,尤其在我國(guó)現(xiàn)階段大多數(shù)物業(yè)管理公司還屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),專(zhuān)業(yè)性服務(wù)公司尚不成氣候的情況下,規(guī)模大小在很大程度上將影響招標(biāo)者的選擇判斷。此外,公司現(xiàn)有的正在接管的物業(yè)數(shù)量、所提供服務(wù)的質(zhì)量則可從另一方面更為真實(shí)地反映出其實(shí)力大小。

(3)當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)者的地域優(yōu)勢(shì)。物業(yè)管理提供的是服務(wù),其質(zhì)量的判定在很大程度上取決于業(yè)主的滿(mǎn)足程度。當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理公司可以利用其對(duì)當(dāng)?shù)匚幕?、風(fēng)俗的熟悉提供令業(yè)主滿(mǎn)足的服務(wù)。較之異地進(jìn)入的物業(yè)管理公司,他們一來(lái)可減少進(jìn)入障礙,二來(lái)可利用以往業(yè)務(wù)所形成的與當(dāng)?shù)貙?zhuān)業(yè)性服務(wù)公司的密切往來(lái),分包物業(yè)管理,從而具有成本優(yōu)勢(shì),同時(shí)他們還可能由于與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)的特殊聯(lián)系而具有某些關(guān)系優(yōu)勢(shì)。

(4)經(jīng)營(yíng)方式差異?，F(xiàn)有物業(yè)管理公司的組織形式有兩種:一是實(shí)體性,內(nèi)部分為兩個(gè)層次,即管理層和作業(yè)層,管理層由有經(jīng)營(yíng)頭腦的人組成,作業(yè)層由與服務(wù)內(nèi)容相關(guān)的操作人員組成;二是純由管理人員組成,無(wú)作業(yè)層,他們通常不帶工人隊(duì)伍,而是通過(guò)合同形式與社會(huì)上各類(lèi)專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)形成松散的聯(lián)合,以合同方式將物業(yè)管理內(nèi)容發(fā)包給相關(guān)的服務(wù)企業(yè)。這兩種不同組織形式?jīng)Q定了他們不同的經(jīng)營(yíng)方式,前者通常具有較強(qiáng)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)性,但管理成本較高;后者則相對(duì)靈活,管理成本低,但需要有優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)性服務(wù)公司與之配合,因而他們的投標(biāo)積極性與報(bào)價(jià)也相應(yīng)呈現(xiàn)差異。投標(biāo)公司可針對(duì)招標(biāo)物業(yè)所在地具體情況對(duì)其區(qū)別對(duì)待,權(quán)宜從事。

4.風(fēng)險(xiǎn)分析

在國(guó)內(nèi)從事物業(yè)管理投標(biāo),通?？赡苊媾R的風(fēng)險(xiǎn)有:

(1)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。主要是指由于通貨膨脹引起的設(shè)備、人工等價(jià)格上升,導(dǎo)致其中標(biāo)后實(shí)際運(yùn)行成本費(fèi)用大大超過(guò)預(yù)算,甚至出現(xiàn)虧損。

(2)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。即物業(yè)管理公司由于自身管理不善,或缺乏對(duì)當(dāng)?shù)匚幕牧私?不能提供高質(zhì)量服務(wù),導(dǎo)致虧損甚至遭業(yè)主辭退。

(3)自然條件。如水災(zāi)、地震等自然災(zāi)害發(fā)生而又不能構(gòu)成合同規(guī)定的“不可抗力”條款時(shí),物業(yè)管理公司將承擔(dān)的部分損失。

(4)其他風(fēng)險(xiǎn)。如分包公司不能履行合同規(guī)定義務(wù),而使物業(yè)管理公司遭受經(jīng)濟(jì)乃至信譽(yù)損失等。

此外,當(dāng)物業(yè)管理公司從事國(guó)際投標(biāo)時(shí),還可能面臨政治風(fēng)險(xiǎn)。

這些因素都可能導(dǎo)致物業(yè)管理公司即使競(jìng)標(biāo)成功也會(huì)發(fā)生虧損,但這也絕非不可避免。物業(yè)管理公司必須在決定投標(biāo)之前認(rèn)真考慮這些風(fēng)險(xiǎn)因素,并從自身?xiàng)l件出發(fā),制訂出最佳方案規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),將其可能發(fā)生的概率或造成的損失盡量減少到最小。

二、投標(biāo)實(shí)施步驟

在通過(guò)資格預(yù)審之后,物業(yè)管理公司便可按以下步驟實(shí)施投標(biāo)

(一)購(gòu)買(mǎi)閱讀招標(biāo)文件

物業(yè)管理公司要想取得招標(biāo)文件必須向業(yè)主購(gòu)買(mǎi),而取得招標(biāo)文件之后,如何閱讀成為關(guān)系到投標(biāo)成敗的重要環(huán)節(jié)。

首先,招標(biāo)文件可能會(huì)由于篇幅較長(zhǎng)而出現(xiàn)前后文不一致、某些內(nèi)容不清晰的情況。這些錯(cuò)誤雖是由于招標(biāo)業(yè)主的原因,但若投標(biāo)企業(yè)在投標(biāo)前不加重視,甚至不能發(fā)現(xiàn),將可能影響投標(biāo)標(biāo)價(jià)的制定,以至影響投標(biāo)的成功,甚至還可能影響中標(biāo)后合同的履行。因此,投標(biāo)企業(yè)在這一階段,應(yīng)本著仔細(xì)謹(jǐn)慎的原則,閱讀并盡可能找出錯(cuò)誤,再按其不同性質(zhì)與重要性,將這些錯(cuò)

誤與遺漏劃分為“招標(biāo)前由業(yè)主明確答復(fù)”和“計(jì)人索賠項(xiàng)目”兩類(lèi)。

其次,從事國(guó)際投標(biāo)的公司還應(yīng)注意招標(biāo)文件的翻譯。不同的翻譯可能會(huì)導(dǎo)致招標(biāo)文件內(nèi)容面目全非,而由精通外語(yǔ)的計(jì)價(jià)員直接閱讀招標(biāo)文件則是解決這一問(wèn)題的理想辦法。

此外,招標(biāo)公司還應(yīng)注意要對(duì)招標(biāo)文件中的各項(xiàng)規(guī)定,如開(kāi)標(biāo)時(shí)間、定標(biāo)時(shí)間、投標(biāo)保證書(shū)等,尤其是圖紙、設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)和管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、要求和范圍予以足夠重視,作出仔細(xì)研究。

(二)考察現(xiàn)場(chǎng)

通常,開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)將根據(jù)需要組織參與投標(biāo)的物業(yè)管理公司統(tǒng)一參觀(guān)現(xiàn)場(chǎng),并向他們做出相關(guān)的必要介紹,其目的在于幫助投標(biāo)公司充分了解物業(yè)情況,以合理計(jì)算標(biāo)價(jià)。在考察過(guò)程中,投標(biāo)人還將就投標(biāo)公司代表所提出的有關(guān)投標(biāo)的各種疑問(wèn)做出口頭回答,但這種口頭答疑并不具備法律效力。只有在投標(biāo)者以書(shū)面形式提出問(wèn)題并由招標(biāo)人做出書(shū)面答復(fù)時(shí),才能產(chǎn)生法律約束力。

根據(jù)慣例,投標(biāo)人應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)條件考察結(jié)果自行負(fù)責(zé),開(kāi)發(fā)商將認(rèn)為投標(biāo)者已掌握了現(xiàn)場(chǎng)情況,明確了現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)與投標(biāo)報(bào)價(jià)有關(guān)的外在風(fēng)險(xiǎn)條件。投標(biāo)人不得在接管后對(duì)物業(yè)外在的質(zhì)量問(wèn)題提出異議,申明條件不利而要求索賠(當(dāng)然,其內(nèi)在且不能從外部發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題除外)。因此,投標(biāo)公司對(duì)這一步驟不得掉以輕心,必須就以下方面進(jìn)行細(xì)致了解:

(1)若物業(yè)管理在物業(yè)竣工前期介入,則應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)查看工程土建構(gòu)造,內(nèi)外安裝的合理性,尤其是消防安全設(shè)備、自動(dòng)化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、電力交通通訊設(shè)備等,必要時(shí)做好日后養(yǎng)護(hù)、維護(hù)要點(diǎn)記錄,圖紙更改要點(diǎn)記錄,交與開(kāi)發(fā)商商議。前期介入的優(yōu)點(diǎn)在于物業(yè)管理公司可與業(yè)主更好地協(xié)調(diào),有利于其接管后的管理。物業(yè)管理公司應(yīng)盡量利用這一機(jī)會(huì),認(rèn)真準(zhǔn)備、仔細(xì)查看,參與業(yè)主的設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā),甚至可以就業(yè)主設(shè)計(jì)的不合理之處提出修改意見(jiàn),或提出更好的設(shè)計(jì)建議。

(2)若物業(yè)已經(jīng)竣工,則物業(yè)管理公司應(yīng)按以下標(biāo)準(zhǔn)視察項(xiàng)目:

①工程項(xiàng)目施工是否符合合同規(guī)定與設(shè)計(jì)圖紙要求;

②技術(shù)經(jīng)檢驗(yàn)達(dá)到國(guó)家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),能滿(mǎn)足使用要求;

③竣工工程達(dá)到窗明、地凈、水通、電亮及采暖通風(fēng)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常;

④設(shè)備調(diào)試、試運(yùn)轉(zhuǎn)達(dá)到設(shè)計(jì)要求;

⑤確保外在質(zhì)量無(wú)重大問(wèn)題;

⑥周?chē)迷O(shè)施分布情況。

(3)主要業(yè)主情況,包括收入層次、主要服務(wù)要求與所需特殊服務(wù)等。這些情況可由投標(biāo)公司自行安排人員與時(shí)間進(jìn)行調(diào)查。

(4)當(dāng)?shù)氐臍夂?、地質(zhì)、地理?xiàng)l件。這些條件與接管后的服務(wù)密切相關(guān)。例如,上海的氣候四季分明,晝夜溫差較大,春夏之交還有黃梅季節(jié),因此這里的物業(yè)注重朝向、通風(fēng)與綠化,相應(yīng)其物業(yè)管理也更應(yīng)注意加強(qiáng)環(huán)境維護(hù)與季節(jié)更替時(shí)的服務(wù)。再如素有“山城”之稱(chēng)的重慶,其特點(diǎn)在于春秋兩季不分明,濕度大,夏季氣候悶熱,且由于地勢(shì)起伏大,交通甚為不便,因此這里的物業(yè)管理則應(yīng)突出交通便利服務(wù)與夏季的防暑工作。由此可見(jiàn),這些地理與氣候的差異必然導(dǎo)致具體服務(wù)內(nèi)容的差異,只有當(dāng)物業(yè)管理公司了解這些差異時(shí),其服務(wù)才會(huì)有的放矢,事半功倍。

(三)制定管理服務(wù)方法及工作量

通常投標(biāo)公司可根據(jù)招標(biāo)文件中的物業(yè)情況和管理服務(wù)范圍、要求,詳細(xì)列出完成所要求管理服務(wù)任務(wù)的方法及工作量。

住宅小區(qū)的特點(diǎn)在于規(guī)劃集中,功能多樣,產(chǎn)權(quán)多元,管理復(fù)雜。為突出其居住、服務(wù)、經(jīng)濟(jì)功能,物業(yè)管理內(nèi)容應(yīng)包括房屋的維護(hù)與修繕管理、環(huán)境的維護(hù)管理、市政公用設(shè)施的維護(hù)管理及綠化、治安管理等,其管理重點(diǎn)應(yīng)是日常維護(hù)、修繕。

對(duì)于寫(xiě)字樓,其管理側(cè)重于為該樓宇中的工作人員提供一個(gè)舒適的工作環(huán)境,服務(wù)內(nèi)容應(yīng)包括裝修圖紙審批、維修服務(wù)、保安服務(wù)、清潔服務(wù)、咨詢(xún)服務(wù)、公關(guān)服務(wù)等,其重點(diǎn)應(yīng)突出清潔、安全保衛(wèi)工作。

商業(yè)樓宇管理的重點(diǎn)則在于建立良好的商業(yè)形象,以吸引更多消費(fèi)者,故其日常管理工作包括安全保衛(wèi)工作、消防工作、設(shè)備管理、清潔衛(wèi)生工作、車(chē)輛管理工作等,其重點(diǎn)應(yīng)是保安、清潔工作。

工業(yè)廠(chǎng)房與倉(cāng)庫(kù)的管理因關(guān)系到產(chǎn)品質(zhì)量與丟失損壞等問(wèn)題,其服務(wù)項(xiàng)目主要是做好各項(xiàng)保障事務(wù),如材料、物資、設(shè)備、工具的供應(yīng)保障;工作生活設(shè)施及工作條件的保障;優(yōu)美環(huán)境和娛樂(lè)的保障等,其重點(diǎn)應(yīng)放在材料、物資及工作條件的安全保障之上。

投標(biāo)物業(yè)可根據(jù)招標(biāo)物業(yè)性質(zhì)及所要求服務(wù)的內(nèi)容,制定和規(guī)劃管理服務(wù)內(nèi)容及工作量。這里,以最常見(jiàn)的住宅公寓為例,制定管理服務(wù)內(nèi)容及工作量。

(四)制定資金計(jì)劃

資金計(jì)劃應(yīng)當(dāng)在確定了管理服務(wù)內(nèi)容及工作量的基礎(chǔ)上制定。制定資金計(jì)劃目的主要有二:一是復(fù)核投標(biāo)可行性研究結(jié)果;二是做好議標(biāo)階段向開(kāi)發(fā)商或業(yè)主作承包答辯的準(zhǔn)備。資金計(jì)劃應(yīng)以資金流量為根據(jù)進(jìn)行測(cè)算,一般說(shuō)來(lái),資金流入應(yīng)當(dāng)大于流出,這樣的資金計(jì)劃安排對(duì)評(píng)標(biāo)委員會(huì)才具有說(shuō)服力。通常物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)中主要的現(xiàn)金流入和流出項(xiàng)目為:

(1)標(biāo)書(shū)規(guī)定的預(yù)付款、保證金等。

(2)接管期間費(fèi)用支出。

(3)接管期間收入。

(4)其他資金來(lái)源。

(五)標(biāo)價(jià)試算

以上工作完成后,投標(biāo)者

便可進(jìn)行標(biāo)價(jià)試算。試算前,投標(biāo)者應(yīng)確保做到以下幾點(diǎn):

(1)明確領(lǐng)會(huì)了招標(biāo)文件中的各項(xiàng)服務(wù)要求、經(jīng)濟(jì)條件;

(2)計(jì)算或復(fù)核過(guò)服務(wù)工作量;

(3)掌握了物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)基礎(chǔ)信息;

(4)掌握了標(biāo)價(jià)計(jì)算所需的各種單價(jià)、費(fèi)率、費(fèi)用;

(5)擁有分析所需的、適合當(dāng)?shù)貤l件的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。

通常,在確定了工作量之后,即可用服務(wù)單價(jià)乘以工作量,得出管理服務(wù)費(fèi)用。但對(duì)于單價(jià)的確定,不可套用統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(國(guó)家規(guī)定了管理服務(wù)單價(jià)的除外),因?yàn)椴煌飿I(yè)情況不同,必須具體問(wèn)題具體分析。同時(shí),確定單價(jià)時(shí)還必須根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況,從戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)上予以研究分析。

(六)標(biāo)價(jià)評(píng)估與調(diào)整

對(duì)于上述試算結(jié)果,投標(biāo)者必須經(jīng)過(guò)進(jìn)一步評(píng)估才能最后確定標(biāo)價(jià),這主要是因?yàn)?

(1)試算所用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可能部分是預(yù)測(cè)性的,部分為經(jīng)驗(yàn)性的,不夠精確可靠,估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)預(yù)測(cè)和經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的適用基礎(chǔ)進(jìn)行審查,必要時(shí)予以調(diào)整。

(2)風(fēng)險(xiǎn)等不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用是主觀(guān)設(shè)定的,應(yīng)在計(jì)算結(jié)束后予以復(fù)核,綜合各渠道所得信息分析做出報(bào)價(jià)決策。

(3)可能由于估價(jià)人員比較保守,致使估價(jià)偏高,對(duì)此可參考幾個(gè)估價(jià)人員的估價(jià)結(jié)果,取平均值確定最終報(bào)價(jià)。

現(xiàn)行標(biāo)價(jià)的評(píng)估內(nèi)容大致包括兩方面:一是價(jià)格類(lèi)比;二是競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)分析。分析之后便可進(jìn)行標(biāo)價(jià)調(diào)整。

通過(guò)這一步驟,投標(biāo)公司便可以確定出最終標(biāo)價(jià)。

(七)辦理投標(biāo)保函

由于投標(biāo)者一旦中標(biāo)就必須履行受標(biāo)的義務(wù),為防止投標(biāo)單位違約給招標(biāo)單位帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的損失,在投遞物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)時(shí),招標(biāo)單位通常要求投標(biāo)單位出具一定金額和期限的保證文件,以確保在投標(biāo)單位中標(biāo)后不能履約時(shí),招標(biāo)單位可通過(guò)出具保函的銀行,用保證金額的全部或部分為投標(biāo)單位賠償經(jīng)濟(jì)損失。投標(biāo)保函通常由投標(biāo)單位開(kāi)戶(hù)銀行或其主管部門(mén)出具。

投標(biāo)保函所承擔(dān)的主要擔(dān)保責(zé)任有:

(1)投標(biāo)人在投標(biāo)有效期內(nèi)不得撤回標(biāo)書(shū)及投標(biāo)保函。

(2)投標(biāo)人被通知中標(biāo)后必須按通知書(shū)規(guī)定的時(shí)間前往物業(yè)所在地簽約。

(3)在簽約后的一定時(shí)間內(nèi),投標(biāo)人必須提供履約保函或履約保證金。

如果投標(biāo)人違反上述任何一條規(guī)定,招標(biāo)人就有權(quán)沒(méi)收投標(biāo)保函,并向銀行索賠其擔(dān)保金額。若投標(biāo)人沒(méi)有中標(biāo)或沒(méi)有任何違約行為,招標(biāo)人就應(yīng)在通知投標(biāo)無(wú)效或未中標(biāo)或投標(biāo)單位履約之后,及時(shí)將投標(biāo)保函退還給投標(biāo)人,并相應(yīng)解除銀行的擔(dān)保責(zé)任。

通常辦理投標(biāo)保函應(yīng)經(jīng)過(guò)以下程序:

(1)向銀行提交標(biāo)書(shū)中的有關(guān)資料,包括投標(biāo)人須知,保函條款、格式及法律條款等。

(2)填寫(xiě)《要求開(kāi)具保函申請(qǐng)書(shū)》及其他申請(qǐng)所要求填寫(xiě)的表格,按銀行提供的格式一式三份。

(3)提交詳細(xì)材料,說(shuō)明物業(yè)管理服務(wù)量及預(yù)定合同期限。

投標(biāo)保函的主要內(nèi)容包括:擔(dān)保人、被擔(dān)保人、受益人、擔(dān)保事由、擔(dān)保金額、擔(dān)保貨幣、擔(dān)保責(zé)任、索償條件等。保函的有效期限通常在投標(biāo)人須知中有規(guī)定,超過(guò)保函規(guī)定的有效期限,或在有效期內(nèi)招標(biāo)人因故宣布本次招標(biāo)作廢,投標(biāo)保函自動(dòng)失效。有效期滿(mǎn)后,投標(biāo)人應(yīng)將投標(biāo)保函退還銀行注銷(xiāo)。

除辦理投標(biāo)保函外,投標(biāo)方還可以保證金的形式提供違約擔(dān)保。此時(shí),投標(biāo)方保證金將作為投標(biāo)文件的組成部分之一。

投標(biāo)方應(yīng)將保證金于投標(biāo)截止之日前交至招標(biāo)機(jī)構(gòu)指定處。投標(biāo)保證金可以銀行支票或現(xiàn)金形式提交,保證金額依據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定確定。未按規(guī)定提交投標(biāo)保證金的投標(biāo),將被視為無(wú)效投標(biāo)。

中標(biāo)的投標(biāo)方的保證金,在中標(biāo)方簽訂合同并履約后5日內(nèi)予以退還;未中標(biāo)的投標(biāo)方的保證金,在定標(biāo)后5日內(nèi)予以退還,均不用支付利息。

(八)封送標(biāo)書(shū)、保函

投標(biāo)文件全部編制好以后,投標(biāo)人就可派專(zhuān)人或通過(guò)郵寄將標(biāo)書(shū)投送給招標(biāo)人。

封送標(biāo)書(shū)的一般慣例是,投標(biāo)人應(yīng)將所有投標(biāo)文件按照招標(biāo)文件的要求,準(zhǔn)備正本和副本(通常正本1份,副本2份)。標(biāo)書(shū)的正本及每一份副本應(yīng)分別包裝,而且都必須用內(nèi)外兩層封套分別包裝與密封,密封后打上“正本”或“副本”的印記(一旦正本和副本有差異,以正本為準(zhǔn)),兩層封套上均應(yīng)按投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的規(guī)定寫(xiě)明投遞地址及收件人,并注明投標(biāo)文件的編號(hào)、物業(yè)名稱(chēng)、“在某日某時(shí)(指開(kāi)標(biāo)日期)之前不要啟封”等。內(nèi)層封套是用于原封退還投標(biāo)文件的,因此應(yīng)寫(xiě)明投標(biāo)人的地址和名稱(chēng),若是外層信封上未按上述規(guī)定密封及做標(biāo)記,則招標(biāo)方的工作人員等對(duì)于把投標(biāo)文件放錯(cuò)地方或過(guò)早啟封概不負(fù)責(zé)。由于上述原因被過(guò)早啟封的標(biāo)書(shū),招標(biāo)人將予拒絕并退還投標(biāo)人。

所有投標(biāo)文件都必須按招標(biāo)人在投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)中規(guī)定的投標(biāo)截止時(shí)間之前送至招標(biāo)人。投標(biāo)文件從投標(biāo)截止之時(shí)起,有效期為30天。招標(biāo)人將拒絕在投標(biāo)截止時(shí)間后收到的投標(biāo)文件。

三、定標(biāo)后的工作

(一)中標(biāo)后的合同簽訂與履行

經(jīng)過(guò)評(píng)標(biāo)與定標(biāo)之后,招標(biāo)方將及時(shí)發(fā)函通知中標(biāo)公司。中標(biāo)公司則可自接到通知之時(shí)做好準(zhǔn)

備,進(jìn)入合同的簽訂階段。

通常,物業(yè)委托管理合同的簽訂需經(jīng)過(guò)簽訂前談判、簽訂諒解備忘錄、發(fā)送中標(biāo)函、簽訂合同協(xié)議書(shū)幾個(gè)步驟。由于在合同簽訂前雙方還將就具體問(wèn)題進(jìn)行談判,中標(biāo)公司應(yīng)在準(zhǔn)備期間對(duì)自己的優(yōu)劣勢(shì)、技術(shù)資源條件以及業(yè)主狀況進(jìn)行充分分析,并盡量熟悉合同條款,以便在談判過(guò)程中把握主動(dòng),避免在合同簽訂過(guò)程中利益受損。同時(shí),物業(yè)管理公司還應(yīng)著手組建物業(yè)管理專(zhuān)案小組,制訂工作規(guī)劃,以便合同簽訂后及時(shí)進(jìn)駐物業(yè)。

物業(yè)委托管理合同自簽訂之日起生效,業(yè)主與物業(yè)管理公司均應(yīng)依照合同規(guī)定行使權(quán)利、履行義務(wù)。

(二)未中標(biāo)的總結(jié)

競(jìng)標(biāo)失利不僅意味著前期工作白白浪費(fèi),而且還將對(duì)公司聲譽(yù)產(chǎn)生不利影響,因此,未中標(biāo)公司應(yīng)在收到通知后及時(shí)對(duì)本次失利的原因做出分析,避免重蹈覆轍。分析可從以下幾方面考慮:

(1)準(zhǔn)備工作不充分。投標(biāo)公司在前期收集的資料是否不夠充分,致使公司對(duì)招標(biāo)物業(yè)的主要情況或競(jìng)爭(zhēng)者了解不夠,因而采取了某些不當(dāng)?shù)牟呗?導(dǎo)致失利。

(2)估價(jià)不準(zhǔn)。投標(biāo)公司還可分析報(bào)價(jià)與中標(biāo)標(biāo)價(jià)之間的差異,并找出存在差異的根源,是工作量測(cè)算得不準(zhǔn),還是服務(wù)單價(jià)確定得偏高,或是計(jì)算方法不對(duì)。

(3)報(bào)價(jià)策略失誤。這里包含的原因很多,投標(biāo)公司應(yīng)具體情況具體分析。

對(duì)于以上分析得出的結(jié)果,投標(biāo)公司應(yīng)整理并歸檔,以備下次投標(biāo)借鑒參考。

(三)資料整理與歸檔

第3篇 某工程項(xiàng)目招投標(biāo)管理工作細(xì)則

工程項(xiàng)目招投標(biāo)管理工作細(xì)則

1、目的

確保廉潔高效地選擇到質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的隊(duì)伍及廠(chǎng)家的產(chǎn)品。

2、范圍

造價(jià)超過(guò)十萬(wàn)元以上的工程及材料設(shè)備(四大公司指定項(xiàng)目及可列入特急項(xiàng)目的除外)。

3、程序及職責(zé)

超過(guò)十萬(wàn)元以上,任何工程及設(shè)備材料的選擇均需在正式合同申報(bào)前半個(gè)月將操作具體計(jì)劃上報(bào)給主管副總,經(jīng)主管副總認(rèn)可后實(shí)施,以避免正式申報(bào)時(shí)考慮不周又無(wú)時(shí)間調(diào)整的被動(dòng)局面。對(duì)不需要做招投標(biāo)的應(yīng)向主管副總提前半個(gè)月申請(qǐng)?zhí)厥馓幚?并詳細(xì)說(shuō)明理由。

3.1隊(duì)伍及廠(chǎng)家的入圍資格界定辦法:

主辦工程師首先到政府行業(yè)主管部門(mén)了解本行業(yè)全面情況,并根據(jù)政府主管部門(mén)所作的行業(yè)評(píng)比結(jié)果,經(jīng)統(tǒng)計(jì)分析整理出各材料及隊(duì)伍的入圍資格等,經(jīng)工程部或配套部討論后報(bào)公司。

建材要根據(jù)檢測(cè)報(bào)告內(nèi)的數(shù)據(jù),由廠(chǎng)家承諾其產(chǎn)品所達(dá)到的數(shù)值。

3.2招投標(biāo)過(guò)程:

主辦工程師根據(jù)公司批準(zhǔn)的入圍資格要求及設(shè)計(jì)銷(xiāo)售對(duì)材料性能品質(zhì)的要求,推薦不少于三家入選單位參加招投標(biāo)。

在招標(biāo)時(shí)必須請(qǐng)各競(jìng)標(biāo)單位同時(shí)到場(chǎng),參加有設(shè)計(jì)、主辦部門(mén)及預(yù)算各一人以上人員組織的招標(biāo)會(huì)(必要時(shí)領(lǐng)導(dǎo)參加)。并嚴(yán)格查驗(yàn)投標(biāo)單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營(yíng)許可證、資質(zhì)等級(jí)證書(shū)及進(jìn)滬許可證等。主體土建工程還需要查驗(yàn)核定承接任務(wù)單。

投標(biāo)時(shí)要求各競(jìng)標(biāo)單位于標(biāo)書(shū)規(guī)定日期內(nèi)密封標(biāo)底送達(dá)預(yù)算部,非密封及過(guò)期者為棄權(quán)。

開(kāi)標(biāo)時(shí)必須有設(shè)計(jì)、主辦部門(mén)及預(yù)算各一人以上參加,對(duì)各競(jìng)標(biāo)單位標(biāo)底進(jìn)行開(kāi)封評(píng)標(biāo)的工作。

主辦工程師負(fù)責(zé)對(duì)各單位的投標(biāo)情況做出可比性分析,必要時(shí)應(yīng)組織相關(guān)人員進(jìn)行詢(xún)標(biāo)。

3.4簽約:

簽約按《上海萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司合同(協(xié)義)審批表》程序執(zhí)行。

主辦工程師應(yīng)附上招投標(biāo)過(guò)程備忘,包括入圍資格描述、行業(yè)現(xiàn)狀、企業(yè)數(shù)量及等級(jí)劃分、考察參加人員、考察情況、招標(biāo)開(kāi)標(biāo)參加人員名單等。

3.5合同管理:

合同正本我方保留不少于兩份,一份在公司辦公室存檔,一份在預(yù)算部存檔。

預(yù)算部同時(shí)要保存乙方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營(yíng)許可證、資質(zhì)等級(jí)證書(shū)及進(jìn)滬許可證復(fù)印件,如非法人簽約應(yīng)保存法人委托書(shū)正本。

3.6特急項(xiàng)目管理:

由于正式合同的審批周期為兩周時(shí)間,為一些特急項(xiàng)目需要,可按“特急項(xiàng)目管理細(xì)則”執(zhí)行。

4、相關(guān)文件:

4.1采購(gòu)合同

4.2 特急項(xiàng)目管理細(xì)則

5、相關(guān)表單

5.1施工單位初選審批表

5.2監(jiān)理單位初選審批表

5.3甲供材料(設(shè)備)入圍資格

5.4上海萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司合同(協(xié)議)審批表(試行)

修改記錄

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第4篇 物業(yè)管理招投標(biāo)工作程序

招標(biāo)與投標(biāo)足按法律規(guī)定程序進(jìn)行的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng),其全過(guò)程必須嚴(yán)格依照法律的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行,否則就可能會(huì)引起糾紛。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的一般程序如下:

(一)準(zhǔn)備階段

1.選擇招標(biāo)方式。是公開(kāi)招標(biāo)還是邀標(biāo)、議標(biāo)。

2.成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組。在政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)指導(dǎo)下,由業(yè)主方(如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì))成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組,小組成員由業(yè)主方派出,也可聘請(qǐng)有關(guān)部門(mén)人員和物業(yè)管理專(zhuān)家參加。通常還委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)(如物業(yè)管理招投標(biāo)有形市場(chǎng))來(lái)具體實(shí)施招標(biāo)工作。

3.確定招標(biāo)項(xiàng)目、招標(biāo)指導(dǎo)思想及原則。

4.編寫(xiě)招標(biāo)書(shū)。招標(biāo)書(shū)的主要內(nèi)容有:

(1)擬招標(biāo)的物業(yè)基本情況。包括占地面積、建筑面積、房屋類(lèi)型與數(shù)量、公用設(shè)施、場(chǎng)地情況等。

(2)物業(yè)管理內(nèi)容。包括基礎(chǔ)服務(wù)管理、特殊要求管理,還有專(zhuān)項(xiàng)管理。

(3)對(duì)招標(biāo)的有關(guān)說(shuō)明。如物業(yè)管理委托期限,物業(yè)移交日期,給物業(yè)管理提供的條件(如提供管理用房、商業(yè)用房面積),物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)及維修資金標(biāo)準(zhǔn),以及其他需要說(shuō)明的問(wèn)題。

(4)物業(yè)管理考核標(biāo)準(zhǔn)與獎(jiǎng)懲措施。

(5)投標(biāo)開(kāi)標(biāo)時(shí)間。

此外,對(duì)招標(biāo)書(shū)的具體內(nèi)容和要求還應(yīng)做出較詳細(xì)的說(shuō)明,如提供建筑結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備型號(hào)清單等,以便投標(biāo)單位編制標(biāo)書(shū)。

5.若是公開(kāi)招標(biāo),則將向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告。通過(guò)公眾信息渠道向社會(huì)公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)公告。公告內(nèi)容主要包含招標(biāo)的物業(yè)名稱(chēng)、投標(biāo)單位條件、報(bào)名投標(biāo)截止日期,投送投標(biāo)書(shū)截止日期,以及聯(lián)系地址、電話(huà)等有關(guān)事項(xiàng)。

(二)招標(biāo)階段

1.招標(biāo)單位向投標(biāo)單位提供招標(biāo)文件,接受咨詢(xún)。在進(jìn)行規(guī)模較大、比較復(fù)雜的物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)時(shí),通常由招標(biāo)單位委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在投標(biāo)人購(gòu)買(mǎi)招標(biāo)文件后,統(tǒng)一安排一次投標(biāo)人會(huì)議,即標(biāo)前會(huì)議。標(biāo)前會(huì)議通常安排在現(xiàn)場(chǎng);或者先到現(xiàn)場(chǎng)視察,再集中開(kāi)標(biāo)前會(huì)。召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議的目的在于解答投標(biāo)人提出的各類(lèi)問(wèn)題。

2.投標(biāo)單位資質(zhì)資信審查。在報(bào)名截止日期后,對(duì)報(bào)名投標(biāo)單位進(jìn)行資質(zhì)審查,從中選擇若干家參加投標(biāo),并書(shū)面通知各投標(biāo)單位。

3.投標(biāo)書(shū)的報(bào)送。參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在規(guī)定的報(bào)送投標(biāo)書(shū)截止日期前,將投標(biāo)書(shū)密封送達(dá)投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組(辦公室)或其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。

(三)開(kāi)標(biāo)階段

1.按照標(biāo)書(shū)中規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn),在法律公證機(jī)關(guān)公證員及有關(guān)投標(biāo)管理部門(mén)工作人員、投標(biāo)單位代表共同參與監(jiān)督下,公開(kāi)開(kāi)標(biāo)并登記。

2.由評(píng)標(biāo)委員會(huì)采用會(huì)議形式審查和評(píng)議各投標(biāo)單位的標(biāo)書(shū),確定中標(biāo)單位。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員通常由物業(yè)管理專(zhuān)家組成。

3.公證員宣讀公證書(shū),確認(rèn)預(yù)選中標(biāo)單位。

(四)中標(biāo)和訂立合同

確定中標(biāo)單位后,應(yīng)書(shū)面通知中標(biāo)單位。中標(biāo)單位與業(yè)主方一般還會(huì)進(jìn)行必要的商務(wù)談判,才會(huì)正式簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。合同簽訂后才標(biāo)志著中標(biāo)單位取得了對(duì)該物業(yè)的物業(yè)管理權(quán)。